مالك آپارتمان ها تا چه متراژ از ماليات اجاره مسكونی معاف است؟

آپارتمان های تا متراژ ۱۵۰ متر از ماليات بر اجاره معاف می‌باشند مثلاً اگر شخصی يك واحد ۶۰ متری و يك واحد ۹۰ متری داشته باشد هر دو واحد از ماليات اجاره معاف می‌باشند.

بهای ماترك متوفی برای تعيين ماليات بر ارث (مثل بهای مغازه، مستغلات و خودرو ) چگونه محاسبه می‌شود؟

 

بهای مغازه اگر دارای حق واگذاری باشد ارزش آن براساس حق واگذاری آن در زمان فوت متوفی تعيين می‌شود و اگر فقط عين مغازه بدون حق واگذاری جزء ماترك باشد، ارزش معاملاتی عين مغازه بجای ارزش روز آن محاسبه می‌شود.ارزش مستغلات متوفی نيز بر اساس ارزش معاملاتی ملك می‌باشد در زمان فوت متوفی، و ارزش خودرو نيز بر اساس ارزش روز خودرو در زمان فوت محاسبه می‌شود.

 

درآمد مشمول ماليات املاك اجاری چگونه محاسبه می‌شود؟

كل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غيرنقدی، پس از كسر ۲۵ درصد بابت هزينه‌ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره درآمد مشمول املاك اجاری را تشكيل می‌دهد.مثلاً اگر ملكی ماهيانه ۳/۰۰۰/۰۰۰ ريال اجاره داده شود درآمد مشمول ماليات و ماليات اين درآمد مشمول به شرح زير محاسبه می‌شود:

درآمد مشمول ماليات اجاره در يكسال:

۲۷۰۰۰۰۰۰ = ۷۵% × ۳۶۰۰۰۰۰۰ = ۱۲ × ۳۰۰۰۰۰۰

 

ماليات يكساله : ۴۰۵۰۰۰۰ = ۱۵% × ۲۷۰۰۰۰۰۰

در زمان خريد مغازه‌ای از نظر ماليات به چه چيزی بايد توجه كرد ؟

اولاً از خريد كليدی و وكالتی مغازه ها خودداری نمائيد و اگر چنين كاری انجام می‌دهيد از ميزان بدهی شغلی و ماليات حق واگذاری آن اطلاع داشته باشيد زيرا در غير اين صورت در صورتی كه بر اساس بيع‌نامه قبول كرده باشيد كه ماليات‌های متعلقه را بپردازيد، ممكن است دچار خسارتهای هنگفت مالی شويد.در اين مواقع بهتر است فرشنده بدهی شغلی و حق واگذاری خود را پرداخت نمايد تا گواهی مالياتی اخذ نمايد و سپس در دفتر اسناد رسمی سند انتقال حق واگذاری را انجام دهد و از گرفتاريهای حاصل از خريدهای وكالتی در امان بماند.

بدهكاران مالياتی با بدهی بيش از يك ميليون تومان ممنوع‌الخروج

 

 

منظور از وراث طبقه دوم و طبقه سوم چه كسانی است؟

وراث طبقه دوم عبارتند از : اجداد، برادر، خواهر و اولاد آنها

وراث طبقه سوم عبارتند از : عمو، عمه، دايی، خاله و اولاد آنها

آشنایی با وکالت بلا عزل

مطابق ماده ۶۵۶ قانون مدنی «وکالت عقدی است که به‌موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب (نماینده) خود می‌‌کند.»

وکالت قراردادی میان دو طرف است که در طی آن یکی از طرفین به طرف دیگر نمایندگی می‌دهد. به این معنا‌ که اجازه می‌دهد آن شخص (وکیل)، در برخی موارد مشخص‌شده در قرارداد از طرف موکل (شخصی که وکیل گرفته است) اقدام کند.

