تفاوت های حق کسب و پیشه با سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که مالک علاوه بر اجاره‌بها از مستاجر دریافت می‌کند، ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره، از سوی مالک به مستاجر پرداخت می‌شود.

سرقفلی معمولا به مبلغی گفته می‌شود که مالک علاوه بر اجاره‌بها از مستاجر دریافت می‌کند اما حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره، از سوی مالک به مستاجر پرداخت می‌شود. اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و مواردی از این قبیل به دست می‌آید.

مهمترین مساله‌ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد، آن است که روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود.

اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 در آورند باید نکاتی را در اجاره‌نامه رعایت کنند.

اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون فرضا در سال 1380 تمدید کرده باشند، قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود و روابطشان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.

ممکن است این سوال مطرح شود که آیا حق سرقفلی به کسانی که روابطشان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می‌کنند، تعلق می‌گیرد یا خیر؟

در پاسخ باید گفت اگر مالک، ملک تجاری‌ خود را به دیگری اجاره دهد می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه، مستاجر می‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند.

برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می‌کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله؛ مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و ... را در نظر می‌گیرد و چنانچه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند، می‌توانند از دادگاه، ارجاع امر به هیات سه نفره از کارشناسان را تقاضا کنند.

حال اگر مالک هنگام اجاره، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه است؟

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده است باید مراجعه کند.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که بر طبق قانون و مطابق قرارداد اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، آیا می‌تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟

در پاسخ باید گفت چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر را نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.

پرسش مهم دیگری که ممکن است پیش بیاید، این است که آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده است، تعلق می‌گیرد؟

در پاسخ باید گفت اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرط زیر وجود داشته باشد:

1- ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند.

در این صورت مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند.

2- در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند.

مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.

در احتمالی دیگر اگر مدت اجاره تمام شود و مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می‌تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند؟

پاسخ این پرسش منفی است. زیرا برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.

یکی از موارد مهم و چالش‌برانگیز این است که اگر مستاجر بدون رضایت مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی مطابق قرارداد حق انتقال به غیر هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟

در این حالت اگر مغازه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 76 و بدون رضایت موجر، به اجاره به غیر واگذار شود، در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را دارد.