تدلیس چیست؟

تدلیس به معنای نمایاندن صفت کمالی است که وجود ندارد یا پنهان کردن نقصی که در مال موجود است.

در تمامی قولنامه‌ها، مبایعه‌نامه‌ها و قرارداد‌های چاپی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، بندی مبنی بر «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» گنجانده شده است.

جمله‌ای حقوقی که بیشتر کلماتش عربی است و البته طرفین معامله به طور معمول توجهی به این بند ندارند و قرارداد را امضا می‌کنند. اما به واقع «خیارات» چیست و «اسقاط کافه» آن یعنی چه؟

برخی از قرارداد‌ها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آنها داده شده است.

به این اختیار فسخ معامله که برخی از آنها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده است، در اصطلاح حقوقی «خیار» می‌گویند. به عبارت دیگر، در قرارداد‌هایی که نام برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می‌شود، طرفین به آن ملتزم بوده و هیچ یک از شرایط آن را زیر پا نگذارند، مگر این که صاحب حق فسخ یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار، «خیارات» گفته می‌شود. یکی از خیاراتی که موجب می‌شود قرارداد اجرا نشود و به طرف معامله حق فسخ می‌دهد خیار تدلیس است. بر اساس ماده ۴۳۸ قانون مدنی، تدلیس عبارت است از «عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.»

به عبارت دیگر، تدلیس نمایاندن صفت کمالی است که وجود ندارد یا پنهان کردن نقصی که در مال موجود است.

برای تحقق تدلیس سوء نیت و قصد عمد لازم است و صرف توصیف غیر واقعی تدلیس محسوب نمی‌شود.

سکوت عمدی در جایی که عرف بیان عیب را لازم می‌داند نیز تدلیس به شمار می‌آید.

تدلیس فقط در صورتی که توسط طرف دیگر معامله انجام شده باشد موجب خیار فسخ است. خیار تدلیس فقط در مورد عین خارجی وجود دارد و در بیع کلی تدلیس نیست.

اگر طرف معامله با شخص ثالثی (مثال دلال و واسطه) برای تدلیس تبانی کرده باشد، فریب‌خورده حق فسخ دارد، اما اگر تدلیس شخص ثالث بدون تبانی باشد فریب‌خورده می‌تواند برای جبران خسارت به تدلیس‌کننده رجوع کند، اما نمی‌تواند قرارداد را بهم بزند.

با دارا بودن دو شرط برای تدلیس حق فسخ وجود دارد: اولاً توسط یکی از متعاملین انجام شده باشد و ثانیاً فریب سبب عقد قرارداد شده باشد یعنی اگر حیله‌ یکی از طرفین نبود طرف دیگر راضی به بستن قراداد نمی‌شد.

تدلیس زمانی موجب خیار فسخ است که سبب اشتباه در اوصاف غیر اساسی معامله شده باشد. اشتباه در اوصاف اساسی موجب باطل شدن معامله است.

برخی مقررات حاکم بر عقد اجاره

از آنجایی که تأمین مسکن بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معني و مفهوم اجاره آشنا هستند. با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آنان به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان‌های با كاربري تجاري، اداري، قانونگذار براي تنظيم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پيش‌بيني كرده است.

این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال‌های 1356، 1362 و 1376 است که تشخيص اينكه قرارداد تابع كدام قانون است از اهميت بسياري برخوردار است. زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را به‌ویژه در خصوص واحدهای تجاری در نظرگرفته‌اند.

بنابراین یکی از مسایل مهمی کـه در روابط موجـر و‌ ‌مـسـتـاجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم شده است.

اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی اقدام به تنظیم قرارداد اجاره کنند، بدیهی است که روابط ‌استیجاری خود را باید تحت‌ ‌قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند. اما قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده و مستأجر دارای حقوق مکتسبه‌ای است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

 

 ویژگی‌های کلی مشترک قوانین اجاره

در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد كه معمولاً این مدت برای یك سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود كه مورد توافق موجر و مستأجر واقع شده است و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. به علاوه مستاجر باید در زمان‌های مورد توافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت و در مقابل از وی رسید دریافت كند.  در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای موجر به رسمیت شناخته شده است. همچنین در فرضی که ملك مورد اجاره جهت استفاده مسكونی اجاره داده شده، مستاجر حق تبدیل به كاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد.

البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

 هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه قانونی حاكم است؟

آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا بر روابط استيجاري حاکم است،‌ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. در صورتی قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال 1376 می‌شود که ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود. از جمله اينكه قرارداد به صورت كتبي، ‌در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود.

ولی اجاره محل‌هاي مسكوني كه پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 تنظيم شده باشند، مشمول قانون سال 1362 و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است.

 

 موجر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه سمتی داشته باشد؟

بنا بر قوانین جاری لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد، ولي بايد مالك منافع عين مستأجره شناخته شود بنابراین اگر الف خانه‌اي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است.

ولی باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین صورت که معمولاً شرط می‌شود مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.

به طور معمول اجاره‌بها همان مبلغی است كه بايد مستاجر در زمان‌هاي معين به موجر بپردازد. اما به پول‌پيش يا هر مبلغي با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره‌بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود.

ضمناً هر آنچه به عنوان تضمين و از اين قبيل بین طرفين توافق شود، معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.

 

 پرداخت هزینه‌های عین مستاجره

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه برای بهره‌برداری از مورد اجاره، کدام مخارج بر عهده موجر و کدام بر عهده مستاجر است؟

در پاسخ باید گفت تعميرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمكن يا شوفاژ بر عهده مالک است.

اما مخارجي كه برای حسن استفاده از مورد اجاره انجام می‌شود مانند نصب کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود.

قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آن را، متعهد و پایبند به ادامه آن تا انقضای مدت اجاره می‌کند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و ... باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟

در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، موجر نمي‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد اوست اقدام كند، بلكه باید با تقديم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دايره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

 

 تخلف از مفاد قرارداد

مالك مي‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغاير با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به ديگري، تخريب و صدمه محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف، درباره محل تجاري به دادگاه عمومي حقوقي، دادخواست تخلیه بدهد.

به علاوه، مستاجر هم مي‌تواند در مواردي مثل عدم تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنين عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض‌الحسنه يا هر عنوان دیگری كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

 

 فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف

شوراي حل اختلاف با احراز مالكيت يا ذي‌نفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. اگر موجر مبلغي به عنوان رهن از مستاجر دريافت كرده باشد صدور این دستور موكول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است.

پس از ابلاغ اين دستور توسط مأموران به مستأجر، او مكلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخليه اقدام كند.

پرسشی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که اگر موجر از مستأجر بابت تضمين تخليه ملک استيجاري چکي دريافت کند و در متن آن قيد شود که بابت تضمين تخليه است، آيا صادرکننده چک قابل تعقيب کيفري است؟  در پاسخ باید گفت هر گاه کسي مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن «اماني بودن» يا «تضمين تخليه ملک مورد اجاره» را قید کرده باشد، چک مذکور در رديف چک مشروط قرار گرفته و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود. پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود یا خیر؟

در پاسخ باید گفت استفاده انحصاری از خانه مورث به‌وسیله یکی از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت‌المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک از آنهاست. از جمله سایر حقوق وراث تقاضای خلع ید متصرف از ملک موصوف است.

معامله معارض چیست؟

شاید شنیده باشید یا حتی برای خودتان پیش آمده باشد که ملکی خریده و در آن زندگی کرده‌اید، اما پس از گذشت چند سال وقتی تصمیم به فروش آن گرفتید، تازه می‌فهمید که چه کلاه بزرگی سرتان رفته و ملک دارای معارض خریده‌اید؛ تازه از اینجاست که مشکلات شروع می‌شود و باید مسیرهای حقوقی زیادی را طی کنید تا بتوانید برای ملک خود، تعیین تکلیف کنید.

اگر می‌خواهید با تعریف معامله معارض آشنا شوید، باید بدانید که زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است.