وکالت جزو عقودی نیست که به صورت دایمی منعقد شود و همواره عواملی وجود دارند که ممکن است به عقد وکالت پایان دهند. ماده ۶۷۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد وکالت به طرق ذیل شامل به عزل موکل، به استعفای وکیل و به موت یا جنون وکیل یا موکل مرتفع می‌شود. به این ترتیب مطابق با آنچه که این ماده مقرر می‌دارد با عزل وکیل از طرف موکل یا با استعفای وکیل از وکالت یا با فوت یکی از دو طرف یا هر دو طرف یا دیوانگی و مجنون شدن هر یک از دو طرف یا هر دو طرف قرارداد وکالت پایان می‌یابد.

علاوه بر مواردی که در ماده بالا اشاره شد موارد دیگری برای پایان ‌بخشیدن به این قرارداد وجود دارد. مانند از دست دادن عقل معاش و قدرت کنترل مالی وکیل در جایی که موضوع قرارداد وکالت، امور مالی همانند خرید و فروش کالای معین باشد یا از بین رفتن مورد و موضوعی که قرارداد وکالت برای آن شکل گرفته است؛ مثلاً موکلی برای فروش خودروی مشخصی به وکیل وکالت داده است که اگر خودرو در اثر سانحه‌ای کاملا از دست برود دیگر موجبی برای ادامه این قرارداد وکالت وجود ندارد لذا از بین می‌رود؛ یا تمام شدن مهلت در جایی که قرارداد وکالت مدت‌دار باشد مثلاً اگر قرارداد ۶ ماهه وکالت منعقد شده باشد بعد از 6 ماه قرارداد وکالت منقضی می‌شود و با روشن شدن معنای عقد وکالت و عوامل پایان‌دهنده این عقد که عزل وکیل نیز جزیی از آن است به بررسی مفهوم وکالت بلاعزل خواهیم پرداخت:

بر اساس ماده ۶۷۹ قانون مدنی «موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده‌ باشد.» همچنان که در بالا گفته شد وکالت جزو عقود جایز است یعنی طرفین می‌توانند با خواست خودشان این عقد را پایان دهند اما در صورتی که موافق باشند امکان آن وجود دارد که حق عزل وکیل اسقاط شود یعنی با هم توافق کنند که وکالت ادامه داشته باشد و هیچ‌کدام از آن ها آن را برهم نزنند.

صرف‌نظر کردن از حق بر هم زدن عقد وکالت تا جایی ممکن است که مخالف نظم عمومی نباشد بنابراین در وکالت عام که مربوط به تمام امور موکل است چشم‌پوشیدن از حق عزل وکیل به‌صورت دایمی باطل است؛ دلیل چنین امری ماده ۹۵۹ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد: هیچ کس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و بهره‌مندی یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.

در وکالت عامی که به صورت بلاعزل منعقد می‌شود گویا موکل حق اداره تمام امور خود را در همه جهات آن از خود می‌گیرد و این امر ممنوع است چرا که اعطای چنین وکالتی با شخصیت و آزادی موکل تعارض داشته و خلاف نظم عمومی است مگر اینکه چنین وکالتی مقید به مهلتی باشد که در این صورت این عقد، صحیح می‌شود.

 

 انواع وکالت

مطابق ماده ۶۶۰ قانون مدنی «وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور موکل باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی» و مطابق ماده ۶۶۱ قانون مدنی «در‌صورتی‌که وکالت مطلق باشد فقط مربوط به اداره‌ کردن اموال موکل خواهد ‌بود.» به این‌ترتیب وکالت از جهت اختیارات وکیل به وکالت مطلق و مقید تقسیم می‌شود در وکالتی که به صورت مطلق باشد وکیل هرگونه اختیاری در خصوص اداره اموال موکل دارا است و اختیارات او در این اداره کردن محدود به مورد خاص و مشخص نیست. در حالی که در وکالت مقید وکیل محدود و مقید به موارد و اختیاراتی است که موکل برای او تعیین کرده است. در وکالت مقید باید حدود اختیارات وکیل در قرارداد ذکر شود و هر جایی که شک کنیم وکیل اختیار دارد یا خیر اصل بر عدم وجود چنین اختیاری است مثلا اگر در یک قرارداد وکالت حق فروش مال غیر منقولی همچون ملک مشخصی به وکیل داده ‌شود همچنان که از متن چنین قراردادی برمی‌آید در اینجا وکیل صرفا حق فروش مال را دارد اما حق ندارد پس از فروش ملک، در پول و ثمن معامله دخل و تصرفی کند. چنین حقی در صورتی به وکیل اعطا می شود که در قرارداد ذکر شده باشد.

وکالت از جهت موضوع، به وکالت عام و وکالت خاص تقسیم می‌شود. در وکالت خاص موضوع وکالت یک یا چند مال مشخص یا انجام یک یا چند کار معین است. مثلا در قرارداد مشخص شده باشد اموال مخصوصی خریداری شوند یا ملک خاصی به فروش برسد یا آنکه وکیل به وکالت از موکل شکایتی را مطرح کند یا امتیاز تاسیس یک شرکت را بگیرد. این در‌حالی‌است که در وکالت عام، وکیل، حق انجام وکالت در مورد تمام اموال و تمام امور موکل را دارد. به این ترتیب موضوع وکالت محدود به مال یا کار معین نیست. در این نوع قرارداد وکیل اداره تمام اموال و امور مالی موکل را برعهده دارد.

 

 شرط‌ کردن وکالت در ضمن عقد لازم‌الاجرای دیگر

به گزارش مهداد، این مورد به این معناست که وکالت وکیل به صورت شرط ضمن عقد لازم قرار داده شود. عقد لازم عقدی است که هیچ یک از دو طرف عقد، حق بر‌هم‌زدن آن را ندارند مگر در‌صورتی ‌که در آن قرارداد شرط فسخ (بنا به اختیار خودشان)، گذاشته ‌باشند.

در این  صورت از آنجایی که عقد وکالت در ضمن عقد لازم قرار می‌گیرد، از آن کسب لزوم می‌کند و تا زمانی که عقد اصلی باقی است شرط ضمن آن یعنی وکالت را نمی‌توان بر هم زد. مثلا وقتی در ذیل قرارداد رهنی بانکی، وکالت شرط شود چنین وکالت بلاعزل می‌شود.

 

 شرط عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازم

همچنین می‌توان ذیل یک قرارداد لازم شرط شود که موکل از عزل وکیل خودداری کند. در واقع دراین حالت عقد وکالت مستقلاً محقق می‌شود اما عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازم دیگری مانند اجاره شرط می‌شود. در این صورت شرط عدم عزل جزو عقود لازم قرار می‌گیرد و تبعیت از آن (عدم عزل) الزامی خواهد شد.

در صورتی که اثبات شود قصد مشترک دو طرف یعنی وکیل و موکل از قرار دادن چنان شرطی ضمن عقد لازم، بر پایبندی به عقد وکالت و بقای آن بوده است چنین وکالتی بلاعزل می‌شود.

 

 شرط عدم عزل وکیل در ضمن عقد جایز

درجایی‌که وکالت ضمن عقد جایز دیگری مانند ودیعه شرط شود طرفین وجود وکالت را تابع عقد ودیعه که عقد جایز است قرار دادند. در نتیجه تا زمانی که عقد باقی هست شرط نیز وجود دارد و کسی که مایل به حذف شرط وکالت است باید به عنوان مقدمه عقد جایز یا همان عقد ودیعه را برهم‌ بزند و نمی‌تواند ودیعه را نگاه دارد و وکالت را که به‌صورت شرط ضمن عقد جایز آمده است فسخ کند. به‌عبارت‌دیگر آوردن وکالت در این امر نشان‌دهنده آن است که طرفین نمی‌خواستند آزادی خود را به طور کامل از‌ بین‌ ببرند بلکه صرفاً خواسته‌اند وکالت را تابع عقد دیگری سازند.

