قلع و قمع - املاک صنعتی پایتخت - پیشرو در ارائه خدمات ملکی

: املاک صنعتی پایتخت; چهارشنبه ۱۳۹۶/۱۰/۱۳ | ۱۹:۳۸

فهرست مطلب

صفحه1 از2

مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «قلع و قمع بناهای غیرمجاز» را بررسی کنیم.

وقتی بنایی غیرمجاز ساخته می‌شود، یا درختی در زمین متعلق به دیگران غرس یا عمارتی در زمین دیگران احداث می‌شود، مدعی می‌تواند از بین رفتن آثار ایجاد و اعاده زمین به وضع سابق را از دادگاه درخواست کند؛ در این صورت دادگاه، حکم به «قلع و قمع» آثار ایجاد شده اعم از بنا، درخت یا کشت و زرع خواهد کرد.

قلع و قمع متشکل از دو کلمه «قلع» که در معنای لغوی به معنی ریشه‌کن کردن، برانداختن، از ریشه برآوردن، از بیخ کندن و کندن چیزی از جایی است و «قمع» به معنای سرکوب کردن، خوار و ذلیل کردن است که معمولا این دو کلمه در کنار هم و به معنای کندن و از ریشه درآوردن استعمال می‌شود.

در اصطلاح حقوقی نیز عبارت قلع و قمع، از معنای لغوی آن به دور نبوده و عملا در زمان اجرای حکم در خصوص اشجار و هر آنچه دارای ریشه است، در مفهوم ریشه‌کن کردن و در خصوص ابنیه و اعیان در مفهوم برانداختن مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در اصطلاح حقوقی، قلع و قمع به حکم صادره از سوی مراجع ذی‌صلاح قضایی یا غیرقضایی برای از بین بردن آثار ابنیه، اشجار و اعیانی که متصرف یا همان خوانده دعوا، بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی یا بدون اخذ اذن از مالک در ملک وی اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت یا موارد مشابه صادر کرده است، گفته می‌شود.

دعوای قلع و قمع، یکی از شایع‌ترین دعاوی مطرح‌ در مراجع قضایی است که معمولا در تکمیل خواسته‌های دیگری مانند خلع‌ ید یا رفع تصرف مطرح می‌شود، البته باید گفت، طرح این دعوا در کنار سایر دعاوی به مفهوم وابسته بودن این دعوا به دعاوی دیگر نیست، بلکه این دعوا را می‌توان در حکم یک دعوای مستقل، در مراجع قضایی مطرح کرد تا مورد رسیدگی قرار گیرد.

در برخی مصادیق قلع و قمع که در کنار برخی دعاوی دیگر مثل دعوای خلع‌ید مطرح می‌شود، نظریات مختلفی بین حقوقدانان وجود دارد؛ عده‌ای بر این باورند که در این‌ گونه موارد، قلع و قمع نتیجه ذاتی حکم خلع‌ید است و خلع‌ید بدون قلع و قمع به صورت کامل اجرا نمی‌شود و در نتیجه، طرح دعوای خلع‌ید به همراه قلع و قمع مستحدثات یا ابنیه و اشجار، دعاوی متعدد مطروحه در یک دادخواست نیست و به‌ عنوان یک دعوای واحد تلقی می‌شود.

به عبارت دیگر، حتی اگر خواهان در دعوای خلع‌ید مستقیم نسبت به قلع و قمع مستحدثات، ابنیه و اشجار درخواستی نکرده باشد، به دنبال اجرای حکم خلع‌ید، الزاما قلع و قمع نیز اجرا خواهد شد، چون خلع ‌ید بدون قلع و قمع آثار به‌ جای مانده از تصرف غیرمجاز متصرف، معنا و مفهومی نداشته و اذن در شیء، اذن در لوازم آن نیز تلقی می‌شود. در حقیقت، اگر دادگاه با صدور حکم خلع‌ید، به محکوم‌له اذن داده تا متصرف را از ملک خود خارج کند، به تبع این موضوع، اذن در رفع آثار تصرفات غیرمجاز که همان احداث اعیانی یا غرس اشجار بوده را نیز داده است. البته در رویه قضایی، بر خلاف این نظر و استدلال عمل شده و قلع و قمع را دعوای مستقلی تلقی کرده‌اند که رسیدگی به آن مستلزم درخواست خواهان است.

