برای تقسیم ملک مشترک چه باید کرد؟

اشخاص می‌توانند از طریق تفکیک یا افراز، ملک مُشاعی خود را تقسیم کنند. تفکیک در عرف ثبتی عبارت از تقسیم مال غیرمنقول (مانند اراضی و املاک) به قطعات کوچکتر است.

مثلاً 5 هزار مترمربع زمین به قطعات 200 مترمربع تقسیم شود.

ابطال سند قدیم و اخذ سند جدید برای هر قطعه به طور جداگانه انجام شده، تقسیم‌نامه از سوی دفترخانه اسناد رسمی پس از اخذ استعلام‌های رسمی به اداره ثبت محل ارسال می‌شود تا سند جدید صادر شود همچنین اشخاص می‌توانند از طریق اِفراز ملکِ مُشاعی، سند جداگانه‌ای برای هر قطعه اخذ کنند.  به شرط اینکه عملیات ثبتی به پایان رسیده باشد، ملک دارای سند رسمی باشد یا اینکه آگهی‌های نوبتی و تحدید حدود صورت گرفته و ملک تحدید حدود شده باشد. اِفراز توسط ثبت محل انجام می‌شود مگر اینکه یکی از شرکای مفقودالاثر یا مَحجور (دیوانه ، سفیه ، نابالغ و ..) باشد. اگر ملک فاقد سند رسمی یا مراحل فوق باشد برای افراز باید به دادگاه محل مراجعه کرد که در صورت عدم امکان تقسیم و عدم توافق شرکا، توسط دادگاه حکم به فروش ملک داده می‌شود.

شرط تقاضای افراز این است که چند نفر شریک وجود داشته باشند اما در تفکیک ممکن است ملک متعلق به یک نفر باشد که بخواهد ملک را به قطعات کوچکتر تبدیل کند و عمدتاً تفکیک با رضایت و تفاهم صورت می‌گیرد.

تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک توأم با تقسیم سهم مالکان است، سن و شرایط متقاضیان برای تفکیک دخالتی ندارد اما در افراز، اگر شخص محجور باشد توسط دادگاه صورت می‌گیرد.

 

شرایط صحت شروط ضمن عقد

شروط ضمن عقد نوعی عمل حقوقی است که مانند هر عمل حقوقی دیگر، صحت و اعتبار آن منوط به تحقق شرایطی در موضوع و طرف یا طرفین آن است.

به طور کلی می‌توان این پرسش را مطرح کرد که آیا شرایط عمومی صحت قراردادها در صحت شرط نیز لازم است یا خیر؟

آنچه غیرقابل انکار می‌نماید، آن است که دست‌ کم بعضی از شرایط صحت قراردادها در صحت شرط نیز معتبر است، مانند مشروعیت جهت.

شروط ضمن عقد نوعی عمل حقوقی است که مانند هر عمل حقوقی دیگر، صحت و اعتبار آن منوط به تحقق شرایطی در موضوع و طرف یا طرفین آن است.

در این نوشتار، شرایط اختصاصی که نبود آن موجب بطلان و بی‌اعتباری شرط بوده و احیانا بی‌اعتباری معامله و قرارداد، متضمن آن است، مورد بررسی قرار می‌گیرد؛ شروطی که قانونگذار نیز در مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ قانون مدنی تحت عنوان شروط باطل به ذکر آن پرداخته است.

در این مواد قانونگذار پنج شرط را به عنوان شروط باطل احصا کرده است که عبارت از شرط غیرمقدور؛ شرط بی‌فایده؛ شرط نامشروع؛ شرط خلاف مقتضای عقد و شرط مجهولی است که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود.

 

 شرط غیرمقدور

اشتراط قدرت در باب شروط، مأخوذ از قاعده عمومی «قدرت بر تسلیم مورد معامله» در قراردادها است.

همچنان‌ که قراردادی که موضوع آن غیرقابل تسلیم باشد، با توجه به ماده ۳۴۸ قانون مدنی و ملاک متخذه از آن، باطل و بی‌اعتبار است، شرطی که موضوع آن قابلیت اجرا نداشته باشد نیز به حکم ماده ۲۳۲ قانون مذکور باطل است.