در این حالت اولین نکته‌ای که لازم است بدانید، این است که در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا اولین معامله، قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ها غیرقانونی است. بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله‌ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد.

فروش مال غیر هم از لحاظ کیفری و هم از لحاظ حقوقی قابل تعقیب است. از لحاظ کیفری به استناد ماده‌واحده فروش مال غیر مصوب سال 1312 می‌توان شکایت کرد؛ مجازات فروش مال غیر نیز در قانون مذکور، همان مجازات کلاهبرداری تعیین شده است. یعنی طبق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری، مجرم علاوه بر رد مال معادل مال برده‌شده، به جزای نقدی و یک تا 7 سال زندان محکوم می‌شود. از لحاظ حقوقی اگر نسبت به ملک یا مالی بیش از دو معامله انجام شده باشد، خریدار مقدم، مالک قانونی محسوب می‌شود و می‌تواند با طرح دعوی، ابطال معاملات بعدی را، اعم از اینکه با سند عادی باشد یا سند رسمی، درخواست کند.

برای طرح شکایت فروش مال غیر، اول باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه و پس از تنظیم شکایت، تمبر قانونی که همان هزینه دادرسی است، ابطال ‌شود.

بعد از انجام این کار، از طریق معاونت ارجاع دادسرای مربوط، دستور لازم به ضابطان قوه‌قضاییه که همان کلانتری‌ها هستند، داده می‌شود تا در بدو امر، سوابق ثبتی ملک را استعلام کنند.

پس از اینکه اتهام متوجه متهم شد، وی احضار می‌شود و پس از تحقیقات مقدماتی بازپرس در صورت احراز مجرمیت او، قرار مجرمیت را صادر می‌کند.

پس از صدور قرار مجرمیت، پرونده به دادگاه ارسال می‌شود و بعد از تعیین شعبه و جلسه رسیدگی، دادگاه حکم مقتضی را صادر می‌کند. این حکم فقط در یک مرحله قابل تجدیدنظر است و حکم دادگاه تجدید نظر قطعی است.

اگر نفر چندمی هستید که قربانی فروش مال غیر شده‌اید، یادتان باشد که در رسیدگی به این پرونده، صرفا مبلغ پرداخت‌شده به شما برمی‌گردد؛ اما اگر شما اولین خریدار هستید و می‌خواهید خسارت بگیرید باید دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال معاملات بعدی بدهید.

در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک اول باید خواسته‌اش این باشد که چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ‌گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیر قانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است.

دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می‌کند.

 

 اختلاف نظر در پرداخت خسارت

به گزارش مهداد، برای جبران خسارت اولین کسی که مال دست چندم خریده باشد، باید به قانون مدنی مراجعه کرد. در این قانون درباره ضمان درک یا همان مسئولیت فروشنده مال غیر، قانو‌گذار آمده است:

در صورتی که مالی مستحق للغیر (یعنی حق شخص دیگری) باشد، خریدار باید غرامت آن را بپردازد. البته در این باره تاکنون مراجع قضایی تصمیم‌های گوناگونی اتخاد کرده‌اند؛ اکثر قریب به اتفاق قضات، استنباطشان این است که غرامت همان خسارت تأخیر تادیه است که بر اساس شاخص نرخ تورم هر سال از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود.

اما بعضی از قضات نیز غرامت را به قیمت روز مال فروخته‌شده محاسبه می‌کنند که این نرخ با ارجاع به کارشناسی تعیین می‌شود. به نظر می‌رسد پرداخت بهای روز مال، عادلانه‌تر از پرداخت خسارت تأخیر تادیه است.

اگر شما جز خریداران دوم به بعد باشید، به این علت که فروشنده بعد از انجام معامله اول، دیگر مالکیتی نداشته است و در این شرایط مالی به شما فروخته است، عمل وی فروش مال غیر محسوب می‌شود. در این وضعیت شما می‌توانید به فروشنده قبل از خود مراجعه و خسارت کیفری یا حقوقی خود را مطالبه کنید.

