تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عبارت دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین ۳۰۰ متری است، آن را به سه قطعه‌ی ۱۰۰ متری تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در سه قطع جدید مالکیت خواهند داشت.
افراز چیست؟
چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت داشته باشند هر یک از آنها می توانند نسبتبه افراز سهمی خود ازسایر مالکین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند.افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند:افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبوربه قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند. دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.
تقسیم چیست؟ و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد
تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است، مثل تَرکه‌ی متوفی (اموالی که فرد فوت شده از خود باقی می‌گذارد) که بین ورثه تقسیم می‌شود و می‌تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم‌نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده‌ی تقسیم مال مشاع است. بدین ترتیب رابطه‌ی تقسیم با تفکیک و افراز، رابطه‌ی عموم و خصوص مطلق است. بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمی‌شود.
تفاوت تفکیک و افراز
تفکیک و افراز از جنبه‌های گوناگون با یکدیگر متفاوتند که در ادامه به بعضی از آنها اشاره خواهد شد:
ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفكيک است. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالتاشاعه لازم نیست. ولی، در افراز، بايد حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه لازماست. تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است؛ ولی در افراز، عدم تفاهم و رضايت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.
تفكيک، فقط تقسيم ملک است؛ اما، افراز، تقسيم ملک توأم با تعيين سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌يابد. به همين دليل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی، در تفكيک، اين ضروری نيست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتيبی كه می‌خواهد، تفكيک نمايد.
سن مالک يا مالكان، دخالتی در امر تفكيک ندارد؛ اما، به صراحت ماده‌ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر ميان مالكان، شخصی محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.در صورت اعتراض به تفكيک از طرف يكی از شركا، ادامه‌ی عمليات تفکیک، متوقف می‌شود و با رضايت معترض می‌توان ادامه‌ی اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حين اقدام از شركای ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمايند و رسيدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحيت مراجع قضایی است.
افراز يا عدم افراز، همانند رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم خود تسلط پيدا کند و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت ۶ دانگ قطعه‌ی اختصاصی را تقاضا و دريافت نمايد.
تفكيک، در اداره‌ی ثبت انجام می‌شود؛ اما افراز، هم در اداره‌ی ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.
در افراز، رأی صادر می‌شود؛ ولی در تفكيک، صورت‌جلسه‌ی تفكيكی تنظیم می‌شود.
در تفكيک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات كوچک‌تر تقسيم می‌گردد؛ اما در افراز، فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقيه‌ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.
در صورتی كه بر تفكيک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره‌ی ثبت رسيدگی می‌شود؛ اما، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.
روش افراز املاک
۱ـ تسلیم در خواست افراز از طرف احد یا عده ای ازشرکاء ملک به ثبت محل.
۲- قبول درخواست ودستور ثبت در دفتر اندیکاتور و ارجاع به نماینده وسیله مسئول اداره.
۳- ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور.
۴- ارسال تقاضا به بایگانی جهت پیوست نمودن پرونده برای تحویل به نماینده.
۵-بررسی نماینده واعلام نظر در خصوص امکان یا عدم امکان افراز از لحاظ پرونده ثبتی به مسئول اداره.
۶- برسی وتصمیم رئیس ثبت مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز وتعیین تاریخ روز معاینه محل برفرض قبول.
۷- ابلاغ تصمیم رئیس ثبت به متقاضی در صورت عدم قبول در خواست افراز.
۸- ارجاع به نقشه بردار جهت تهیه اخطار روز معاینه محلی در صورت امکان ادامه افراز.
۹- تهیه اخطار وتعین روز معاینه محلی ودعوت شرکاء وسیله نقشه بردار.
۱۰- امضاء اخطار های تهیه شده وسیله مسئول مربوطه.
۱۱-صدور اخطار های تهیه شده از دفتر اندیکاتور وتسلیم آنها به مأمور مربوطه.
۱۲- ابلاغ اخطار روز معاینه محلی وافراز به کلیه مالکین مشاعی.
۱۳- برگشت اخطارهای ابلاغ شده به ثبت وضبط آن در پرونده مربوطه.
