نحوه تعیین وجه التزام در قولنامه
منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد، مبلغی به عنوان وجه التزام، به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله، مستند به عمل اوست، اخذ شود و به طرف دیگر تعلق گیرد. وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش‌های ذیل می‌تواند باشد: نخست؛ در قولنامه ذکر می‌شود در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کند. دوم؛ گاهی طرفین به صورت جامع‌تر با یکدیگر توافق می‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد. نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد.
الزام به تنظيم سند ملک چه زماني اتفاق مي افتد؟
الزام به تنظيم سند رسمي چه زماني اتفاق مي افتد و آيا امکان الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي وجود دارد يا خير ؟
شخصي به موجب قولنامه عادي ، ملکي را خريده است ؛ فروشنده هشتاد درصد از مبلغ معامله را دريافت کرده و بيست درصد مابقي مي بايست در دفترخانه و موقع انتقال سند پرداخت شود. فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال قطعي سند خودداري مي کند. لذا در اين مبحث خريدار مي تواند فروشنده را ملزم به تنظيم سند رسمي نمايد به نحوي که خريدار مي تواند به دادگستري مراجعه و دادخواست « الزام به تنظيم سند رسمي » را تکميل و تقديم دادگاه نمايد.
براي الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند چند شرط لازم است :
1- رابطه قراردادي في مابين خواهان و خوانده که صحيحاً واقع شده باشد.(قولنامه يا مبايعه نامه معتبر)
2- تعهد طرفين قرارداد به حضور در دفترخانه ثبت اسناد رسمي و اقدام به انتقال رسمي مورد معامله در قولنامه قيد شده باشد.
3- مالکيت قانوني خوانده بر مورد معامله يعني اينکه ملک در دفتر املاک بنام وي ثبت باشد.
4- فقدان هر گونه مانع و رادع قانوني بر سر راه ثبت رسمي معامله و نقل و انتقال مورد آن
نکات بسيار مهم در دعوي الزام به تنظيم سند رسمي غير منقول
وجود قراردادي که به صراحت تعهد به انتقال مال غيرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
در دعوي الزام به تنظيم سند رسمي تعهد صريح فروشنده در قرارداد به حضور در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي مشخص جهت امضاء سند انتقال. مطلوب است که وجه التزام يا به اصطلاح جريمه ي موثري براي عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمي، پيش بيني شده باشد.
گواهي عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمي از دفترخانه معينه توسط خريدار اخذ شده باشد.
اگر اظهار نامه اي براي حضور در دفتر اسناد رسمي بوسيله خريدار به فروشنده ابلاغ شده تصوير برابر اصل شده ي آن پيوست دادخواست شود.
در دعوي الزام به تنظيم سند رسمي عنداللزوم تامين دليل براي اثبات تصرف خريدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پيوست دادخواست شود.
قبل از اقامه دعوي اطمينان حاصل شود که ملک مورد معامله در رهن با بازداشت نباشد. زيرا دادگاه به انتقال ملکي که در رهن ديگري يا بازداشت است راي نخواهد داد.
در صورتي که مورد معامله بنا( اعم از مسکوني ،تجاري ،اداري ) است قبل از اقامه دعوي اطمينان حاصل شود که ملک مورد معامله داراي پايان کار و گواهي عدم خلاف از شهرداري ميباشد. زيرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پايان کار و گواهي عدم خلاف شهرداري است.
در دعوي الزام به تنظيم سند رسمي مورد معامله بايد داراي سابقه ثبتي يا در جريان ثبت باشد. براي املاکي که سابقه ثبتي ندارد يا در جريان ثبت نيست انتقال سند رسمي موضوعيت ندارد.
دادخواست بايستي به تعداد فروشندگان بعلاوه يک نسخه و به دادگاه محلي که ملک در آنجا قرار دارد تسليم شود.
طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان گیر خریداران می شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی ست که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله ( قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود سر باز می زند. در این نوشتار کوشیده ایم تا به اختصار راهکارهای قانونی جهت احقاق حقوق قانونی خریداران از طریق توسل به مراجع قانونی را شرح دهیم.
مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
پس از تنظیم مبایعه نامه( قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه ، طرفین قرارداد متعهد می شوند که در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت الباقی ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند، در صورتیکه فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نماید و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج می شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع نموده است.
در صورتی که در مبایعه نامه دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین شده در اظهارنامه خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه صالح ( محل وقوع ملک ملاک صلاحیت می باشد) مراجعه نماید.
موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد ؛ چراکه در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید.
همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد ، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.
سوال سوم: اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده چگونه خواهد بود؟
پس از صدور حکم قطعی، خریدار می بایست اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست نماید.
حکم اجرایی به محکوم علیه ( فروشنده) ابلاغ می شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می نماید .دایره اجرابه دفترخانه ای که مقرر شده بود مبادرت به تنظیم سند نماید، اطلاع می دهد پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند ( به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.
ماده 145 قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً برهمین امر دلالت داشته و مقرر می دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء می‌نماید»
در پایان باید به این نکته اشاره نمود که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نمی‌باشد .
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل :
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
www.paytakhtmelk.ir
www.sulesara.ir
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )
