نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
گاهی فردی بر مبنای یک مبایعه نامه عادی، ملکی خریداری کند که در رهن بانک بوده و بنا به هر دلیلی در رهن بودن یا نبودن ملک در مبایعه نامه موصوف اعلام شده یا نشده باشد. در این صورت آیا خریدار می‌تواند در مورد مال در رهن، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک را بخواهد؟
گاهی اوقات ممکن است فردی بر مبنای یک مبایعهنامه عادی، اقدام به خرید ملکی کند که آن ملک، در رهن بانک بوده و بنا به هر دلیلی در رهن بودن یا نبودن ملک در مبایعه نامه موصوف اعلام شده یا نشده باشد.
حال این پرسش ممکن است به ذهن متبادر شود که آیا در این صورت خریدار می‌تواند در مورد مال در رهن، الزام فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی ملک را خواستار شود؟ در این نوشتار به بررسی چگونگی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن می‌پردازیم.
در پاسخ به پرسش فوقالذکر، نکته قابل توجه این است که در مساله به رهن قرار دادن ملک، خود ملک دارای موضوعیت مالی است؛ بدین نحو که آنچه اهمیت دارد، ملک است که در رهن بانک قرار گرفته و مرتهن می‌تواند از محل آن، مطالبات خود را برداشت کند و این مورد هیچگونه ارتباطی به شخصیت مالک یا راهن نداشته و ندارد.
بنا بر توضیحات فوق میتوان اینگونه استدلال کرد که اگر الزام به تنظیم سند رسمی ملک بهنام شخص ثالث (خریدار) همراه با حفظ حقوق مرتهن (بانک) باشد، هیچگونه مشکلی به وجود نخواهد آمد. چرا که قاعدتا در این حالت هیچ لطمه ای به حقوق مرتهن وارد نخواهد شد.
به همین جهت در طرح چنین دعوایی توصیه می‌شود که خواسته تقدیمی در دادخواست، تحت عنوان «تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک بهنام خریدار با حفظ حقوق مرتهن» مطرح شود.
بنابراین اگر دادخواست با چنین کیفیتی مطرح شود، لزومی ندارد که نام مرتهن نیز در دادخواست قید شود. زیرا طرح چنین دعوایی با این شرایط، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌کند و در نهایت نیازی به حضور او در دادگاه و دفاع از حقوق خود نیست.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۹ شماره پرونده: ۹۸-۱۲۷-۱۹ ح تاریخ نظریه: 11 آبان سال 1398
«الف» به عنوان مالک و همچنین راهن، مال مرهونه خویش را در قالب بیع به «ب» واگذار و متعهد به تنظیم سند می‌شود و متعاقبا نسبت به تنظیم سند اقدام نکرده و «ب» نسبت به تقدیم دادخواست تنظیم سند اقدام می‌کند. دادگاه نسبت به استعلام از مرتهن در خصوص رضایت وی به تنظیم سند با حفظ حقوق وی، از مرتهن استعلام می‌کند که مرتهن اعلام میدارد حتی با شرط حفظ حقوق وی رضایتی به تنظیم سند ندارد. در فرض مذکور و با وصف عدم رضایت مرتهن، آیا دادگاه می‌تواند حکم به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را صادر کند؟ چنانچه معامله صورت گرفته راجع به مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن اما بدون اخذ اذن از وی است، آیا مرتهن می‌تواند نسبت به قرارداد مذکور خدشه وارد کرده و آن را رد کند؟ در معاملاتی اینگونه، بررسی موضوع حفظ حقوق مرتهن و رعایت حقوق وی بر عهده چه کسی است و قول چه شخصی مقدم است؟ مرتهن یا راهن یا خریدار؟ در فرضی که مرتهن مدعی باشد حقوق وی حفظ نشده و خریدار و فروشنده مدعی باشند حقوق وی حفظ شده و دادگاه ادعای خریدار و فروشنده را احراز کند، آیا بدون رضایت مرتهن، امکان تنظیم سند فراهم است؟
مستفاد از ماده ۷۹۳ قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 20 آبان سال 1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این، از آنجایی که حفظ حقوق مرتهن، مبنای این حکم است، به نظر می‌رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رأی اصراری شماره ۳۱ مورخ 11 اسفند سال 1377 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آنچه حائز اهمیت است، حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نبوده یا معامله مسبوق به اذن وی نیست، برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست. دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌شود و تقدم قول هر یک بر دیگری نیز منتفی است.
شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۱۸۲ شماره پرونده: ۹۸-۱۲۷-۱۱۸۲ ح تاریخ نظریه: 18 آبان سال 1398
در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند انتقال با حفظ حقوق مرتهن، آپارتمانی در رهن بانک است، آیا بانک نیز باید جزء خواندگان قرار گیرد یا خیر؟ چنانچه بانک به صراحت عدم رضایت خود را اعلام دارد رضایت یا عدم رضایت مرتهن در صدور حکم به نفع خواهان چه تاثیری دارد؟
اولا مستفاد از ماده ۷۹۳ قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 20 آبان سال 1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این، از آنجایی که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می‌رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رأی اصراری شماره ۳۱ مورخ 11 اسفند سال 1377 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است.
