امروز ۳۱ شهریور ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
امروز ۳۱ شهریور ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹

نتیجه تصویری برای تملک اموال غیر منقول از سوی بیگانگان

انتشار مقررات تملک و اجاره اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی

سازمان سرمایه‌گذاری خارجی مقررات مربوط به تملک و اجاره اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی را اعلام کرد. به گزارش خبرگزاری فارس، سازمان سرمایه‌گذاری خارجی و کمک‌های فنی و اقتصادی اعلام کرد: براساس قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310/03/16 «تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام اشخاص خارجی مجاز نمی‌باشد»، بر این اساس اتباع خارجی (اشخاص حقیقی خارجی) نمی‌توانند به نام خود صاحب زمین در کشور شوند.

سازمان سرمایه‌گذاری خارجی مقررات مربوط به تملک و اجاره اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی را اعلام کرد. به گزارش خبرگزاری فارس، سازمان سرمایه‌گذاری خارجی و کمک‌های فنی و اقتصادی اعلام کرد: براساس قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰ «تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام اشخاص خارجی مجاز نمی‌باشد»، بر این اساس اتباع خارجی (اشخاص حقیقی خارجی) نمی‌توانند به نام خود صاحب زمین در کشور شوند. ماده (۱) قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ اشعار می‌دارد: «هر شرکتی که در ایران تشکیل و مرکز اصلی آن در ایران باشد، شرکت ایرانی محسوب است»، لذا اشخاص خارجی اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی که با ثبت شرکت در ایران سهامدار آن شرکت می‌شوند، شرکت ثبت شده فارغ‌ از ملیت سهامداران آن، یک شخصیت حقوقی ایرانی محسوب می‌گردد. براساس بند (ب) ماده (۴) آیین‌نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی، «محدودیتی از نظر درصد مشارکت سرمایه‌گذاری خارجی وجود ندارد.» به عبارت دیگر سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند شرکتی را در ایران تا نسبت ۱۰۰ درصد سهام متعلق به سهامداران خارجی ثبت کنند.

ماده (۳۴) آیین‌نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی اشعار می‌دارد «در مواردی که انجام سرمایه‌گذاری خارجی منجر به تشکیل شرکت ایرانی گردد، تملک زمین به نام شرکت متناسب با طرح سرمایه‌گذاری به تشخیص سازمان مجاز می‌باشد.» تا ۱۰۰ درصد می‌توانند شرکت خارجی ثبت کنند و شرکت خارجی حق مالکیت اموال منقول و غیرمنقول را دارد.

با عنایت به مستندات قانون و مقررات فوق‌الذکر، بدیهی است چنانچه اشخاص خارجی اعم از حقیقی و حقوقی، به منظور سرمایه‌گذاری در کشور اقدام به ثبت یک شرکت در کشور نمایند و صاحب تمام یا بخشی از سهام آن شرکت گردند (دارای مشارکت سهمی در شرکت ایرانی شوند) می‌توانند به نام شرکت ایرانی ثبت شده، زمین تملک نمایند.

 

در خصوص اجاره اموال غیرمنقول توسط شرکت ایرانی

با استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی ایران که اشعار می‌دارد «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را

منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.» همچنین طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی

ایران «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم الاتباع است، مگر این که به

رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود»، لذا شرکت ثبت شده در کشور به عنوان یک شخص حقوقی

می‌تواند وارد عقد قرارداد اجاره با اشخاص دیگر گردد و براساس مفاد قرارداد از منافع آن منتفع گردد.

موارد مشابه در برخی از کشورها به شرح زیر هستند:

اندونزی: امکان اجاره بیست و پنج ساله زمین کشاورزی با اجازه انتقال امتیاز بهره‌برداری اتباع اندونزیایی به شرکت‌های خارجی

فیلیپین: امکان اجاره پنجاه ساله زمین قابل تمدید تا بیست‌وپنج سال

استرالیا: امکان خریداری زمین کشاورزی توسط سرمایه‌گذاران خارجی. همه محدودیت‌های موجود تا سال ۲۰۱۴ میلادی لغو خواهد شد.

کنیا: اجازه خرید و فروش زمین‌های کشاورزی توسط سرمایه‌گذاران خارجی.

 

قانون راجع به اموال غیر منقول اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰

ماده اول هر تبعه خارجه مکلف است در ظرف ۳ ماه از تاریخ اجرای این قانون صورت املاک مزروعی خود را با تعیین محل و مشخصات ان بدفتر محکمه بدایتی که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است در مقابل رسید تسلیم نموده و در همان موقع نیز مقومی کتبا معرفی نماید.

تبصره توابع و متعلقات املاک مزروعی از قبیل قنوات چشمه‌ سارها باغات مراتع و طواحین و امثال آن در حکم ملک مزروعی است.

ماده دوم رئیس محکمه بدایت پس از وصول صورت مذکور در ماده ۱مقومی را که در طرف اداره مالیه محل برای تقویم املاک بمحکمه‌ معرفی می‌شوند مامور خواهد کرد با مقومی که از طرف دارنده ملک معین کردیده ملک را تقویم نمایند.

ماده سوم اگر در تعیین قیمت ملک بین مقوم مالیه و مقوم دارنده ملک اختلاف نظر باشد مقومین بتراضی یکنفر سر مقوم تعیین خواهند نمود‌و در صورت عدم تراضی رئیس محکمه و مدعی‌العموم بدایت سر مقوم را معین خواهند کرد. تقویم سر مقوم در هر حال معتبر و قاطع خواهد بود.

ماده چهارم هر ملک مزروعی که دارنده ان در مدت مقرر بتکالیف مذکور در ماده اول عمل ننمود بوسیله مقومیکه از طرف رئیس محکمه و‌مدعی‌العموم معین میشود تقویم خواهد شد در این صورت دارنده ملک حق هیچ گونه اعتراض بر تقویمی که بعمل امده نخواهد داشت.

‌مفاد این ماده در مورد ملکی نیز مجری خواهد شد که مقوم معرفی شده از طرف دارنده ملک از تقویم خودداری کند.

ماده پنجم پس از آنکه قیمت ملک بطریق مذکور فوق معین گردید ملک بمزایده بترتیبی که در اصول محاکمات حقوقی برای مزایده مقرر‌است فروخته خواهد شد.

ماده ششم اگر ملک بقیمت تقویمی و یا بیشتر خریدار پیدا نکرد بهمان قیمت تقویمی متعلق بدولت شده و سند انتقال از طرف محکمه‌ بدایت بدولت داده میشود.

ماده هفتم هر گاه دولت قیمت مزبور را نقدا بپردازد ملک را قطعا تصرف خواهد کرد و اگر قیمت را نقدا نپرداخت ملک تا پرداخت قیمت در‌تصرف دارنده ان (‌یا وارث او) باقیمانده و دارنده ملک ان را بخرج خود اداره کرده و منافع ان را تملک خواهد نمود تا موقعیکه دولت قیمت ملک را‌نپرداخته است دارنده ملک حق خواهد داشت بهر نحو و بهر قیمتی که بخواهد ملک را با اطلاع دولت بیکی از اتباع ایران انتقال دهد این انتقال‌ مورد تصویب دولت واقع خواهد گردید و ذمه دولت و دارنده ملک نسبت بسهم بری خواهد شد.

ماده هشتم هر گاه دولت قیمت ملک را نپرداخت و بعد خواست ان را تادیه کند هر یک از طرفین حق خواهند داشت تقاضای تقویم مجدد نمایند‌ در این صورت تقویم بر طبق مواد ۲ و ۳ بعمل آمده و دولت قیمتی را که پس از تقویم مجدد معین می‌شود باید تادیه کند.

ماده نهم جز در مورد ماده قبل که حق‌الزحمه مقوم بعهده طرفی است که تقاضای تجدید تقویم کرده در کلیه موارد حق‌الزحمه مقومی که دارنده ‌ملک معین مینماید و همچنین حق‌الزحمه مقومی که از طرف محکمه و مدعی‌العموم مطابق ماده ۴ این قانون معین می شود و نصف حق‌الزحمه سر‌مقوم و تمام مخارج مزایده بعهده دارنده ملک خواهد بود.

ماده دهم هر نقل و انتقال راجع به اموال غیر منقول که تا تاریخ اجرای این قانون از طرف اتباع خارجه به اتباع ایران واقع شده باشد و همچنین هر‌نقل و انتقالی به اتباع ایران که از تاریخ اجراء این قانون تا سه ماه مقرر در ماده ۱ بعمل آید معتبر است.

ماده یازدهم نسبت بنقل و انتقالی که از طرف اتباع خارجه واقع شده یا بشود اعم از اینکه تبعه خارجه مستقیما ناقل بوده یا ملک مطابق ماده ۷‌ انتقال داده شده باشد تبعه خارجه ضامن درک و مسئول کشف فساد خواهد بود.

ماده دوازدهم این قانون از اول امرداد ماه ۳۱۰ بموقع اجرا گذاشته خواهد شد.

این قانون که مشتمل بر دوازده ماده است در جلسه ۱۶ خرداد ماه ۱۳۱۰ شمسی بتصویب مجلس شورای ملی رسید.

رئیس مجلس شورای ملی دادگر مهر کابیله ریاست وزراء

 

براساس حقوق داخلی محدودیت و ممنوعیت هائی در تملک اموال غیر منقول بیگانگان وجود داردو استثنائا در شرایط خاص و فقط برای رفع حوائج شخصی خود مجاز می باشد. تا قبل از لغو رژیم کاپیتولاسیون ،محدودیتی بر مالکیت اتباع بیگانه وجود نداشت. در سال 1310 قانون تملک اموال غیر منقول اتباع خارجی به تصویب رسید. به موجب آن بیگانگان باید املاک خود را به اتباع داخلی واگذار کنند . در سال 1328 آیین نامه استملاک اموال غیر منقول اتباع بیگانه به تصویب رسید .