 

 شرط بی‌فایده

به گزارش کافه حقوق، یکی دیگر از شرایط صحت شرط این است که در آن، هدف و غرض، عقلایی باشد، خواه از دید عموم عقلا و عرف عام و خواه از دید شخص شرط‌کننده. بنابراین اگر شرط، واجد نفع و فایده عقلایی برای مشروط یا ثالث نباشد، لغو و بیهوده بوده و التزام به آن نیز امری لغو است. قانون مدنی در بند ۲ ماده ۲۳۲ شرطی را که در آن نفعی نباشد در زمره شروط باطل احصا کرده است. اغلب فقهای امامیه نیز وجود غرض عقلایی را از جمله شرایط صحت شرط دانسته‌اند. برای مثال چنانچه در ضمن عقد بیع شرط شود که مبیع با ترازوی معمولی معینی توزین شود، شرط واجد سودی برای مشروط ‌له نیست و باید قائل به بطلان آن شد.

 

 شرط نامشروع

منظور از این شرط آن است که فعل یا ترک فعلی که به عنوان شرط برعهده مشروط ‌له گذاشته می‌شود، فی‌نفسه و صرف‌ نظر از هر موضوع دیگر، امری شرعاً مجاز و روا باشد، مثل قبول وکالت در امر نکاح؛ اما درج آنچه به خودی خود حرام باشد، مانند انجام یکی از محرمات شرعی یا ترک یکی از واجبات الهی، یا انجام فعلی که قانوناً ممنوع است، یا ترک فعلی که قانوناً انجام آن لازم است، مانند پرداخت مالیات، به عنوان شرط ضمن عقد، صحیح نیست.

بند سوم ماده ۲۳۲ قانون مدنی صراحتاً شرط نامشروع را در زمره شروط باطل برشمرده است، ضمن این‌که در قواعد عمومی قراردادها که شامل شروط ضمن عقد (به عنوان یک قرارداد و التزام تبعی) نیز می‌شود، مشروعیت قرارداد و مورد معامله، مطرح می‌شود.

 

 شرط خلاف مقتضای عقد

بند اول ماده ۲۳۳ قانون مدنی بر بطلان شرط خلاف مقتضای عقد تأکید دارد. مقتضای عقد به معنای اثر عقد است. عقد مقتضی و اثر حاصل از عقد «مقتضای عقد» است.

باید توجه داشت که منظور از «مقتضای عقد» مقتضای اطلاق عقد نیست بلکه مقتضای ذات عقد است، یعنی آثاری که لازمه ذات عقد و مطلق عقد است نه اطلاق عقد. آثار و لوازمی که قابلیت تفکیک از عقد را ندارد. در لسان برخی از فقها و حقوقدانان از این آثار به «مقتضای ذات عقد» یا «لازم غیرمفارق» یا «لازم لاینفک» تعبیر شده است.  برای مثال، عقد بیع مقتضی انتقال عوضین به متبایعین است؛ یعنی به مجرد انعقاد عقد، عوضین نیز به متعاقدین منتقل می‌شود.

شرطی که خلاف چنین آثاری باشد، باطل است. «در عرف حقوقی ایران مقتضای عقد، موضوع اصلی و اثری است که اگر از عقد گرفته شود، مفاد آنچه مورد تراضی قرار گرفته است، منتفی می‌شود، مانند انتقال مالکیت عین در بیع و منفعت در اجاره.» صدر ماده ۵۵۸ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «اگر شرط شود که مضارب، ضامن سرمایه خواهد بود یا خسارات حاصله از تجارت متوجه مالک نخواهد شد عقد باطل است …» از مصادیق شرط خلاف مقتضای عقد محسوب می‌شود.

در مقابل آثار اطلاق عقد، قابل تغییر و اشتراط است بنابراین شرط خلاف اطلاق عقد، شرط خلاف مقتضای عقد نیست و صحیح است.

 

 شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود

قانون مدنی صراحتی در لزوم معلوم ‌بودن موضوع شرط به طور مطلق، ندارد بلکه در بند دوم ماده ۲۳۳ شرط مجهولی را که موجب جهل به عوضین شود، باطل و مبطل عقد شمرده است.

