ابطال سند رسمی انتقال مالکیت
دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، به دلایل مختلفی قابل طرح در دادگاه است ممکن است خواهان دعوا به دلایلی از جمله بی‌اعتباری معامله، عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، جعلی بودن سند انتقال، عدم اهلیت یکی از طرفین، فسخ معامله، ابطال عملیات اجرایی و … این دعوا را مطرح کند.
در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، خواهان دعوا کسی است که مدعی بی‌اعتباری سند است و خوانده این دعوا، در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده، طرف دیگر معامله است. اما اگر خواهان دعوا، کسی غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان دعوا هستند.نکته مهم این است که در صورتی که بعد از ثبت سند مورد ادعا، انتقالات دیگری نیز صورت گرفته باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت، باید به علیه همه ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه آنها خواسته شود.در این دعوا ضرورتی ندارد که دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک، بهعنوان خوانده در دادخواست قید شوند.در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.
نحوه صدور اجراییه
بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذینفع، گواهی قطعیت رای صادر میکند. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذینفع، رییس اداره ثبت، موضوع را بررسی کرده و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع میدهد.متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح میدهد. در پیشنویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه بهطور کامل نوشته میشود.در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت بخش، نامهای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال میکند تا از انجام معامله با آن جلوگیری شود.
نکات مهم در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک
رویه دادگاهها به این صورت است که نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت استعلام میشود و نمیتوان به صرف اظهارات طرفین، حکمی صادر کرد که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود داشته باشد.در شرایطی که انتقال رسمی ملک به خوانده، به موجب رای دادگاه باشد، بهطور مثال، دادگاه به الزام به تنظیم سند رسمی رای داده باشد، در این صورت رسیدگی به دعوای ابطال سند، در صلاحیت دادگاهی است که صادرکننده حکم قطعی بوده است.طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قرار دادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی است.در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، در مورد املاک مشاعی باید دادخواست به طرفیت تمام مالکان مشاعی تنظیم شود؛ مگر اینکه دادخواست ابطال فقط در مورد سهم مشاع یکی از مالکان باشد.
رویه دادگاهها معمولا به این صورت است که بعضی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال را به صرف وجود یک مبایعهنامه عادی نمیپذیرند؛ اما شورای نگهبان در نظریه مورخ 4 آبان سال 1395 اعلام کرده که اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است؛ بنابراین با این نظریه به اختلافات پایان داده شده است.در تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، باید دقت لازم انجام شود تا شماره سند به صورت دقیق نوشته شود. زیرا در صورتی که شماره سند اشتباه قید شود، دعوا رد میشود.در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی به‌دلیل بی‌اعتباری معامله مطرح شود، خواهان دعوا باید در ستون خواسته، تایید بطلان یا فسخ یا انفساخ معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در شرایطی که ملکی که دعوای ابطال سند رسمی آن مطرح میشود، بعدا تفکیک شده باشد، باید علاوه بر تقاضای ابطال اسناد انتقالی بعدی، ابطال صورتمجلس تفکیکی و تقسیمنامه نیز از دادگاه خواسته شود.
مستندات قانونی در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.در مورد ارث هم، ملک زمانی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.همچنین طبق ماده ۴۶ این قانون، ثبت اسناد، اختیاری است. مگر در موارد ذیل: کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.قانونگذار در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور نیز بیان میکند که در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده باشد و نیز صلحنامه، هبهنامه و شرکتنامه.ماده ۲۲۳ قانون مدنی نیز به این موضوع میپردازد که هر معاملهای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است. مگر اینکه فساد آن معلوم شود. همچنین بر اساس ماده ۱۳۰۹ این قانون، در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده است، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد، به شهادت اثبات نمیشود. قانونگذار در ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب سال ۱۳۵۴ نیز عنوان کرده است که محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رأی بر بی‌اعتباری سند رسمی صادر میکنند، مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگاه موضوع سندی که ابطال شده است، ملک باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر، منعکس خواهد شد؛ ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت، موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.
نظریه فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷ و ۴۸ قانون ثبت
مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.
اما اطلاق مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بیاعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد، در مورد سند عادی که قراین و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی، همراه با قراین و ادله فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.
رویه و نظریات قضایی
رأی وحدترویه شماره ۵۴۴ مورخ 30 بهمن سال 1369 هیأت عمومی دیوان عالی کشور: رسیدگی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت که در اجرای طرح تملک موضوع ماده ۹ قانون اراضی شهری و تبصره آن مصوب سال ۱۳۶۰ انجام شده، مستلزم آن است که دیوان عدالت اداری مقدمتاً طبق بند ۲ ماده ۱۱ قانون دیوان عالی کشور مصوب سال ۱۳۶۰ به شکایت از تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری در استفاده از طرح تملک، رسیدگی کند و در صورت احراز صحت شکایت و ابطال تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری، دادگاه عمومی حقوقی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقالات مربوطه رسیدگی کند.بنابراین برای شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور در حدی که با این نظر مطابقت دارد، صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق مادهواحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه، لازمالاتباع است.
