شرایط اساسی موضوع قرارداد (مورد معامله)
موضوع قرارداد، مال یا عملی است که طرفین قرارداد متعهد به تسلیم یا انجام آن هستند.
شرایط اساسی موضوع قرارداد (مورد معامله) عبارتند از:
*ارزش اقتصادی داشته باشد.
*مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد، موجود، معلوم و معین باشد، مثل یک دستگاه اتومبیل با مشخصاتی که طرفین رویت و از کیفیت آن کاملاً آگاه شوند.
*مورد معامله چنانچه در زمان انعقاد قرارداد موجود نباشد باید کیفیت و کمیت آن مال معلوم و معین و کاملاً توصیف شود و واگذارکننده به تولید، ساخت و واگذاری آن پس از تولید (با جزئیاتی که هیچ تردیدی باقی نماند) متعهد شود و تسلیم مال امکانپذیر باشد و فروشنده مالک باشد، و الا معامله فضولی بر مال غیر محسوب میشود و اگر مالک اصلی رضایت به انتقال ندهد، معامله باطل میشود.
در قانون مدني ايران موضوع قراردادها در دو بخش مطرح شده است:
١- مواد ١٨٣ تا ٣٠٠ - قواعد عمومي و اصول كلي لازم‌الرعايه در همه قراردادها مطرح شده است.
(اين‌كه صرف‌نظر از نوع قرارداد، چگونه يك قرارداد ايجاد، اجرا و منحل مي‌شود.)
٢- مواد ٣٣٨ تا ٨٠٧ - انواع مختلف قراردادها مورد بحث قرار گرفته و شرايط و آثار و احكام آنها بيان شده است.
(قرارداد بيع، اجاره، ضمانت، رهن و ....)
در قانون مدني براي همه قراردادها شرح، آثار و احكام آنها مشخص نشده است. چرا كه با توجه به وجود انواع مختلف قراردادها، عملاً اين كار امكان پذير نمي‌باشد. لذا طرفين مي‌توانند به ابتكار خود انواع مختلف قراردادها را تنظيم نمايند. ولي صرف‌نظر از نوع و نام هر قرارداد، اصول كلي قراردادها بر هر قراردادي حاكم است. از اين جهت اصول كلي قراردادها بسيار اهميت دارد.
پديده‌هاي حقوقي (آن‌چه اثر حقوقي دارد) دو گونه‌اند:
١- وقايع حقوقي: آن دسته از پديده‌هاي حقوقي هستند كه اشخاص اراده‌اي در ايجاد آن ندارند و شخص الزامات و آثار حقوقي ناشي از آن را اراده نكرده است. مانند مرگ كه باعث ارث مي‌شود.
٢- اعمال حقوقي: آن دسته از پديده‌هاي حقوقي هستند كه الزامات حقوقي ناشي از آن را خود شخص اراده مي‌كند.
اعمال حقوقي:
١- عقد (قرارداد): عمل حقوقي كه با اراده و توافق حداقل دو نفر ايجاد شود. (توافق اراده‌هاي دو يا چند نفر به منظور ايجاد آثار حقوقي) مانند: اقاله و تفاسخ
٢- ايقا (عمل حقوقي يك طرفه): در برخي اعمال حقوقي يك نفر به تنهايي مي‌تواند آن عمل را اراده كند تا اثر حقوقي ايجاد گردد. مانند فسخ، ابرا، (كه نياز به رضايت طلبكار ندارد) و اقرار. لذا براي اعتبار اين اسناد نياز به قبول طرف ديگر نمي‌باشد.
عقود (قراردادها) براي صحيح بودن شرايطي دارند. قراردادي كه صحيح نباشد، غير صحيح است. قرارداد غير صحيح حداقل دو حالت دارد: يا باطل است و يا غير نافذ (حالات ديگري نيز دارند كه موضوع بحث نيست)
قرارداد باطل:
قراردادي است كه گويا ايجاد نشده و حيات حقوقي نيافته است و هيچ اثر حقوقي ندارد. قرارداد باطل قابل اصلاح نيست. مانند انعقاد قرارداد در مواردي كه بر خلاف قانون است و يا انعقاد قرارداد توسط شخصي كه اهليت انعقاد قرارداد ندارد.