فقهای امامیه نیز در لزوم معلوم بودن موضوع شرط اختلاف کرده‌اند. یعنی شرط مجهولی که جهل آن به عوضین سرایت می‌کند.  مانند آن‌ که ضمن فروش یک قطعه زمین 10 هزار متری به نفع فروشنده شرط شود که پس از تفکیک زمین به 10 قطعه، یکی از قطعات زمین مزبور به انتخاب فروشنده به ملکیت او درآید. فقها در مورد فساد شرط مجهولی که جهل آن به عوضین قرارداد سرایت می‌کند اتفاق نظر دارند. بنا بر این نظر فقهی که قانون مدنی نیز از آن پیروی کرده، شرط مجهولی که جهل آن به عوضین عقد سرایت نکند، معتبر و لازم‌الاجرا است.

آیا می دانید مالکان در چه صورتی می توانند فورا ملک خود را که درتصرف مستأجر است، تخلیه نمایند؟ 

برای تخلیه فوری ملک به شرایط ذیل توجه فرمایید:

 قرار داد اجاره غیر رسمی ( یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرار داد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر آژانس املاک ( بنگاه های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی کند، اما حتماً باید در انتها ی آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

1- مدت اجاره منقضی شده باشد.

2- یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.

3- یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.

4- یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر…

 در این صورت موجر می تواند در عریضه خود ( دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته ی خود رادستور تخلیه  فوری بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می شود و ظرفد72 ساعت اجرا میشود. شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، رویه حکم تخلیه اجرا می شود که با صدور این حکم با مهلت 20 روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می شود. و رویه ای طولانی بر آن حاکم میشود و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدوراجراییه کند. و در اجراییه ی باز مهلت 10 روز اعتراض باید طی شود. چنانچه اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد.

 

🍁 نکته

در صورت انقضا مدت اجاره یا نسبت به تخلیه اقدام نمایید یا اجاره دیگر تنظیم و مدت آن را هر چند کوتاه مشخص و شرایط فوق را رعایت نمایید تا در صورت لزوم رویه طولانی دادرسی بر آن حاکم نشود

 

 10مورد از اصطلاحات رایج بازار مسکن

1- اجاره ؛

قراردادی است که بر اساس آن یک طرف معامله به نام مؤجر بخشی از مال یا دارایی خود را در ازای دریافت اجاره بها از طرف دیگر به نام مستأجر، در اختیار او قرارا می‌دهد. اگرچه اجاره‌ بیشتر در بازار مسکن کاربرد دارد، اما اختصاصی به آن ندارد و برای اموال منقول مانند خودرو نیز باه کار می‌رود. اگر شخصی به جای مسکن یا خودرو، نیروی کار خود را در اختیار دیگری قرار دهد و در مقابل آن اجرت دریافت کند، به او اجیر و به شخص اجاره‌کننده، مستأجر می‌گویند.

 

2- اظهارنامه ؛

متنی مکتوب است که بر اساس قانون تنظیم می‌شود و به موجب آن شخص نویسنده، تقاضای قانونی‌اش را در آن ثبت می‌کند و توسط مأمور قانون به طرف دیگر اعلام می‌شود. به عنوان مثال درا بازار مسکن ممکن است مستأجر مبلغ اجاره مسکن را به مدت چند ماه پرداخت نکرده باشد؛ آنگاه شخص مؤجر حق دارد که با پر کردن اظهارنامه و ابلاغ آن به مستأجر، از او بخواهد تا نسبت به پرداخت معوقات اقدام کند.

 

3- مجهول المالک

املاک مجهول المالک در بازار مسکن به املاکی گفته می‌شود که در هنگام نصب پلاک در دفتر توزیع اظهارنامه به نام شخص یا اشخاصی معرفی گردیده اما تا به حال از طرف مالک یا وکیل قانونی او درخواستی برای این موضوع به ثبت نرسیده باشد.

کسانی که قصد تصرف قانونی این املاک را دارند باید با توجه به دفاتر توزیع اظهارنامه در ادارات ثبت اسناد درخواست ثبت اینگونه ملک‌ها را بنمایند.