رأی شماره ۷۶۱ مورخ 23 مهر سال 1391 شعبه ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران: در موردی که انتقال سرقفلی از طریق مزایده و به موجب حکم دادگاه به وی بوده، تقاضای ابطال سند رسمی انتقال، مستلزم نقض دادنامه ابطال عملیات اجرایی است و این امر از صلاحیت محاکم همعرض دادگاه صادرکننده رأی، خارج بوده و مطابق روال قانونی پیشبینیشده در صلاحیت دادگاه اجراکننده و صادرکننده رأی است. رأی شماره ۴۵۱۳ کلاسه ۷۷۵ شعبه ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران: نظر به اینکه تاریخ بازداشت، قبل از تقدیم دادخواست اولیه است، لذا تا زمان رفع بازداشت پلاک ثبتی یادشده، دعوی ابطال سند رسمی انتقال به کیفیت یادشده، قابلیت استماع ندارد. رأی شماره ۶۶۱ کلاسه ۸۹۵۵۸۹ شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران: اداره ثبت اسناد و املاک، مرجع قانونی در پروندههای ثبتی و صدور اسناد است و احکام محاکم را در صورت قطعیت به مرحله اجرا میگذارد. دعوای ابطال سند رسمی و تنظیم سند رسمی، متوجه آن اداره نیست. رأی شماره ۶۸۹ کلاسه ۸۷۴۸۸ شعبه ۲۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران: حکم به ابطال سند، فرع بر بطلان عمل حقوقی است که سند به عنوان دلیل برای آن تنظیم شده و در واقع صدور حکم به ابطال سند، منوط به رسیدگی به مبنای ابطال یعنی احراز بطلان قرارداد است که در دادخواست نخستین، چنین موضوعی مورد خواسته رسیدگی نبود و دعوی نخستین به کیفیت مطروحه، قابلیت استماع ندارد.
رأی شماره ۸۵۴ کلاسه ۸۹۰۰۷۶ شعبه ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران: وکیل خواهان بدوی با ارائه قرارداد عادی، موکل خود را مالک ملک مورد نظر میداند. در نتیجه انتقالات رسمی متعاقب آن را غیرقانونی دانسته و تقاضای ابطال اسناد و الزام به تنظیم سند را مطرح کرده است. در صورتی که ادعای ابطال اسناد رسمی، استفاده از آثار مالکیت بوده باشد، وکیل خواهان باید دو امر را به اثبات برساند. اولاً مالک بودن بلامنازع موکل خود و دوماً انتقال غیرقانونی ملک به شخص دیگر. سند عادی خواهان بدوی در مخالفت با سند رسمی خواندگان و تعارض با ماده ۲۲ قانون ثبت است. پس مالکیت وی محرز نیست تا با استناد به مالکیت مسلم و محرز، بتوان از آثار مالکیت استفاده و ابطال سند را مطرح کرد.
نحوه صدور اجراییه
بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذینفع، گواهی قطعیت رای صادر میکند. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذینفع، رییس اداره ثبت، موضوع را بررسی کرده و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع میدهد.متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح میدهد. در پیشنویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه بهطور کامل نوشته میشود.در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت بخش، نامهای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال میکند تا از انجام معامله با آن جلوگیری شود.
نکات مهم در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک
رویه دادگاهها به این صورت است که نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت استعلام میشود و نمیتوان به صرف اظهارات طرفین، حکمی صادر کرد که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود داشته باشد.در شرایطی که انتقال رسمی ملک به خوانده، به موجب رای دادگاه باشد، بهطور مثال، دادگاه به الزام به تنظیم سند رسمی رای داده باشد، در این صورت رسیدگی به دعوای ابطال سند، در صلاحیت دادگاهی است که صادرکننده حکم قطعی بوده است.طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قرار دادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی است.در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، در مورد املاک مشاعی باید دادخواست به طرفیت تمام مالکان مشاعی تنظیم شود؛ مگر اینکه دادخواست ابطال فقط در مورد سهم مشاع یکی از مالکان باشد.
رویه دادگاهها معمولا به این صورت است که بعضی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال را به صرف وجود یک مبایعهنامه عادی نمیپذیرند؛ اما شورای نگهبان در نظریه مورخ 4 آبان سال 1395 اعلام کرده که اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است؛ بنابراین با این نظریه به اختلافات پایان داده شده است.در تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، باید دقت لازم انجام شود تا شماره سند به صورت دقیق نوشته شود. زیرا در صورتی که شماره سند اشتباه قید شود، دعوا رد میشود.در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی به‌دلیل بی‌اعتباری معامله مطرح شود، خواهان دعوا باید در ستون خواسته، تایید بطلان یا فسخ یا انفساخ معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در شرایطی که ملکی که دعوای ابطال سند رسمی آن مطرح میشود، بعدا تفکیک شده باشد، باید علاوه بر تقاضای ابطال اسناد انتقالی بعدی، ابطال صورتمجلس تفکیکی و تقسیمنامه نیز از دادگاه خواسته شود.