در سال 1344 قانون دیگری در مورد اتباع بیگانه به تصویب دولت رسید که طبق آن اتباع خارجی غیر مقیم نیز می توانستند در ایران صاحب ملک شوند .پس از انقلاب اسلامی 1357 محدودیت های در این زمینه تصویب شد ، ضمن آن که آیین نامه 1328 تا کنون هم اجرایی می باشد. در نتیجه اتباع بیگانه مقیم ایران در صورت داشتن اقامت دائم میتوانند به صورت محدود و در حد نیاز شخصی جهت سکونت و کسب خود اموال غیر منقولی را تملک نمایندو حتی اتباع غیر مقیم نیز که به منظور سفرهای فصلی و زیارتی به ایران میایند میتوانند اموال غیر منقول را تملک نمایند. در حال حاضر که حضور سرمایه گذاران خارجی هم به لحاظ سرمایه و هم تکنولوژی پیشرفته آنان در صنعت ساختمان در بخش مسکن و شهرسازی و تاسیسات زیربنایی آن ضروری می باشد موسسات و ادارات وابسته به وزارت مسکن با استفاده از قانون حمایت و تشویق از سرمایه گذاری خارجی مصوب1380 مبادرت به دعوت از شرکتهای بزرگ ساختمانی نموده وسعی کردند با استفاده از روش های قراردادی موجود در ماده 3 قانون حمایت و تشویق از سرمایه گذاری خارجی مبادرت به عقد قرارداد با سرمایه گذاران خارجی نموده و به نوعی نقیصه عدم تملک بیگانگان در ایران را پوشش داده و به گونه ای امنیت بیشتری را برای سرمایه گذار خارجی فراهم آورند.

 

آیین‏نامه استملاك اتباع خارجه مصوب 1328 هیأت وزیران

ماده 1ـ اتباع خارجه كه در ایران می خواهند ملكی برای محل سكونت یا صنعت یا كسب خود استملاك نمایند باید اظهارنامه ای مشتمل بر مشخصات زیر به اداره ثبت محل وقوع آن ملك بدهند تا برای تحصیل اجازه به اداره كل ثبت فرستاده شود:

الف ـ نام و نام خانوادگی.

ب ـ تابعیت فعلی و درصورت تغییر تابعیت اصلی.

ج ـ تأهل و هرگاه تقاضاكننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و درصورت داشتن اولاد، جنسیت، سن و تعداد آنها.

د ـ تاریخ ورود به ایران، مدت اقامت، نقاط مختلفی كه در آنجاها سكونت داشته با تعیین مشاغل قبلی و شغل فعلی.

ه‍ ـ محل اقامت دائمی.

و ـ منظور از مالكیت كه برای سكونت، صنعت و یا محل كسب می باشد.

ز ـ نوع و مشخصات و مساحت و شماره پلاك ثبت و محل وقوع ملك.

ح ـ تقاضاكننده در تقاضای خود تعهد می نماید كه هرگاه بخواهد محل اقامت دائمی خود را به خارج ایران انتقال دهد باید ملك مورد تقاضای استملاك را حداكثر تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران به یكی از اتباع ایران یا خارجیانی كه طبق مقررات اجازه استملاك تحصیل نموده اند انتقال دهد والاّ اداره ثبت مربوطه با اجازه اداره كل ثبت ملك را طبق مقررات مربوط به مزایده املاك بیع شرطی از طریق مزایده به فروش رسانیده وجه آن را پس از وضع هزینه ها و عوارض قانونی به مالك خواهد پرداخت و هرگاه در مزایده خریداری پیدا نشد اداره كل ثبت مراتب را یك مرتبه در روزنامه رسمی كشور اعلام نموده و پس از انقضاء مدت شصت روز از تاریخ اعلام ملك را به هر قیمتی كه خریدار داشته باشد به فروش رسانده وجه آن را به شرح مذكور در فوق به مالك خواهد پرداخت و هرگاه در مزایده خریداری پیدا نشد اداره كل ثبت مراتب را یك مرتبه در روزنامه رسمی كشور اعلام نموده و پس از انقضاء مدت شصت روز از تاریخ اعلام ملك را به هر قیمتی كه خریدار داشته باشد به فروش رسانده وجه آن را به شرح مذكور در فوق به مالك خواهد پرداخت.

تبصره ـ ثبت ملك به نام ورثه متقاضی در دفتر املاك منوط به رعایت مقررات این آیین نامه و سپردن تعهد مذكور در بند «ح» می باشد.

ط ـ تعیین این كه متقاضی و یا افراد خانواده او از اولاد و عیال و پدر و مادر كه تحت تكفل وی هستند و با وی در یك محل سكونت و یا در كسب و صنعت شركت دارند ملك دیگری در ایران غیر از آنچه كه مورد تقاضا است دارا می باشد یا نه و یا اگر ملك دیگری دارند نوع و مشخصات و محل آن باید تعیین شود.

ی ـ گواهینامه اداره مربوطه دائر بر نداشتن پیشینه كیفری كه متضمن محرومیت از جمیع یا بعضی حقوق اجتماعی باشد.

ك ـ رونوشت پروانه اقامت دائم كه عكس متقاضی در آن الصاق و گواهی شده باشد.

ماده 2ـ درمواردی كه تقاضا از طرف شركت یا سایر مؤسسات خارجی مجاز داده می شود اظهارنامه باید دارای مشخصات زیر باشد:

الف ـ تابعیت، نوع شركت یا مؤسسه، تاریخ تأسیس، میزان سرمایه، نوع عملیاتی كه در ایران می نماید و منظوری كه از استملاك دارد.

ب ـ طبق قانون دولت متبوع خود شركت یا مؤسسه شخصیت حقوقی داشته در ایران نیز به ثبت رسیده باشد.

ج ـ تعیین این كه شركت یا مؤسسه غیر از ملك مورد تقاضا در ایران دارای ملك دیگری هست یا خیر.

د ـ مساحت ملك مورد تقاضا، مشخصات، نوع و شماره پلاك ثبت و محل وقوع آن.

ه‍ـ شركت یا مؤسسه مجاز خارجی باید طبق مقررات بند «ح» ماده 1 تعهد بسپارد.

ماده 3ـ موافقت با تقاضای استملاك كه طبق مقررات بالا تنظیم شده باشد منوط به رعایت مراتب زیر می باشد:

الف ـ تقاضا مخالف با مقررات عهدی دولت ایران نباشد.

ب ـ تقاضا مخالف با قوانین ایران و انتظامات عمومی كشور نباشد.

ج ـ در كشور متبوع متقاضی اتباع و شركتها و مؤسسات ایرانی هم حق استملاك داشته و بتوانند لااقل همان مقدار ملك را عملاً تحصیل نمایند.

د ـ مساحت ملك مورد تقاضا متناسب با تعداد خانواده و وضعیت اجتماعی و مالی و یا نوع كسب و صنعت و منظوری كه برای آن تقاضای استملاك شده است باشد.

ه‍ ـ محل وقوع ملك مورد تقاضا در مناطق مرزی یا نقاطی كه استملاك خارجیان برطبق مقررات محدود یا ممنوع گردیده نباشد.

و ـ در مواردی كه استملاك برای محل كار و كسب باشد باید طبق مقررات و قوانین ایران مباشرت به آن شغل مجاز بوده و درصورت لزوم پروانه اشتغال به آن شغل قبلاً تحصیل شده باشد.

ماده 4ـ اداره كل ثبت پس از رسیدگی به درخواست استملاك با ارسال رونوشت درخواست استملاك و ضمائم آن نظريّه خود را به وزارت امور خارجه اعلام و وزارتخانه مزبور هم نسبت به رد یا قبول تقاضا اظهارنظر نموده و درصورت لزوم از مقام نخست وزیری كسب اجازه كرده و نتیجه را بعداً به اداره كل ثبت اعلام خواهد داشت.

ماده 5 ـ تقاضای استملاك برای محل سفارتخانه ها یا كنسولگریها یا مؤسسات وابسته به سفارت ها باید از مجرای سیاسی به عمل آمده و موافقت با آن منوط به این خواهد بود كه در كشور متبوع متقاضی نسبت به تقاضای مشابه دولت معامله متقابله بشود و درهرحال اخذ تصمیم با هیأت وزیران بوده و درصورت قبول درخواست مراتب را وزارت امور خارجه به اداره كل ثبت اعلام خواهد داشت. 

ماده 6 ـ در اداره كل ثبت دفتر مخصوصی برای ثبت صورت املاكی كه با تحصیل اجازه طبق مقررات موضوعه به اتباع و یا شركتها و مؤسسات مجاز خارجی منتقل شده است تهیه می شود كه نام و نام خانوادگی متقاضی و مشخصات ملك در آن قید شده و سپس جریان به وزارت امور خارجه اعلام می گردد تا در دفتر مخصوصی كه در آن وزارتخانه برای این كار تهیه خواهد شد مراتب را به ثبت برساند.

 

آيين‌نامه اجرايي قانون تشويق و حمايت سرمايه‌گذاري خارجي

‌تاريخ : 1381.07.23 ‌وزارت امور اقتصادي و دارايي ‌هيأت وزيران در جلسه مورخ 1381.6.24 بنا به پيشنهاد شماره 29778 مورخ 1381.5.23 وزارت امور‌اقتصادي و دارايي و به استناد ماده (25) قانون تشويق و حمايت سرمايه‌گذاري خارجي - مصوب 1381-‌ آيين‌نامه اجرايي قانون ياد شده را به شرح زير تصويب نمود:

 

فصل اول - تعاريف

‌ماده 1- ‌كليه اصطلاحات و عباراتي كه در ماده (1) قانون تشويق و حمايت سرمايه‌گذاري خارجي تعريف‌شده است در اين آيين‌نامه نيز داراي همان معاني مي‌باشد.

‌ساير اصطلاحات و عبارات به كار برده شده در اين آيين‌نامه داراي معاني زير مي‌باشد:

‌الف - آيين‌نامه: آيين‌نامه اجرايي قانون تشويق و حمايت سرمايه‌گذاري خارجي.

ب - بنگاه اقتصادي سرمايه‌پذير: شركت ايراني جديد و يا موجود كه سرمايه خارجي به يكي از روش‌هاي‌مندرج در قانون، در آن به كار رفته باشد.

ج - بخش غيردولتي:‌بخش‌هاي خصوصي، تعاوني، مؤسسات و نهادهاي عمومي غيردولتي.

‌د - مركز: مركز خدمات سرمايه‌گذاري خارجي كه دراجراي ماده (7) قانون درمحل سازمان تشكيل مي‌گردد.

‌ه‍شبكه پولي رسمي كشور: نظام بانكي (‌بانك مركزي و شبكه بانكي اعم از دولتي و غيردولتي) و مؤسسات و-‌مؤسسه حسابرسي: اعتباري غيربانكي كه با مجوز بانك مركزي به فعاليت‌هاي پولي و ارزي مي‌پردازند.