 

4- مشاع ؛

در بازار مسکن اگر یک ملک چند مالک داشته باشد، هرکدام میزان معینی از سهم را در آن ملک دارند؛ اما برخی از قسمت‌ها مانند راه پله، پشت بام، حیاط و… به صورت اشتراکی هستند که اصطلاحاً به آن‌ها مشاع می‌گویند. مشاعات نیز جمع کلمه‌ی مشاع است که به مجموع بخش‌های اشتراکی گفته می‌شود.

 

5- افراز ؛

اگر یکی از مالکان ملک مشاع با شرکای دیگر کنار نیاید و بخواهد سهم خود را از بخش‌های اشتراکی بگیرد، باید دعوایی را مبنی بر تقسیم بخش مذکور اقامه کند که به این تقسیم کردن اصطلاحاً افراز می‌گویند. ملک مفروز ملکی است که افراز شده باشد؛ یعنی در ابتدا مشاع بوده و بعد از حالت اشتراکی خارج شده است.

 

6- پایان کار ؛

هرگاه کار ساخت و ساز یک ساختمان به پایان برسد، شهرداری باید آن را تأیید کند. به گواهی تأیید شهرداری برای اتمام ساخت و ساز یک ساختمان، گواهی پایان کار گفته می‌شود. در بازار مسکن گواهی پایان کار یکی از گواهی‌های مهم محسوب می‌شود که هیچ ملکی بدون آن حق ثبت سند را ندارد. همچنین کاربری ملک در گواهی پایان کار تعیین می‌شود. برای أخذ گواهی پایان کار باید خلافی و عوارض مربوطه را پرداخت کرده باشید و در ساخت و ساز ملک هم کاملاً بر اساس ضوابط و مقررات اعلام شده از سوی شهرداری باشد.

 

7- تصرف عدوانی ؛

اگر مال یا ملکی به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک از تصرف او خارج شود، این موضوع اصطلاحاً تصرف عدوانی نامیده می‌شود. به عنوان مثال در بازار مسکن اگر شخصی بدون رضایت مالک مسکن آن را تصرف کرده و در آن زندگی کند، می‌گویند تصرف عدوانی صورت گرفته است.

 

8- تفکیک املاک ؛

اگر یک ملک یکپارچه به قطعات کوچکتری تقسیم شود، اصطلاحاً می‌گویند که ملک تفکیک شده است. اگر ملک چند مالک داشته باشد تمام آن‌ها باید برای انجام تفکیک مورد نظر توافق داشته باشند. در بازار مسکن ملک تفکیکی پس از تفکیک قانونی با یک ملک مستقل تفاوتی ندارد و برای آن سند جداگانه صادر می‌شود.

 

9- سرقفلی ؛

سرقفلی برای املاک تجاری موضوعیت دارد و عبارت است از درجه‌ی معروف بودن یا مشهور بودن یک مکان تجاری به ی.  فعالیت خاص. سرقفلی جزیی از دارایی‌های نامشهود محسوب می‌شود و معنایی مشابه صاحب امتیاز دارد.

 

10- عرصه و اعیان ؛

در بازار مسکن به زمینی که یک ملک در آن ساخته می‌شود عرصه و به بخش‌های ساختمانی ساخته شده در آن اعیان گفته می‌شود. اعیان از نظر حقوقی هر آن چیزی است که در یک زمین ساخته شده باشد. به عنوان مثال در مجتمع‌های آپارتمانی به زمینی که واحدها در آن بنا نهاده شده‌اند، عرصه و به واحدهای ساخته شده اعیان می‌گویند.

 

 

 

نحوه اعتبار سنجی صادر کننده چک قبل از دریافت چک اعلام شد.

🛑 شما می‌توانید قبل از دریافت چک از خریدار، اعتبار او را از سامانه یکپارچه بانک مرکزی استعلام بگیرید و در صورت پایین بودن اعتبار شخص صاحب دسته چک از دریافت چک خودداری کنید.

🛑 در راستای تکمیل خدمات سامانه صدور يکپارچه الکترونيک دسته چک (صیاد) و با هدف ايجاد شفافيت در فضای کسب و کار از طريق ارائه خدمت استعلام مربوط به سوابق چک برگشتی مشتريان، سامانه استعلام پيامکی صياد به عنوان خدمت ارزش افزوده قابل بهره‌برداری است.