مستندات قانونی در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.در مورد ارث هم، ملک زمانی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.همچنین طبق ماده ۴۶ این قانون، ثبت اسناد، اختیاری است. مگر در موارد ذیل: کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.قانونگذار در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور نیز بیان میکند که در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده باشد و نیز صلحنامه، هبهنامه و شرکتنامه.ماده ۲۲۳ قانون مدنی نیز به این موضوع میپردازد که هر معاملهای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است. مگر اینکه فساد آن معلوم شود. همچنین بر اساس ماده ۱۳۰۹ این قانون، در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده است، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد، به شهادت اثبات نمیشود. قانونگذار در ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب سال ۱۳۵۴ نیز عنوان کرده است که محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رأی بر بی‌اعتباری سند رسمی صادر میکنند، مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگاه موضوع سندی که ابطال شده است، ملک باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر، منعکس خواهد شد؛ ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت، موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.
نظریه فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷ و ۴۸ قانون ثبت
مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.
اما اطلاق مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بیاعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد، در مورد سند عادی که قراین و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی، همراه با قراین و ادله فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.
رویه و نظریات قضایی
رأی وحدترویه شماره ۵۴۴ مورخ 30 بهمن سال 1369 هیأت عمومی دیوان عالی کشور: رسیدگی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت که در اجرای طرح تملک موضوع ماده ۹ قانون اراضی شهری و تبصره آن مصوب سال ۱۳۶۰ انجام شده، مستلزم آن است که دیوان عدالت اداری مقدمتاً طبق بند ۲ ماده ۱۱ قانون دیوان عالی کشور مصوب سال ۱۳۶۰ به شکایت از تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری در استفاده از طرح تملک، رسیدگی کند و در صورت احراز صحت شکایت و ابطال تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری، دادگاه عمومی حقوقی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقالات مربوطه رسیدگی کند.بنابراین برای شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور در حدی که با این نظر مطابقت دارد، صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق مادهواحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه، لازمالاتباع است.
رأی شماره ۷۶۱ مورخ 23 مهر سال 1391 شعبه ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران: در موردی که انتقال سرقفلی از طریق مزایده و به موجب حکم دادگاه به وی بوده، تقاضای ابطال سند رسمی انتقال، مستلزم نقض دادنامه ابطال عملیات اجرایی است و این امر از صلاحیت محاکم همعرض دادگاه صادرکننده رأی، خارج بوده و مطابق روال قانونی پیشبینیشده در صلاحیت دادگاه اجراکننده و صادرکننده رأی است. رأی شماره ۴۵۱۳ کلاسه ۷۷۵ شعبه ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران: نظر به اینکه تاریخ بازداشت، قبل از تقدیم دادخواست اولیه است، لذا تا زمان رفع بازداشت پلاک ثبتی یادشده، دعوی ابطال سند رسمی انتقال به کیفیت یادشده، قابلیت استماع ندارد. رأی شماره ۶۶۱ کلاسه ۸۹۵۵۸۹ شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران: اداره ثبت اسناد و املاک، مرجع قانونی در پروندههای ثبتی و صدور اسناد است و احکام محاکم را در صورت قطعیت به مرحله اجرا میگذارد. دعوای ابطال سند رسمی و تنظیم سند رسمی، متوجه آن اداره نیست. رأی شماره ۶۸۹ کلاسه ۸۷۴۸۸ شعبه ۲۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران: حکم به ابطال سند، فرع بر بطلان عمل حقوقی است که سند به عنوان دلیل برای آن تنظیم شده و در واقع صدور حکم به ابطال سند، منوط به رسیدگی به مبنای ابطال یعنی احراز بطلان قرارداد است که در دادخواست نخستین، چنین موضوعی مورد خواسته رسیدگی نبود و دعوی نخستین به کیفیت مطروحه، قابلیت استماع ندارد.
رأی شماره ۸۵۴ کلاسه ۸۹۰۰۷۶ شعبه ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران: وکیل خواهان بدوی با ارائه قرارداد عادی، موکل خود را مالک ملک مورد نظر میداند. در نتیجه انتقالات رسمی متعاقب آن را غیرقانونی دانسته و تقاضای ابطال اسناد و الزام به تنظیم سند را مطرح کرده است. در صورتی که ادعای ابطال اسناد رسمی، استفاده از آثار مالکیت بوده باشد، وکیل خواهان باید دو امر را به اثبات برساند. اولاً مالک بودن بلامنازع موکل خود و دوماً انتقال غیرقانونی ملک به شخص دیگر. سند عادی خواهان بدوی در مخالفت با سند رسمی خواندگان و تعارض با ماده ۲۲ قانون ثبت است. پس مالکیت وی محرز نیست تا با استناد به مالکیت مسلم و محرز، بتوان از آثار مالکیت استفاده و ابطال سند را مطرح کرد.