قرارداد غير نافذ:
هيچ اثر حقوقي نداشته و تعهد و تكليفي به وجود نمي‌آورد. تفاوت آن با قرارداد باطل آنست كه قابل ترميم و اصلاح است.
در خصوص قراردادهاي غير نافذ، قانون اجازه مي‌دهد كه آن قرارداد تأييد و يا رد شود. لذا قرارداد (عقد) غير نافذ در نهايت تبديل به يك قرارداد صحيح يا باطل خواهد شد. در علم حقوق به جاي عبارت «تأييد» از عبارات «اجازه»، «تنفيذ» و«امضا» استفاده مي‌شود.
شرايط اساسي براي صحت هر قراردادي در ماده ١٩٠ قانون مدني آمده كه در صورت عدم وجود شرايط مذكور در قرارداد، آن قرارداد باطل و يا غير نافذ خواهد بود. برخي از اين شرايط به حدي اساسي است كه اگر وجود نداشته باشد، عقد باطل است. برخي ديگر از شرايط اهميت كم‌تري دارند كه در صورت عدم رعايت عقد غير نافذ خواهد بود.
ماده ١٩٠ قانون مدني:
براي صحت هر معامله شرايط ذيل اساسي است:
١) قصد طرفين و رضاي آنها. ٢) اهليت طرفين.
٣) موضوع معين كه مورد معامله باشد.
٤) مشروعيت جهت معامله.
ضمانت اجراي عدم وجود شرايط اساسي صحت قرارداد، يا بطلان قرارداد است (عقد باطل) و يا عدم نفوذ
قرارداد (عقد غير نافذ).
مثال عقد غير نافذ: فروش (يا اجاره يا صلح يا هبه يا ...) مال غير بدون داشتن اجازه فروش (بدون داشتن
نمايندگي) معامله فضولي، مواد ٢٤٧ به بعد قانون مدني چرا كه كسي مي‌تواند مالي را بفروشد كه يا
مالك باشد و يا نماينده مالك.
مهم‌ترين انواع نمايندگي:
نماينده قراردادي – وكيل (وكالت مصداق بارز نمايندگي است)
نماينده قانوني – ولي قهري (پدر و جد پدري)
نماينده قضايي- قيم (دادگاه براي محجور-كسي كه اهليت ندارد- و ولي قهري هم ندارد، قيم تعيين مي‌كند) البته فروش مال غير يك وصف مجرمانه هم دارد كه در حقوق جزا مورد بحث قرار مي‌گيرد. حسن نيت و يا سوءنيت در قراردادها در بحث مجازات‌ها مؤثر است ولي در مورد آثار قراردادها اثري ندارد.
فروش مال غير عقد باطل نيست ولي غير نافذ است. معامله فضولي توسط مالك تنفيد و يا رد مي‌شود. البته در صورت اثبات معامله فضولي، خريدار متعهد است منتظر بماند تا مالك قرارداد را اجازه و يا رد كند. چنانچه مالك عقد را اجازه كند اثر آن به زمان وقوع عقد برمي‌گردد ولي اگر مالك معامله فضولي را رد كند، فروشنده بايد ثمن معامله را به خريدار برگرداند و اگر خريدار جاهل باشد (عدم علم به مال غير بودن موضوع معامله) مي‌تواند از فروشنده طلب خسارت نمايد.
از انواع ديگر عقد غير نافذ، فروش مال مرهونه است.
مدت قرارداد
برخي از قراردادها قانوناً بايد مدت داشته باشند و در صورت عدم پيش‌بيني مدت، قرارداد باطل است. مانند قرارداد اجاره و در صورت اتمام مدت، قرارداد منقضي مي‌گردد.