۱۴- عزیمت نماینده ونقشه بردار به اتفاق متقاضی به محل جهت معرفی حدود و ترسیم نقشه افراز .
۱۵- معرفی ملک وسلیه متقاضی وتشخیص وتطبیق حدود توسط نماینده وبرداشت نقشه وسیله نقشه بردار.
۱۶-ترسیم نقشه وسیله نقشه بردار وامضاء نماینده وحاضرین.
۱۷- ارسال نقشه به شهرداری در خصوص املاک شهری وسایر مراجع مقرر در قانون در املاک خارج از محدوده جهت تأیید عند اللزوم .
۱۸- برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر مقرردر قانون به اداره ثبت وارجاع آن به بایگانی جهت پیوست نمودن پرونده وارسال نزد نماینده ونقشه بردار.
۱۹- پیوست نمودن پرونده وسیله بایگانی و ارسال نزد نماینده و نقشه بردار.
۲۰- تنظیم صورت جلسه افراز وامضاء آن وسیله نماینده ونقشه بردار حاضرین.
۲۱- ارسال صورت مجلس افراز ونقشه افرازی وسوابق امر نزد رئیس جهت اتخاذ تصمیم.
۲۲- بررسی پرونده وسوابق وسیله رئیس ثبت واتخاذ تصمیم نسبت به صورتمجلس ونقشه ترسیمی افراز.
۲۳- تهیه اخطار مربوطه به ابلاغ تصمیم مسئول اداره همراه با فتوکپی صورتجلسه افراز و نقشه ترسیمی جهت ابلاغ به کلیه مالکین مشاعی .
۲۴- تسلیم اخطار فوق الذکر وسوابق امر به مأمورمربوطه جهت ابلاغ.
۲۵- ابلاغ اخطار همراه با فتوکپی صورت جلسه افراز و نقشه افراز وتصمیم مسئول ثبت به کلیه مالکین مشاعی .
۲۶- برگشت پرونده به بایگانی جهت ضبط تا وصول اخطارهای ابلاغ شده.
۲۷- وصول اخطار های ابلاغ شده وضبط آن در پرونده مربوطه تا انقضاء مهلت اعتراض.
۲۸- قبول درخواست صدور سند مالکیت سهم افرازی از طرف متقاضی یا متقاضیان به ضمیمه گواهی لازم مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر از مراجع قضائی صاله.
۲۹- دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکا تور توسط مسئول اداره .
۳۰- ارجاع پرونده به نماینده جهت تهیه پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروزی در صورت عدم وصول اعتراض.
۳۱- بررسی و تهیه پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروز شده وسیله نماینده .
۳۲- گواهی دفتر املاک بازداشتی مبنی بر بازداشت یا عدم آن .
۳۳- ارسال پرونده به حسابداری جهت وصول هزینه افراز و خقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت
۳۴- ارسال پرونده به دفتر املاک پس از وصول حقوق ثبتی و بهاء دفترچه سندمالکیت .
۳۵- ثبت پیش نویس اسناد مالکیت در دفاتر املاک و ابطال سند مالکیت اولیه متقاضی یا متقاضیان و تحریر سند مالکیت جدید و صدور بخشنامه مبنی بر اعلام ابطال سند یا اسناد مشاعی مربوطه به دفاتر اسناد رسمی تابعه .
۳۶- بررسی و امضاء ثبت دفاتر املاک و سند مالکیت و بخشنامه تنظیمی وسیله مسئول مربوطه.
۳۷- صدور بخشنامه مذکور از دفتر اندیکاتور جهت ارسال به دفاتر اسناد رسمی تابعه .
۳۸- ارسال پرونده به بایگانی جهت ثبت سند در دفتر تسلیم سندو پلمپ آن و تسلیم به متقاضی در قبال اخذ رسید پس از احراز هویت .
۳۹- ضبط پرونده در ردیف مربوطه توسط بایگانی .
تذکر: افراز هم مشاعی متقاضی افراز درصورتی که عملیات ثبتی آن خاتمه یافته باشد بر فرض اینکه
کل ملک دارای مقداری سهام مجهول ثبت نشده باشد بلا اشکال است .
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل:
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )
