«حمایت» از روند افزایش غیرمنطقی اجاره ها گزارش می دهد.
زنگ خطر حاشیه نشینی مستاجران
قیمت مسکن سال گذشته به تبع سایر بازارها افزایش غیرمنطقی داشت. هرچند عوامل مختلفی از جمله نرخ ارز و شرایط کلان اقتصاد در این وضعیت اثرگذار بودند، اما نبود نظارت و اعلام قیمت های غیرواقعی و حبابی، به خصوص در سایت های فروش مسکن بر تشدید گرانی ها دامن زد و موجب افزایش بیش از 100درصدی قیمت ها در تهران شد. به تبع قیمت مسکن، نرخ اجاره بها نیز با افزایش رو به رو و این روند منجر به کاهش قدرت مستاجران شده است. در این شرایط روز گذشته نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک افزایش 30 درصدی اجاره بها در شهرهای بزرگ را پیش بینی کرده است و اگرچه در ادامه این مساله را منوط به قدرت مستاجران عنوان کرده، اما آنچه از اهمیت زیادی برخوردار است و می توان از آن به عنوان راهکار کوتاه مدت برای ساماندهی بازار مسکن واجاره یاد کرد، «لزوم افزایش نظارت بر نحوه عملکرد مشاوران املاک و سایت های فعال در این زمینه» و «پرهیز از اعلام قیمت های حبابی» در این بازار است. «افزایش عرضه مسکن» و «نظارت بر اجرای قوانین حمایتی از مستاجران» راهکارهای بلند مدتی است که کارشناسان در خصوص ساماندهی بازار مسکن واجاره بها عنوان می کنند.
طبق آماری که مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک از معاملات مسکن کل کشور و شهر تهران طی فروردین ماه ۱۳۹۸ ارائه کرده، خرید و فروش در کل کشور چهار درصد بالا رفته اما در تهران ۴۰ درصد کاهش یافته است. خسروی علت این کسادی را تعیین قیمت‌های نجومی از طرف برخی مالکان می‌داند که سایت‌های فروش ملک نیز به آن دامن می‌زنند.
بر اساس آماری که خسروی ارائه کرد در ۳۱ روز فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۲ هزار و ۲۱ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزایش یافته است. تعداد قراردادهای اجاره اما کاهش ۱۷ درصدی نشان می‌دهد. در فروردین ماه امسال ۱۹ هزار و ۸۳ اجاره‌نامه در کل کشور به امضا رسیده است.
افزایش غیرمنطقی قیمت ها و کاهش معاملات خرید و اجاره مسکن
با افزایش سریع و غیرمنطقی قیمت مسکن در سال گذشته قدرت خرید بسیاری از متقاضیان کاهش یافت. در فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۹۳۸ قرارداد خرید و فروش در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴۰ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در بازار اجاره و رهن نیز شاهد افزایش حدود 40 درصدی قیمت ها بودیم. بر اساس تازه ترین آمارها ۵۰۳۷ قرارداد اجاره امضا شده که کاهش ۲۶ درصدی نسبت به فروردین سال گذشته دارد که بخش مهمی از این روند به دلیل کاهش قدرت خرید و اجاره متقاضیان مسکن بوده است.
پیش‌بینی از بازار اجاره‌بهای مسکن
حسام عقبایی، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به این‌که در بازار اجاره‌بها تقریباً از اوایل اردیبهشت ماه جابه‌جایی‌ها آغاز می‌شود، اظهار کرد: «فروردین ماه به‌دلیل تعطیلی 15روزه، جابه‌جایی آن‌چنانی در بازار اجاره نداریم اما به‌مرور و تا شهریور هر سال نقل و انتقالات در این بخش افزایش یافته و ادامه دارد.»
وی با یادآوری افزایش قیمت 100درصدی مسکن در سال 97 ادامه داد: «باید به این نکته توجه کنیم که افزایش قیمت سال گذشته در نرخ اجاره‌بها بی‌تأثیر نخواهد بود.»
وی با بیان “همواره سؤالی مطرح می‌شود که ملاک تعیین نرخ اجاره‌بها چیست” افزود: «یکی از اصلی‌ترین عوامل اجاره‌بها قیمت مسکن است، نه ما (مشاوران املاک) بلکه تمام کارشناسان در تمام دنیا قیمت مسکن را به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین شاخص‌های تأثیرگذار بر اجاره‌بها می‌دانند.»
عقبایی با ابراز این‌که توازن در بازار مسکن، تورم عمومی، شرایط متقاضیان و شهر و... بر میزان اجاره‌بها واحدهای مسکونی، اداری و تجاری تأثیرگذار است، به تسنیم گفت: «با توجه به افزایش قیمت مسکن پیش بینی افزایش اجاره بها نیز وجود دارد.»
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در عین حال اظهار کرد: «از سوی دیگر این‌که توقع داشته باشیم جامعه مستأجران به همان میزان مورد نظر مالکان، اجاره‌بها پرداخت کنند امری محال است و اساساً چنین قدرت مالی در پرداخت اجاره‌بها با توجه به رشد قیمت مسکن در مستأجران وجود ندارد. اگر تمام درآمد را هم بخواهند با توجه به رشد قیمت پرداخت کنند کفاف اجاره‌بها را نمی‌دهد.»
عقبایی با تأکید بر این‌که باید بازار مسکن در اجاره یک عرف منطقی و متعادلی داشته باشد، افزود: «سال گذشته به‌دلیل افزایش نرخ اجاره مستأجران از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به حاشیه شهرها رفتند.»
وی در خصوص پیش‌بینی بازار اجاره مسکن، تصریح کرد: «امسال با توجه به روند بازار مسکن و قدرت پرداخت در مستأجران که به‌شدت کاهش یافته است، پیش‌بینی من این است که نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ 30 درصد و شهرهای کوچک 20 درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش یابد. اما اجاره‌بها در شهرهای خیلی کوچک افزایش نمی‌یابد و در همان سطح سال گذشته باقی خواهد ماند و البته معتقدم افزایش 10 تا 15 درصدی مبالغ اجاره نیز در توان مستأجران نیست.»
لزوم اصلاح سیاست های بخش مسکن
محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از افزایش قیمت اجاره بها در سال 98، گفت: «ضرورت دارد نظارت بیشتری بر این بازار صورت گیرد؛ چرا که در حال حاضر مالکان، قیمت اجاره بها را به میزان دلخواه افزایش می دهند.»
وی با تاکید بر ضرورت اصلاح سیاست ها در بازار مسکن گفت: «به طور حتم اگر اقدام قابل قبولی در عرصه مسکن به ویژه بازار اجاره بها صورت نگیرد، کمیسیون عمران مجلس به این بحث ورود خواهد کرد.» رییس کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد: «به نظر من اولویت کنونی وزارت راه و شهرسازی، تولید گسترده مسکن است تا از این طریق بازار تا حدودی تعدیل شود.»