مؤسسه حسابرسي منتخبي كه از ميان مؤسسات حسابرسي عضو جامعه حسابداران رسمي ايران، موضوع‌قانون «‌استفاده از خدمات تخصصي و حرفه‌اي حسابداران ذي‌صلاح به‌عنوان حسابدار رسمي» مصوب1372‌وسازمان حسابرسي، توسط سازمان انتخاب مي‌شود.

 

‌فصل دوم - روشها و ضوابط پذيرش

‌ماده 2- سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي كه درقلمرو جمهوري اسلامي ايران براساس قانون پذيرفته مي‌شود، از‌تسهيلات و حمايت‌هاي مندرج در قانون برخوردار است.‌پذيرش اين گونه سرمايه‌گذاري‌ها تابع شرايط عمومي‌پذيرش سرمايه خارجي و مبتني بر ارايه درخواست كتبي از سوي سرمايه گذار خارجي و رعايت ضوابط مقرر در‌اين آيين‌نامه است.

‌ماده 3- پذيرش سرمايه‌گذاري خارجي براساس قانون و ضوابط مندرج دراين آيين‌نامه در چارچوب‌روش‌هاي زير ميسر است.‌جدول روش‌هاي سرمايه‌گذاري خارجي، ويژگي‌ها و تسهيلات قابل ارايه در چارچوب‌قانون توسط وزارت امور اقتصادي و دارايي تهيه و اعلام مي‌گردد.

‌الف - سرمايه‌گذاري مستقيم خارجي

ب - سرمايه‌گذاري خارجي در چارچوب ترتيبات قراردادي شامل انواع روش‌هاي «‌ساخت، بهره‌برداري و‌واگذاري»، «‌بيع متقابل» و «‌مشاركت مدني»

‌ماده 4- روش‌هاي موضوع ماده (3) اين آيين‌نامه از حيث نحوه سرمايه‌گذاري و پوشش حمايتي قانون و‌آيين‌نامه داراي ويژگي‌ها و تسهيلات مشترك و يا خاص، به شرح زير مي‌باشند:

‌الف - ويژگيها و تسهيلات مشترك :

1- سرمايه گذاران خارجي از رفتار يكسان با سرمايه گذاران داخلي برخوردارند.

2- ورود سرمايه نقدي و غيرنقدي خارجي صرفاً براساس مجوز سرمايه‌گذاري انجام مي‌گيرد و به مجوز‌ديگري نياز نيست.

3- حجم سرمايه‌گذاري خارجي در هر مورد تابع هيچ گونه محدوديتي نيست .

4- سرمايه خارجي در قبال ملي شدن و سلب مالكيت تضمين مي‌شود و سرمايه‌گذار خارجي در اين موارد‌حق دريافت غرامت را دارد.

5- انتقال اصل سرمايه، سود سرمايه و منافع حاصل از به كارگيري سرمايه به صورت ارز و حسب مورد به‌صورت كالابه ترتيب مندرج در مجوز سرمايه‌گذاري ميسر است.

6- آزادي صادرات كالاي توليدي بنگاه اقتصادي سرمايه پذير تضمين شده و درصورت ممنوعيت صادرات،‌كالاي توليدي در داخل به فروش رسيده و حاصل آن به صورت ارز از طريق شبكه پولي رسمي كشور قابل انتقال به‌خارج مي‌باشد.

ب - ويژگيها و تسهيلات خاص:

1- سرمايه‌گذاري مستقيم خارجي :

1-1- سرمايه‌گذاري در كليه زمينه‌هاي مجاز براي فعاليت بخش خصوصي امكان پذير است.

1-2- محدوديتي از نظر درصد مشاركت سرمايه‌گذاري خارجي وجود ندارد.

2- سرمايه‌گذاري در چارچوب ترتيبات قراردادي:

2-1- جبران زيان سرمايه‌گذاري خارجي ناشي از ممنوعيت و يا توقف اجراي موافقتنامه مالي بر اثر وضع‌قانون و يا تصميمات دولت حداكثر تا سقف اقساط سررسيد شده توسط دولت تضمين مي‌شود.

2-2- در روش‌هاي «‌ساخت، بهره‌برداري و واگذاري» و «‌مشاركت مدني»، خريد كالاو خدمات توليدي طرح‌مورد سرمايه‌گذاري توسط دستگاه دولتي طرف قرارداد، در مواردي كه دستگاه دولتي خريدار انحصاري و يا عرضه‌كننده كالاو خدمات توليدي به قيمت يارانه‌اي باشد، در چارچوب مقررات قانوني تضمين مي‌شود.

‌ماده 5- ‌اشخاص حقيقي وحقوقي ايراني متقاضي سرمايه‌گذاري دركشور، به منظور برخورداري از تسهيلات‌و حمايت‌هاي قانون بايد مستنداتي را كه مؤيد فعاليت‌هاي اقتصادي و تجاري درخارج ازكشور باشد، نيز ارايه‌دهند.

‌ماده 6- سرمايه‌گذار خارجي كه بدون برخورداري از پوشش قانون قبلاً درايران سرمايه‌گذاري كرده است،‌مي‌تواند با طي مراحل پذيرش، براي اصل سرمايه‌گذاري انجام شده از پوشش قانون برخوردار شود. پس از صدور‌مجوز سرمايه‌گذاري، سرمايه‌گذار از كليه مزاياي قانون و ازجمله امكان انتقال سود نيز برخوردار مي شود. اين نوع‌سرمايه‌گذاري‌ها كلا"‌سرمايه‌گذاري موجود تلقي شده و از ضوابط عمومي پذيرش سرمايه خارجي پيروي مي‌كند.

‌ماده 7- سرمايه‌گذاري خارجي در بنگاه‌هاي اقتصادي موجود از طريق خريد سهام و يا افزايش سرمايه و يا‌تلفيقي از آنها با طي مراحل پذيرش از مزاياي اين قانون برخوردار مي‌گردد، مشروط به اين كه سرمايه‌گذاري مزبور،‌ارزش افزوده ايجاد كند.‌ارزش افزوده جديد مي‌تواند درنتيجه افزايش سرمايه در بنگاه اقتصادي و يا تحقق اهدافي‌از قبيل ارتقاي مديريت، توسعه صادرات و يا بهبود سطح فن‌آوري در بنگاه اقتصادي موجود حاصل شود.

‌ماده 8- هيأت به هنگام ارزيابي و صدور مجوز هر مورد پيشنهاد سرمايه‌گذاري خارجي، به ترتيب زير‌نسبت‌هاي تعيين شده در بند"‌د" ماده (2) قانون را بررسي و احراز مي‌نمايد.

‌الف - مشخصات طرح پيشنهادي شامل نوع و ميزان توليد كالاو خدمات، زمان‌بندي اجرا و بهره‌برداري طرح و‌پيش‌بيني فروش داخلي يا صدور به خارج از كشور، در نمونه‌هاي درخواست سرمايه‌گذاري درج مي‌گردد.

ب - آمارهاي رسمي مراجع ذي‌صلاح درخصوص ارزش كالاو خدمات عرضه شده در بازار داخلي در زمان‌صدور مجوز، در بخش و رشته مربوط، توسط معاونت امور اقتصادي وزارت امور اقتصادي و دارايي اخذ مي‌شود.‌مبناي تصميمات هيأت آمارهايي است كه تا پايان سه ماهه اول هر سال توسط معاونت مذكور به سازمان ارايه‌مي‌گردد.

ج - تفكيك بخش‌ها و رشته‌هاي اقتصادي براساس فهرست منضم به اين آيين‌نامه انجام مي‌شود.

‌د- ميزان سرمايه‌گذاري در هر يك از بخش‌ها و رشته‌ها، با رعايت موارد مندرج در بندهاي "‌الف"،"ب"‌و"ج" اين‌ماده، با توجه به ميزان ارزش كالاو خدمات عرضه شده در بازار داخلي و با رعايت معافيت محدوديت‌سرمايه‌گذاري براي صدور كالاو خدمات حاصله از سرمايه‌گذاري خارجي به خارج از كشور، توسط هيأت تعيين و‌در صورت تصويب طرح، مجوز سرمايه‌گذاري صادر مي‌گردد.

‌تبصره - تغييرات در سهم ارزش كالاها و خدمات توليدي حاصل از سرمايه‌گذاري خارجي و يا تغييرات‌درارزش كالاها و خدمات عرضه شده دربازار داخلي كه درزمان صدور مجوز سرمايه‌گذاري ملاك تصميم‌گيري‌هيأت قرارگرفته، بعد از صدور مجوز تأثيري دراعتبار مجوز سرمايه‌گذاري نخواهد داشت.

‌ماده 9 - انتقال حقوق مالكانه به طرف ايراني تعيين شده در قراردادهاي"‌ساخت، بهره‌برداري و واگذاري"‌حسب توافق طرفين قرارداد، از طريق واگذاري تدريجي حقوق مالكانه در طول مدت قرارداد و يا واگذاري يكجاي‌حقوق مكتسبه در پايان دوره قرارداد، عملي مي‌شود.

‌ماده 10- در قراردادهاي"‌ساخت، بهره‌برداري و واگذاري"، واگذاري حقوق مالكانه سرمايه‌گذار خارجي به‌مؤسسه تأمين كننده منابع مالي طرح موضوع سرمايه‌گذاري، با تأييد هيأت قابل انجام است.

‌ماده 11- درمورد آن دسته از طرح‌هاي سرمايه‌گذاري كه يك دستگاه دولتي، خريدار انحصاري كالاو خدمات‌توليدي است و همچنين درمواردي كه كالاوخدمات توليدي طرح مورد سرمايه‌گذاري به قيمت يارانه‌اي عرضه‌مي‌شود، دستگاه دولتي مي‌تواند خريد كالاو خدمات توليدي را به ميزان و قيمت تعيين شده درقرارداد مربوط در‌چارچوب مقررات قانوني تضمين نمايد.

 

‌فصل سوم - نظام پذيرش

‌ماده 12- ‌سازمان ضمن انجام وظائف مربوط به پذيرش و حمايت از سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي در‌چارچوب قانون، مسؤوليت انجام و هدايت فعاليت‌هاي تشويق سرمايه‌گذاري خارجي در داخل و خارج كشور و‌همچنين معرفي بسترهاي قانوني و فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري، انجام مطالعات و تحقيقات كاربردي، برگزاري‌همايش‌ها و سمينارها، همكاري‌هاي مشترك با مؤسسات و سازمان‌هاي بين المللي ذي‌ربط و ايجاد ارتباط و‌هماهنگي با ساير دستگاه‌ها در جمع آوري، تنظيم و ارايه اطلاعات مربوط به سرمايه‌گذاري خارجي را بر عهده‌دارد.

