نتیجه تصویری برای روابط موجر و مستاجر

نحوه استیفای مطالبات در روابط موجر و مستاجر 

خسارت تاخیر تادیه به اجرت‌المثل تعلق نمی‌گیرد

روابط میان موجر و مستاجر از جمله دعاوی شایع در جامعه بوده که یکی از دعاوی مرتبط با آن،مطالبه

اجاره‌بها و اجرت‌المثل استفاده از مورد اجاره یا عین مستاجره است.

اجاره بر اساس تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.  اجرت‌المسمی به مبلغی گفته می‌شود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجاره‌نامه بر آن توافق می‌کنند و اجرت‌المثل مبلغی است که دادگاه بر اساس نظریه کار‌شناس رسمی دادگستری، برای مدتی که بین طرفین، قراردادی وجود نداشته است، تعیین می‌کند.

 

اجرت‌المسمی دارای مبنای قراردادی و توافقی است

اجرت‌المسمی مبنای قراردادی و توافقی دارد اما اجرت‌المثل زمانی تعیین می‌شود که بین طرفین دعوی، قراردادی نبوده است یا اینکه مدت قرارداد منقضی شده باشد. در صورتی که مستاجر مبلغ اجرت‌المسمی را نپردازد، موجر می‌تواند این مبلغ را مطالبه کند و داد‌گاه از تاریخ مطالبه، که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می‌شود، علاوه بر اجرت‌المسمی، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز، در صورت مطالبه موجر، محاسبه کرده و در مورد آن حکم صادر می‌کند.بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که دین، وجه رایج باشد، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تاخیر تادیه به او تعلق گیرد. از آنجایی که اجرت‌المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماده می‌شود اما در خصوص اجرت‌المثل بحث متفاوت است.

 

خودداری موجر از برگرداندن مبلغ رهن

در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که اگر بعد از پایان مدت اجاره، موجر مبلغی را که در عرف به «رهن» معروف است، به مستاجر بازنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟

در پاسخ باید گفت مبلغی که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود. این مبلغع تضمینی از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره‌داده‌شده است و به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده‌شده را دارد.

 

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود

ماده ۴۹۴ قانون مدنی مقرر می‌کند: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک، مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود، اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد؛ و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده کند.»

همان‌طور که ملاحظه می‌شود به موجب این ماده، مستاجر باید بلافاصله پس از انقضای مدت، مورد اجاره را تحویل موجر دهد و اگر پس از مدت اجاره، آن را مورد استفاده قرار دهد، در صورتی که بدون اجازه باشد،‌ باید به موجر، اجرت‌المثل بدهد. این در حالی است که اگر با اذن موجر باشد، فقط در صورت استفاده از منفعت، باید اجرت‌المثل بدهد.

ماده ٣٣٧ قانون مدنی نیز در این خصوص اشعار می‌دارد: «هر‌گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر، استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود اذن در انتفاع، مجانی بوده است.» که در صورت مجانی بودن، طبیعی است مستحق چیزی نخواهد بود اما از آنجایی که اجرت‌المثل، خسارت محسوب می‌شود و وجه نقد نیست، به آن خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی‌گیرد.  اهمیت این موضوع زمانی بیشتر روشن می‌شود که بدانیم ممکن است از زمان طرح دعوا تا زمان اجرای حکم مدت زیادی طول بکشد؛ در این صورت موجر متضرر خواهد شد. همچنین اجرت‌المثل از تاریخ انقضای مدت اجاره به موجر تعلق می‌گیرد زیرا استفاده بلاجهت شده است.

 

لزوم مطالبه اجرت‌المثل در دادخواست

اما نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که به طور حتم اجرت‌المثل باید در دادخواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد زیرا در دعاوی حقوقی، داد‌گاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته است، رای می‌دهد و نمی‌تواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رای صادر کند. این موضوع به قاعده منع تحصیل دلیل معروف است که دلیل اصلی آن منع قاضی در خروج از بی‌طرفی است. ماده ۳۵۸ قانون سابق آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر می‌کرد: «هیچ دادگاهی نباید برای اصحاب دعوی تحصیل دلیل کند بلکه فقط به دلایلی که اصحاب دعوی تقدیم یا اظهار کرده‌اند، رسیدگی می‌کند. تحقیقاتی که داد‌گاه برای کشف امری در خلال دادرسی لازم بداند، از قبیل معاینه محل، تحقیق از گواهان و مسجلین اسناد و ملاحظه پرونده مربوط به دادرسی و امثال این‌ها تحصیل دلیل نیست.»

 

رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست

به موجب ماده  ١٩٩ قانون آیین دادرسی مدنی، «در کلیه امور حقوقی، داد‌گاه علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوا، هرگونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد، انجام خواهد داد.» این ماده نیز اجازه تحصیل دلیل نمی‌دهد زیرا تنها اقدام‌های لازم برای کشف حقیقت (در حدود دادخواست و درخواست خواهان) مجاز شناخته شده است. ماده دو قانون آیین دادرسی مدنی نیز اشعار می‌دارد: «هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی آنها، رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشند.» بنابراین رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست.

حالت دیگر اجاره ممکن است بر اساس روز یا ماه باشد و مدت به طور صریح بیان نشده باشد. (ماده ۵۰۱ قانون مدنی) بنابراین اگر اجاره به این نحو منعقد شده باشد، با پایان مدت یک روزه، یک ماهه و... اجاره تمدید می‌شود و موجر مستحق اجرت‌المسمی است و نه اجرت‌المثل؛ و می‌تواند خسارات تاخیر تادیه را هم مطابق آنچه بیان شد، دریافت کند.

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دریافت خسارت واردشده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن، شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است. بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کار‌شناس.اولاً طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد اما اگر خسارت وارده، مستند به چک باشد، از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

 

جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ طبق ماده چهار قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی در خصوص مطالبه خسارت یا هزینه‌های پرداخت‌شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد. اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که ادعا کرده است، اجرای احکام در هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است، نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت از قانون، دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

 

حقوق ثبت اسناد و املاک در قانون به چه معناست؟

آگاهی و اطلاع نسبت به قوانین، یکی از وظایف اصلی و اساسی هر فرد است. قوانین و مقررات ثبتی یکی از قوانین مهم و درعین‌حال پیچیده‌ حقوقی هستند که تسلط به آن ضروری و مستلزم کسب تجربه‌ علمی است؛

به عبارت دیگر به صِرف مطالعه‌ این قوانین و مقررات نمی‌توان ادعای تجربه‌ی قوانین ثبتی را کرد، گاه در عمل به مقررات مذکور، مسائل و مواردی اتفاق می‌افتد که در هیچ‌یک از قوانین پیش‌بینی نگردیده بود و به همین دلیل در زمان‌های گذشته رویه‌های مختلفی در ادارات ثبت، در اجرای موضوعی واحد وجود داشت که به‌تدریج با اصلاح آیین‌نامه‌ها و صدور دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌های مختلف سعی در حل این مشکلات و یکنواخت کردن رویه‌ها در موضوعات واحد شد. 

به نظر می‌رسد که سازمان ثبت یکی از سازمان‌های نادری باشد که دارای مجموعه‌ای از بخشنامه‌های ثبتی است که توسط خود سازمان و در سال‌های اخیر توسط افرادی جمع‌آوری و تدوین شده است، لذا در این مقاله سعی شده است تا در بررسی و شرح مراحل مختلف عملیات مربوط به حقوق ثبت، علاوه‌بر توضیح مواد قانون و آیین‌نامه، تاحدودی به موضوع بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های مربوطه اشاره نماییم.

 

 

۱. تعریف حقوق ثبت از منظر ترمینولوژی حقوق

ثبت در لغت به معنای قرار دادن، برجای بودن، استواری، پایداری، نگاشتن در دفتر و یادداشت کردن است و در کلمات مرکبی چون ثبت نام، ثبت احوال، ثبت اسم تجاری، ثبت اسناد، ثبت املاک، ثبت شرکت‌ها و در معانی مناسب با هریک به‌کار رفته است.

در اصطلاح: مجموعه‌ای از اعمال اداری-حقوقی که طی آن رسما ایجاد، تغییر، زوال و انتقال حقی را در دفاتر ویژه، اوراق و فهرست‌هایی یادداشت و اعلام می‌کنند.

 

 

۲. مبنای ثبت

مبنای ثبت املاک و نوشتن اسناد را می‌توان به زبان، رواج خط و کتابت در جوامع مختلف بشری دانست، اما به تحقیق، نمی‌توان گفت که ثبت اسناد و املاک و تعهدات، منجزاً از چه زمانی آغاز شده است.

 

 

۳. آیات‌الاحکام حقوق ثبت

خداوند در سوره‌ی بقره آیه‌ی ۲۸۲ می‌فرماید: ای کسانی که ایمان آوردید، اگر وامی به یکدیگر تا سرآمد معینی دادید، آن را بنویسید و باید نویسنده‌ای میان شما به عدالت بنویسد. آیه‌ی مذکور به‌صراحت به تنظیم سند و تنظیم‌کننده و شرایط مربوط به آن اشاره دارد.

 

۴. تعریف حقوق ثبت

همانطور که ذکر شد، در اصطلاح، مجموعه‌ی اعمال اداری- حقوقی است که طی آن، رسما ایجاد، تغییر، زوال و انتقال حقی را در دفاتر ویژه، اوراق و فهرست‌هایی یادداشت و اعلام می‌کنند و بدین ترتیب حقوق ثبت، مجموعه‌ی قواعدی است که اعمال فوق را تحت نظم درآورده و بر آنها حاکم است و دانش حقوق ثبت، آگاهی بر آن قواعد و بررسی و تحلیل و تبیین آنها است.

 

مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک، مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک است و منظور از ثبت، نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی ثبت املاک در دفاتر دولتی (رسمی) است. حقوق ثبت را «شبه مدنی» نامیده‌اند.

 

 

۵. شاخه‌های حقوق ثبت

حقوق ثبت خود نیز دارای انواع و شاخه‌هایی است که در ذیل به آن اشاره می‌کنیم:

 

* ثبت املاک؛

* ثبت اسناد؛

* ثبت شرکت‌ها؛

* ثبت نام تجاری؛

* ثبت احوال؛

* ثبت اختراع و طرح‌های صنعتی.

 

۶. شکلی یا ماهوی بودن قانون ثبت

محتوای مواد (قانون ثبت) بین دو قطب قانون شکلی و ماهوی در حرکت است و از ترکیب این دو، مقررات ثبت پدید می‌آید.