در برخي قراردادها نمي‌توان مدت پيش‌بيني كرد و اصولاً پيش‌بيني مدت با ماهيت آن قرارداد همخواني ندارد. مانند قرارداد بيع.
در برخي قراردادها تعيين مدت اختياري است. مانند وكالت.
در قراردادهاي پيمانكاري براساس مباني حقوق خصوصي، ذكر مدت الزامي نيست ولي به لحاظ الزامات قوانين اداري مدت پيش‌بيني مي‌شود.
در خصوص قرارداد كار نيز ذكر مدت الزامي نيست. بدين جهت مي‌توان قرارداد كار دايم و موقت تنظيم نمود.
اسباب انحلال عقد (قرارداد)
١- فسخ: انحلال عقد با اراده يكي از طرفين قرارداد و بدون نياز به رضايت طرف ديگر (ايقا)
٢- انفساخ: انحلال قهري (خودبه‌خود) و خارج از اراده طرفين. مانند وكالت كه با مرگ وكيل يا موكل منفسخ مي‌شود. (به حكم قانون و در اثر واقع‌هاي منفسخ مي‌شود)
٣- تفاسخ (اقاله): با توافق (تراضي) طرفين، عقد منحل مي‌شود. (در واقع عقدي است به منظور پايان دادن عقد قبلي)
وجه مشترك همه اين 3 حالت آن است كه مسبوق است به يك عقد صحيح. لذا منحل شدن يك عقد بدان معني است كه عقد صحيحي وجود داشته و در زمان حيات عقد به يكي از اسباب فوق منحل شده است. البته كليه شرايط قرارداد در صورتي اعتبار مي‌يابد كه عقد صحيح باشد.
قراردادي كه مدت آن به اتمام برسد منقضي مي‌شود.
ماده 494 قانون مدنی ایران مقرر میدارد:
«عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود؛ اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازة مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً [به طور مجانی] استفاده نماید.»
بنابراین با توجه به این ماده آثار انقضاء مدت اجاره را میتوان اینگونه بر شمرد:
1- عین مستأجره پس از انقضاء مدت، در ید مستأجر امانت است. در اثرعقد اجاره عین مستأجره از طرف موجر برای استیفاء منفعت به مستأجر داده میشود و در تمامی مدت اجاره، در دست مستأجر به عنوان امانت میباشد. با انقضاء مدت، عنوان اجاره زایل میشود؛ ولی عنوان امانت تا زمانی که مورد مطالبة موجر قرار نگیرد، باقی میباشد. این است که مادة 631 قانون مدنی میگوید:
«هرگاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرارداده باشد، مثل مستودع است. بنابراین مستأجر نسبت به عین مستأجره، قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نمیباشد، مگر در صورت تعدی یا تفریط و در صورت استحقاق مالک به استرداد، از تاریخ مطالبة او و امتناع متصرف به امکان رد، متصرف مسؤول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود؛ اگرچه مستند به فعل او نباشد.»
2- پس از انقضاء مدت اجاره تازمانی که مالک، استرداد عین مستأجره را نخواهد، مستحق اجرتالمثل نخواهد بود؛ مگر آن که مستأجر استیفاء منفعت کرده باشد. زیرا پس از انقضاء مدت اجاره، اجازة تصرف مستأجر در عین مستأجره –که به عنوان امانت در نزد او بود- تا زمانی که موجر استرداد عین مستأجره را نخواسته باشد، باقی است.
مطابق قسمت آخر مادة 494 قانون مدنی؛
«مستأجر وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً بطور مجانی استفاده نماید.»