‌ماده 13- هيأت مسؤوليت بررسي و اخذ تصميم نسبت به كليه درخواست‌هاي سرمايه‌گذاري اعم از‌درخواست‌هاي مربوط به پذيرش، ورود و به‌كارگيري سرمايه خارجي و خروج سرمايه و منافع حاصله را عهده‌دار‌است.

‌ماده 14- اعضاي ثابت هيأت، چهار نفر معاونين مشخص شده در ماده (6) قانون مي‌باشند و جلسات هيأت با‌حضور حداقل سه نفراز اعضاي ثابت رسميت يافته و تصميمات با حداقل سه رأي موافق اتخاذ مي‌گردد. معاونان‌ساير وزارتخانه‌هاي ذي‌ربط به دعوت رييس هيأت با حق رأي درجلسات حضور خواهند يافت. دراين‌موارد،‌ تصميمات با اكثريت آرا صورت مي‌پذيرد.

‌ماده 15- سرمايه‌گذاران، درخواست كتبي خود را به همراه مداركي كه در نمونه مربوط مشخص شده است به‌سازمان تسليم مي‌نمايند. سازمان پس از انجام بررسي‌هاي لازم و اخذ نظر وزارتخانه بخش ذي‌ربط، درخواست‌سرمايه‌گذاري را به همراه نظرات كارشناسي سازمان حداكثر ظرف مدت پانزده روز كاري در هيأت مطرح مي‌نمايد.‌عدم اعلام نظر وزارتخانه ذي‌ربط ظرف مدت ده روز از تاريخ وصول استعلام، به منزله موافقت آن وزارتخانه با‌سرمايه‌گذاري مزبور تلقي مي‌شود. براساس تصميم متخذه كه قبلانظر موافق سرمايه‌گذار خارجي نيز نسبت به آن‌اخذ شده است، مجوز سرمايه‌گذاري تنظيم و با تأييد و امضاي وزير امور اقتصادي و دارايي صادر مي‌گردد.

‌تبصره - مجوز سرمايه‌گذاري حاوي مشخصات سرمايه‌گذاران، نوع و نحوه سرمايه‌گذاري خارجي،‌چگونگي انتقال سود و منافع حاصل شده و ساير شرايط مربوط به تصويب هر طرح سرمايه‌گذاري، خواهد بود.

 

‌فصل چهارم - مركز خدمات سرمايه‌گذاري خارجي

‌ماده 16- به منظور تسهيل و تسريع درانجام وظايف قانوني سازمان در زمينه‌هاي تشويق، پذيرش و حمايت از‌سرمايه‌گذار خارجي در كشور، مركز خدمات سرمايه‌گذاري خارجي درمحل سازمان تشكيل ونمايندگان‌دستگاه‌هاي ذي‌ربط درآن مستقر مي‌گردند. اين مركز، كانون كليه مراجعات متقاضيان سرمايه‌گذاري خارجي به‌سازمان‌هاي ذي‌ربط خواهد بود.

‌ماده 17- وزارت امور اقتصادي و دارايي (‌سازمان امور مالياتي كشور،‌گمرك جمهوري اسلامي ايران)،‌وزارت امور خارجه، وزارت بازرگاني، وزارت كار و امور اجتماعي، وزارت صنايع و معادن، وزارت جهاد‌كشاورزي، بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران، اداره كل ثبت شركت‌ها و مالكيت صنعتي، سازمان حفاظت‌محيط زيست و ساير دستگاه‌هاي اجرايي كه وزير اموراقتصادي ودارايي تعيين مي‌نمايد، نماينده تام‌الاختيار خود‌را با امضاي بالاترين مقام اجرايي آن دستگاه به سازمان معرفي مي‌نمايند.

‌نمايندگان مزبور از نظر مقررات استخدامي جزو كاركنان دستگاه متبوع محسوب شده و برحسب نياز و متناسب‌با حجم تقاضاهاي سرمايه‌گذاري خارجي و مراجعه سرمايه‌گذاران، با اعلام سازمان در مركز حاضر شده به نحوي‌كه بتوانند بر طبق وظايف محوله در اين ماده پاسخگوي مراجعات باشند.

‌ماده 18- نمايندگاني كه ازطرف دستگاه‌هاي ذي‌ربط معرفي مي‌شوند مجري كليه امور اجرايي و خدماتي‌مربوط به آن دستگاه درارتباط با سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي مي‌باشند. دستگاه اجرايي ذي‌ربط مكلف است به‌منظور حسن انجام وظايفي كه دراجراي قانون و اين آيين‌نامه به نماينده محول گرديده است، وظايف، مسؤوليت‌ها و‌اختيارات نماينده را به كليه واحدهاي زيرمجموعه خود ابلاغ نموده و همزمان روند امور اجرايي مربوط به‌سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي در حوزه مسؤوليت خود را به گونه‌اي بازبيني نمايد كه انجام وظايف نماينده در مركز‌تسهيل گردد.

‌ماده 19- دستگاه اجرايي ذي‌ربط، به منظور حفظ استمرار فعاليت‌هاي اجرايي و خدماتي خود در مركز‌ترتيبي اتخاذ نمايد تا علاوه بر نماينده معرفي شده، فرد ديگري با همان ويژگي‌ها به عنوان جانشين وي معرفي كند تا‌در غياب نماينده آن دستگاه انجام وظيفه نمايد.

‌در صورت لزوم، دستگاه اجرايي مي‌تواند حداكثر دو نفر را نيز در سطح كارشناس براي انجام امور اجرايي‌مربوط به آن دستگاه در مركز مستقر سازد.

‌ماده 20- ‌وظايف مركز خدمات سرمايه‌گذاري خارجي به شرح زير تعيين مي‌شود: 1- اطلاع رساني و ارايه‌مشورت‌هاي لازم به سرمايه‌گذاران خارجي.

2- انجام هماهنگي‌هاي لازم در امور مربوط به اخذ مجوزهاي موردنياز از جمله اعلاميه تأسيس، مجوز‌سازمان حفاظت محيط زيست، پروانه‌هاي انشعاب مربوط به آب،‌برق،‌گاز،‌تلفن،‌پروانه اكتشاف و استخراج معادن‌و غيره از دستگاه‌هاي ذي‌ربط قبل ازصدور مجوز سرمايه‌گذاري.

3- انجام هماهنگي‌هاي لازم در امور مربوط به صدور رواديد، اجازه اقامت و صدور پروانه كار افراد مرتبط با‌سرمايه‌گذاري خارجي.

4- انجام هماهنگي‌هاي لازم در امور مربوط به سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي بعد از صدور مجوز سرمايه‌گذاري‌شامل ثبت شركت مشترك، ثبت سفارش و امورمربوط به ورود و خروج سرمايه، مسائل گمركي و مالياتي و غيره.

5- انجام هماهنگي‌هاي لازم توسط نمايندگان دستگاه‌ها بين واحدهاي اجرايي دستگاه ذي‌ربط آنها در ارتباط‌با درخواست‌هاي سرمايه‌گذاري خارجي.

6- مراقبت درحسن اجراي تصميماتي كه درخصوص سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي اتخاذ مي‌گردد.

 

‌فصل پنجم - مقررات ورود، ارزشيابي و ثبت سرمايه خارجي

‌ماده 21- ترتيبات مربوط به ورود، ارزشيابي و ثبت سرمايه خارجي اعم از نقدي و غيرنقدي به شرح زير‌مي‌باشد: الف - سرمايه نقدي

1- وجوه نقدي ارزي موضوع بند"‌الف" ماده (11) قانون كه در يك دفعه يا به دفعات به قصد تبديل به ريال به‌كشور وارد مي‌شود، در تاريخ تبديل به ريال، وفق گواهي بانك توسط سازمان به نام سرمايه‌گذار خارجي ثبت وتحت‌پوشش قانون قرار مي‌گيرد.‌معادل ريالي ارز وارده به حساب بنگاه اقتصادي سرمايه پذير و يا حساب طرح موضوع‌سرمايه‌گذاري واريز مي‌گردد.

2- وجوه نقدي ارزي موضوع بند"ب"‌ماده (11) قانون كه در يك دفعه يا به دفعات به كشور وارد شده و به ريال‌تبديل نمي‌شود، به حساب ارزي بنگاه اقتصادي سرمايه پذير و يا طرح موضوع سرمايه‌گذاري واريز مي‌گردد.

‌اين وجوه درتاريخ واريز به نام سرمايه‌گذار خارجي ثبت وتحت پوشش قانون قرار مي‌گيرد. وجوه ياد شده با‌نظارت و تأييد سازمان به مصرف خريدها وسفارشات خارجي مربوط به سرمايه‌گذاري خارجي مي‌رسد.

‌تبصره - شبكه پولي رسمي كشور مكلف است در مورد حواله‌هاي ارزي مربوط به سرمايه‌گذاري خارجي،‌مراتب را با ذكر نام حواله دهنده، مبلغ ارز،‌نوع ارز،‌تاريخ وصول، تاريخ تسعير، نام بنگاه اقتصادي سرمايه پذير و‌درصورت تبديل به ريال، معادل ريالي ارز وارده، مستقيماً به سازمان گواهي كند.

ب - سرمايه غيرنقدي خارجي شامل موارد مندرج در بندهاي "ب"، "ج" و "‌د" ذيل تعريف سرمايه خارجي در‌ماده (1) قانون مي‌باشد كه مراحل ورود، ارزشيابي و ثبت آنها به ترتيب زير است:

1- در مورد اقلام سرمايه‌اي غيرنقدي خارجي موضوع بندهاي"ب" و "ج"‌فوق (‌شامل ماشين‌آلات، تجهيزات،‌ابزار و قطعات يدكي، قطعات منفصله، مواداوليه، افزودني و كمكي) وزارت بازرگاني پس از اعلام موافقت سازمان‌با ورود اقلام سرمايه‌اي غيرنقدي خارجي، نسبت به ثبت سفارش آماري و اعلام مراتب به گمرك ذي‌ربط جهت‌ارزشيابي و ترخيص اقلام وارده اقدام مي‌نمايد.