 

۷. دامنه‌ شمول قانون ثبت

با توجه به تعریف حقوق ثبت و نیز قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات آن استفاده می‌شود که عمده‌ی محور و موضع ما در قانون ثبت، دو چیز است:

* ثبت اسناد؛

* ثبت املاک.

ثبت املاک از جنبه‌ی حقوقی و اقتصادی، اهمیت ویژه‌ای دارد و اکثر معاملات ثبت‌شده نیز مربوط به املاک و حقوق مربوط به املاک است. گرچه در قانون ثبت، در رابطه با ثبت شرکت‌ها، نام تجاری ثبت احوال، اختراع و طرح‌های صنعتی نیز مقررات ذکر شده است، اما در این مقاله از دایره‌ی شمول بحث ما خارج است.

 

ثبت اسناد

اسناد مفرد آن سند است و سند اینگونه تعریف می‌شود که سند، عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوا

یا دفاع قابل استناد باشد.

 

سند بر دو نوع است:

*سند رسمی: اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی

و در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی هستند.

*سند عادی: غیر از مواردی که درمورد اسناد رسمی ذکر شد، سایر اسناد، اسناد عادی هستند.

 

ثبت املاک

املاک جمع ملک است و ملک از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاک، عبارت است از مال غیرمنقول، البته نه به‌معنای عام آن، بلکه به‌معنای اخص آن که در عرف هم ملک و املاک نامیده می‌شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است. در حقوق ثبت بررسی بار معنایی سه واژه‌ی «مال، ملک و غیرمنقول» واجد نفع و اثر است که در ادامه مطرح می‌شود:

مال: عبارت است از دارایی و مجموع آنچه ملک شخصی است و به‌صورت اموال جمع بسته می‌شود؛ اما در اقتصاد، مال به هر چیزی اطلاق می‌شود که ارزش مبادله‌ای داشته باشد.

 

ملک: به معنای چیزی است که در قبضه و تصرف باشد و نیز زمین یا هر چیز دیگری که مال شخص باشد. بنابراین، مال و ملک هر دو به همه‌ی متملکات اطلاق می‌شود، هرچند که به سبب اهمیت یافتن بیشتر زمین و غیرمنقول درطی تحولات اجتماعی و اقتصادی، واژه‌ی ملک غالبا نزد ما در معنای اموال غیرمنقول به‌کار می‌رود. اموال به دو قسم منقول و غیرمنقول با تفاوت احکام آن، تقسیم می‌ شوند.

 

اهداف ثبت املاک و اسناد

 

۱. اهداف ثبت املاک

* برای تعیین و محفوظ بودن مالکیت مالکان و حقوق صاحبان حقوق نسبت به آنها.

* سهولت اخذ مالیات اراضی از صاحبان آنها و برقراری نظم مالیاتی املاک و حفظ حقوق عمومی.

* استقرار و استحکام مالکیت اموال غیرمنقول و ایجاد امنیت قضایی برای صاحب ملک.

۲. اهداف ثبت اسناد

*رسمیت و اعتبار دادن به آن و درنتیجه امتیازاتی که قانون برای اسناد ثبت‌شده قائل گردیده است.

*ضمن اینکه ثبت اسناد نیز مانند ثبت املاک، موجب کسب درآمد برای دولت است.

 

برخی امتیازات قانونی لحاظ‌شده برای اسناد ثبت‌شده

اسناد رسمی درباره‌ی طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است.

درمقابلِ اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند، انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت، نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت کند که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده باشد، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن، معتبر خواهند بود، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود.

اسناد ثبت‌شده در قسمت مربوط به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده است و کلیه‌ی اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب می‌شوند، رسمیت و اعتبار خواهند داشت.

کلیه‌ی معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که طبق مقررات مربوط به ثبت املاک ثبت شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهند بود.

قضات و دیگر مأمورین دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده، استنکاف (خودداری، صرف‌نظر) نمایند، در محکمه‌ی انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و درصورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم به صاحبان اسناد رسمی وارد شود، محکمه‌ی انتظامی یا اداری علاوه‌بر مجازات اداری، آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد کرد.

 

مدلول کلیه‌ی اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محکوم‌علیه، لازم‌الاجراست.

کلیه‌ اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت‌شده مستقیما و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجراست.

 

منابع حقوق ثبت

الف) قوانین، دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌ها

*قانون ثبت اسناد و املاک سال ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی: مهم‌ترین قوانین، لوایح قانونی و آیین‌نامه‌های مربوط به آن عبارتند از: مقررات مواد الحاقی به قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و قانون مهم ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۵۴ و آیین‌نامه‌های قانون ثبت املاک مصوب ۱۳۱۷ و همچنین آیین‌نامه‌های اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب ۱۳۵۵ وزارت دادگستری و نیز مصوب ۱۳۸۷ ریاست قوه‌ قضاییه.

*قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ همراه با نظام‌نامه اجرایی قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ و آیین‌نامه‌های گوناگون و برخی از مقررات بین‌الملل، انتظام امور ثبت شرکت‌ها، علائم و اختراعات و مؤسسات غیرتجاری.

*قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۳۵۴ و آیین‌نامه و مقررات الحاقی آن، از جمله آیین‌نامه‌ی دفاتر اسناد رسمی، مصوب ۱۳۱۷ و آیین‌نامه‌ی مصوب ۱۳۵۴.

قوانین ثبت احوال مصوب ۱۳۵۵ ثبت شرکت‌ها و مؤسسات تجاری مصوب ۱۳۱۰ با اصطلاحات ثبت اختراعات، طرح‌های صنعتی و علائم تجاری مصوب ۱۳۸۶.

*قانون دریایی ایران مصوب ۱۳۴۲ و آیین‌نامه‌ی ثبت و بهره‌برداری از شناورها مصوب ۱۳۳۱ و ثبت انتقالات و معاملات کشتی‌ها مصوب ۱۳۴۴.

دستورالعمل و بخشنامه‌های گوناگونی تحت عنوان ثبت مدنظر است و در قوانین و تصویب‌نامه‌ها، مدنظر واقع نشده است. برخی از این امور، به‌واسطه‌ی اهمیت و نیز تعداد تکرارشان موردتوجه و بررسی کارشناسان ادارات و سازمان‌های ذی‌ربط قرار می‌گیرند و راه‌حل‌هایی که در آن موارد پذیرفته می‌شوند، در مواردی به‌صورت بخشنامه به واحد‌های اجرایی ابلاغ می‌شوند.

با آنکه این بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌ها، اصولا نمی‌توانند از محدود حقوق و تکالیف قوانین موضوعه فراتر روند، خود از منابع قابل‌توجه حقوق ثبت به‌شمار می‌آیند. بسیاری از مقررات موضوعه ازجمله قوانین تجارت، آیین دادرسی مدنی مقررات مربوط به زمین شهری و زمین کشاورزی و غیر آنها، مواد و احکامی در زمینه‌ی امور گوناگون ثبتی آمده است، که حائز اهمیت و توجه هستند و نیز آن دسته از مقررات بین‌الملل که مستقیم و غیرمستقیم در احکام ثبتی ما تأثیر داشته‌اند.

ب) رویه‌ قضایی

ج) دکترین (نظریه‌ی دانشمندان حقوق)

 

 

تشکیلات ادارای ثبت

ادارات ثبت تابع وزرات دادگستری بوده‌اند. در قانون اصول تشکیلات عدلیه، اداره‌ی ثبت اسناد و املاک، یکی از ادارات وزارت عدلیه (نام سابق دادگستری) عنوان شده است و براساس مواد ۱ و ۱۴ لایحه‌ اصلاح قسمتی از قانون اصول تشکیلات دادگستری مصوب ۱۳۳۲، ادارات ثبت اسناد و املاک که تحت نظر مدیرکل ثبت، اداره می‌شده است، یکی از چهار اداره‌ی ثبت اسناد و املاک بوده است و رئیس آن نیز به عنوان رئیس کل و مدیر کل ثبت منصوب گردیده است.

از سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل اداره‌ی کل ثبت اسناد و املاک، به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌صورت ماده‌ی واحده با دو تبصره به شرح ذیل تصویب شده است:

تبصره ۱: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وابسته به وزارت دادگستری است و رئیس آن، سمت معاون وزارت دادگستری را خواهد داشت.

تبصره ۲: وزارت دادگستری، تشکیلات و پست‌های سازمانی ثبت اسناد و املاک را برای تأیید به سازمان امور اداری و استخدامی کشور، پیشنهاد خواهد نمود.

در حال حاضر تشکیلات ثبت در اغلب مراکز استان‌ها به‌صورت «اداره‌ی کل ثبت اسناد و املاک منطقه» و در شهرستان‌ها به‌صورت «اداره‌ی ثبت اسناد و املاک» است و در برخی از شهرهای بزرگ مانند تهران «اداره‌ی ثبت ناحیه» نیز تأسیس شده است.

شاکله‌ی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حال حاضر

 

پست‌ها؛

1- ادارات کل (مرکزی و ستادی)؛

2- اداره‌ی کل ثبت استان؛

3- اداره‌ی ثبت (واحد‌های ثبتی).

سازمان مذکور توسط رئیس سازمان که با ابلاغ رئیس قوه‌ قضائیه منصوب می‌شود، اداره می‌شود و دارای چهار پست است:

1- معاونت اداری و مالی و برنامه‌ریزی؛

2- معاونت امور اسناد؛

3- معاونت امور املاک؛

4- معاونت امور فنی؛

تعدادی اداره‌ کل در مرکز، در معیت این معاونت‌ها انجام وظیفه می‌کنند که در زیر فهرست شده‌اند:

وظایف قانونی بعضی از آنها جنبه‌ی تخصصی دارند، مانند:

1- اداره‌ی کل امور اسناد و سردفتران؛

2- اداره‌ی کل املاک؛

3- اداره‌ی کل ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی؛

4- اداره‌ی کل نقشه‌برداری و کاداستر.

 

کاداستر:

مجموع عملیاتی راجع به جمع‌آوری و ثبت اطلاعات پایه درخصوص املاک و همچنین تعیین حدود املاک، به‌منظور تعیین و تثبیت مالکیت‌ها با ترسیم نقشه در یک سیستم واحد و یکپارچه با مختصات دقیق در سراسر کشور.

وظایف قانونی برخی دیگر از آنها جنبه‌ تخصصی ندارند و مانند آنها در سایر وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها وجود دارد:

1- اداره‌ی کل امور اداری؛

2- دفتر تشکیلات و بهبود روش‌ها؛

3- دفتر حقوقی؛

4- دفتر روابط عمومی و امور بین الملل.

