امروز ۱۵ آذر ۱۳۹۸
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
امروز ۱۵ آذر ۱۳۹۸
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹

روزنامه تجارت

 

1396/10/04

احتمال افزایش نقدینگی و تورم در اقتصاد مسکن

 

گروه راه و مسکن: روز یکشنبه ( 3 دی‌ماه 96) بانک عامل بخش مسکن طی گزارشی اعلام کرد که ثبت نام متقاضیان خانه اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم پاییز امسال ۵۷.۶ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

براساس گزارش بانک مسکن؛ برآوردهای صورت گرفته از تعداد حساب‌های افتتاحی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم (صندوق پس انداز مختص سپرده‌گذاری و پرداخت تسهیلات به خانه‌اولی‌ها) نشان می‌دهد حجم استقبال از این تسهیلات از سوی خانه اولی‌ها در حالی پاییز امسال نسبت به سال گذشته ۵۷.۶ درصد افزایش یافته است که از ابتدای پاییز امسال تاکنون بیش از ۴۰ هزار متقاضی دریافت تسهیلات ارزان ‌قیمت خرید مسکن از این محل اقدام به افتتاح حساب و سپرده‌گذاری در این صندوق در کل کشور کرده‌اند.

سال گذشته در هر ماه به طور متوسط حدود ۱۲ تا ۱۵ هزار نفر اقدام به افتتاح حساب و سپرده‌گذاری در صندوق پس انداز یکم می‌کردند؛ در واقع به طور میانگین پارسال در هر روز حدود ۵۰۰ نفر در این صندوق سپرده گذاری و ثبت نام کرده‌اند این در حالی است که پاییز امسال در هر ماه بیش از ۲۰ هزار نفر اقدام به افتتاح حساب در صندوق یکم کرده‌اند؛ ثبت نام ماهانه بیش از ۲۰ هزار متقاضی دریافت تسهیلات یکم در صندوق مختص تسهیلات خانه‌اولی‌ها به منزله افزوده شدن روزانه حدود ۸۰۰ نفر از خانه اولی‌ها به آمار صاحبان حساب و متقاضیان دریافت تسهیلات خانه اولی‌ها است.

مهرماه امسال مجموعا ۲۰ هزار و ۸۱۰ نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کردند که این میزان در آبان ماه به ۲۰ هزار و ۴۵۸ نفر رسید؛ در مهرماه متقاضیان خرید مسکن در شهرهای کوچک (با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر) مجموعا ۳۷۲۷ حساب، متقاضیان خانه‌اولی تهرانی ۶ هزار حساب و متقاضیان شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر و مراکز استان‌ها نیز ۱۱ هزار و ۸۳ حساب برای دریافت تسهیلات از صندوق پس‌انداز یکم افتتاح کردند.

این آمار در آبان‌ماه به افتتاح حساب از سوی ۳۶۴۴ متقاضی خانه اولی در شهرهای کوچک (با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، ۶۱۵۴ متقاضی خانه اولی در شهر تهران و ۱۰ هزار و ۶۶۰ متقاضی خانه اولی در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر رسید.

این در حالی است که آمار پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز نشان‌دهنده رشد قابل‌توجه پرداخت تسهیلات به خانه‌اولی‌ها نسبت به دوره‌های قبلی است؛ هم‌اکنون با فرارسیدن موعد دریافت تسهیلات از سوی برخی از خانه‌اولی‌ها پس از سپری‌شدن دوره سپرده‌گذاری آن‌ها در حساب مربوط به تسهیلات یکم (گذشت معمولا ۱۸ ماه از زمان سپرده گذاری)، روزانه حدود ۱۵۰ وام خرید مسکن به مشمولان  از محل صندوق پس‌انداز یکم پرداخت می‌شود؛ پاییز امسال حجم تسهیلات پرداختی به متقاضیان واجد شرایط که موعد دریافت تسهیلات آن‌ها فرا رسیده است به بیش از ۳۷۰۰ پرداخت ماهانه افزایش یافت؛ در مهرماه ۳۱۵۰ فقره تسهیلات مختص خانه‌اولی‌ها به ترتیب به میزان ۴۹۲ فقره تسهیلات در شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، ۱۰۱۰ فقره در شهر تهران و ۱۶۴۸ فقره در مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بالاتر از ۲۰۰ هزار نفر مجموعا معادل ۳۱۵۰ فقره تسهیلات در کل کشور پرداخت شد.