‌ارزشيابي گمرك درخصوص بهاي اقلام وارده، به عنوان ارزشيابي قابل قبول تلقي شده و به درخواست‌سرمايه‌گذار، مبلغ ارزشيابي مندرج درپروانه ورودي به اضافه هزينه‌هاي حمل ونقل و بيمه، به نام سرمايه‌گذار‌خارجي ثبت و از تاريخ ترخيص تحت پوشش قانون قرار مي‌گيرد.

‌درصورت وجود اختلاف بين ارزشيابي گمرك و قيمت مندرج در فهرست تفصيلي مصوب هيأت، ارزشيابي‌گمرك ملاك ثبت سرمايه خارجي در سازمان و اداره كل ثبت شركت‌ها و مالكيت صنعتي قرار خواهد گرفت.

‌تبصره 1- وزارت بازرگاني و سازمان مكلفند ظرف مدت يك ماه از تاريخ ابلاغ اين آيين‌نامه نسبت به تهيه‌نمونه ويژه‌اي براي ثبت سفارش آماري اقلام سرمايه‌اي غيرنقدي خارجي موضوع اين بند اقدام و برآن‌اساس عمل‌نمايند.

‌تبصره 2- گمرك جمهوري اسلامي ايران مكلف است ارزشيابي بهاي ماشين‌آلات وتجهيزات دست دوم‌مربوط به سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي را به قيمت دست دوم انجام دهد.

‌تبصره 3- چنانچه مشخص شود كه سرمايه خارجي غيرنقدي وارده به كشور ناقص، معيوب، غيرقابل استفاده‌و يا با مشخصات اظهار شده در فهرست تأييد شده توسط هيأت منطبق نمي‌باشد، موضوع در هيأت مطرح و ارزش‌آن قسمت از كالاي وارده كه مورد تأييد هيأت قرار نگيرد، ازحساب سرمايه وارده كسرخواهد شد.

2- در مورد اقلام سرمايه‌اي موضوع بند "‌د" ماده (1) قانون (‌شامل حق اختراع، دانش فني، اسامي و علايم‌تجاري و خدمات تخصصي) سازمان پس از انجام بررسي‌هاي لازم، گزارش مربوط به ايفاي تعهدات قراردادي‌موضوع قراردادهاي فن آوري و خدمات را در هيأت مطرح مي‌نمايد و وجوه تأييد شده در چارچوب دستورالعملي‌كه هيأت تهيه و به تصويب وزير امور اقتصادي و دارايي مي‌رساند، توسط هيأت به عنوان سرمايه خارجي ثبت و‌تحت پوشش قرار مي‌گيرد.

 

‌فصل ششم - مقررات خروج سرمايه و عايدات سرمايه‌اي

‌ماده 22- ‌كليه درخواست‌هايي كه منجر به انتقال سرمايه، سود، و عايدات ناشي از افزايش ارزش سرمايه‌موضوع قانون مي‌گردد، بايد مستند به گزارش مؤسسه حسابرسي عضو جامعه حسابرسان رسمي ايران باشد.

‌اين گونه انتقالات پس از كسر كليه كسورات قانوني به ميزاني كه مؤسسه حسابرسي يادشده تأييد مي‌كند، ميسر‌است.

‌ماده 23- انتقال اصل، سود و عايدات ناشي از افزايش ارزش سرمايه موضوع سرمايه‌گذاري‌هاي بند "‌الف"‌ماده (3) قانون به صورت ارز و يا به درخواست سرمايه‌گذار خارجي، از طريق صدور كالاي مجاز صورت مي‌پذيرد.

‌خروج سرمايه و منافع مربوط به سرمايه‌گذاري‌هاي موضوع بند"ب" ماده (3) قانون از طريق ارز حاصل از‌صادرات محصولات توليدي و يا ارز حاصل از ارايه خدمات بنگاه اقتصادي سرمايه پذير و يا صادرات ساير‌كالاهاي مجاز انجام مي‌پذيرد.

‌هيأت براساس گزارش مؤسسه حسابرسي پيرامون آخرين وضعيت اصل سرمايه، ميزان سود سرمايه و عايدات‌سرمايه‌اي متعلق به سرمايه‌گذار خارجي، مجوز خروج وجوه مربوط در هر مورد را صادر مي‌كند.

‌تبصره - در مورد سرمايه‌گذاري‌هاي موضوع بند"ب"‌ماده (3) قانون، چنانچه در نتيجه عدم امكان صادرات،‌به نظر هيأت تأمين ارز براي انتقالات مورد نظر، ميسر و ضروري تشخيص داده شود، ارز مورد نياز از طريق نظام‌بانكي تأمين مي‌گردد.

‌ماده 24- چنانچه مجوزسرمايه‌گذاري معطوف به بند "ب" و يا "ج"‌ماده (17) قانون گردد، مجوز مذكور‌درحكم مجوز صادرات مي‌باشد و بنگاه سرمايه پذير مي‌تواند ارز حاصل از صادرات خود را دريك حساب اماني‌نزد يكي از بانك‌هاي داخلي و يا خارجي واريز نموده و درحد مصارفي كه درمجوز سرمايه‌گذاري تعيين شده است،‌مستقيماً از آن برداشت و به سرمايه‌گذار خارجي پرداخت نمايد.

‌هرگونه مازاد ارز نسبت به مصارف قابل برداشت، مشمول مقررات ارزي كشور است.

‌درهرصورت بنگاه اقتصادي سرمايه پذير مكلف است پس از پرداخت وجوه مربوط ضمن ارايه گواهي انجام‌صادرات، مراتب را كتباً به اطلاع سازمان برساند.

‌ماده 25 - ارز حاصل از صادرات سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي درحدود مصارف تعيين شده از سوي هيأت، از‌شمول هرگونه مقررات محدود كنند صادرات و مقررات ارزي ازجمله سپردن تعهد براي بازگشت ارز حاصل از‌صادرات به كشور براساس مقررات دولتي موجود و يا آنچه در آينده جاري مي‌گردد، معاف مي‌باشد.

‌ماده 26- درصورت وجود محدوديت قانوني و يا اعمال شده از سوي دولت كه درنتيجه آن بنگاه‌هاي‌اقتصادي سرمايه‌پذير نتوانند توليدات خود را صادر نمايند، مادام كه محدوديت قانوني و يا تصميم دولت براي‌عدم انجام صادرات جاري است، بنگاه‌هاي مزبور اجازه دارند توليدات خود را در بازار داخلي به فروش رسانده و‌درمقابل تأمين معادل ريالي مصارف ارزي مندرج در مجوز سرمايه‌گذاري، ارز مورد نظر را از نظام بانكي خريداري‌و منتقل نموده و يا مبادرت به صدور كالاهاي مجاز نمايند.

‌ماده 27- وجوه قابل انتقال موضوع قانون پس از تأييد هيأت توسط سرمايه‌گذار خارجي از سيستم بانكي‌خريداري و حواله مي‌شود و بدين منظور بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران ارز لازم را دراختيار نظام بانكي قرار‌خواهد داد.

‌ماده 28- ‌هرگاه سرمايه گذار خارجي وجوه قابل انتقال را ظرف مدت شش ماه از تاريخ خاتمه انجام‌تشريفات اداري مربوط، به خارج انتقال ندهد، وجوه مزبور از شمول قانون خارج مي‌گردد.

‌استمرار شمول قانون بر وجوه مزبور با تأييد هيأت امكان پذير مي‌باشد.

‌ماده 29- ‌سرمايه‌گذار خارجي در صورت تمايل مي‌تواند تمام يا قسمتي از مبالغ قابل انتقال ناشي از مواد(13)، (14) و (15) قانون را با اجازه هيأت به افزايش سرمايه‌گذاري خود در همان بنگاه اختصاص دهد و يا پس از‌طي تشريفات قانوني براي اخذ مجوز سرمايه‌گذاري، صرف سرمايه‌گذاري جديد بنمايد.

‌ماده 30- ‌دولت با رعايت اصل (138) قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران تعيين حدود تعهدات قابل‌پذيرش موضوع تبصره (2) ماده (17) قانون را به وزيران عضو شوراي عالي سرمايه‌گذاري تفويض مي‌نمايد.

‌هيأت مجاز است ميزان خسارت حاصل از ممنوعيت و يا توقف اجراي موافقتنامه‌هاي مالي مربوط را تا سقف‌تعهدات حال شده در محدوده تعهدات قابل پذيرش از سوي شوراي عالي سرمايه‌گذاري كه در مجوز‌سرمايه‌گذاري قيد گرديده است، تعيين نمايد.

‌ملاك تصميم گيري درخصوص اختيار موضوع اين ماده، موافقت اكثريت وزيران عضو شوراي ياد شده است.

‌تصميمات متخذه در صورت تأييد رييس جمهور با رعايت ماده (19) آيين‌نامه داخلي هيأت دولت قابل صدور‌است.

‌ماده 31- هرگاه سرمايه‌گذار خارجي، سرمايه‌گذاري خود در ايران را بيمه نمايدو به موجب مفاد بيمه نامه، به‌واسطه پرداختي كه بابت خسارت ناشي از خطرات غيرتجاري به سرمايه‌گذار صورت گرفته، مؤسسه بيمه جانشين‌سرمايه‌گذار شود، جانشين از همان حقوقي برخوردار مي‌باشد كه به واسطه آن پرداخت خسارت صورت گرفته‌است. اين جانشيني واگذاري سرمايه محسوب نخواهد شد مگر اينكه حسب مورد، مواد (4) و يا (10) قانون‌رعايت شده باشد.

 

‌فصل هفتم - مقررات عمومي

‌ماده 32 - سرمايه‌گذار خارجي مكلف است از تاريخ ابلاغ مجوز سرمايه‌گذاري طي مدت مشخصي كه به‌اقتضاي شرايط طرح مورد سرمايه‌گذاري توسط هيأت تعيين مي‌گردد، مبادرت به ورود بخشي از سرمايه خود به‌كشور، كه حاكي از عزم سرمايه‌گذار به اجراي طرح مي‌باشد، بنمايد.

‌درصورتي كه سرمايه‌گذار درطي مدت مشخص شده مبادرت به ورود بخشي از سرمايه به كشور ننمايد و يا با‌ارايه دلايل قانع كننده نسبت به تمديد مدت اقدام نكند، مجوز سرمايه‌گذاري وي باطل شده تلقي خواهد شد.

‌ماده 33- ‌سرمايه‌گذار خارجي موظف است هرگونه تغيير در نام، شكل حقوقي، تابعيت وتغييرات بيش از سي‌درصد (30%) در مالكيت خودرا به اطلاع هيأت برساند.