در مرکز هر استان، یک اداره‌ی کل که در اصطلاح «اداره‌ی کل ثبت استان» با ذکر نام هر استان نامیده می‌شود، وجود دارد. درضمن در اکثر شهرستان‌ها یک «اداره‌ی ثبت» نیز زیر نظر «اداره‌ی کل ثبت» استان مربوطه انجام وظیفه می‌کند، که با توجه به ضرورت توسعه‌ی واحد‌های ثبتی، به‌تدریج بر تعداد این واحدها افزوده می‌شود.

شاکله‌ هر اداره و واحد ثبتی مشتمل‌بر:

1- قسمت امور دفتری؛

2- حسابداری؛

3- بایگانی؛

4- امور املاک و دفتر املاک؛

5- و اجرا و ثبت شرکت‌هاست.

به لحاظ منصب و پرسنل اداری دارای منصب‌ها و مشاغل ذیل است:

1- یک رئیس؛

2- یک یا دو معاون؛

3- تعدادی کارمند.

در هر حوزه از اداره‌ی ثبت، تعدادی دفاتر ازدواج و طلاق و دفاتر اسناد رسمی، تحت نظر اداره‌ی ثبت مربوطه فعالیت می‌کنند.

 

 

نتیجه تصویری برای وکالت

چند نوع وکالت‌نامه داریم؟

به‌طور کلی ۲ نوع وکالت‌نامه وجود دارد؛

۱- وکالت مطلق (تام):

یعنی اینکه شخصی را برای تمام امور وکیل کنید و این وکالت شامل امور اداری و مالی موکل می‌شود.

۲- وکالت مقید:

در این نوع وکالت، مورد وکالت، مشخص و معین است و وکیل باید فقط در‌‌ همان مورد معین، عمل کند.

مسئله‌ای که وجود دارد این است که موقع تنظیم وکالتنامه  از هر نوعی که باشد باید اسم تمام سازمان‌ها و

مراکز مورد نظر برای انجام امور مختلف توسط وکیل را صراحتا قید کنید. البته معمولا در دفترخانه‌ها،

متن‌های آماده شده‌ای برای این منظور وجود دارد، اما خودتان هم می‌توانید این متن را آماده کنید.

 

وکالت بلاعزل چیست؟

در یک تقسیم‌بندی دیگر، وکالت را می‌توان به ۲ نوع ساده و بلاعزل تقسیم کرد.

خب تکلیف وکالت ساده که مشخص است، موکل می‌تواند هر وقت که می‌خواهد وکیل را عزل کند.

اما آن عقدی که این روزها زیاد در دفترخانه‌ها برای خرید و فروش ملک و ماشین نوشته می‌شود وکالت

بلاعزل است.

در ماده ۶۷۹ قانون مدنی آمده که موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا 

عدم‌عزل وکیل در ضمن عقد شرط شده باشد. در این حالت موکل دیگر حق عزل وکیل و فسخ وکالت را

ندارد. این نوع وکالت، ممکن است دردسرهایی داشته باشد که در ادامه به آن اشاره می‌کنیم.

 

چطور باطل می‌شود؟

اگر وکالت شما به شکل ساده باشد قرارداد وکالت در ۲ صورت عزل وکیل توسط موکل و استعفای وکیل قابل

فسخ است.یعنی چون قرار‌داد وکالت، قرار‌دادی است جایز، طبق ماده ۶۷۹ قانون مدنی، موکل می‌تواند هر

وقت بخواهد وکیلش را عزل و برکنار کند . از طرفی دیگر، وکیل نیز حق دارد هر زمان ‌که خواست از سمت

وکالت استعفا دهد. درضمن عواملی دیگری هم باعث فسخ عقد وکالت از هر نوعی که باشد می‌شوند؛

این عوامل عبارتند از:

فوت وکیل یا موکل، جنون وکیل یا موکل، سفاهت وکیل یا موکل، از بین رفتن مورد یا موضوع وکالت، انجام

عملی منافی با وکالت توسط موکل و پایان مدت وکالت.

 

موکل می‌تواند اقدام کند؟

چه وکالت‌نامه شما ساده باشد و چه بلاعزل، موکل خودش می‌تواند عمل وکالت را انجام دهد، یعنی این حق فقط منحصر به وکیل نیست. اما یادتان باشد که اگر فروشنده مالی را به دیگری بفروشد و در ضمن عقد خرید و فروش، خریدار وکیل بلاعزل فروشنده برای انتقال رسمی مال مورد معامله باشد ولی فروشنده که در اینجا موکل است مبادرت به انتقال آن مال به شخص ثالثی کند، این عمل او جرم و فروش مال غیرمحسوب می‌شود. به همین دلیل هنگامی که می‌گوییم انجام مورد وکالت به وسیله شخص موکل بدون اشکال است به موضوعاتی مربوط می‌شود که با حقوق وکیل در تعارض نباشد.

 

دردسر بلاعزل چیست؟

اکثر مردم هنگام خرید و فروش ملک یا ماشین، وکالت‌نامه بلاعزلی بین هم رد و بدل می‌کنند. یعنی فروشنده پول را کاملا دریافت می‌کند و به خریدار وکالت‌ بلاعزل می‌دهد که مراحل اداری انتقال را انجام داده و از طرف فروشنده به‌نام خودش سند بزند. قبلا گفتیم که وکالت بلاعزل هم با فوت یا جنون طرفین فسخ می‌شود. خب در این حالت خریدار دیگر مالی را که خریده است نمی‌تواند به نام خود سند بزند و باید وراث متوفی برای انتقال و امضای سند رسمی اقدام کنند که این فرایند مسلما وقت گیر و دارای مشکلات مختلفی است. پس در این موارد، حتما نسبت به انتقال رسمی مال مورد نظر در سریع‌ترین زمان ممکن اقدام کنید.

 

حواسمان به چه چیز باشد؟

وکالت بلاعزل، عقد خوبی است که محاسن زیادی دارد، اما در برخی موارد ممکن است دارای پیامد‌ها و مشکلاتی باشد و با امضای یک وکالت‌نامه رسمی بلاعزل ناخواسته افراد، تمام دارایی و اموال خود را از دست بدهند. مردم باید در دادن وکالت بلاعزل به فرد یا افراد دقت لازم را داشته باشند، چرا که بعضی از افراد از طریق همین وکالت اقدام به کلاهبرداری می‌کنند. یادتان باشد وکالت بلاعزل در امور جزیی داده شود، نه کلی. همچنین در وکالت بلاعزل مورد وکالت توسط طرفین با دقت مطالعه و ملاحظه شود. در ضمن همان موردی که طرفین مدنظر دارند به‌طور دقیق در وکالت‌نامه نوشته شده باشد.

 

کجا برویم؟

تنها جایی که برای نوشتن وکالت‌نامه قانونی باید مراجعه کرد دفاتر اسناد رسمی است که به‌راحتی در هر خیابانی پیدا می‌شود. البته هنگام نوشتن عقدنامه ازدواج هم وکالت‌هایی از طرف عروس و داماد به یکدیگر داده می‌شود که مسلما این وکالت‌‌ها در دفاتر ازدواج و طلاق ثبت می‌شود؛ مثل وکالت بلاعزلی که توسط داماد به عروس برای طلاق داده می‌شود.

 

چه مدارکی ببریم؟

برای نوشتن وکالت‌نامه بردن کارت ملی و شناسنامه وکیل و موکل ضروری است و کپی آنها هم باید همراه‌تان باشد. درضمن اگر قرار است برای خرید و فروش خودرو یا ملکی وکالت داده شود باید سند و مدارکی که نشان‌دهنده مالکیت موکل است هم به دفترخانه‌ها ارائه شود. اساسا هر حقی که قرار است از سوی موکل به وکیلی داده شود، باید مدارکی مبنی بر داشتن آن حق توسط موکل ارائه شود.

 

چقدر هزینه دارد؟

معمولا دفترخانه‌ها براساس اینکه چه نوع وکالت‌نامه‌ای را برای چه کاری می‌نویسند یا ارزش مورد معامله چقدر است هزینه نوشتن وکالت‌نامه را دریافت می‌کنند اما جدول زیر هم در سایت اداره کل ثبت اسناد و املاک وجود دارد.

 

 

 

 

نتیجه تصویری برای نکات مهم خرید ملک

 

نکات مهم در انتخاب منطقه و محل خانه و آپارتمان

 

 

 

الویت بندی

انتخاب منطقه و محل خانه باید بر اساسِ اولویت بندی شخصی تان باشد ؛ چرا که هر منطقه ای از شهر دارای مزایا و معایب خاص خود می باشد پس ابتدا برای خود معین کنید که چه ویژگی های مکانی ای برای شما در اولویت قرار دارد ( برای شناخت معایب و مزایای هر منطقه می توانید پست های انتخاب محل خانه  و مکان خانه مناسب را مطالعه کنید.)

 

 

بودجه

 

با توجه به حداکثر بودجه ای که برای خرید آموزش خرید و فروش املاکدارید مناطق مختلف را ارزیابی کنید و از بین مناطقی که قیمتِ حدودی آن ها با بودجه ی شما تطابق دارد محل خانه ی خود را انتخاب کنید.

 

 

امکانات رفاهی منطقه

 

پس از انتخاب منطقه و محله ای که مایلید در آن ساکن شوید در ساعات مختلف روز به آن سر بزنید و موارد مهمی از قبیل ساعات ترافیک ، شلوغی و ازدحام تردد ، در دسترس بودن مراکز امکانات رفاهی مانند سوپر مارکت ، مرکز خرید ، خشکشویی ، فروشگاه های زنجیره ای ، رستوران ، میوه فروشی و تره بار ، تاکسی سرویس ، داروخانه ، درمانگاه و بیمارستان ، مدرسه ، بانک ، باشگاه ورزشی ،  پمپ بنزین ، دکه روزنامه فروشی ، پست خانه ، پارک و فضای سبز ، تعمیرگاه ، تاسیسات الکتریکی و ساختمانی و   را بررسی کنید

 

وسایل نقلیه عمومی

 

محله انتخابیِ خود را از لحاظ در دسترس بودن ایستگاه های وسایل نقلیه عمومی از قبیل مترو ، تاکسی ، اتوبوس ارزیابی کنید.

 

 

فاصله محل کار و خانه

 

فاصله ی محل آموزش خرید و فروش املاکی خود تا محل کارِ خود و اعضای خانواده تان و مسیر ها و راه های ممکن برای جا به جایی از آموزش خرید و فروش املاکبه محل کار و برعکسِ آن  را در اولویت بندی انتخاب محل خانه ی خود قرار دهید ؛ چرا که این نکته می تواند در دراز مدت موجب آزردگی خاطر شما گردد.