این آمار در آبان‌ماه به پرداخت ۵۵۹ فقره تسهیلات خرید مسکن مختص خانه اولی‌ها در شهرهای کوچک و با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، هزار و ۲۷۸ فقره تسهیلات در شهر تهران و ۱۹۱۲ فقره تسهیلات در شهرهای با جمعیت بالاتر از ۲۰۰ هزار نفر و مراکز استان‌ها مجموعا معادل ۳ هزار و ۷۴۹ فقره تسهیلات افزایش یافت.

این در حالی است که با فرا رسیدن موعد دریافت تسهیلات از سوی خانه‌اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برآوردها نشان می‌دهد تعداد تسهیلات پرداختی در هر ماه افزایش خواهد داشت؛ همچنین با توجه به روند سپرده‌گذاری متقاضیان جدید در صندوق یکم و همچنین وضعیت بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود حجم سپرده‌گذاری ماهانه در صندوق نیز از سوی متقاضیان طی ماه‌های پیش‌رو افزایش یابد.

 بانک‌ها نمی‌توانند این میزان وام را تخصیص دهند

در این راستا منصور غیبی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درخصوص تبعات رشد ۵۷ درصدی ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در اقتصاد مسکن در گفت و گو با «تجارت» می‌گوید: دولت همانند یک خانواده است.

چگونه برای هزینه کرد سالیانه یک خانواده برنامه‌ریزی می‌شود، دولت هم برای یکسال خود بودجه ای تعریف می‌کند تا در مجلس شورای اسلامی مصوب شود.

بخشی که مجلس و به پیشنهاد دولت به عنوان هزینه در حوزه اقتصاد مسکن مصوب می‌کند کاملا بسته، کم و ناکافی است.

یکی از نشانه‌هایی که بیانگر این است که هیچ‌گونه تحرک جدی و تفکری پشت اقتصاد مسکن نیست، کمبود اعتبارات بخش مسکن در قانون بودجه است.

 همچنین بانک‌ها هم از یک ظرفیتی به لحاظ اسمی و توان ریالی باید برای پرداخت وام و تسهیلات مسکن استفاده کنند. در نتیجه این شاخص که هر چقدر متقاضی وام افزایش پیدا کند، می‌توان تسهیلات بانکی تخصیص داد نه درست و نه شدنی است و نه بانک‌ها می‌توانند این میزان وام را تخصیص ندهند و نه ما به این میزان متقاضی داریم.

همه این رفتارها یک سری رفتارهای هیجانی است تا ظرفیت تعریف شده برای استفاده از تسهیلات مسکن که دولت از طریق بانک عامل مسکن است بتواند در جامعه تزریق کند.

غیبی می‌افزاید: معتقدم هنوز شاخص‌های اصلی برای اینکه مردم وام را دریافت و استفاده کنند به نقطه مطلوب خود دولت نرسیده است. به عبارتی عدم گردش سرمایه در جامعه، نبود نقدینگی و عدم ظرفیت خرید در مجموع فقر ناشی از اقتصاد که هم اکنون در خانواده‌ها خود را نشان می‌دهد، نمی‌تواند اولویت را سوق به بازار مسکن یا بزرگ کردن متراژ واحدهای‌ مسکونی دهد، در نتیجه عدم تقاضا به دلیل ناکافی بودن قدرت خرید مردم در بازار مسکن وجود دارد.