‌ماده 34- ‌در مواردي كه انجام سرمايه‌گذاري خارجي منجر به تشكيل شركت ايراني گردد، تملك زمين به نام‌شركت متناسب با طرح سرمايه‌گذاري به تشخيص سازمان مجاز مي‌باشد.

‌ماده 35- دستگاه‌هاي اجرايي ذي‌ربط از جمله وزارت امور خارجه، وزارت كشور، وزارت كار و امور‌اجتماعي و نيروي انتظامي، مكلفند در خصوص صدور رواديد، اجازه اقامت، صدور پروانه كار براي‌سرمايه‌گذاران، مديران، كارشناسان خارجي و بستگان درجه يك آنها در ارتباط با سرمايه‌گذاريهاي مشمول قانون،‌براساس درخواست سازمان اقدام نمايند.

‌وزارت امور خارجه مكلف است درخصوص رواديد ورود حسب مورد به شرح زير اقدام نمايد:

‌الف - وزارت امورخارجه با تأييد سازمان مجوز صدور رواديد كثيرالمسافره سه ساله، با حق ورود و اقامت سه‌ماه، در هر بار براي هر فرد را به نمايندگي‌هاي جمهوري اسلامي ايران در خارج از كشور ابلاغ نمايد.

ب - افراد معرفي شده پس از ورود به كشور مي‌توانند با مراجعه به اداره گذرنامه و رواديد وزارت امورخارجه و‌ارايه تأييديه سازمان، اجازه اقامت خود را به مدت يكسال تمديد نمايند.

‌تمديد اقامت به صورت درج مهر كثيرالمسافره با اعتبار يكساله صورت مي‌پذيرد تا فرد موظف به اخذ رواديد‌رفت و برگشت نشود.

‌ماده 36- ‌مسؤوليت سازمان در قبال انتشار عمومي اطلاعات موضوع ماده (21) قانون، در حدود اطلاعاتي‌است كه درعرف تجاري قابل انتشار باشد.‌تشخيص قابل انتشاربودن اطلاعات به عهده هيأت است.

‌ماده 37 - سازمان و هيأت مجازند براي انجام وظايف و تكاليف مقرر در قانون و اين آيين‌نامه حسب مورد از‌خدمات تخصصي حرفه‌اي و مشاوره‌اي مؤسسات حسابرسي عضو جامعه حسابداران رسمي ايران و ساير‌مؤسسات خصوصي و تعاوني واجد شرايط استفاده نمايد.

‌ماده 38- كليه مقررات مذكور در تصويبنامه‌هاي هيأت وزيران در مورد سرمايه‌گذاري خارجي كه مغاير با‌مفاد اين آيين‌نامه مي‌باشد، از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين آيين‌نامه لغو مي‌گردد.                                                                                      محمدرضا عارف - معاون اول رييس‌جمهور

 

تملک اموال غیر منقول از سوی بیگانگان

هر کشوری شرایطی برای ورود بیگانگان به قلمرو خود در نظر می گیرد اما به محض این که با احراز این شرایط یک فرد بیگانه را به کشور خود پذیرفت باید حداقل حقوقی برای وی قائل شود. میزان این حداقل با پیشرفت تمدن مرتبا در حال تغییر و تبدیل است و مشکل می توان ملاک مشخصی برای آن تعیین کرد.

مساله حقوق بیگانه تازه و جدید نیست، در طول تاریخ همیشه به نحوی مورد بحث و رسیدگی بوده و نظریاتی نسبت به آن ابراز شده و قوانین کشورها تحت تاثیر افکار و نظریات ، وضع حقوقی خاصی برای بیگانگان در نظر گرفته اند. بعضی از متفکرین شخصیت انسان را مورد توجه قرار داده و به آن تکیه می نمایند و حقوق وسیعی را برای بیگانه قائل هستند .

در مقابل نظریاتی است که برای حاکمیت سیاسی هر کشور بهای زیادی قائل است و می گویند هر کشور دارای یک سازمان سیاسی است و یک حاکمیت مستقل دارد و تمام این حاکمیت و استقلال متکی به اتباع آن است. اگر برای بیگانه حقی منظور گردد از راه ارفاق است .

مصالح سیاسی هیچ کشوری اقتضا نمی کند برای بیگانه حقوقی مثل تبعه یا نزدیک به آن قائل شوند برای اینکه بتوانیم حقوق لازمه بیگانگان را مشخص کنیم باید ببینیم اتباع داخلی چه حقوقی دارند و سپس دادن هر یک از این حقوق را مشخص نماییم . یکی از این حقوق ، حق تملک اموال غیر منقول است که برای اتباع داخلی در نظر گرفته شده و افراد به هر میزان می توانند املاک داشته باشند در این تحقیق می خواهیم وضعیت استملاک اتباع و دولت های خارجی را در ایران با مقایسه تطبیقی با لایحه جدید بررسی نماییم.

 

فصل اول:

اصول کلی استملاک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجه

مبحث اول-  اصل کلی

اصل کلی در ایران این است که هر بیگانه ای می تواند از همه حقوق مدنی متمتع شود مگر در مواردی که قانون بنا بر جهت خاص استثنا کرده باشد . ماده ۹۶۱ قانون مدنی این اصل را چنین بیان داشته است:«جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:

۱- در موارد حقوقی که قانون صراحتا آنرا منحصر به اتباع ایران نموده و یا صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده باشد؛

۲- در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آنرا قبول نکرده ؛

۳- در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد.»

البته لازم به ذکر است که اجرای این اصل کلی منوط به رعایت بند ۸ اصل ۴۳ قانون اساسی «سلطه اقتصادی بیگانه بر اقتصاد کشور»و همچنین اصل ۱۵۳ قانون مزبور که به عنوان اصل کلی مقرر می دارد: «هر گونه قرارداد که موجب سلطه اقتصادی بیگانه بر منابع طبیعی و اقتصادی و گردد ممنوع است.» و سایر مقررات مربوط به استملاک توسط اتباع بیگانه می باشد. بنابراین قانون مدنی ایران بیگانه را از حقوق خصوصی متمتع می داند مگر در موارد استثنایی. بیگانه به همان اندازه تبعه محتاج به استفاده از حقوق خصوصی است و اگر مواردی لازم باشد محدودیتی برای ایشان قائل شوند باید با صراحت قید نمایند و تا زمانی که سلب حقی را اعلام نداشته است وضع بیگانه مثل تبعه داخلی می باشد.

ماده ۸ قانون مدنی می گوید: « اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا می کنند از هر جهت تابع قانون ایران خواهد بود ».

ماده ۹۶۶ قانون مدنی این اصل را به طور روشن و عمومی بیان کرده و مقرر می دارد (( در تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء منقول و غیر منقول تابع قانون مملکتی خواهد بود که آن اشیاء در آنجا واقع می باشند))

در مورد تملک اموال غیر منقول توسط بیگانگان ماده ۹۶۷ قانون مدنی مقرر می دارد : « ترکه منقول یا غیر منقول اتباع بیگانه ( خارجه ) که در ایران واقع است فقط از حیث قانون اصیله از قبیل قوانین مربوط به تعیین وارث و مقدار سهم الارث آنان وتشخیص قسمتی که متوفی می توانسته است به موجب وصیت تملیک نماید تابع قانون دولت متبوع متوفی خواهد بود .» علت وضع ماده ۸ ق . م این است که غیر منقول در واقع جزء خاک سرزمینی است که در آن واقع است و جدای از حاکمیت دولت سرزمین نیست پس منافع دولت و مالک در یک جهت قراردارد و ایجاب می کند که غیر منقول تحت حمایت دولت محل وقوع مال  قرار گیرد . اعمال قانون درون مرزی ( قانون محل وقوع شیئی ) نسبت به اموال غیر منقول به دلایل زیر همیشه مورد قبول بوده است .

۱-  وظیفه برقراری نظم و اطمینان در معاملات راجع به اموال غیر منقول به عهده دولتی است که مال در قلمرو مالکیت آن واقع شده است .

۲-  طبق قانون محل غیر منقول است که مقررات راجع به ثبت و اعلان حقوق غیر منقول تنظیم می گردد .

۳-  اعمال قانون محل وقوع غیر منقول شرط اساسی امکان اجرای حکمی است که نسبت به آن صادر می گردد . 

مبحث دوم-  حمایت از اموال بیگانگان

اصولاً در هر کشوری اموال بیگانگان مثل اموال اتباع داخلی مورد حمایت قانونی است . اما در خصوص اموال غیر منقول در زمان حاضر معمولاً کشورها جهت جلوگیری از نفوذ بیگانگان در مملکت محدودیتها و شرایطی در مورد تملک اموال غیر منقول توسط بیگانگان قایل می شوند تا بدین وسیله بتوانند این امر را تحت کنترل خود قرار داده و فقط با در نظر گرفتن ضوابطی خاص به بیگانه ای که واجد شرایط لازم است اجازه تملک اموال غیر منقول را بدهد . زیرا در غیر اینصورت امکان سوء استفاده از طرف بیگانگان وجود دارد .

بدین نحو که ممکن است پس از خریداری املاک متعدد در ناحیه ای از کشور بعد از مدتی آن قسمت از خاک مملکت را تجزیه نموده و به خود اختصاص دهند . اما در صورتیکه در کشوری اجازه استملاک نیز مثل سایر اموال بیگانه مورد حمایت قانونی قرار می گیرد . لازم به تذکر است که حمایت فوق مانع از این نیست که در موارد خاص و استثنایی ، در صورتی که مصالح یک جامعه اقتضا کند ، طبق ضوابط و مقرراتی اقدام به سلب مالکیت از بیگانه شود . همچنان که در مورد اتباع داخلی نیز ممکن است چنین مصلحتی پیش آید . اما در چنین مواردی باید جبران خسارت به نحوی عادلانه صورت گیرد . 

مبحث سوم   سلب مالکیت از بیگانگان

اصولاً این حق برای دولت ها شناخته شده است که در قلمرو خود بتوانند از اتباع بیگانه سلب مالکیت کنند مشروط بر اینکه غرامات و خسارات وارده به آنها را بپردازند .