🛑 بر این اساس هموطنان عزیز می توانند با ارسال شناسه استعلام 16 رقمی مندرج در چک های صیادی به سامانه استعلام پیامکی این بانک با سرشماره 701701 و در قالب زیر از وضعیت اعتباری صادرکننده چک از نظر تعداد و مبلغ چک های برگشتی ثبت شده نزد بانک مرکزی مطلع شوند.

🔷 قالب ارسال پیامک استعلام:

*1*1 شناسه استعلام 16 رقمی

🛑 به طور مثال ابتدا عدد 1، سپس ستاره، سپس 1 و ستاره را وارد کرده و بدون فاصله شماره چک وارد می شود.

مثال:   2665987894124578*1*1

وضعیت ها 

🛑 بر این اساس و در پیامک پاسخ، اطلاع رسانی به صورت رتبه بندی شده بر اساس یکی از رنگ های زیر اعلام می شود:

 

🔴 وضعیت سفید:

صادرکننده چک فاقد هرگونه سابقه چک برگشتی بوده یا درصورت وجود سابقه، تمامی موارد رفع سوء اثر شده است.

 

🔴 وضعیت زرد:

صادرکننده چک دارای یک فقره چک برگشتی یا حداکثر مبلغ 50 میلیون ریال تعهد برگشتی است.

 

🔴 وضعیت نارنجی:‌

صادرکننده چک دارای دو الی چهار فقره چک برگشتی یا حداکثر مبلغ 200 میلیون ریال تعهد برگشتی است.

 

🔴 وضعیت قهوه ای:

صادرکننده چک دارای پنج تا ده فقره چک برگشتی یا حداکثر مبلغ 500 میلیون ریال تعهد برگشتی است.

 

🔴 وضعیت قرمز:

صادرکننده چک دارای بیش از ده فقره چک برگشتی یا بیش از مبلغ 500 میلیون ریال تعهد برگشتی است

 

توضیحات تکمیلی:

- هزینه هر استعلام موفق 3500 ریال است.

- هزینه اخذ شده، ارتباطی با تعداد پیام های پاسخ ارسال شده برای درخواست کننده استعلام ندارد. 

- لازم است متن ارسالی جهت اخذ استعلام بدون هیچگونه کاراکتر اضافی همچون خط فاصله و فقط به صورت عددی در قالب اعلام شده برای سامانه ارسال گردد. 

- درحال حاضر از هر شماره تلفن همراه تنها چهار استعلام در روز قابل اخذ می باشد.

- چنانچه درخواست کننده استعلام قبل از تکمیل عملیات استعلام اقدام به ارسال استعلامات متعدد نماید، نتیجه ارسال شده مربوط به آخرین شناسه استعلام اخذ ارسال شده خواهد بود. 

- در خصوص اشخاص حقوقی فاقد شناسه ملی ثبت شده در پایگاه داده بانک مرکزی، امکان اخذ استعلام وجود   داشت. این موضوع در پیامک پاسخ با عبارت «شناسه ملی ..... قابلیت استعلام ندارد» اطلاع رسانی می گردد.

- در خصوص برگ چک های متعلق به اشخاص حقیقی دارای حساب مشترک، وضعیت اعلام شده مربوط به فرد دارای بالاترین مبلغ و بیشترین تعداد چک برگشتی از بین صاحبان حساب خواهد بود.

- در صورتی که به هر دلیل اعم از بروزرسانی زیرساخت های اطلاعاتی تا مدت زمان 15 دقیقه پاسخی از مرکز صیاد دریافت نگردد نتیجه با پیامک «عدم امکان اخذ استعلام» به کاربر اعلام خواهد شد. بدیهی است کاربران می توانند در مقاطع زمانی بعدی نسبت به اخذ استعلام اقدام نمایند.

- تمامی پیامک های اطلاع رسانی در خصوص استعلامات ارسال شده فقط با سرشماره 701701 به کاربران اطلاع رسانی مي شود. بر این اساس ضروری است کاربران محترم در کنترل سرشماره پیامک های واصله دقت لازم را مبذول دارند