باید این نکته را نیز مورد توجه قرار داد که قلع و قمع مستحدثات، همیشه نتیجه یک دعوای حقوقی نبوده و ممکن است در نتیجه یک شکایت کیفری به ‌عنوان یک مجازات مستقل یا مجازات تبعی و تکمیلی مورد حکم قرار گیرد.

برخی دعاوی مثل دعوای تصرف عدوانی، علاوه بر اینکه از جنبه کیفری قابل تعقیب است، می‌تواند به‌عنوان یک دعوای حقوقی و با تقدیم دادخواست به مراجع قضایی پیگیری شود؛ اما در هر حال، از بابت نتیجه حاصله در خصوص قلع و قمع، تفاوتی میان این دو نوع دعوا وجود نخواهد داشت و صرفاً نحوه طرح دعوا و مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به این موضوع با یکدیگر تفاوت دارد؛ به این معنا که دعوای حقوقی با تقدیم دادخواست به مرجع حقوقی و دعوای کیفری نیز با تقدیم شکایت به دادسرا آغاز می‌شود.

قلع و قمع با تخریب تفاوت دارد. تخریب به معنای ویران کردن، انهدام و خراب‌کاری است و بیشتر جنبه منفی و همراه با اجبار و سوءنیت دارد، در حالی که در قلع و قمع، حالت روانی منفی وجود ندارد.

در ماده 690 کتاب تعزیرات قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1375 آمده است، هر کس با صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت‌شده یا درآیش زراعی، جنگل‌ها و مراتع ملی‌شده، کوهستان‌ها، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌های ملی، تأسیسات کشاورزی، دامداری و دامپروری، کشت و صنعت، اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی، املاک، موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی‌حق معرفی کردن خود یا دیگری، مبادرت کند یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی کند که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی شود یا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور کند، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق کند.

همچنین بر اساس تبصره‌های این ماده، رسیدگی به جرایم نامبرده، خارج از نوبت انجام می شود و مقام قضایی با تنظیم صورت‌مجلس، دستور متوقف ماندن عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد. همچنین در صورتی که تعداد متهمان سه تن یا بیشتر و قراین قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد، قرار بازداشت صادر خواهد شد. مدعی می‌‌تواند خلع ید، قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را تقاضا کند.

نگرشی بر دعاوی خلع ید و قلع بنا

1- مبنای حدوث ضمان قهری:

از جمله الزامات غیر قراردادی، استیلای بر حق یا مال غیر است که موجب بروز ضمان قهری گردیده و در قانون مدنی به عنوان غصب به آن پرداخته شده است. با عنایت به مفاد ماده (308) قانون مدنی، غصب، استیلای بر حق غیر به نحو عدوان تعریف شده و استیلای ید بدون مجوز بر مال غیر نیز در حکم غصب شناخته شده است. در مواردی هم که مالی به عاریه یا ودیعه و امثال آنها در دست کسی باشد و منکر گردد، متصرف از تاریخ انکار در حکم غاصب شناخته شده (ماده 310 قانون مرقوم) و احکام غصب که همان حصول ضمان قهری در استرداد عین مال و منافع آن است بر وی بار خواهد شد. لازمه تحقق غصب، استیلاء یا اثبات ید بر حق یا مال غیر به نحو عدوان است. بنابراین اگر کسی بدون این که بر مال غیر مسلط شود مانع یا مزاحم استفاده مالک شود احکام غصب بر وی بار نخواهد شد و مالک می‌تواند تحت عنوان ممانعت از حق یا مزاحمت شکایت نموده یا طرح دعوا کند.