در ایران امکان سلب مالیکت از بیگانگان به شرط پرداخت غرامات عادله در قوانین و همچنین در معاهدات پیش بینی شده است و لذا هیچ ملکی را از تصرف صاحب ملک نمی توان بیرون کرد مگر با مجوز شرعی و آن نیز پس از تعیین و تایید قیمت عادله است و قسمت آخر ماده ۷ قرارداد اقامت بین ایران و بلژیک مقرر می دارد : « مالکیت اتباع مزبور را نسبت به اموالشان نمی توان سلب نمود و یا آنها را ولو موقتاً باشد از استفاده از اموالشان بازداشت مگر به همان شرایط و در مقابل ادای غراماتی که در قوانین محلی برای اتباع واصله مقرر است .

محرومیت بیگانگان از حق عینی نسبت به اموال غیر منقول ، جایز بودن تملک اراضی برای محل سکونت یا کسب یا صنعت برای آنان در ماده ۸ قانون مدنی در مقام تعیین قانون حاکم بر اموال غیر منقول اتباع خارجه در ایران این عبارت آمده است : « اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا می کنند از هر جهت تابعه قوانین ایران خواهد بود » .

بنابر سابقه تاریخی باید گفت تملک اراضی مزروعی برای آنان ممنوع است و از دیگر اموال غیر منقول نیز آن ها تنها در حد مجاز می توانند تملک نمایند ، یعنی محلی برای سکونت یا کسب یا صنعت خود خریداری کنند . ممنوعیت بیگانگان از تملک اراضی مزورعی در نظام حقوقی پیش از مشروطیت ایران نه تنها از ماده ۵ پروتکل پیوست عهد نامه ترکمانچای ( عهد نامه بازرگانی میان دولتهای ایران و روسیه ) که در آن تنها اشاره به موافقت با خرید ملک از سوی اتباع آن دولت برای سکونت تا احداث مغازه یا انبار برای گذراندن مال التجاره آنان ( شماره ۳۲-۳- الف ) گردیده قابل استنباط است ، در بند ۱۲ قانون نامه نیز به صراحت بیشتر از آن یاد شده است . در این بند تصریح شده : « استهلاک دهات و قراء و مستغلات در ایران » از امتیازهای اتباع داخله بوده اتباع خارجه از آن محروم اند .

بنابراین در دوران کنونی ، بیگانگان از تملک اراضی مزروعی و توابع و متعلقات آن ها بدان گونه که از آنها در تبصره ماده اول آن قانون تعریف گردیده محروم می باشند .

بر حسب این تبصره : « توابع و متعلقات املاک مزروعی از قبیل چشمه سارها و باغات و مراتع و امثال آن در حکم ملک مزروعی است » .

افزون بر املاک مزروعی ، بیگانگان از تملک اموال غیر منقول دیگر مازاد بر آنچه برای محل سکونت یا کسب یا صنعت فوق نیازمند آن هستند محروم می باشند .

این محرومیت تنها شامل اموال غیر منقول نیست بلکه هر گونه حقوق عینی دیگر ممکن است منتهی به تملک آنها گردد مانند حق رهن .

 

فصل دوم : شرایط استملاک اتباع و دولت های خارجی در ایران

مبحث اول   اشخاص حقیقی خارجی

به تدریج کمبود مقررات در مورد استملاک اتباع بیگانه و لزوم وضع مقرراتی در این خصوص با شدت بیشتری احساس شد و در ۲۵ مرداد ۱۳۲۸ آیین نامه ای راجع به استملاک اتباع خارجه به تصویب رسید که به موجب ماده اول آن استملاک اتباع بیگانه فقط برای محل سکونت ، صنعت یا کسب ممکن گردید. در اظهار نامه ای که شخص متقاضی به اداره ثبت محل وقوع ملک می دهد باید منظور از مالکیت صریحاً ذکر شود و اگر خود وی یا افراد خانواده اش دارای ملک دیگری در ایران می باشند باید صریحاً در اظهارنامه قید گردد. مطابق ماده ۱ آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ۱۳۲۸، اشخاص حقیقی خارجی حق استملاک اتباع بیگانه در ایران محدود به خرید ملک برای محل سکونت یا صنعت و یا کسب خود دارند .

همچنین طبق تصویب نامه قانونی مصوب ۱۳۴۲ به کسانی که فاقد پروانه اقامت دائمی بوده و مسافرت های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران دارند، به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مقید به شرایطی که در آیین نامه و تصویب نامه قانون یاد شده تصریح گردیده اجازه خرید اموال غیر منقول  داده شده است .

بر حسب آیین نامه استهلاک اتباع خارجه ، بیگانه ای که می خواهد ملکی را در ایران خریداری کند باید پیش از اقدام به انجام دادن معامله به کسب مجوز از دولت ایران نائل آید .

ترتیب تحصیل این مجوز آن است که وی درخواست خود را در این باره طی اظهارنامه ای حاوی اطلاعات پیش بینی شده در آیین نامه ، به همراه مدارک لازم به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم می کند. ( ماده ۱ آیین نامه ) این اظهار نامه را سازمان ثبت بررسی و نظر خود را درباره آن به وزارت امور خارجه اعلام ، وزارت خارجه نیز با بررسی های لازم نظر خود را اظهار می کند و در صورت لزوم نظر ریاست جمهوری را نیز استعلام می نماید . و پس از حصول موافقت با درخواست او اجازه انجام دادن معامله به وی داده می شود . ( ماده ۴ آیین نامه )

 

در آیین نامه فوق الذکر شرایط حاوی اظهار نامه را به شرح ذیل مقرر داشته است:

الف نام و نام خانوادگی ؛

ب تابعیت فعلی و در صورت تغییر تابعیت اصلی؛

ج سن، تاهل و هرگاه تقاضا کننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد ،جنسیت، سن و تعداد آنها؛

د تاریخ ورود به ایران ، مدت اقامت ، نقاط مختلفی که در آنجا سکونت داشته با تعیین مشاغل قبلی و شغل فعلی ؛

ه محل اقامت دائمی؛

و منظور از مالکیت که برای سکونت-صنعتی و یا محل کسب می باشد؛

ز نوع و مشخصات و مساحت و شماره پلاک ثبت و محل وقوع ملک؛

ح- تقاضا کننده در تقاضای خود تعهد نماید که هر گاه بخواهد محل اقامت دائمی خود را به خارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را حداکثر تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیانی که طبق مقررات اجازه استملاک تحصیل نموده اند انتقال دهد؛

ط تعیین اینکه متقاضی و یا افراد خانواده او از اولاد و عیال و پدر و مادر که تحت تکفل وی هستند و با وی در یک محل سکونت و یا در کسب و صنعت شرکت دارند ملک دیگری در ایران غیر آنچه که مورد تقاضا است دارا می باشند یا نه و اگر ملک دیگری دارند نوع و مشخصات و محل آن بایستی تعیین شود؛

ی گواهینامه اداره مربوطه دائر بر نداشتن پیشینه کیفری که متضمن عدم محرومیت از جمیع یا بعضی از حقوق اجتماعی باشد؛

ک رونوشت پروانه اقامت دائم که عکس متقاضی در آن الصاق و گواهی شده باشد.

در لایحه استملاک اتباع و دولت های خارجی، اظهار نامه مذکور حذف گردیده و در ماده ۱۵ لایحه تصریح گردیده :« تبعه خارجی  متقاضی استملاک باید درخواست خود را به همراه مدارک لازم از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک به وزارت امور خارجه ارسال دارد» . بنظر می رسد مدارک لازم همان اظهارنامه ای است که در حال حاضر مورد عمل ادارات ثبت اسناد و املاک می باشد.

 

موافقت با این درخواست منوط به احراز چند شرط به ترتیب زیر است :

الف تقاضا مخالف با مقررات عهدی دولت ایران نباشد ؛

ب درخواست ، مخالف قوانین ایران و انتظامات عمومی کشور نباشد ؛

ج در کشور متبوع درخواست کننده برای اتباع ایران حق استملاک به میزانی باشد که وی در ایران می خواهد تملک کند ، یعنی شرط رفتار متقابل عملی احراز گردد ؛

د -مساحت ملک مورد تقاضا ، متناسب با تعداد افراد خانواده و وضعیت اجتماعی و مالی و یا نوع کسب و صنعت و منظوری که برای آن تقاضای استملاک شده است باشد ؛

ه محل وقوع ملک مورد درخواست در مناطق مرزی یا نقاطی که استملاک خارجیان در آنجا ها بر طبق مقررات محدود یا ممنوع گردیده است نباشد .

و چنانچه استملاک برای محل کار و کسب باشد مباشرت به آن طبق مقررات و قوانین ایران مجاز بوده و در صورت لزوم پروانه اشتغال به آن پیش از آن تحصیل شده باشد .

در لایحه استملاک اتباع و دولت های خارجی به اتباع خارجی که دارای پروانه اقامت دائم و یا پنج ساله بوده و شرایط زیر را داشته باشند، اعطای اجازه تملک خواهد شد:

الف محل وقوع ملک مورد درخواست در نقاطی که استملاک خارجی در آنجا ها بر طبق قوانین و یا مصوبات شورای امنیت کشور ممنوع گردیده است نباشد .

ب در کشور متبوع متقاضی اتباع ایرانی حق استملاک داشته و بتوانند حداقل به همان مقدار ملک را تحصیل نمایند ، یعنی شرط رفتار متقابل عملی احراز گردد.

ج- متقاضی  فاقد سوء پیشینه کیفری و ورود یا اقامت غیر قانونی بوده و استملاک وی مورد تایید وزارتخانه های امور خارجه ، کشور و اطلاعات باشد.

ملاحظه می گردد که در لایحه مذکور فقط  بند (ج)وبند (ه)آیین نامه و بند ( ی) اظهار نامه بعنوان شرایط لحاظ گردیده است.

در ماده ۳ لایحه  با تغییرات جزئی، تصویب نامه مصوب ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرایی تصویب نامه قانونی راجع به استملاک اتباع بیگانه در ایران مصوب ۱۳۴۴  راجع به اجازه خرید اموال غیر منقول جهت اشخاص که به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی به کشور ایران مسافرت می نمایند مورد تاکید قرار گرفته است .

 مبحث دوم اشخاص حقوقی خارجی

در همان حدودی که افراد بیگانه از حقوق خصوصی متمتع می شوند، اشخاص حقوقی نیز حق تمتع دارند ، مگر در صورتی که استفاده از آن حقوق مخالف طبیعت شرکت مانند حق ابوت وامثال آن باشد.

مطابق ماده واحده برای مجامع و موسسه های خارجی در ایران ، این مجامع دارای شخصیت حقوقی بوده و مطابق عهود در ایران از اموال غیر منقوله را دارا شوند.