بنابراین پس از انقضاء مدت اجاره، چنانچه موجر مطالبة استرداد عین مستأجره را ننماید، فقط مطابق مادة 337 قانون مدنی میتواند اجرتالمثل مدتی را از متصرف بخواهد که ثابت کند، او در آن مدت استیفاء منفعت کرده است. زیرا کسی که ملکی را با اجازة مالک تصرف مینماید، مسؤول پرداخت اجرتالمثل آن نمیباشد؛ مگر آنکه استیفاء منفعت کرده باشد. این فرض ممکن است مستأجر عین مستأجره را مورد استفاده قرار نداده باشد و چون مالک مطالبة تخلیة آن را ننموده، به او تحویل نداده است.
3- پس از انقضاء مدت، چنانچه مالک استرداد عین مستأجره را بخواهد و با امکان رد، مستأجر آن را در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرتالمثل آنرا بپردازد؛ اگرچه استیفاء منفعت نکرده باشد.
چنان که از مادة 631 قانون مدنی استفاده میگردد، از تاریخ مطالبة استرداد عین مستأجره از طرف مالک و امتناع متصرف با امکان رد، عنوان امانت زایل و متصرف در حکم غاصب شمرده میشود. همچنین هرگاه مالک مطالبة استرداد عین مستأجره را بنماید و مستأجر منکر آن گردد، با استفاده از مادة 310 قانون مدنی، مستأجر از تاریخ انکار در حکم غاصب است.
در دو صورت ذکر شده، متصرف بنا بر مفاد مادة 494 قانون مدنی، باید اجرتالمثل مدت تصرف خود را بدهد؛ اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد.
در خصوص قراردادهايي كه موضوع قرارداد انتقال مالكيت است:
اثر انحلال نسبت به آينده است، انحلال در گذشته اثري نداشته و عطف به ماسبق نمي‌شود. به عنوان مثال شخص «الف» مالي را با انعقاد عقد صحيحي به شخص «ب» انتقال مي‌دهد. شخص «ب» نيز اين مال را طي عقدي به شخص «ج» انتقال مي‌دهد. چنانچه پس از انعقاد عقد دوم، عقد اول منحل شود، معامله دوم به قوت خود باقي است.
ولي اگر عقد اول باطل يا غير نافذ باشد (معامله فضولي باشد)، همه معاملات بعدي حسب مورد باطل يا غير نافذ خواهند بود. لذا مالكيت با عقد صحيح منتقل مي‌شود.
ابطلال يا غير نافذ شدن يك عقد، لاجرم عقود بعدي را نيز حسب مورد باطل يا غير نافذ مي‌كند. بر خلاف آن انحلال عقد، هيچ اثري بر معاملات قبلي (منظور معاملاتي است كه پس از انعقاد عقد صحيح و
قبل از انحلال عقد منعقد شده باشند) ندارد.
همواره در انحلال عقد، عكس آن عملي انجام مي‌شود كه در مرحله انعقاد عقد اتفاق افتاده است. لذا در صورت انحلال معامله، عين مال بر مي‌گردد. و در صورتي كه عين مال در اختيار خريدار نباشد (انتقال به غير)، خريدار بايد مثل آن مال را برگرداند.
در خصوص قراردادهاي پيمانكار (قراردادهاي تعهدي)
كارفرما و پيمانكار به منظور انجام يك تعهد اقدام به انعقاد قرارداد مي‌نمايند. ممكن است پيمانكار نيز براي انجام بخشي از تعهد، قراردادي با پيمانكار دست دوم منعقد نمايد.
در اين گونه قراردادها، در صورت انحلال قرارداد اول، قرارداد دوم خود به خود منحل مي‌گردد. در اين گونه عقود، پيمانكار مجاز نمي‌باشد قرارداد را به‌طور كلي به ديگري انتقال دهد (جانشيني پيمانكار) مگر با رضايت طرف ديگر قرارداد.
