گواهی پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی او، توسط شهرداری با توجه به عدم خلاف در بنا و عدم بدهی ساختمان به شهرداری، صادر می‌شود و پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته‌شده با قوانین شهرسازی را تایید می‌کند.
اخذ پایان کار به وسیله مالک رسمی ملک، انجام می‌شود. اما در صورتی که ساختمان از طریق قرارداد مشارکت در ساخت، بنا شده باشد معمولاً سازنده با وکالت‌نامه کاری که از مالک می‌گیرد، تعهد به اخذ گواهی پایان کار می‌دهد.
در مواردی که ملک، فروخته شده باشد یا ملک موضوع مشارکت در ساخت، فاقد پایان کار باشد، شخص ذی‌نفع می تواند دعوای الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند.
البته در مواردی نیز ممکن است، شهرداری به دلایل غیرموجه از صدور گواهی پایان کار امتناع کند که در چینن حالتی، شخص دی‌نفع می‌تواند الزام شهرداری نسبت به صدور پایان کار را از دادگاه بخواهد.

 طرفین دعوا
خواهان کسی است که از صدور پایان کار نفع می‌برد. مانند شخصی که ملک نوساز فاقد پایان کاری را خریداری کرده است یا ملکی را خریده که اعتبار گواهی پایان کار آن به پایان رسیده است. 
خوانده نیز کسی است که اخذ گواهی پایان کار، قانوناً یا طبق قرارداد بر عهده اوست و از انجام این تعهد امتناع می‌کند.  این شخص می‌تواند مالک، فروشنده یا پیش‌فروشنده ملک یا سازنده ملک باشد. در صورتی که متعهد اخذ پایان کار، شخصی غیر از مالک باشد، علاوه بر متعهد، مالک رسمی ملک را نیز باید جزو خواندگان قرار دهیم.
در مواردی که موضوع دادخواست، الزام شهرداری به صدور گواهی پایان کار است، خوانده دعوا شهرداری است. 
 دادگاه رسیدگی‌کننده
دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن دادگاه واقع شده است.
پس از قطعیت حکم، خواهان می‌تواند با درخواستی، تقاضای اجرای رای صادرشده را مطرح کند و بعد از صدور اجراییه، به محکوم‌علیه ابلاغ شده و فرصتی 10 روزه به او داده می‌شود تا گواهی پایان کار را بگیرد. 
در صورت عدم تبعیت محکوم‌علیه از حکم صادره، خواهان می‌تواند با مجوز مقام قضایی و با هزینه خود، پایان کار را بگیرد و هزینه‌های پرداخت‌شده را از محکوم‌علیه مطالبه کند.
نیازی به طرح دعوای جداگانه نیست و می‌توان مبالغ پرداختی را بر مبنای رای و اجراییه صادره از محکوم‌علیه مطالبه کرد. اگر هم امکان اخذ پایان کار توسط ذی‌نفع فراهم نشود، می‌تواند قرارداد خود را با متعهد اخذ پایان کار فسخ کند.

 چه کسی محکوم به اخذ پایان کار می‌شود؟
نکته‌ای که در این زمینه می‌توان مورد توجه قرار داد، این است که کسی که مالک رسمی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می‌شود و کسی که در قرارداد متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفاً به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تاخیر انجام تعهد ملزم خواهد شد.
اخذ پایان کار مقدمه‌ای برای گرفتن صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی است و تا زمانی که پایان کار صادر نشود، امکان اجرای این امور وجود ندارد. 
به علت اینکه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار و همچنین صورت‌مجلس تفکیکی با یکدیگر مرتبط هستند، همه را می‌توان در یک دادخواست مطرح کرد.