در لایحه بر خلاف آیین نامه استملاک، اشخاص حقوقی که در خصوص تملک یا اجاره اراضی  اقدام نمایند، عبارتند از : موسسات انتفاعی خصوصی خارجی ، بانکهای خارجی ، شرکت های ساختمانی خارجی و انجمن ها و موسسات غیر انتفاعی خارجی .

مطابق این لایحه موسسات انتفاعی خصوصی خارجی به مشروط بر اینکه موسسه مطابق قوانین مربوط به سرمایه گذاری خارجی در ایران به ثبت  رسیده و مساحت ملک مورد تقاضا و محل آن متناسب با پروانه سرمایه گذاری باشد و شرکت خارجی طبق ماده ۱۹ لایحه گواهی ارز را ارائه نمایند، می توانند نسبت به خرید ملک برای اجرای طرحهای تولیدی و پروانه اعطایی اقدام نمایند.

بانکهای خارجی بر اساس اساس مجوز بانک مرکزی مجوز تاسیس شعبه در ایران دریافت نموده اند می توانند ساختمان مورد نیاز را بصورت اجاره ۲۵ ساله یا خرید با مجوز هیئت وزیران تهیه نمایند.

شرکت های ساختمانی دارای پروانه انبوه سازی می توانند اراضی مورد نیاز را بصورت موقت خریداری و پس از انجام طرح یا انقضای مهلت اجرای پروانه آنرا واگذار نمایند.

انجمن ها و موسسات غیر انتفاعی خارجی نیز می توانند محل دفتر خود را با مجور وزارت کشور با قرارداد اجاره ۲۵ ساله تهیه نمایند. 

مبحث سوم استملاک نمایندگیهای دولت های خارجی

درخواست استملاک برای محل سفارتخانه یا کنسولگری ، یا موسسات وابسته به آن در ایران از سوی دولت خارجه باید از راههای سیاسی به عمل آید . موافقت با این درخواست با هیئت وزراء می باشد .

این موافقت را وزارت امور خارجه به سازمان ثبت کل اعلام می دارد . شرط موافقت با این درخواست آن است که در کشور درخواست کننده نیز درباره درخواست مشابه دولت ایران رفتار متقابل گردد . ماده ۵ آیین نامه با اندک تفاوتی در ماده ۱۰ لایحه تقاضای استملاک برای سفارتخانه ها ، کنسولگری ها ، اقامتگاه سفرا یا موسسات وابسته به سفارتخانه ها و همچنین دفاتر نمایندگی ها ی سازمانهای بین المللی به شرط عمل متقابل و موافقت هیات وزیران با نظریه مثبت وزارت خارجه پذیرفته شده است .

در مورد سازمانهای بین الملی انجام عمل متقابل منوط به امکان تملک نمایندگی دائم جمهوری اسلامی ایران در کشور مقرر اصلی سازمان بین المللی مربوطه است .در کشورهایی که تملک نمایندگی های جمهوری اسلامی ایران صرفا” به صورت اجاره ۹۹ ساله باشد ، نمایندگی های آن دولتها نیز به صورت مزبور می  توانند تحصیل نمایند و چنانچه قبلا املاکی به دست آورده باشند تبدیل به اجاره ۹۹ ساله خواهد شد.

مبحث چهارم استملاک مسکن متعدد توسط بیگانگان

در مورد این مطلب که آیا یک فرد بیگانه می تواند با رعایت مقررات تصویب نامه سال ۴۲ و آیین نامه سال ۴۴ املاک متعددی را جهت سکونت استملاک نماید یا خیر ، تصویب نامه ، آیین نامه فوق سکوت اختیار کرده و اشاره به این مطلب ننموده اند . اما ماده ۵۷ آیین نامه اجرایی مورخ ۲۳/۱۰/۱۳۴۲ که توسط آیین نامه سال ۴۴ لغو شده است صراحت داشت به اینکه در صورتی که متقاضی بیش از یک محل سکونت در ایران درخواست نماید و وضع او هم به نظر کمیسیون مناسب با این درخواست باشد کمیسیون می تواند با درخواست وی موافقت نماید .

به موجب نظر کمیسیون مشورتی وزارت دادگستری در خصوص حقوق بین الملل با این که آیین نامه مزبور لغو و به جای آن آیین نامه مورخ ۵/۵/۴۴ تعیین شده و نظر به اینکه در آیین نامه اخیر نسبت به این موضوع تکلیفی تعیین نشده و نظر به اینکه در ماده ۹۶۱ ق . م تصریح گردیده جز در موارد ذیل اتباع خارجه از حقوق مدنی متمتع خواهند بود و حق سکنی و محل کسب و پیشه از جمله حقوقی نیست که از اتباع خارجه سلب یا صرفاً از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد و تحریر مسکن اتباع خارجی به یک محل ، محتاج  است .

اما به نظر می رسد عدم تصریح قانونگذار در آیین نامه سال ۱۳۴۴ به این که اتباع خارجه می توانند دارای مسکن متعدد در ایران باشند خود دلیل این است که قانونگذار مایل نبوده اجازه دارا بودن مسکن متعدد به نحوی که در آیین نامه ماده ۱۳۴۲ داده شده بود صراحتاً به اتباع خارجی داده شود .

مطابق ماده ۱۸ لایحه استملاک چنین نقیصه ای برطرف شده است مطابق این ماده چنانچه تبعه خارجی درخواست تملک ملک دیگری نماید احراز تحقق ضرورت آن به تشخیص کمیته ای با عضویت وزارتخانه های امور خارجه و کشور و اطلاعات و تایید شورای امنیت ملی امکان پذیر خواهد بود .

 

فصل سوم : تشریفات استملاک و معاملات اتباع بیگانه

مبحث اول تشریفات  استملاک

تشریفات استملاک اتباع بیگانه، تابع آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب۱۳۲۸ می باشد فرد خارجی که تقاضای استملاک می کند تعهد می دهد که هر گاه بخواهد اقامتگاه دائمی خود را به خارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیانی که طبق مقررات، اجازه استملاک بدست آورده اند ،انتقال دهند و گرنه اداره ثبت محل با اذن سازمان ثبت ، ملک را به مزایده نهاده و پس از فروش و کسر هزینه باقی را به مالک می دهد .

برابر بند ( ج ) ماده سوم آیین نامه مذکور : « در کشور متبوع متقاضی اتباع و شرکت و موسسات ایران هم حق استهلاک داشته و بتوانند لااقل همان مقدار ملک را عملاً تحصیل نمایند » این همان عهود مذکور در ماده ۸ ق . م است . استملاک غیر منقول فقط مشروط به اقامت دائم بیگانه نیست به همین جهت ماده یک آئین نامه اجرایی تصویب نامه مورخ ۱۳/۷/۴۲ می گوید : « بیگانگانی که به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرت های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران می کنند هرگاه بخواهند در ایران محلی برای سکونت شخصی خریداری کنند باید به ترتیب زیر اقدام نمایند . »

 

مبحث دوم معاملات اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه

ماده ۴۲ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی می گوید : « در موقع مراجعه کلیه اتباع خارجه برای تملک اموال غیر منقول باید سر دفتران جواز اقامت آنها را ملاحظه تا در صورتیکه مدت منقضی نشده باشد . بوسیله اظهار نامه مخصوص از اداره ثبت محل برای تنظیم سند معامله تحصیل اجازه کنند » .

ماده ۴۵ همان آیین نامه می گوید : « در مورد معاملات با حق استرداد از قبیل بیع شرط و رهن و غیره ) اتباع خارجه تحصیل اجاره مخصوص از اداره ثبت محل ، لازم نیست و مثل معاملات اتباع داخله باید وضعیت ثبتی ملک ، استعلام و خلاصه معامله نیز به اداره ثبت ارسال گردد »

از آن جا که اسناد معاملات مذکور ممکن است به مزایده و تملیک قهری مال به بستانکار بیانجامد بند ۱۱ بخشنامه ثبتی می گوید : در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل باید تفهیم شود که در صورت صدور اجراییه و مزایده و نبودن خریدار ، صدور سند انتقال موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشند صدور سند انتقال ، مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار کند » .

در صورت موقع مزایده و عدم امکان انتقال مال به ایرانی یا بیگانه ای که اجازه استملاک بدست آورده است باید به مستنعاد از آیین نامه استملاک مصوب ۵/۹/۱۳۲۷ مال از طریق حراج به فروش برسد و پس از کسر هزینه حراج باقی به مالک داده شود . این وضع در قانون صریحاً ذکر نشده است .

مطابق لایحه جدید نقل و انتقال ملک موضوع این قانون اعم از انتقال از طریق اسناد رسمی و یا اسناد عادی به نام شخص دیگر و یا ورثه متقاضی در داخل یا در خارج از کشور با مجوز وزارت امور خارجه ،انتقال در دفاتر دارای پروانه مخصوص از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، انتقال یا فروش ارز از طریق یکی از بانکهای مجاز و خروج آن با ضوابط بانک مرکزی امکان پذیر خواهد بود در غیر این صورت فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.در صورتی که اتباع خارجه املاک موضوع این قانون را به اتباع ایرانی منتقل نمایند از رعایت تشریفات مقرر در قانون مستثنی خواهند بود. 

به موجب رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله امکان تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور، منوط به حکم صریح قانونگذار است، لذا موضوع مذکور ماهیت تقنینی دارد. صلاحیت دولت در وضع مقررات و تصویب‌نامه‌های مربوط به تملک اموال غیر‌منقول توسط اتباع بیگانه به استناد قانون مصوب قوه مقننه وقت در سال ۱۳۴۲ و تبصره (۷) ماده (۱۴۸) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۷۰ فاقد وجاهت حقوقی است. با عنایت به خلاء قانونی موجود پس از عدم اعتبار تصویب‌ نامه قانونی مصوب سال ۱۳۴۲ هیئت وزیران و آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب سال ۱۳۲۸ هیئت وزیران و ابطال آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران به وسیله هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در سال ۱۳۷۸ و به‌دلیل ضرورت ایجاد وحدت رویه قانونی در زمینه مورد نظر و برخورداری از مقرراتی منسجم و شفاف و تجمیع مقررات پراکنده و تکمیل خلاءها و رفع بعضی ابهامات در خصوص چگونگی تملک اتباع خارجی، لزوم ارائه و تدوین قانونی جامع و کامل از سوی مراجع صلاحیت‌دار احساس می‌شود.

 

 

ستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال