اعتبار حقوقی مبایعه‌نامه در معاملات مسکن

در معاملات اموال غیرمنقول به لحاظ برخی شرایط مالیاتی، اقتصادی و نیز طولانی شدن زمان پاسخ استعلام‌های قانونی از مراجع ذی‌ربط مانند سازمان زمین شهری، وزارت جهاد کشاورزی، اداره آب و فاضلاب و شهرداری، طرفین معامله ناگزیرند قبل از تنظیم سند رسمی با حضور در بنگاه‌های معاملات مسکن قراردادي منعقد کنند. در این نوشتار به بررسی این‌گونه قراردادها و ارزش اثباتی آنها در محاکم دادگستری یا سایر اداره‌های دولتی می‌پردازیم.

هر نوشتهای که برای اقامه دعوی یا دفاع از دعوایی که علیه شخص در دادگاه مطرح است، قابل استناد باشد، سند نامیده می‌شود. از این رو مبایعه‌نامه یا قولنامه نیز در این تعریف جای گرفته و سند نام می‌گیرد. اما سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی مانند مأموران اداره مالیات، راهنمایی و رانندگی و ... در حدود صلاحیت‌شان و بر طبق قانون تنظیم شده باشد، رسمی است و اگر نوشته‌ای که سند نامیده می‌شود فاقد یکی از این اوصاف باشد، سند عادی نام دارد.

 

 مزایای اسناد رسمی

اسناد رسمی مزایای بیشتری نسبت به اسناد عادی دارند. برای مثال سند رسمی درباره طرفین معامله و وراث آنان دارای ارزش و اعتبار است و کسی که سند رسمی در دست دارد، می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور اجراییه کند. برای مثال، دارنده سند ازدواج بدون آنکه نیاز به مراجعه به دادگاه و صدور حکم از مراجع قضایی داشته باشد با تقدیم درخواست می‌تواند مهریه مندرج در آن را به اجرا بگذارد همچنین فرد نمی‌تواند منکر سند رسمی شود و فقط می‌تواند نسبت به آن ادعای جعل کند و اگر ادعای جعل کرد بار اثبات آن برعهده اوست.

 

 تفاوت بین مبایعه‌نامه و قولنامه

قولنامه تعهد بر انجام معامله است و یک حق رجحان برای کسی که تعهد به نفع او شده است، به وجود می‌آورد و فروشنده را ملزم می‌کند تا برابر تعهدی که به خریدار داده است تحت شرایطی که با یکدیگر به توافق رسیده‌اند، عقد بیع را انجام دهد. ولی در بیع‌نامه هدف متعاملین انجام بیع است نه تعهد بر انجام آن؛ و جمله صریحی که بیان این مقصود را تحکیم می‌دهد، عبارت است از اینکه در مبایعه‌نامه گنجانده شود: صیغه شرعیه ایجاب و قبول حین تنظیم قرارداد جاری شد. در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه اگر آپارتمانی با مبایعه‌نامه فروخته شود ولی در رهن بانک باشد آیا می‌توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کرد؟ در اینجا چند حالت متصور است. فرض کنید آقای «الف» یک واحد آپارتمان را به آقای «ب» می‌فروشد و آقای خریدار با علم به اینکه آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته است، آن را معامله می‌کند. در این حالت معامله بین الف و ب در صورتی صحیح و نافذ خواهد بود که به حقوق بانک لطمه وارد نکند زیرا عقد رهن برای بانک نسبت به آپارتمان حق تقدمی ایجاد می‌کند که می‌تواند از محل فروش آپارتمان طلب خود را استیفا کند و هر اقدامی که با این حق بانک در تعارض باشد قانونی نیست. اما اگر خریدار از این امر که آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آگاه نباشد می‌تواند علاوه بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، وی را به فک رهن نیز ملزم کند.

به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، چنانچه بعد از فروش آپارتمان، فروشنده‌ای که با آقای «ب» با بیع‌نامه عادی معامله کرده، آن آپارتمان را در رهن بانک قرار دهد عمل او از مصادیق کلاهبرداری محسوب شده و تعقیب کیفری خواهد شد.

در حالت اول که خریدار با علم به اینکه آپارتمان در رهن بانک است آن را خریداری می‌کند، اگر خریدار آپارتمان به بانک مراجعه کند و تمام بدهی اقساطی را به صورت یکجا پرداخت کند مشکلی برای تنظیم سند رسمی پیش نخواهد آمد و چنانچه فروشنده آپارتمان در بیع‌نامه به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ملزم بوده، در صورت امتناع او خريدار می‌تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت او طرح دعوی کند و با حکم دادگاه او را ملزم کند.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که در حالتی که ملکی در رهن بانک است، بدون اطلاع بانک با مبایعه‌نامه عادی به دیگری فروخته ‌شود، آیا فروشنده مرتکب فروش مال غیر شده و به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب است یا خیر؟

در پاسخ باید گفت با وقوع عقد رهن مالکیت مالک از بین نمی‌رود و بانک مالک آپارتمان یا ملکی که به رهن گذاشته شده است، نمی‌شود، بنابراین فروش و انتقال ملک یا آپارتمان در این حالت انتقال مال غیر محسوب نمی‌شود.

پرسش دیگری که می‌توان مورد بررسی قرار داد، این است که اگر در مبایعه‌نامه‌ای قید شود که خریدار چکی را جهت الباقی ثمن معامله تحویل خریدار داده و در جریان معامله بین خریدار و فروشنده اختلاف پیش آید، می‌توان به استناد مبایعه‌نامه جلوی پرداخت چک را گرفت؟ یا صادرکننده چک را از تعقیب کیفری مصون نگاه داشت؟

به این پرسش نیز می‌توان این‌گونه پاسخ داد که چک یک سند تجاری است که در صورت صدور آن مطابق مقررات صرفاً به واسطه وجود اختلاف حساب نمی‌توان از پرداخت وجه آن جلوگیری کرد. اما در مورد جرم تعقیب کیفری باید گفت که اگر ثابت شود تاریخ صدور چک مقدم بر تاریخ سررسید آن باشد برای مثال خریدار برای خرید آپارتمان آن را در تاریخ 10 اردیبهشت سال 1386 صادر می‌کند تا فروشنده دو ماه بعد یعنی تاریخ 10 تیر همان سال وصول کند و به اصطلاح تاریخ سررسید چک را 10 تیر قرار می‌دهد، در این حالت صادرکننده چک برای اثبات اینکه چک وعده‌دار است، می‌تواند به مبایعه‌نامه تنظیمی مابین خود و دارنده چک استناد کند. همچنین است اگر فروشنده چک را به دیگری منتقل کرده باشد در این حالت نیز صادرکننده چک می‌تواند به مبایعه‌نامه تنظیمی استناد کند.

 

 امکان انتقال حق کسب و پیشه با سند رسمی

قولنامه تعهد بر انجام معامله است و یک حق رجحان برای کسی که تعهد به نفع او شده است، به وجود می‌آورد و فروشنده را ملزم می‌کند تا برابر تعهدی که به خریدار داده است، تحت شرایطی که با یکدیگر به توافق رسیده‌اند، عقد بیع را انجام دهد. ولی در بیع‌نامه هدف متعاملین انجام بیع است نه تعهد بر انجام آن.

در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، این اقدام فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.

هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص کیفیت مصالح و نمای ساختمان و غیره لازم است ضمیمه‌ای مستقل شامل نوع درجه مصالح پروژه، مشخصات داخل و خارجی ساختمانی که متعاقباً احداث خواهد شد، تهیه شده و در یکی از بندهای قولنامه تنظیمی در دفاتر مشاور مسکن و بنگاه‌های معاملات ملکی حتماً به جمله «قرارداد پیوست و ضمایم آن جزء لاینفک این بیع نامه است.» تصریح شود.

همچنین لازم است مدت زمان اجرای قرارداد، از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال در قولنامه ذکر شود. به علاوه، مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت نیز که در تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و برای هر نقض تعهدی، جریمه تأخیر تعیین شود.

قولنامه نقل و انتقال خودرو، باید متضمن مشخصات طرفین معامله، موضوع معامله و شرایط آن با توافق یکدیگر باشد.

این شرایط شامل مواردي است مانند مشخصات کامل و جامع خودرو خريداري شده (مدل، رنگ، وسايل موجود خودرو، تک سوخت يا دوگانه سوز بودن آن و...)، تعهدات مربوط به بهای خودرو و چگونگی پرداخت آن از سوي خريدار، زمان تحويل خودرو (به همراه بيمه شخص ثالث و لوازم و ملحقات آن و ...) از سوي فروشنده به خريدار، توافق بر زمان و نحوه تعويض پلاک خودرو، تکليف فروشنده به پرداخت کليه بدهي‌هاي خودرو اعم از جریمه‌های رانندگی، عوارض سالانه شهرداري و ماليات، زمان حضور در دفترخانه و هر آنچه که عرف جهت منافع طرفین معامله ايجاب مي‌کند.

در همین قرارداد بهتر است نحوه محاسبه یا میزان خسارت‌های عدم رعایت تعهدات توسط طرفین نیز تعیین شود و در نهایت طرفین باید پس از امضا، قرارداد را مبادله کنند.