 همچنین برای تخصیص وام، بانک‌ها تضامین متعددی از مردم خواستار هستند که این خود باعث شده است که مردم به ویژه اقشار کارمند نتوانند وام برای خرید مسکن دریافت کنند. درخواست تضامین متعدد برای تخصیص وام از سوی بانک‌ها باعث بازار مکاره‌ای هم می‌شود به طوری که برخی شرکت‌ها از این شرایط تخصیص وام سواستفاده کرده و با گرفتن مبلغی پول به بانک اعلام می‌کنند که این شخص کارمند بازنشسته یا شاغل شرکت‌ما است، لذا دولت باید شرایط دریافت وام را تسهیل کند، زیرا با وجود این موانع مردم شوق و ذوقی برای دریافت تسهیلات مسکن ندارند.

لزوم تسهیل گری در پرداخت وام مسکن

این کارشناس ارشد بازار مسکن در پاسخ به این سوال که با توجه به عدم کفایت سرمایه بانک‌های کشور و کمبود نقدینگی درحال گردش در بانک‌های عامل، لذا بانک مسکن از چه راهی می‌خواهد این حجم تسهیلات را پرداخت کند؟ یا به عبارتی پرداخت این حجم تسهیلات از سوی بانک مسکن باعث استقراض از بانک مرکزی و به دنبال آن افزایش حجم نقدینگی و نرخ تورم در کشور نمی‌شود؟ تصریح می‌کند: در مقدمه باید بگویم که زمانی که یک ظرفیت اسمی برای تخصیص وام مسکن تعریف می‌شود.

 اولا باید شرایط بازپرداخت وام به گونه ای باشد که برای یک بازه زمانی طولانی مدت در نظر گرفته شود.

همچنین نرخ سود بانکی باید کاهش پیدا کند و بحث ضمانت برای تخصیص وام هم باید از سوی بانک‌ها تا حدودی تسهیل شود و اینکه نسبت وام با مبلغ خرید تناسب ندارد که این میزان تخصیص وام هم باید افزایش پیدا کند، بنابراین تسهیل این پارامترها باعث تمایل و کشش مردم برای دریافت تسهیلات بانکی می‌شود تا ظرفیت اسمی دولت پر شود.

 نکته دوم اینکه  دولت خود مراقب است تا متقاضی برای دریافت وام به حدی برسد که باعث استقراض از بانک مرکزی و افزایش حجم نقدینگی نشود، به عبارتی دولت ظرفیت پرداخت وام با حجم بالا را دارد.

 بلکه متقاضی برای دریافت وام به دلیل شرایط سخت دریافت وام و ناکافی بودم میزان وام با مبلغ خرید خانه کم و محدود است که این عدم تقاضا به دلیل رکود در بازار مسکن است. 

غیبی می‌افزاید: دولت در صندوق پس انداز مسکن یکم، مبلغ وام را افزایش داده است و دوره زمانی سپرده گذاری را کاهش، نرخ سود بانکی را کاهش و مدت زمان باز پرداخت را افزایش داده است که این امر باعث رشد ۵۷ درصدی ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم شده است. معتقدم دولت بیش از این ظرفیت و توان حمایتی مالی ندارد، زیرا افزایش مبلغ وام و کاهش نرخ سود بانکی دیگر متناسب با توان و ظرفیت اقتصاد کلان نیست.  اما می تواند تضامینی که مردم باید برای دریافت وام تخصیص دهند را تسهیل کند. این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن می‌گوید: رشد ۵۷ درصدی ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم بیانگر این است که جامعه مصرفی ما تشنه بهره‌مندی از فضای خرید آپارتمان است و با شرایط سخت دولت برای اعطای وام کنار آمده است تا بتواند یک دستگاه آپارتمان داشته باشد.  این امر هم زنگ هشدار و هم زنگ خوشبختی برای دولت است که جامعه مصرفی خواهان دریافت وام مسکن است پس تسهیل گری در این رابطه صورت گیرد و دولت توانایی پرداخت حجم بالای وام مسکن را دارد، چنانچه دولت از جامعه مصرفی حمایت کند مردم واحدهای مسکونی مورد نیاز خود را خریداری خواهند کرد.