 

 

عادات فرهنگی اهالی

 

عاداتِ فرهنگیِ غالب اهالی یک محله ، ظاهرِ کلی یک محله را در ساعات مختلفِ شبانه روز تعیین می کند ؛ به عنوان مثال در محله های مذهبی در ماه هایی از سال بدلیلِ برگزاری مراسم های مذهبی ممکن است ازدحام و ترافیک عبور و مرور زیاد شود یا سر و صدای زیادی در کل محله ایجاد شود این موارد را حتما پیش از سکونت در یک محله در نظر بگیرید چرا که پس از سکونت نمی توانید با یک رای ِ متفاوت شرایط کلیِ اهالی منطقه و محله ی خود را تغییر دهید.

 

 

ازدحام در ساعات کاری

 

مجاورت آموزش خرید و فروش املاکبا مدرسه و مراکز درمانی یا ساختمان های اداری دولتی موجب ترافیک سنگین و ازدحام جمعیت در ساعات کاری می شود ؛ اگر در میان اعضای خانواده تان اشخاصی دارید که در ساعات کاری روز به استراحت در سکوت و آرامش نیاز دارند این محل ها انتخاب مناسبی برایتان نمی باشند.

 

 

اصالت اهالی

 

برخی از محله های تهران دارای اهالی و ساکنینِ اصیل می باشند که همین مسئله باعثِ افزایشِ قیمت کوچکی در آنها نسبت به قیمت غالب آن منطقه  شده است ، این موضوع  مشتریان این محله ها را به خانوده هایی که اصیل نشین بودنِ یک منطقه برایشان اولویت دارد محدود می کند ؛ از این رو اگر برای شما هم اصالت غالبِ اهالیِ منطقه اهمیت دارد این محله ها انتخاب خوبی می باشد در غیر اینصورت شما بهایی بیشتر را برای چیزی می پردازید که در اولویت تان نمی باشد.

 

 

آب و هوای منطقه

 

آب و هوای مناطق مختلف شهر به ویژه در شهر های بزرگ مانند تهران و اصفهان و از لحاظِ آلودگی در سطوحِ متفاوتی می باشد و معمولا آلودگی هوای هر منطقه و محله ای از شهر با تراکم جمعیت ساکن در آن رابطه ی مستقیم دارد بنابراین اگر هوای پاکِ محل زندگی تان یکی از اولویت های مهم شما می باشد می بایست در محله های کم تراکم به دنبالِ آموزش خرید و فروش املاکی مورد نظرتان باشید (توجه داشته باشید که تراکم جمعیت به زبان ساده تر یعنی در یک متراژ معین از منطقه چند نفر ساکن می باشند.)

 

 

دسترسی به اصلی

 

وضعیت خیابان ها و کوچه ها و معابرِ یک محله می تواند در دراز مدت به یک مسئله ی مهم بدل شود ؛ در برخی از محله ها خیابان ها و معابر دارای شرایط استاندارد و مناسبی می باشند که گاهی حتی سایر مناطقِ هم تراز و هم قیمت شان اینگونه نیستند ، همچنین دسترسی به بزرگراه ها و خیابان های اصلی و تعدد مسیر های اصلی در یک منطقه می تواند گزینه های شما را برای انتخابِ مسیرتان از آموزش خرید و فروش املاکبه محل کار و برعکس بیشتر کند که این موضوع در ساعاتِ پرترافیک روز یک نکته ی حیاتی تلقی می شود

 

 

 

 

 

2) نکات مهم در بازدید از خانه

 

 

 

 

سهولت رفت و آمد

 

اگر دسترسی سریع و آسان به خانه یتان با اتومبیل مد نظرتان است دقت کنید که محل خانه ی انتخابی تان بهتر است در کوچه های با عرض کم و باریک ، خیابان های یکطرفه یا بن بست قرار نداشته باشد.

 

 

ترافیک

 

ترافیک ساعات اوج ترافیک را در خیابان های اصلی محله ی مورد نظرتان بررسی کنید و پیش از سکونت زمانِ تقریبی جابه جایی تان بین محل کار و خانه یتان را در اوج ترافیک ارزیابی کنید ؛ این مسئله ممکن است در طول سکونت تان موجب آزردگی شما شود.

 

 

وضعیت ساکنین ساختمان

 

در بازدید از هر خانه و آپارتمانی به نمای بیرونیِ ساختمان و نظافت حیاط و باغچه و راه پله و وضعیت آسانسور و فیش های پرداخت شده یا نشده ای که در بورد ساختمان وجود دارند توجه کنید ؛ این موارد می توانند تا حدِ زیادی میزانِ حساسیت و نظمِ غالبِ ساکنانِ آن آموزش خرید و فروش املاککه همسایگانِ آتی شما خواهند بود را نشان دهند.

 

 

نورگیر

 

به طور کلی نورگیر ساختمان هایی که در مقابل یا مجاورت شان برج ها و ساختمان های بلندی ساخته نشده اند مناسب تر از ساختمان هایی است که بین سازه هایی با ارتفاعِ بیش از خودشان محصور شده اند.

 

 

جنوبی یا شمالی

 

جنوبی یا شمالی بودن ساختمان هر یک مزایا و معایبِ منحصر به فرد خودشان را دارند که شما باید نسبت به سلیقه و علاقه ی شخصی این مورد را برای خود تعیین کنید اما بطور کلی در ساختمان های شمالی از حیاط وارد ساختمان می شوید اما در خانه های جنوبی حیاط در طرف دیگر آموزش خرید و فروش املاکقرار گرفته است از این رو ساختمان های شمالی نمای بیرونی بهتر و زیبا تر و ساختمان های جنوبی نورگیر و امنیت بیشتری دارند.

 

 

پارکینگ

 

اگر اتومبیل  دارید حتما سراغ خانه هایی بروید که در سندشان دارای پارکینگ اختصاصی می باشند در رابطه با پارکینگ چند نکته وجود دارد که باید به آن ها هنگام خانه گرفتن دقت کنید ؛

 

 

 

شیب پارکینگ

 

به شیب رمپ ورودی پارکینگ آموزش خرید و فروش املاکتوجه کنید تا در زمستان با نشستن برف و یخ زدگی دچار مشکل برای ورود و خروج از پارکینگ نشوید.

 

 

 

جای پارکینگ

 

از جای پارکینگ خود پیش از خرید خانه مطلع شوید در برخی مواقع جای نامناسب پارکینگِ یک واحد موجب نزاع بین ساکنین ساختمان می گردد.

 

 

 

درب پارکینگ

 

برای ورود و خروجی از درب پارکینگ می بایست فضای کافی برای دور زدن اتومبیل وجود داشته باشد همچنین دقت کنید از بالای درب پارکینگ سیم یا لوله ای آویزان نباشد این موضوع جابه جا کردن وسایل بزرگ از درب پارکینگ را با مشکل مواجه می کند.

 

 

 

درب دارای کنترل از راه دور

 

داشتن درب اتوماتیک ریموت دار برای پارکینگ خانه یک مزیت کاربردی حساب می شود.

 

 

تعداد واحد

 

ساختمان های کم واحد و پرواحد هریک می تواند مزایا و معایبی داشته باشد ؛ در ساختمان های پرواحد بدلیل وجود مدیریت آموزش خرید و فروش املاک، مخارجِ شارژ و نگهداری امکاناتِ رفاهی ساختمان نظیرِ آسانسور ، نگهبانی ، سرایداری و با نظم بیشتری پیگیری و پرداخت می گردد در صورتی که در ساختمان های کم واحد معمولا فردی بطور خاص مسئولیت تمامِ امور را به عهده نمی گیرد و اکثرا زیر بار مسئولیت مدیریت ساختمان نمی روند اما در عوض ساختمان های کم واحد دارای سکوت و آرامش بیشتری می باشند و شما براحتی پس از مدتی از تمامی اهالیِ ساختمان که همسایگان شما می بانشد شناخت پیدا می کنید که در ساختمان های پرواحد این امکان به ندرت وجود دارد.

 

 

جدا بودن کنتور

 

با توجه به گران شدن قیمت حامل های انرژی به جدا بودن کنتور آب و برق و گاز در ساختمان توجه کنید تا درگیر حساب و کتاب های سهم پرداخت مصرفی هر واحد از ساختمان نشوید.

 

 

آسانسور

 

در بازدید از آموزش خرید و فروش املاکحتما به وجود آسانسور به ویژه اگر واحدِ مورد نظرتان در طبقات بالا قرار داد دقت کنید ، توجه داشته باشید که آسانسور فضا و جای کافی و سیستم تهویه مناسب داشته باشد ونیز عرضِ درب آن بیشتر از 60 سانتی متر باشد ؛ این اندازه در اسباب کشی و جابه جایی وسایل بسیار حائز اهمیت می باشد چون عرض استاندارد بسیاری از وسایلِ اساسی خانه بیش از 60 سانتی متر است.

 

 

 

 

ابعاد استاندارد راه پله

 

عرض راه پله نباید کمتر از 90 سانتی متر و عرض درب ورودی ساختمان نباید کمتر از 110 سانتی متر باشد این نکته هم در دلگیر نبودن فضای راه پله ی ساختمان و هم در جابه جایی وسایل بزرگ از طریق راه پله مهم می باشد

 

 

 

دیوار های راه پله

 

به دیوار های راه پله توجه کنید معمولا برای جنس پوششِ دیوار های راه پله استفاده از مطالح مقاوم مانند سنگ یا سرامیک بهتر از رنگ می باشد زیرا دیوارهای رنگ شده طی یک یا دو اسباب کشی دچار صدمات زیادی می شوند

 

 

 

ابعاد استاندارد پله

 

در ابعاد استاندارد برای پله ها هر پله باید دارای حداقل عرض 30cm (منظور عمق طولی پله می باشد) و حداکثر ارتفاع 18cm باشد که این موضوع هم به کاهش خطرات و حوادث به خصوص برای کودکان و سالمندان کمک می کند و هم سبب سهولت تردد از راه پله می گردد

 

 

 

پاگرد

 

در ابعاد استاندارد برای پاگرد نیز پاگرد ابتدایی در ارتفاع هم سطح زمین باید دارای حداقل 120 سانتیمتر عرض (منظور عمق طولیِ پاگرد می باشد) و پاگرد های میانی دارای حداقل عرض یک متر (منظور عمق طولیِ پاگرد می باشد) باشند

 

 

 

لابی

 

در برخی از ساختمان ها سازندگان فضایی را به عنوان لابی یا سالن انتظار مهمان ها در ابتدای ساختمان تعبیه کرده اند که ساکنین می توانند با به کارگیری یک نگهبان یا لابی مَن ورود و خروجِ افراد را به داخل ساختمان ساماندهی کنند

 

 

 

نورگیر راه پله

 

بهتر است نور راه پله تا حدِ زیادی از طیرق پنجره ها و با نور طبیعی تامین شود این موضوع باعث دلباز شدن فضای راه پله می گردد

 

 

مجاورت ساخت و ساز

 

هنگام بازدید از منزل دقت کنید خانه ی مورد نظرتان نزدیک یا مجاور ساخت و ساز یا تعمیرات اساسی و بازسازی ساختمان قرار نداشته باشد ؛ وجود ساخت و ساز در نزدیکی خانه باعث ایجاد سر و صدای قابل توجهی در ساعات مختلف شبانه روز و ایجاد  گرد و خاک و عبور و مرور ماشین های سنگین و نیز تردد کارگران و افراد متفرقه در یک محله می شود که برای بسیاری از مشتریان نقص بزرگی  به حساب می آید.