اگر ملکی به نفر سومی فروخته شده باشد، اما فروشنده که همان نفر دوم است موضوع مال غیر را نمی‌دانسته و علم نداشته که مال غیر خریده است و تصور می‌کرده که با فروش مال، معامله صحیحی انجام داده است، عمل وی جرم نیست زیرا به این دلیل که فروشنده دوم، از مستحق للغیر بودن مال خبر نداشته است، فاقد سوء نیت که یکی از ارکان جرم است، بوده و از لحاظ کیفری نیز نمی‌توان او را تعقیب کرد؛ اما از لحاظ حقوقی می‌توان ثمن پرداختی و خسارت را از او مطالبه کرد.

در صورتی که یکی از خریداران دوم به بعد ملک، به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته باشد، خریدار اولیه می‌تواند به دادگاه مراجعه و پس از ابطال اسناد تنظیم‌شده در این باره، تقاضای خلع ید خریدار متصرف را به دادگاه ارایه ‌کند. در این صورت وی ملک را تحویل می‌گیرد و خریداران بعدی باید به ازای زمان تصرف خود، به او اجرت‌المثل دهند؛ زیرا او مالک قانونی است.

البته باید در نظر داشته باشید که خریداران بعدی در صورتی که علم به مستحق اللغیر بودن مال نداشته باشند، هر کدام می‌توانند اجرت‌المثل پرداختی به خریدار اولیه را از فروشنده قبلی خود دریافت کنند. مبلغ اجرت‌المثل را که همان مبلغ اجاره ملک است، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند.

 

 تخلف سردفتر

اگر سردفتر با فروشنده تبانی و با تهیه اسناد جعلی معامله معارضی انجام داده باشد، شریک جرم به شمار می‌رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد.

در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل‌انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می‌توان برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر، به دادگاه حقوقی مراجعه و از او مطالبه خسارت کرد.

شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی

از جمله دعاوی موجود در محاکم می‌توان به درخواست خواهان نسبت به الزام به تعمیر ساختمان مشاعی اشاره کرد.

یکی از دعاوی موجود در محاکم را می‌توان تقاضای خواهان نسبت به الزام به تعمیر ساختمان مشاعی دانست. در اینجا پرسش‌هایی مطرح می‌شود. به عنوان مثال، منظور از دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی چیست؟ دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی در چه ساختمان‌هایی مصداق دارد؟ شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی چیست؟ دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی به طرفیت چه شخص یا اشخاصی طرح می‌شود؟ نحوه طرح دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی چگونه است؟ مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی کجاست؟

 مفهوم اشاعه

قبل از بیان هر مطلبی باید دید این دعوی در چه مواردی قابلیت طرح دارد؟ برای این منظور باید با مفهوم اشاعه آشنا شویم.

مطابق مقررات قانون مدنی ایران در صورتی که یک ملک متعلق به دو یا چند مالک باشد از آن به عنوان ملک مشاع یاد می‌شود. این مفهوم در مقابل ملک مفروز به کار می‌رود.

در صورتی که ملک مشاع (ملکی که متعلق به دو یا چند مالک است) نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و برخی از شرکای ملک بدون علت موجه قانونی از پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیر امتناع کنند، نوبت به طرح دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی می‌رسد.

