بر اساس قانون، قسمت‌هایی از ساختمان است که تمامی مالکان حق استفاده از آن را دارند که شامل زمین زیربنا، خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد، می‌شود. تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل مانند لوله‌های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله، وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث شده، نمای خارجی ساختمان و محوطه ساختمان که جنبه استفاده عمومی دارد، مشاع هستند. همچنین پله‌های ورود به پشت بام و پله‌های ایمنی، در‌ها و پنجرهها، راهرو‌ها و پاگرد‌ها که در قسمت‌های غیر اختصاصی باشند و دیوار‌های حد فاصل بین قسمت‌های اختصاصی اگر جزو اسکلت ساختمان نباشند بین اهالی ساختمان مشترک هستند.
قوانین پشت بام آپارتمان
پشت بام را نمیتوان تصرف کرد؛ همانند سایر مشاعات ساختمان و یا به گونه ای از آن استفاده کرد که باعث آزار و اذیت بقیه ساکنین گردد.
به عنوان مثال میتوان اینگونه بیان کرد که استفاده از پشت بام برای نگهداری حیوانات خانگی، ورزش کردن ، قانونی نیست و در حکم تصرف فضای عمومی میباشد.
1- زمانی که سند ملکی (اجاره نامه یا قولنامه یا هر سند دیگر) نشان دهد که فردی در واحدی از آپارتمان ساکن است، او مؤظف به پرداخت هزینه‌های مشاعات و شارژ است. در زمانی که مالک در واحد خود حضور نداشته باشد هم مؤظف به پرداخت هزینه‌های مربوطه است.
2- استفاده از پشت بام برای همه ساکنین آپارتمان اعم از مستأجر و موجر به شرط رعایت قوانین آزاد است. این بدان معناست که هیئت مدیره ساختمان نمی‌توانند بدون اجازه ساکنین درب پشت بام را قفل کرده و مانع تردد ساکنین به آن شوند.
3- پاگرد آخر که به پشت بام ختم می‌شود نیز جزء مشاعات محسوب می‌شود و به طور مشترک برای همه مالکین است. همچنین، ساکنین طبقه آخر نسبت به آن حق مالکیت ندارند.
4- شستشوی فرش در پشت بام کاملاً غیر قانونی است. هیچ یک از مالکین یا ساکنین آپارتمان نمی‌توانند حتی در صورت داشتن رأی اکثریت اقدام به شستن فرش در پشت بام کنند.
5- استفاده از فضای خالی در اتاقک آسانسور در خرپشته جهت استفاده شخصی و انبارکردن وسایل اضافی ساکنین (به خصوص اهالی طبقه آخر) ممنوع است.
6- هزینه‌های مربوط به پشت‌بام آپارتمان به کلیه ساکنین ساختمان مربوط است و آنها به اندازه داشتن سهم مساوی مؤظف به پرداخت هزینه‌های مورد نظر هستند.
7- انجام هرگونه تغییرات اعم از احداث روف گاردن، باغچه، باربیکو، استخر، چیدمان میز و صندلی، اتاقک، آلاچیق و موارد دیگر باید با تصویت همه ساکنین ساختمان برسد. در اینجور موارد مدیر یا هئیت مدیره ساختمان به تنهایی اجازه ایجاد تغییرات را ندارند.
8- برای نصب آنتن مخابراتی نیز نظر کلیه ساکنین آپارتمان مهم است. مگر اینکه در اساسنامه ساختمان چنین اجازه‌ای به مدیر یا هیئت مدیران داده شده باشد (آنتن مخابراتی در صورتی قابل نصب است که مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج را دارا باشد. بدون داشتن مجوز احداث آنتن امکان‌پذیر نخواهد بود).
فضاهای مشترک یا مشاعات، قوانین و مالکیت آنها
در ادبیات و عرف آپارتمان‌نشینی، به همۀ قسمت‌های ساختمان که در هیچ جای سند در مورد مالکیت آنها سخنی به میان نیامده‌است، مشاعات اطلاق می‌شود. یکی از این موارد «پشت بام» است که مالکیت آن با هیچ کدام از ساکنین نیست و در اختیار همگان است. مواردی مانند تأمین مخارج آن یا قوانین ملکی استفاده از آن همگانی است و معمولا در جلسات ساختمان و با حضور مدیر ساختمان این مسئله تعیین تکلیف می‌گردد.
هزینه‌ها عمدتا به شارژ واحدها اضافه می‌شود؛ همان‌طوری که هزینۀ راه‌پله، آسانسور و برق راهرو از محل شارژ ساختمان و توسط همۀ ساکنین باید تأمین گردد.
پشت بام هم همانند مشاعات قابلیت «تصرف» یا استفاده به نحوی که باعث آزار و اذیت سایر ساکنین شود را ندارد.
برای مثال اختصاص فضایی برای نگهداری حیوانات خانگی در پشت بام مصداق تصرف و استفادۀ اختصاصی از فضای عمومی است، ولو اینکه شخص صاحب‌خانه، مدیرساختمان یا مالک پیشین زمین آپارتمان هم بوده‌باشد اما قوانین پشت بام ، این اجازه را به آنها نمی‌دهد.
یا قراردادن اشیایی در پشت بام که سبب آسیب‌رساندن به کف پشت بام شود، مشمول پرداخت هزینۀ تعمیرات توسط شخص آسیب‌زننده است.
مسئله دیگر در پرداخت هزینه‌های نگهداری مشاعات است.