2- مالی یا غیر مالی بودن خواسته

با تغییر و تحول قوانین موضوعه، نوع دعوای خلع ید از حیث مالی یا غیر مالی بودن و چگونگی تقویم آن دستخوش تغییراتی شده و در مقطعی به لحاظ حدوث اختلاف در محاکم منجر به صدور رأی وحدت رویه در دیوان عالی کشور شده است. ماده (13) قانون آیین دادرسی مدنی مصوب سال 1318 دعاوی و اموری که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه بخش بوده را احصاء نموده که بند اول آن چنین است: «دعاوی راجع به اموال اعم از منقول و غیر منقول و دیون منافع و زیان و خسارات ناشیه از ضمان قهری و جرم در صورتی که خواسته بیش از یک صد هزار ریال نباشد.» با این توصیف، دعاوی خلع ید و قلع مستحدثات از جمله دعاوی مالی محسوب شده که با توجه به نصاب و تقویم دعوا توسط خواهان حسب مورد در دادگاههای بخش یا شهرستان وقت طرح و مورد رسیدگی واقع می‌شدند و ملاک ابطال تمبر هزینه دادرسی نیز میزان تقویم خواسته بود. با تصویب لایحه قانونی تشکیل دادگاههای عمومی مصوب سال 1358 و انحلال دادگاههای بخش و شهرستان، دادگاه صلح و حقوقی جایگزین محاکم سابق شده و رسیدگی به این گونه دعاوی را به ترتیب سابق ادامه دادند تا این که با تصویب قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو در سال 1364، به موجب ماده (7) قانون مرقوم، صلاحیت رسیدگی به دعاوی در دادگاه حقوقی دو احصاء گردید و با توجه به بند سوم ماده مرقوم، دعوای خلع ید از اعیان غیر منقول در صورتی که مالکیت، محل نزاع نبود به عنوان دعوای غیر مالی در صلاحیت دادگاه حقوقی دو قرار گرفت و در صورت اختلاف در مالکیت نصاب معتبر بوده و چنانچه خواسته تا دو میلیون ریال تقویم می‌گردید دادگاه حقوقی دو و بالغ بر این میزان دادگاه حقوقی یک به دعوا رسیدگی می‌کرد. البته به لحاظ برداشتهای متفاوتی که در محاکم از این ماده صورت گرفت و آرای متفاوتی صادر شد، موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور مطرح و منجر به رأی وحدت رویه شماره 585 مورخ 12/7/1372 به این شرح گردید: «دعوای خلع ید از اعیان غیر منقول از دعاوی غیر مالی و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاههای حقوقی دو می‌باشد و دعوای خلع ید غاصبانه را نیز شامل می‌شود مگر این که در رسیدگی به این نوع دعاوی بر اساس اظهارات طرفین در موقع رسیدگی در امر مالکیت اختلاف حاصل شود که در این صورت نصاب دادگاههای حقوقی معتبر است.»

این وضع ادامه داشت تا این که در بند «ج» شق “12” ماده (3) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب سال 1374 چنین مقرر گردید: «در دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول از نقطه نظر صلاحیت ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود قید می‌نماید، لیکن از نظر هزینه دادرسی باید ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و براساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود.» با وضع این ماده که تا کنون در دادگاههای عمومی حکومت دارد، اولاً: کلیه دعاوی خلع ید از اعیان غیر منقول اعم از این که اختلاف در اصل مالکیت باشد یا خیر، مالی تلقی می‌شود. ثانیاً: نصاب خواسته از حیث قطعی یا قابل تجدیدنظر بودن رأی همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین کرده است. ثالثاً: تمبر هزینه دادرسی این گونه دعاوی صرف‌نظر از میزان تقویم خواسته و منحصراً بر مبنای قیمت منطقه‌ای ملک توسط دفتر دادگاه معین و به وسیله خواهان ابطال می‌گردد.

3- تمایز دعاوی خلع ید و قلع بنا و مرجع صالح

با توجه به ماده (12) قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از جمله خلع ید یا قلع و قمع مستحدثات یا اشجار قطع نظر از محل اقامت طرفین، در صلاحیت دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است. نکته‌ای که در اینجا لازم است به آن پرداخته شود اختلاط دو دعوای مذکور می‌باشد. بعضاً مشاهده شده دعاوی خلع ید و قلع بنا به عنوان دعوای واحد مطرح و تقویم خواسته واحدی به عمل آمده است که با توجه به ماهیت دو گانه دعاوی مذکور، این اقدام واجد اشکال است؛ زیرا دعوای خلع ید به معنای رفع تصرف شخص از ملک است و قلع بنا یا اشجار زمانی مصداق پیدا می‌کند که غاصب بدون مجوز در متصرفی خویش احداث بنا یا غرس اشجار نموده باشد و بها یا قیمت اعیانی یا اشجاری که قلع آن تقاضا شده و مورد اختلاف بوده چه بسا بیشتر از ارزش عرصه باشد.