با این توضیح که، در ساختمان‌های مشاعی هیچ شریکی نمی‌تواند شریک دیگر را ملزم و مجبور به انجام اقدامات و تعمیرات غیرضروری کند. به طور کلی اقدامات مربوط به زیباسازی و انتفاع بهتر در ساختمان‌های مشاعی از موضوع بحث، خروج موضوعی دارد و این دست اقدامات جز با توافق و رضایت تمامی شرکا ممکن و میسر نخواهد بود.دعوای موضوع بحث، مربوط به تعمیرات کلی و اساسی است و منظور اقدامات و تعمیراتی است که جهت حفظ و نگهداری ملک ضرورت داشته باشد. با ذکر مثالی موضوع را روشن می‌کنیم. فرض کنید یک واحد آپارتمان به صورت مشاعی متعلق به سه شریک باشد. اگر دو شریک با هدف زیباسازی آپارتمان قصد تعویض کف‌پوش و کاغذهای دیواری مربوط به بنا را داشته باشند و شریک دیگر با این اقدامات مخالفت کند، الزام شریک مخالف به انجام اقدامات مزبور، از طریق دادگاه امکان نخواهد داشت چرا که تعویض کف‌پوش و کاغذ دیواری از تعمیرات اساسی جهت حفظ و نگهداری آپارتمان محسوب نمی‌شود و نمی‌توان هزینه‌های مربوط به چنین اقداماتی را بر شریک مال مشاع تحمیل کرد. اما در نظر بگیرید، درآپارتمان مشاع لوله‌های داخلی مربوط به سیستم آب‌رسانی دچار مشکل شود، به‌نحوی که عدم تعمیر به‌موقع آن موجب نفوذ آب به دیوار و سایر بخش‌های واحد مربوطه شود. در این مثال، امتناع شریک مال مشاع از پرداخت هزینه‌های تعمیر موجه نبوده و الزام وی از طریق دادگاه امکان‌پذیر است. پرسشی که مناسب است در این بخش مطرح شده و به آن پاسخ داده شود، این است که هر شریک ساختمان مشاع تا چه میزان مسئول پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و کلی مربوط به ساختمان مشاع است؟ در پاسخ باید گفت که هر شریک به میزان سهم خود از مالکیت ساختمان مشاع مکلف به پرداخت هزینه‌های مربوطه است.  برای مثال، اگر ساختمان مشاعی متعلق به سه شریک باشد و سهم هر شریک در ساختمان برابر باشد، هزینه‌های پرداخت تعمیرات نیز بین شرکا به نسبت مساوی تقسیم خواهد شد.پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی به طرفیت چه شخص یا اشخاصی طرح می‌شود؟ که در پاسخ باید گفت این دعوی به طرفیت شریک یا شرکای ممتنع طرح می‌شود.

در مواردی این امکان وجود دارد که قسمت‌های مشاعی در یک آپارتمان که واحدهای آن دارای مالک اختصاصی هستند، نیاز به تعمیرات کلی و اساسی داشته باشد. در این صورت مدیر ساختمان می‌تواند با ارایه دلیل مدیریت نسبت به طرح دعوی به طرفیت مالکان ممتنع اقدام کند و از طریق دادگاه صالح خواندگان را ملزم به تعمیرات اساسی و کلی کند.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که در صورتی که انجام تعمیرات کلی در ساختمان مشاع فوریت داشته باشد، تکلیف چیست؟

به نظر می‌آید، می‌توان از طریق تامین دلیل نواقص موجود را ثبت و ضبط کرد و متعاقباً نسبت به انجام تعمیرات اقدام کرد. پس از تعمیر ساختمان، می‌توان هزینه‌های مربوطه را به نسبت سهم شریک ممتنع از وی مطالبه کرد.

 

 مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی

مطابق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است و در حال حاضر می‌توان با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به طرح دعوی الزام به تعمیرات ساختمان مشاعی اقدام کرد.

افراز و تفکیک

تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک را افراز گویند، در حالی که تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است. به تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک، افراز اطلاق می‌شود، که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام می‌شود. در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاست. اگرچه برخی از افراد تفکیک و افراز را مترادف و به معنای واحد دانسته‌اند اما باید دانست از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است. به‌طور مثال قطعه زمینی به مساحت ۵ هزار متر وجود دارد که مالک یا مالکان آن تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم کنند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می‌شود که آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است. ‌به این ترتیب از تفکیک به‌منظور انتقال قطعات تفکیک‌شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم‌نامه استفاده می‌شود. تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جداشده به منظور انتقال و به‌صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم‌نامه است. از طرف دیگر، در تفکیک لازم نیست ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می‌تواند آن را به قطعات کوچک‌تر تفکیک و تقسیم کند، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می‌توانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع این اصطلاح به‌کار برده نمی‌شود بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی‌رود. یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه‌ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلا اگر زمینی به مساحت ۵ هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری تفکیک شود، هر یک از شرکا مالک ۳ دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین شده و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می‌‌شود.