برای پایان ‌بخشیدن به چنین وکالت‌هایی به طرق ذیل می‌توان عمل کرد:

1- فسخ کردن یا بر‌هم‌زدن یا انحلال عقد لازمی که ضمن آن وکالت، بلاعزل شده است: این فرض را باید به صورت جداگانه در مورد قسمت های (الف) و (ب) توضیح داد:

در قسمت (الف) خود وکالت در ضمن عقد لازم شرط شده ‌است. به این ترتیب با از بین رفتن عقد اصلی هم وکالت و هم لزوم آن از بین می‌رود.

این در حالی است که در قسمت (ب) شرط عدم عزل وکیل در ضمن عقد شرط شده است. به این ترتیب با از بین رفتن عقد اصلی صرفاً شرط عدم عزل وکیل از بین می‌رود اما عقد وکالت که مستقلا منعقد شده بود به قوت خود باقی است. پس از از بین رفتن عقد اصلی، چنین قرارداد وکالتی مانند سایر وکالت‌ها جایز و قابل برهم‌زدن از طرف یکی از طرفین یا هر دو طرف خواهد‌ بود.

2- از بین‌رفتن متعلق وکالت یا انجام عمل مورد وکالت توسط خود موکل: در این راستا ماده ۶۸۳ قانون مدنی مقرر می‌دارد «هرگاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام‌دهد یا به‌طور کلی عملی که منافی با وکالت باشد به‌جا آورد مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد وکالت منفسخ می‌شود.»

از این مورد مشخص می‌شود که بلاعزل بودن وکالت مانع از انجام عمل مورد وکالت توسط موکل نخواهد بود. انجام مورد وکالت به وسیله شخص موکل منع قانونی ندارد و موکل می‌تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده است خود انجام دهد اما تنها این امر به موضوعاتی برمی‌گردد که با حقوق وکیل در تعارض نباشد؛ مثلا اگر فروشنده مالی را به دیگری بفروشد و در ذیل همان قرارداد خریدار را وکیل بلاعزل خود در انتقال رسمی همان مورد معامله به خود قرار دهد در این صورت اگر فروشنده (موکل) آن مال را خودش، به شخص سومی منتقل کند این عمل او جرم و فروش مال غیر محسوب می‌شود. 3- اثبات باطل‌بودن یا فساد شرط ضمن عقد: که در این حالت نیز با از‌ بین‌رفتن شرط ضمن عقد، چنین وکالتی قابل فسخ از سوی موکل است. برای نوشتن وکالت بلاعزل باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد و به‌همراه‌ داشتن کارت ملی و شناسنامه وکیل و موکل و نیز کپی آنها ضروری است. لازم به ذکر است که راحت‌ترین راه برای نفی و از بین‌بردن وکالت بلاعزل استفاده از ماده ۶۸۳ قانون مدنی یعنی انجام مورد وکالت توسط موکل است. در صورت اعتراض وکیل، مسئولیت اثبات موضوع منافی بودن عمل موکل با موضوع وکالت و حق وکیل (در محاکم دادگستری و مراجع قضایی) برعهده وکیل خواهد بود. وکالت‌نامه‌های بلاعزل که توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند با متن‌های مختلفی شناخته‌شده می‌شوند؛ این عبارات عبارتند از: موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را به طور کامل از خود سلب و ساقط کرد و موکل حق عزل وکیل مرقوم را از خود سلب و ساقط کرد.

چه اقداماتی باعث اسقاطحق کسب و پیشه و سرقفلی میشود؟

تغییر شغل از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اگر مستاجر بخواهد حق کسب خود را به شخص دیگری انتقال دهد یا واگذار کند باید حتما این انتقال را با سند رسمی انجام دهد، اما اگر مستاجری که بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره بسته است، بخواهد سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز می‌تواند مکان تجاری را انتقال دهد.

بنابراین باید گفت مشخص کردن قانون و سالی که قرارداد اجاره منعقد شده، در تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه تا چه اندازه تاثیر دارد.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می‌شوند به شرح ذیل است:

 

 انتقال به غیر

در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.

 

 تغییر شغل

تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از‌بین‌رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

 

 تعدی و تفریط

تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

 

 عدم پرداخت اجاره‌بها

یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره‌بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند.

هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.