4- طرح توأمان دعاوی خلع ید و قلع بنا

چون دادگاه منحصراً در محدوده دادخواست و خواسته رسیدگی می‌کند برای جلوگیری از حدوث اشکال در نحوه اجرای حکم لازم است چنانچه غاصب در ملک احداث بنا یا غرس اشجار هم کرده باشد خواهان دعاوی خلع ید و قلع بنا یا اشجار را توأمان طرح نماید. بعضاً مشاهده شده در چنین مواردی خواهان، یکی از این دو دعوا را مطرح کرده رسیدگی به آن ادامه یافته که در این صورت چنانچه دادگاه حکم به خلع ید و قلع بنا صادر نماید زاید بر خواسته رأی داده و با فرض صدور حکم پیرامون خواسته، اجرای آن عقیم مانده و خواهان ناگزیر از طرح دعوای مجدد حسب مورد خلع ید یا قلع بناست.

5- شرط مالکیت

با توجه به مواد (22 و 48) قانون ثبت، از ارکان اصلی طرح دعوای خلع ید و قلع بنا در نقاطی که ملک رسماً به ثبت رسیده ارائه سند رسمی مالکیت مورد ترافع و تعلق آن به خواهان است. لازم به ذکر است که دایره شمول دعوای خلع ید وسیع بوده و چنانچه مستند خواهان، سند رسمی مالکیت باشد و نخواهد از امتیازات مقرر در ماده (690) قانون مجازات اسلامی و ماده (175) قانونی دادرسی مدنی که راجع به تصرف عدوانی ملک است، استفاده کند می‌تواند دعوای خلع مطرح کرده و دادگاه مکلف به رسیدگی است.

6- یک استثناء بر اصل

تنها موردی که مقنن با احراز شرایطی تصرف غیر مأذون در ملک غیر را صورت قانونی بخشیده، در لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارتهای وارد شده به املاک، مصوب سال 1358 است و مطابق آن در دعاوی راجع به خلع ید و قلع و قمع بنا چنانچه شرایط ذیل احراز شود:

الف: خوانده دعوا یا ایادی ماقبل وی قصد تجاوز به ملک خواهان که همجوار ملک وی بوده‌اند نداشته و بر اثر اشتباه در حدود املاک قسمتی از بنای احداثی در محدوده ملک خواهان قرار گرفته باشد.

ب: میزان ضرر و زیان وارد شده به خواهان که در واقع همان ارزش عرصه ملک تصرف شده وی می‌باشد در مقایسه با قلع بنای احداثی خوانده جزئی باشد. به عنوان مثال: خوانده هنگام احداث ساختمان چهار طبقه در ملک خود به اشتباه مقدار کمی از حاشیه عرصه ملک خواهان را نیز تصرف نموده به نحوی که پذیرش دعوا مستلزم تخریب ساختمان احداثی باشد، که البته تشخیص مصادیق آن با نظر دادگاه پس از جلب نظر کارشناس است.

ج: خوانده حاضر شود قیمت زمین خواهان را در قسمتی که مورد تصرف واقع شده مطابق نظر کارشناس بپردازد. با حصول این سه شرط، دادگاه به جای خلع ید و قلع بنا، حکم به پرداخت قیمت زمین و اصلاح اسناد مالکیت طرفین خواهد داد و مشروط به اعلام رضایت خواهان هم نمی‌باشد و چنان‌چه خوانده حاضر به پرداخت بهای زمین نشود دادگاه وفق موازین قانونی به خلع ید و قلع بنا حکم خواهد داد و با توجه به میزان تقویم خواسته، دعاوی قطعی یا قابل تجدیدنظر خواهد بود.