 

 

آیفون

 

امروزه داشتن آیفون تصویری در بسیاری از آموزش خرید و فروش املاکهای تهران به امری بدیهی تبدیل شده است ، مجهز بودن ساختمان به سیستم آیفون تصویری باعث سهولت ساکنین در کنترل ورود و خروج افراد در ساختمان می گردد.

 

 

انباری

 

با توجه به کوچک بودن فضای کمد ها در معماری جدید ساختمان ها وجود انباری برای نگهداری بسیاری از وسایل بزرگ و همچنین کارتن های دست و پا گیر مربوط به لوازم اساسی منزل نظیر کارتن یخچال و تلویزیون و ( که در هنگام جا به جایی وجودشان لازم می شود ) امری ضروری شده است از این رو هنگام بازدید از خانه حتما به جای انباری ، نظافت آن و دسترسی راحت و داشتن نور و فضای مناسب و ترجیحا تهویه مناسب دقت فرمایید.

 

 

موتور خانه

 

در بسیاری از ساختمان ها هنوز از سیستم موتورخانه برای سیستم گرمایش شوفاژها و رادیاتور داخل واحد های آپارتمان استفاده می شود بنابراین هنگام بازدید از خانه به ویژه در آغار فصل پاییز و زمستان لازم است سری هم به موتورخانه ساختمان بزنید و از سالم بودن سیستم عملکرد گرمایشی آموزش خرید و فروش املاکاطمینان حاصل کنید زیرا در برخی موارد با توجه به سنگین بودن تعمیرات موتورخانه ی فرسوده ممکن است جمع کردن شارژ و هزینه ی تعمیرات از تمام اهالی ساختمان به فرآیندی زمانبر و طولانی تبدیل شده و موجب آزردگی شما در فصول سرد سال شود.

 

 

نکات مهم هنگام معامله ملک در بنگاه معاملات ملکی

 

 

قبل از انجام هر معامله ملکی به نکات زیر توجه نمایید و در حین معامله نیزبسیار هوشیار بوده و به صرف

 

خرید و فروش راضی به پذیرش هر شرایطی نشوید.

 

 

۱- مطمئن شوید که بنگاه مورد نظر دارای مجوز از اتحادیه باشد به کاغذهای آرم دار و مهر بنگاه اطمینان

 

نکنید و حتما درباره سابقه و مدت زمان حضور بنگاه در آن منطقه تحقیق نمایید به خصوص اگر زمین یا

 

ملکی را در مناطق دور افتاده معامله می نمایید به این مورد توجه خاصی نشان دهید چه بسا بسیاری از

 

ابهامات با سوال کوچکی حل شوند و از اتفاقات بزرگ پیشگیری نمایند.

 

 

 

۲- از حضور مالک، خریدار اصلی یا وکیل قانونی وی که وکالتنامه محضری دارد مطمئن شوید و با افرادی که

 

وکالت شفاهی یا کتبی غیر رسمی دارندهرگز معامله ننمایید حتی اگر از سوی بنگاه معرفی شوند و کلیه

 

مدارک ملک را در اختیار داشته باشند.

 

 

۳- اگر ملک مورد معامله بین چند نفر مشاع است یا خریداران چند نفرند ازحضور همه آنها یا نماینده قانونی

 

آنها اطمینان حاصل کنید و اجازه ندهیدکسی به وکالت از دیگری که حضور ندارد معامله نماید.

 

 

۴- از معامله املاکی که مدارک آنها ناقص است یا قرار است در زمان خاصی پس از عقد قرار دارد قولنامه ای،

 

بدست بنگاه برسد جدا خودداری فرمایید افراد سود جو می توانند با دلیل تراشی های گوناگون ملک را به چند

 

نفر به همین طریق بفروشند و تنها از قولنامه های نوشته شده مبالغ کلان به جیب بزنند.

 

 

۵- حتی الامکان سعی کنید املاک مورد معامله سند دار باشند در شرایطی که ناچار به معامله املاک قولنامه

 

ای هستید تمامی شرایط ملک را به دقت قید نموده و قبل از معامله از افراد ساکن در نزدیکی ملک راجع به

 

صاحب ملک اطلاعات کامل کسب کنید.

 

۶- حتما بررسی کنید که ملک در مالکیت صاحب ملک باشد و در رهن بانک یا در گرو کلانتری و دادگستری

 

و سایر ارگانها و نهادها نباشد.

 

۷- اگر طی معامله اسنادی مانند چک و سفته و یا پول نقد نزد بنگاه به امانت گذاشته می شود به طور کامل

 

در قرارداد ذکر شود و مدت زمان امانت و شرایط باز پس دهی نیز با آنچه شما پذیرفته اید مطابقت

 

داشتهباشد. بسیار دیده شده افراد موارد قرارداد را به دقت مطالعه ننموده اند و مجبور به بازپرداخت ضررهای

 

کلان شده اند.

 

۸- از پذیرفتن قراردادهایی که در آینده مهر می شوند یا صحت مدارک طرف معامله تایید نشده است جدا

 

خودداری نمایید.

 

۹- از تمامی چک ها، سفته ها و اسنادی که در طی معامله بین طرفین رد و بدل می شوند کپی تهیه فرمایید.

 

این مورد از اهمیت خاصی برخوردار است پس آن را جدی بگیرید.

 

۱۰- حتما هنگام معامله دو نفر شاهد به همراه داشته باشید.

 

۱۱- از کنار جزییات به سهولت عبور نکنید و اگر قول و قراری شفاهی مطرح می شود قول و قرار را به صورت

 

مکتوب در قراردارد ذکر نمایید به خاطر داشته باشید در صورت فوت نماینده بنگاه یا در درسترس نبودن وی

 

یا حتی زد و بندهای خاص شما نمی توانید قول و قرار شفاهی را پیگیری کنید.

 

۱۲- حتما در قرارداد میزان حق الزهمه دلال و شرایط پرداخت را به دقت قید

 

نموده و از پرداخت هزینه های اضافی یا هزینه هایی که قید نمی شوندخودداری فرمایید.

 

۱۳- از امضای سند بدون حضور طرف معامله و فقط در حضور نماینده بنگاه و شاهد جدا خودداری نمایید.

 

۱۴- در معامله با افرادی که دچار بیماری های مشهود ذهنی- روحی هستند یا از کهولت سن برخوردارند

 

دقت مضاعف به خرج داده و شرایط را کاملا بررسی فرمایید.

 

۱۵- به شرایط فسخ معامله توجه ویژه نشان داده و هر شرطی را امضا ننمایید.

 

 

۱۶- در هنگام رهن و اجاره طرفین کاستی ها و کمبودهای ساختمان را

 

دقیقا در قرارداد ذکر نموده و از امضای طرف مقابل و پذیرش او اطمینان حاصل فرمایند.

 

 

۱۷- از قرار دادن مدارک شخصی خود حتی به مدت کوتاه در بنگاه بدون حضور خودتان جدا پرهیز کنید.

 

۱۸- حتما در سند قید شود که اگرفروشنده ملک را به فرد سومی واگذار نموده یا ملک معارض داشته باشد

 

جبران خسارت توسط چه کسی و درچه بازه زمانی انجام می شود.

 

۱۹-  قبل از معامله املاکی که تحت انحصار وراثت هستند با وکیل یا افراد آگاه مشاوره بفرمایید.

 

 

 

 نتیجه تصویری برای خسارت تاخیر تادیه چیست

شرایط مطالبه خسارت تاخیر تادیه چیست؟

خسارت تاخیر تادیه در دعاویی قابل مطالبه است که موضوع اختلاف، دین (بدهی) و آن هم از نوع وجه رایج ایران باشد همچنین سررسید مشخصی در پرداخت آن پیش بینی شده باشد.

یعنی موضوع تعهد پرداخت وجه نقد از سوی خوانده به خواهانده باشد و در غیر این صورت،مانند تعهد به تحویل کالا و انجام خدمات و حتی پرداخت وجه نقد غیر رایج در ایران، موضوع خسارت تأخیر تأدیه نخواهد بود.

اگر مدیون در سررسید پرداخت خسارت به‌ دلایلی خسارت را پرداخت نکرد و تاخیر ایجاد شد، باید ثابت کند که به‌دلیل ناتوانی مالی (اعسار) و مواردی از این قبیل، تاخیر داشته است.

 

ملاک محاسبه تاریخ خسارت تاخیر تادیه چه زمانی است؟

اگر طرفین در خصوص مبدا زمانی محاسبه خسارت توافقی شفاهی یا کتبی داشته باشند بر اساس جواز ماده ۱۰ قانون مدنی، ماده ۲۳۰ این قانون و انتهای ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی، توافق آنها محترم خواهد بود و دادگاه به میزان و شرایط آن حکم صادر می‌کند.

در مورد مطالبات پولی، بیشتر مورد قبول و تمایل دادگاه‌ها تاریخ صدور حکم است و در خصوص اوراق تجاری، مهریه و اسناد موضوع آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی رویه صدور احکام بر مبنای تاریخ سررسید بدهی است.

 

خسارت تاخیر تادیه سفته و برات از چه زمانی محاسبه میشود؟

مطابق ماده 304 و 309 قانون تجارت، خسارت تأخیر تأدیه به مبلغ اصلی برات یا سفته که بواسطه عدم تادیه اعتراض شده است ازروز اعتراض محسوب میشود و از عبارت (روز اعتراض) تاریخ ثبت واخواستنامه در دفتر دادگاه استفاده میشود نه تاریخ ابلاغ واخواست و ماده 721قانون آئین دادرسی مدنی ناظر به دعاوی مستند به برات و سفته واخواست شده نیست.

 

تعهد صادرکننده اسناد تجاری در مقابل دارنده آن به چه معنایی میباشد؟

به رابطه‌ حقوقی که به موجب آن شخص در برابر دیگری ملزم به رعایت امری شود در اصطلاح «تعهد»‌گفته می‌شود. «دین» در ساده ترین تعریف «تعهدی است بر عهده شخص به نفع دیگری». در نگاهی کلی‌تر به طور معمول دین اعم از تعهد است اما در معنای خاص رایج در روزگار ما دین جنبه منفی تعهد مالی یعنی «بدهی» است.

 

اگر دین با تاخیر پرداخت شود میتوان از فرد خسارت گرفت؟

اگر دین در موعد مقرر ادا شود که در عمل بحثی نخواهد بود اما اگر دین با تأخیر ادا شود آن وقت است که به مدیون خسارت وارد می‌شود.

امکان مطالبه قانونی خسارتی با عنوان خسارت تأخیر تأدیه دین (که در حقیقت جبران کاهش ارزش پول است) در عمل فراهم شده است.

در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین، مدیون در عین توانایی مالی از پرداخت امتناع کرده در صورت تغییر فاحش قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می گردد، محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد، مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.

 

اگر مهریه وجه نقد در سالهای پیش تعیین شده باشد در زمان حال چگونه محاسبه میشود؟

چنانچه مهریه وجه رایج باشد متناسب با تغییر شاخص قیمت سالانه زمان تأدیه نسبت به سال اجرای عقد که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌شود محاسبه و پرداخت خواهد شد مگر اینکه زوجین در حین اجرای عقد به نحو دیگری تراضی کرده باشند.

مثلا چنانچه مهریه زن در سال 1350 معادل 200 هزار تومان وجه نقد تعیین شده باشد اگر زن در سال 1395 قصد مطالبه مهریه خود را داشته باشد بر اساس شاخص بانک مرکزی معادل 325 میلیون خواهد شد.

اگر مهریه شما به صورت وجه نقد در سالهای گذشته بود و قصد تبدیل آن به نرخ روز را داشتید میتوانید به صفحه محاسبه مهریه مراجعه کنید و برای محاسبه مهریه اقدام نمائید.

 

در حال حاضر خسارت تاخیر تادیه چک از چه زمانی قابل مطالبه میباشد؟

نظریه های متفاوتی بیان شده است. گروهی معتقدند که خسارت تأخیر تأدیه چک از زمان تاریخ سررسید چک میباشد چراکه در زمان سررسید صادرکننده باید بدهی را پرداخت میکرده است.

گروه دیگری معتقد میباشند که خسارت تاخیر تادیه چک از زمان برگشت خوردن چک قابل مطالبه میباشد زیرا دارنده اعتراض خود را با برگشت زدن چک اعلام کرده است.

در آخر گروهی هستند که معتقدند از زمانی دارنده چک میتواند خسارت تأخیر تأدیه را مطالبه کند که علاوه بر برگشت زدن چک، دادخواست مطالبه وجه نیز بدهد که در حال حاضر با توجه به رویه قضایی قابل اجرا میباشد.

چکی که در سال 1390 و به مبلغ 20 میلیون صادر شده وصول نشود چه مقدر خسارت به آن تعلق میگیرد؟

 

در صورتیکه در زمان سررسید چک که همان سال 1390 بوده است دارنده چک را برگشت زده و برای مطالبه وجه چک اقدام کرده باشد میزان خسارت تاخیر تادیه حدودا در این مدت 30 میلیون تومان خواهد بود که با جمع مبلغ اصلی معادل 50 میلیون تومان از صادرکننده چک قابل مطالبه میباشد.

 

درباره خسارت تاخیر تادیه

وی در ادامه از مواد ۲۲۱ و ۲۲۸ قانون مدنی نام می‌برد و می‌گوید: بر اساس این مواد قانونی، اگر کسی در مقابل دیگری، تعهد به انجام یا عدم انجام امری کند و آن را انجام ندهد، مسئول جبران خسارت خواهد بود.

خسمه با بیان اینکه اگر این تعهد بازپرداخت پولی باشد که به دیگری بدهکار است و در انجام آن برخلاف توافق یا قرارداد تاخیر کند، به مسئولیت ایجادشده برای بدهکار را در جبران ضرر طلبکار، خسارت تاخیر تادیه (دیر کرد) می‌گویند؛ ادامه می‌دهد: در این حالت دادگاه با رعایت موازین قانونی، بدهکار را مجبور به پرداخت خسارت در حق طلبکار، می‌کند.

 

دعاوی مشمول خسارت تاخیر تادیه

این استاد دانشگاه در پاسخ به این پرسش که خسارت تاخیر تادیه در چه دعاوی قابل مطالبه است؟ می‌گوید: بهتر آن است که پرسیده شود شرایط مطالبه خسارت تاخیر تادیه، چیست؛ به‌موجب ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی، خسارت تاخیر تادیه در دعاویی قابل مطالبه است که موضوع اختلاف، دین (بدهی) و آن هم از نوع وجه رایج ایران باشد همچنین سررسید مشخصی در پرداخت آن پیش بینی شده باشد.

وی ادامه می‌دهد: یعنی موضوع تعهد پرداخت وجه نقد از سوی خوانده به خواهانده باشد و در غیر این صورت،مانند تعهد به تحویل کالا و انجام خدمات و حتی پرداخت وجه نقد غیر رایج در ایران، موضوع خسارت تاخیر تادیه نخواهد بود. به گفته خمسه این امر در ذیل عناوینی چون خسارت ناشی از عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد قابل پیگیری است.

وی درباره مورد دیگری که می‌توان خسارت تاخیر تادیه دریافت کرد، می‌گوید: در موردی که طلبکار طلب خود را درخواست کند و بدهکار (مدیون)، باوجود توانایی در پرداخت (تمکن)، از پرداخت آن امتناع کند نیز می‌توان مطالبه این خسارت را کرد.

این استاد دانشگاه در این باره نیز توضیح می‌دهد: یعنی اگر مدیون در سررسید پرداخت خسارت به‌دلایلی خسارت را پرداخت نکرد و تاخیر ایجاد شد، باید ثابت کند که به‌دلیل ناتوانی مالی (اعسار) و مواردی از این قبیل، تاخیر داشته است.

وی می‌گوید: لزوم تمکن مدیون در پرداخت به موقع بدهی خود، محل ایراد است زیرا ایجاد مسئولیت قانونی مطابق موادی که از قانون مدنی ذکر شد، نباید منوط به امری شود که مسلماً طلبکار را در رسیدن به حق خود دچار سختی کند.

خمسه ادامه می‌دهد: همچنین در صورتی که تغییر قابل ملاحظه‌‌ای (تغییر فاحش) در قیمت سالانه از زمان سررسید بدهی تا هنگام پرداخت، رخ داده باشد نیز می‌توان درخواست خسارت تاخیر تادیه کرد.

به گفته وی، این هم از مواردی است که با اصول حقوقی سازگار نیست. این استاد دانشگاه در این باره توضیح می‌دهد: اگر پذیرفتیم که طبق قانون طلبکار نباید در رسیدن به موقع به طلب خود با توجه با کاهش ارزش پول و نرخ تورم ضرری ببیند، پس تعیین ضابطه در زیادی یا کمی این ضرر موجه به نطر نمی‌رسد اما قانو‌گذار این اجازه را داده است که دادگاه‌ها صرفا در صورت تشخیص تغییر فاحش قیمت (با معیار های عرفی و غیره)، اقدام به رسیدگی کنند.

این استاد دانشگاه متذکر می‌شود: با تمام شرایطی که مطرح شد،‌ دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود، خسارت تاخیر تادیه را محاسبه و مورد حکم قرار می‌دهد.

 

دلایل لازم برای دریافت خسارت

وی در پاسخ به این پرسش که برای گرفتن خسارت تأخیر تادیه چه دلایلی لازم است می‌گوید: مانند سایر دعاوی حقوقی، خواهان باید دادخواستی خود مبنی بر «مطالبه اصل طلب و خسارت تأخیر تأدیه آن و هزینه‌های دادرسی و حق الوکاله» به اظافه دلایل رسمی و غیررسمی موجود که وجود رابطه حقوقی، مالی فی‌مابین و ثبوت دین و بدهی بر ذمه خوانده (بدهکار) را مشخص می‌کند، به دادگاه ارایه دهد. به گفته خمسه، این دلایل می‌تواند به ‌صورت کتبی مانند نوشته عادی میان آنها یا سند رسمی و در قالب چک، سفته و ، حتی به صورت شفاهی صورت بگیرد.

 

ملاک احتساب تاریخ خسارت تاخیر تادیه

این مدرس دانشگاه درباره ملاک احتساب تاریخ خسارت تاخیر تادیه نیز می‌گوید: ملاک و مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه یعنی اینکه بدهکار در صورت محکومیت، باید از چه زمانی این خسارت را محاسبه و به طلبکار پرداخت کند؟

به گفته وی، این ملاک در نص قانون ذکر نشده است اما آنچه از قوانین برداشت می‌شود این گونه است که اگر طرفین در خصوص مبدا زمانی محاسبه خسارت توافقی شفاهی یا کتبی داشته باشند بر اساس جواز ماده ۱۰ قانون مدنی، ماده ۲۳۰ این قانون و انتهای ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی، توافق آنها محترم خواهد بود و دادگاه به میزان و شرایط آن حکم صادر می‌کند.

اما اگر توافق در نحوه محاسبه انجام نشده باشد، دو نظر و رویه در قوانین و نزد دادگاه‌ها مورد توجه است.

رویه نخست آن است که زمان سررسید بدهی (یا طلب) و اعتراض به عدم تادیه را مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه می‌داند. به‌عنوان مثال، تبصره ماده ۲ قانون صدور چک و استفساریه مجمع تشخیص مصلحت، مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه چک را بر مبنای شاخص تورم از تاریخ چک تا زمان وصول آن می‌داند.

همچنین مقررات مصوب در نحوه وصول مهریه وجه رایج، محاسبه آن را متناسب با تغییر شاخص قیمت سالانه زمان تادیه نسبت به سال اجرای عقد محسابه می‌کند و ماده ۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۸۷ نیز مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه را از سوی بستانکار با وثیقه (بانک و ) تا روز در خواست (صدور) اجراییه می‌داند و از آن به بعد نیز تعیین آن وفق مقررات و بنا به مورد با ادارات ثبت و

خواهد بود.

وی درباره آنکه مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه زمان مطالبه طلبکار است، می‌گوید: زمان مطالبه را می‌توان به تاریخ تقدیم اظهارنامه یا تاریخ درخواست شفاهی طلبکار و یا زمان تقدیم دادخواست تعبیر کرد. مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه مبلغ اصلی برات در ماده ۳۰۴ قانون تجارت، در صورتی که به عدم تادیه اعتراض شده باشد از روز اعتراض است.