بنابراین آنچه حائز اهمیت است، حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفا اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نبوده یا معامله مسبوق به اذن وی نیست، برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست. دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌شود. ثانیا هرگاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک (راهن) دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن، مانع استماع دعوا و صدور رأی نیست؛ در نهایت رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر می‌شود.
حال این پرسش ممکن است به ذهن متبادر شود که آیا در این صورت خریدار می‌تواند در مورد مال در رهن، الزام فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی ملک را خواستار شود؟ در این نوشتار به بررسی چگونگی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن می‌پردازیم.
در پاسخ به پرسش فوقالذکر، نکته قابل توجه این است که در مساله به رهن قرار دادن ملک، خود ملک دارای موضوعیت مالی است؛ بدین نحو که آنچه اهمیت دارد، ملک است که در رهن بانک قرار گرفته و مرتهن می‌تواند از محل آن، مطالبات خود را برداشت کند و این مورد هیچگونه ارتباطی به شخصیت مالک یا راهن نداشته و ندارد.
بنا بر توضیحات فوق میتوان اینگونه استدلال کرد که اگر الزام به تنظیم سند رسمی ملک بهنام شخص ثالث (خریدار) همراه با حفظ حقوق مرتهن (بانک) باشد، هیچگونه مشکلی به وجود نخواهد آمد. چرا که قاعدتا در این حالت هیچ لطمه ای به حقوق مرتهن وارد نخواهد شد.
به همین جهت در طرح چنین دعوایی توصیه می‌شود که خواسته تقدیمی در دادخواست، تحت عنوان «تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک بهنام خریدار با حفظ حقوق مرتهن» مطرح شود.
بنابراین اگر دادخواست با چنین کیفیتی مطرح شود، لزومی ندارد که نام مرتهن نیز در دادخواست قید شود. زیرا طرح چنین دعوایی با این شرایط، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌کند و در نهایت نیازی به حضور او در دادگاه و دفاع از حقوق خود نیست.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۹ شماره پرونده: ۹۸-۱۲۷-۱۹ ح تاریخ نظریه: 11 آبان سال 1398
«الف» به عنوان مالک و همچنین راهن، مال مرهونه خویش را در قالب بیع به «ب» واگذار و متعهد به تنظیم سند می‌شود و متعاقبا نسبت به تنظیم سند اقدام نکرده و «ب» نسبت به تقدیم دادخواست تنظیم سند اقدام می‌کند. دادگاه نسبت به استعلام از مرتهن در خصوص رضایت وی به تنظیم سند با حفظ حقوق وی، از مرتهن استعلام می‌کند که مرتهن اعلام میدارد حتی با شرط حفظ حقوق وی رضایتی به تنظیم سند ندارد. در فرض مذکور و با وصف عدم رضایت مرتهن، آیا دادگاه می‌تواند حکم به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را صادر کند؟ چنانچه معامله صورت گرفته راجع به مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن اما بدون اخذ اذن از وی است، آیا مرتهن می‌تواند نسبت به قرارداد مذکور خدشه وارد کرده و آن را رد کند؟ در معاملاتی اینگونه، بررسی موضوع حفظ حقوق مرتهن و رعایت حقوق وی بر عهده چه کسی است و قول چه شخصی مقدم است؟ مرتهن یا راهن یا خریدار؟ در فرضی که مرتهن مدعی باشد حقوق وی حفظ نشده و خریدار و فروشنده مدعی باشند حقوق وی حفظ شده و دادگاه ادعای خریدار و فروشنده را احراز کند، آیا بدون رضایت مرتهن، امکان تنظیم سند فراهم است؟
مستفاد از ماده ۷۹۳ قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 20 آبان سال 1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این، از آنجایی که حفظ حقوق مرتهن، مبنای این حکم است، به نظر می‌رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رأی اصراری شماره ۳۱ مورخ 11 اسفند سال 1377 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آنچه حائز اهمیت است، حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نبوده یا معامله مسبوق به اذن وی نیست، برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست. دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌شود و تقدم قول هر یک بر دیگری نیز منتفی است.
شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۱۸۲ شماره پرونده: ۹۸-۱۲۷-۱۱۸۲ ح تاریخ نظریه: 18 آبان سال 1398
در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند انتقال با حفظ حقوق مرتهن، آپارتمانی در رهن بانک است، آیا بانک نیز باید جزء خواندگان قرار گیرد یا خیر؟ چنانچه بانک به صراحت عدم رضایت خود را اعلام دارد رضایت یا عدم رضایت مرتهن در صدور حکم به نفع خواهان چه تاثیری دارد؟
اولا مستفاد از ماده ۷۹۳ قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 20 آبان سال 1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این، از آنجایی که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می‌رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رأی اصراری شماره ۳۱ مورخ 11 اسفند سال 1377 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است.
بنابراین آنچه حائز اهمیت است، حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفا اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نبوده یا معامله مسبوق به اذن وی نیست، برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست. دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌شود. ثانیا هرگاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک (راهن) دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن، مانع استماع دعوا و صدور رأی نیست؛ در نهایت رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر می‌شود.