 

 

ملاک و مبدا پرداخت خسارت تاخیر تادیه

در مورد مطالبات پولی، بیشتر مورد قبول و تمایل دادگاه‌ها تاریخ صدور حکم است و در خصوص اوراق تجاری، مهریه و اسناد موضوع آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی رویه صدور احکام بر مبنای تاریخ سررسید بدهی است.

 

در حال حاضر خسارت تأخیر تأدیه چک از چه زمانی قابل مطالبه است؟

نظریه های متفاوتی بیان شده است. گروهی بر این باورند که خسارت تأخیر تأدیه چک از زمان تاریخ سررسید چک است، چون در زمان سررسید صادرکننده باید بدهی را پرداخت می کرده است.

گروه دیگری معتقدند، خسارت تأخیر تأدیه چک از زمان برگشت خوردن چک قابل مطالبه میباشد، زیرا دارنده اعتراض خود را با برگشت زدن چک اعلام کرده است.

 

در آخر گروهی هستند که معتقدند از زمانی دارنده چک می تواند خسارت تأخیر تأدیه را مطالبه کند که

علاوه بر برگشت زدن چک، دادخواست مطالبه وجه نیز بدهد که در حال حاضر با توجه به رویه قضایی قابل

اجراست.

نتیجه تصویری برای جدول تاخیر تادیه

 

سیر تاریخی خسارت تأخیر تأدیه

الف. تاریخچة عملیات بانکی در زمینة پیدایش خسارت تأخیر تأدیه در بانک ازقدیم الایام و در زمان امپراتوری بابل معاملات بانکی به شیوة ابتدایی آن رواج داشت و حتی در کتیبة قوانین حمورابی مقرراتی برای دادن وام و میزان بهرة آن آمده است در قرون وسطی بانکداری حیات تازه‌ای یافت، ولی با مخالفت و تعصب شدید مقامات کلیسا علیه دریافت ربا و منع مشروط آن رو به رو شد لکن در مذهب یهود، این فعالیت تقریباً بلامانع و در بعضی مناطق به طور انحصاری در اختیار این قوم قرار گرفت .

در ایران در سال 1304 ش. بانک سپه اولین بانک ایرانی بود که سرمایة آن از محل صندوق بازنشستگی درجه‌داران ارتش تشکیل شد و متعاقب آن در سال 1307 ش. بانک ملی ایران پا به عرصة وجود گذاشت و سپس بانک‌های دیگر در سال‌های بعد تشکیل گردیدند.

نظر به اینکه اهم فعالیت بانک را جذب سپرده و اعطای وام به مشتریان تشکیل می‌داد، لاجرم برخی از وام‌های اعطایی به علت عدم بازپرداخت آن در سررسید، لاوصول باقی می‌ماند و ماده‌ای در قانون مدنی در مورد نحوة چگونگی وصول این مطالبات و جریمة تأخیر ناشی از تخلف مشتریان بدحساب وجود نداشت. سرانجام در سال 1318 ش. با تصویب قانون آیین دادرسی مدنی میزان خسارت تأخیر تأدیه و چگونگی مطالبة آن پیش‌بینی گردید و بر اساس این قانون بانک‌ها اقدام به وصول مطالبات و جریمة دیرکرد آن از مشتریان بدحساب می‌نمودند.

ب. میزان و چگونگی مطالبة خسارت تأخیر تأدیة بانک‌ها قبل از انقلاب اسلامی.

قبل از انقلاب شکوهمند اسلامی اکثر بانک‌های ایران خصوصی بودند، ولی همواره میزان بهرة قابل پرداخت به سپردة مشتریان و بهرة دریافتی بانک‌ها بابت وام‌های اعطایی، هر ساله از سوی شورای پول و اعتبار بر اساس سیستم‌های جاری، مشخص و به بانک‌ها اعلام می‌گردید. وام‌های اعطایی بانک‌ها اکثراً در قالب اعتبار در حساب جاری بدهکار و وام‌های صنعتی و متفرقه بود که بجز بخش مسکن، بهرة سایر وام‌ها بین 8 تا 10 درصد بود و در صورتی که مشتریان در سررسید اقدام به بازپرداخت وام نمی‌نمودند، مشمول 12 درصد خسارت تأخیر تأدیه به موجب مواد 712 ـ 723 آیین دادرسی مدنی می‌شدند که این خسارت به کل بدهی (اصل و بهره) تعلق می‌گرفت. ضمناً در صورتی‌که علیه شخص بدهکار، اقامه دعوی می‌شد متخلف در صورت محکومیت، می‌بایست کلیة هزینه‌های دادرسی و حق الوکاله را نیز به بانک پرداخت می‌کرد؛ از این رو مشتریان همواره سعی داشتند تا در سررسید اقدام به بازپرداخت وام خود نمایند، تا مشمول خسارت‌های فوق نگردند. در نتیجه با توجه به ضمانت اجرای قوی بانک‌ها مطالبات بلاوصول نداشته و یا میزان آن با توجه به درآمد بانک اندک بود.

ج. وضعیت قراردادها و مطالبات بانک‌ها از بدو پیروزی انقلاب تا شروع بانکداری اسلامی.

در آستانة پیروزی انقلاب اسلامی، نظام بانکی ایران به کلی مضمحل و از هم پاشیده شده بود و عواملی نظیر انتقال سرمایه‌ها به خارج به وسیلة سرمایه‌داران وابسته که خود مؤسس بانک‌های خصوصی یا سهامدار عمدة آن‌ها بودند، موجب سلب اعتماد مردم نسبت به بانک‌ها، هجوم آنان برای باز پس گرفتن سپرده‌های خود، لاوصول ماندن مطالبات بانک‌ها و نامشخص بودن وضع بدهکاران عمده شد که همین امر باعث تعطیلی بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی گردید، به طوری که اغلب بانک‌های خصوصی در وضعیتی قرار گرفتند که علی رغم کمک‌های بانک مرکزی قادر به پرداخت چک‌های خود با مبالغ جزئی نبوده و در آستانة ورشکستگی قرار گرفتند؛سرانجام شورای انقلاب در هفدهم خرداد ماه 1358 برای حفظ حقوق و سرمایه‌های ملی، لایحة ملی شدن بانک‌ها را تصویب نمود.

هدف دولت از ملی نمودن بانک‌ها، به عهده گرفتن ادارة امور بانک‌ها، تحت ضرورت‌های اجتماعی و اقتصادی، تضمین سپرده‌های مردم و استقرار یک سیستم بانکداری در کشور بود.در همین راستا و جهت ترغیب مشتریان به بازپرداخت بدهی آن‌ها شورای عالی بانک‌ها (شورای عالی بانک‌ها بخشنامة ش. 263) به هیأت مدیرة هر بانک اختیار داد تا در مواردی که ضرورت ایجاب نماید و احتمال سوخت اصل طلب باشد، بانک از مطالبة تمام یا قسمتی از بهره‌های سابق و کارمزد مطالبات وعدة گذشته، و مشکوک الوصول صرفنظر نماید و یا در موارد ضروری، بدهی گذشتة مشتریان را با سودی کمتر از نرخ‌های معمولی و حداقل با کارمزد چهار درصد تقسیط کند.

متعاقب این امر، مجدداً جهت ترغیب بیشتر مشتریان به بازپرداخت وام‌ها، شورا اعلام نمود که بخشنامة مذکور خسارت تأخیر تأدیه را نیز شامل می‌گردد [شورای عالی بانک‌ها بخشنامة ش. 216]. علی رغم فرصت بسیار خوب و تقلیل سود از ده درصد به چهار درصد و تقسیط آن و حذف خسارت تأخیر تأدیه، متأسفانه عدة کثیری از افراد فرصت‌طلب از بازپرداخت بدهی خود امتناع ورزیدند و مطالبات بانک‌ها لاوصول باقی ماند.

 قوانین مربوط به خسارت تاخیر تادیه

خسارت تأخیر تأدیه از زمان ایجاد در ایران تحت شرایط خاصی قرار گرفته و در سه مرحله، دارای سیر تحول حقوقی بوده است.

 

الف) خسارت تأخیر تأدیه در مقرّرات قبل از انقلاب.

ب ) خسارت تأخیر تأدیه در سال‌های بعد از انقلاب.

ج ) خسارت تأخیر تأدیه در قانون آیین دادرسی جدید.

الف خسارت تأخیر تأدیه در مقررات قبل از انقلاب

مادّه 228 ق.م ,  قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1318, مواد 719 ـ 727 به خسارت تأخیر تأدیه یا خسارت دیرکرد اختصاص داشت و شرایط مطالبه و میزان خسارت تأخیر تأدیه را بیان می‌کرد.

ماده 34 قانون ثبت، مواد 36 و 37 آیین نامه اجرایی ثبت.

ماده 11 قانون صدور چک مصوب 1355 .

ماده 304 قانون تجارت .

برخی مواد دیگر، خسارت تأخیر تأدیه را بیان نموده اند.

1/الف ) مادّه 228 قانون مدنی

مادّه 228 ق.م. می‌گوید:

در صورتی که موضوع تعهّد،  تأدیه وجه نقدی باشد، حاکم میتواند با رعایت مادّه 221، مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه دین محکوم نماید.

در این مادّه قانونی، خسارت تأخیر تأدیه پذیرفته شده؛ ولی صدور حکم بر اساس آن را به رعایت مادّه 221 قانون مدنی منوط ساخته است. مادّه اخیر می‌گوید:

«اگر کسی تعهّد اقدام به امری را بکند یا تعهّد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلّف، مسؤول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این‌که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهّد، عرفا به منزله تصریح باشد و یا برحسب قانون موجب ضمان باشد».

به نظر میرسد علّت این‌که مادّه 228 پیشگفته، امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه وجه نقد را به رعایت مادّه 221 منوط ساخته، این است که خسارت مزبور نوعی خسارت قراردادی است و از نظر قانون مدنی، خسارت قراردادی به خودی خود قابل مطالبه نیست، مگر آن‌که ضمن عقد، شرط صریح یا ضمنی مبنی بر ضمان برای خسارت ناشی از تخلّف یا حکم قانونگذار به طور جداگانه در ارتباط با اصل خسارت و میزان آن وجود داشته باشد.

2/الف) مقررات آیین دادرسی مصوب 1318

مقررات آیین دادرسی مصوب 1318 ویژگی‌هایی به شرح ذیل برای خسارت تأخیر تأدیه مقرر ساخته بود که آن را از دیگر خسارات های قراردادی متمایز می‌ساخت:

 تقاضای خسارت تأخیر تأدیه از زمانی ممکن است که پرداخت به طور رسمی و از طریق ارسال اظهارنامه یا اقامه دعوا مطالبه شود؛ هر چند پرداخت عندالمطالبه نباشد .

البته قانون گذار در جاهای دیگر، امور دیگر نظیر ارائه چک به بانک را مطالبه رسمی تلقی کرده بود.

ورود ضرر ناشی از تأخیر تأدیه مفروض است و لازم نیست طلبکار ورود آن را به خویش ثابت کند.

مقدار خسارت قابل مطالبه 12 درصد مبلغ پرداخت نشده برای یک سال است؛ هر چند مقدار خسارتی که در واقع به طلبکار وارد شده، بیشتر یا کمتر از این مقدار باشد.

تقاضای مطالبه خسارت تأخیر تأدیه، علاوه بر خسارت ناشی از عدم پرداخت اصل بدهی، امکان پذیر نیست.

قانون آیین دادرسی مدنی مصوّب 1318، باب دهم را به «خسارت و اجبار به انجام تعهّد» اختصاص داده، در مادّه 712 چنین مقرّر می‌دارد:

 

مدّعی حق دارد در ضمن دادخواست یا در اثناء دادرسی، جبران خسارتی که به سبب دادرسی یا به جهت تأخیر ادای دین یا انجام تعهّد و یا تسلیم خواسته به او وارد شده و یا خواهد شد، از طرف دعوا بخواهد... .

 

در این مادّه، خسارت تأخیر تأدیه پذیرفته شده بود؛ ولی در مادّه 713 خسارت از خسارت را غیرقابل مطالبه اعلام می‌کرد.

 

مادّه 712 پیش‌گفته، اعمّ از خسارت تأخیر تأدیه وجه نقد بود و تأخیر در ادای دیون دیگر را نیز شامل می‌شد ضمن آن‌که میزان دقیق خسارت قبال مطالبه را تعیین نمی‌کرد؛ بدین‌سبب، قانونگذار مزبور، مادّه 719 آن قانون را به خسارت تأخیر تأدیه وجه نقد اختصاص داده، رقم مشخّصی را برای آن در نظر گرفت. این مادّه نیز چنین مقرّر می‌داشت:

 

« در دعاوی که موضوع آن وجه نقد است، اعمّ از این‌که راجع به معاملات یا حقّ استرداد یا سایر معاملات استقراضی یا غیر معاملات استقراضی باشد، خسارت تأخیر تأدیه معادل صدی دوازده (12 درصد) محکوم به درسال است و اگر علاوه بر این مبلغ، قراردادی به عنوان وجه التزام یا مال‌الصلح یا مال‌الاجاره و هر عنوان دیگری شده باشد، در هیچ مورد بیش از صدی دوازده در سال نسبت به‌مدّت تأخیر، حکم داده نخواهد شد؛ لکن اگر مقدار خسارت، کم‌تر از صدی دوازده معیّن شده باشد، به همان مبلغ که قرارداد شده است، حکم داده می‌شود».

 

ملاحظه می‌شود که این مادّه، به عقد قرض اختصاصی ندارد و هر گونه دینی را که موضوع آن وجه نقد است، شامل می‌شود. در این مادّه دو نکته جلب توجّه می‌کند:

 

 نخست: آن‌که هر گونه شرط افزایش دهنده مسؤولیت را تحت هر عنوانی، ملغا اعلام می‌کند؛ ولی شرط کاهش‌دهنده مسؤولیت را می‌پذیرد؛ بنابراین در زمان اجرای این مادّه قانونی، شرط صریح از سوی طرفین مبنی بر امکان مطالبه خسارت تأخیر بیش از 12 درصد در قالب وجه التزام و غیر آن، بدون اثر بوده و بدان حکم داده نمی‌شده است؛ بلکه اگر طلبکار ثابت می‌کرد که خسارت وارده بیش از این مقدار بوده، باز قابل مطالبه نبود.

 

دوم: آن‌که تعیین مبلغ 12 درصد از سوی قانونگذار یک اماره قانونی مبنی بر ورود خسارت بر اثر تأخیر در تأدیه وجه نقد از ناحیه متعهّد است؛ بدین‌جهت، مطابق مادّه 725 این قانون: «خسارت تأخیر تأدیه، محتاج به اثبات نیست و صرفاً تأخیر در پرداخت برای مطالبه و حکم کافی است».

 

3/الف)- ماده 34 ق. ثبت و مواد 36 و 37 آیین نامه اجرایی ثبت.

 

در مادّه 34 قانون ثبت مصوّب 26/12/1310 سخن از «خسارت دیرکرد» به میان آمده و قسمتی از مادّه یاد شده چنین مقرّر می‌دارد:

 

دفترخانه بنا به تقاضای بستانکار، اجرائیه برای وصول طلب و اجور و خسارت دیرکرد صادر خواهد کرد.

 

در مادّه 36 آیین نامه اجرایی آن قانون هم خسارت تأخیر تأدیه از قرار صدی دوازده قابل مطالبه اعلام شده که به وسیله اداره ثبت مأخوذ و تماماً به طلبکار داده می‌شد.

 

4/الف) ماده 11 قانون صدور چک مصوب 1355

 

مادّه 11 قانون صدور چک مصوّب 1355 خسارت تأخیر تأدیه را درباره اسناد تجاری مقرّر می‌داشت.

 

هرگاه قبل از صدورحکم قطعی شاکی گذشت نماید ویا این‏که مهتم وجه چک و خسارات تأخیر تأدیه را نقداً به دارنده آن پرداخت کند ، یا موجبات پرداخت وجه چک و خسارات مذکور ( از قراری صدی دوازده درسال از تاریخ ارایه چک به بانک ) را فراهم کند یا در صندوق دادگستری یا اجراء ثبت تودیع نماید مرجع رسیدگی قرار موقوفی تعقیب صادر خواهد کرد.صدور قرار موقوفی تعقیب دردادگاه کیفری مانع از آن نیست که آن دادگاه نسبت به سایر خسارات موردمطالبه رسیدگی وحکم صادر کند.هرگاه پس از صدور حکم قطعی ، شاکی گذشت کند ویا این که محکوم‏علیه به ترتیب فوق موجبات پرداخت وجه چک و خسارت تأخیر تأدیه وسایر خسارات مندرج درحکم را فراهم نماید اجرای حکم موقوف می‏شود ومحکوم‏علیه فقط ملزم به پرداخت مبلغی معادل یک‏سوم جزای‏نقدی مقرردرحکم خواهد بود که به دستور دادستان به نفع دولت وصول خواهد شد.

 

5/الف) ماده 304 قانون تجارت .

 

مادّه 304 قانون تجارت، خسارت تأخیر تأدیه را درباره اسناد تجاری مقرّر می‌داشت.

 

مطابق این ماده « خسارت تاخیر تادیه مبلغ اصلی برات که بواسطه عدم تادیه اعتراض شده است از روز اعتراض و خسارت تاخیر تادیه مخارج اعتراض و مخارج برات رجوعی فقط از روز اقامه دعوی محسوب  می شود.».

 

ب) خسارت تأخیر تأدیه در سال‌های پس از انقلاب

 

نظام حقوقی بعد از انقلاب اسلامی در خصوص خسارت تاخیر تادیه به دو مرحله تقسیم می‌شود؛

 

1/2- مرحله‌ی اول تا سال 1376 است که فقهای شورای نگهبان تاخیر تأدیه را غیرشرعی و در نتیجه غیرقانونی می‌دانستند.

 

بعد از انقلاب اسلامی، راجع به این موضوع که خسارت تاخیر تادیه قابل مطالبه است یا خیر، اختلاف‌نظر پیش آمد ودر نهایت شورای نگهبان طی نظریه‌ای در سال 1362 این امر را خلاف شرع اعلام کرد و به این ترتیب در عمل دادگاه‌ها از صدور حکم به تاخیر تادیه ممنوع شدند.

 

فقهای شورای نگهبان در مورد خسارت تاخیر تادیه، چند بار اظهارنظر کرده‌اند و حتی در یکی از این نظریات در سال 1364 اعلام کردند که مطالبه‌ی مازاد بر بدهی بدهکار به عنوان خسارت تاخیر تادیه چنان‌چه حضرت امام(ره) نیزبه صراحت به این عبارت ( آن‌چه به حساب دیرکرد تادیه بدهی گرفته می‌شود ربا و حرام است) اعلام کرده‌اند، جایز نیست و احکام صادره بر این مبنا شرعی نیست.

 

 بنابراین مواد 719 تا 723 قانون آیین دادرسی حقوقی و سایر موادی که به‌طور متفرق احتمالا در قوانین در این باره موجود باشد، خلاف شرع انور است و قابل اجرا نیست. بنابراین در یک مقطع زمانی بعد از انقلاب خسارت تاخیر تادیه غیرشرعی اعلام شد.

 

با وجود این باز هم بعضی مراکز اداری و بانکی به دنبال یافتن راهی برای امکان دریافت وجوهی اضافه براصل دین از بدهکار متخلف بودند. اصرار ادارات ثبت بر اجرای این نظریه شورای نگهبان را به اظهارنظر دیگری در سال 1367 واداشت. شورا در این سال، چنین نظر داد که به‌ لحاظ این که بعضی مقامات ثبتی هنوز هم در موضوع اخذ خسارت تاخیر تادیه تردید دارند، لذا اعلام می‌شود «آن قسمت از ماده 344 قانون ثبت و تبصره 4 و 5 آن و ماده 36 و 37 آیین‌نامه اجرایی ثبت که اخذ مازاد بر بدهی بدهکار را به عنوان خسارت

 

تاخیر تادیه مجاز شمرده است، خلاف موازین شرع و باطل اعلام می‌شود..

 

 »اما شورا در پایان این نظریه مطلبی بیان کرد که می‌توان آن را فتح بابی در این موضوع دانست، اعلام کرد: لازم به‌تذکر است که تاخیر ادای دین حال پس از مطالبه طلبکار برای شخص متمکن شرعاً جرم و قابل تعزیر است«.  (نظریه 3378  شماره مورخه 14/10/ 1367 )

 

با وجود این، در محافل حقوقی و قضایی، همچنان راهی برای امکان قانونی مطالبه خسارت از بدهکاران جستجو می‌شد. مبنای این جستجو بر دو پایه استوار بود:

 

بخش پایانی نظریه‌ی سال 67 شورای نگهبان .

 

موادی از قانون مدنی که امکان اخذ خسارت از متعهد متخلف را پذیرفته بود.

 

بر این دو پایه، گروهی از حقوقدانان اعتقاد داشتند که اخذ خسارت تاخیر تادیه در بعضی مصادیق امکان دارد و این موارد ربوی نیستند. یکی از این مواد قانونی ماده 228 قانون مدنی است که طبق آن در صورتی که موضوع تعهد تادیه وجه نقدی باشد، حاکم می‌تواند مدیون را به جبران خسارت حاصله از تاخیر در تادیه دین محکوم کند.