توضيح: اين موضوع در ماده ٢٤ شرايط عمومي پيمان (نشريه ٤٣١١ معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي) نيز تصريح شده است. موضوع جايگزيني پيمانكار نيز در بند٢-٢ دستورالعمل نحوه تكميل و تنظيم موافقتنامه، شرايط عمومي و شرايط خصوصي پيمان‌ها و مقرارت مربوط به آنها (پيوست بخشنامه شماره 832/54-1088/102 مورخ 3/3/1378 پيش‌بيني شده است.
اگر پيمانكار اجراي بخشي از تعهدات خود را به پيمانكار دست دوم واگذار نمايد، قرارداد پيمانكار دست دوم تابعي از قرارداد اصلي خواهد بود چرا كه موضوع آن بخشي از همان موضوعي است كه در قرارداد اصلي پيش‌بيني شده است. لذا قرارداد دوم حالت َتبعي دارد. در اين گونه موارد، در صورت انحلال قرارداد اصلي، قرارداد دوم نيز منحل (منفسخ) مي‌گردد چرا كه ديگر موضوعي براي قرارداد دوم وجود ندارد. ماهيت برخي قراردادها به گونه‌اي است كه از يك قرارداد ديگر تبعيت مي‌كند و هر موقع قرارداد اصلي منحل شود، قرارداد تبعي نيز منحل مي‌گردد. البته عكس قضيه صادق نيست. بدين معنا كه در صورت انحلال قرارداد تبعي، قرارداد اصلي به قوت خود باقي خواهد بود.
مسؤوليت مدني
١- مسؤوليت قهري: مسؤوليتي است كه صرف‌نظر از وجود يا عدم وجود قرارداد، بين همه اشخاص وجود دارد. اشخاص يكسري تكاليف عام نسبت به يكديگر دارند كه نياز به وجود قرارداد بين اشخاص ندارد. تكاليف مسؤوليت قهري، مسؤوليت‌هاي مثبت‌اند. بدين معنا كه اشخاص نبايد با افعال مثبت خود، به ديگران ضرر برسانند ولي ملكف به انجام كاري براي ديگران نمي‌باشند. هيچ‌كس نمي‌تواند مال ديگري را تلف كند كه در اين صورت مسؤول جبران خسارت خواهد بود ولي موظف به مراقبت از اموال ديگران نيست.
٢- مسؤوليت قراردادي: مسؤوليتي ناشي از نقض يك قرارداد است كه مسؤوليتي مازاد بر مسؤوليت قهري است. به عنوان مثال طبق ماده ٣٧ شرايط عمومي پيمان، اموال كارفرما به امانت در اختيار پيمانكار قرار گرفته و پيمانكار مسؤول مراقبت از اين اموال است. اگر قراردادي ما بين كارفرما و پيمانكار وجود نداشت، پيمانكار در خصوص نگهداري از اموال كارفرما هيچ گونه مسؤوليت قراردادي نداشت.
قانون مسؤوليت مدني مصوب 1339/02/07
ماده ١-هر كس بدون مجوز قانوني عمداً يا در نتيجه بي‌احتياطي به جان يا سلامتي يا مال يا آزادي يا حيثيت يا شهرت تجارتي يا به هر حق ديگري كه به موجب قانون براي افراد ايجاد گرديده لطمه‌اي وارد نمايد كه موجب ضرر مادي يا معنوي ديگري شود مسؤول جبران خسارت ناشي از عمل خود مي‌باشد. ماده ٢-در موردي كه عمل واردكننده زيان موجب خسارت مادي يا معنوي زيان ديده شده باشد دادگاه پس از رسيدگي و ثبوت امر او را به جبران خسارات مزبور محكوم مي‌نمايد و چنانچه عمل وارد كننده زيان فقط موجب يكي از خسارات مزبور باشد دادگاه او را به جبران همان نوع خساراتي كه وارد نموده محكوم خواهد نمود.
ماده ٣-دادگاه ميزان زيان و طريقه و كيفيت جبران آن را با توجه به اوضاع و احوال قضيه تعيين خواهد كرد، جبران زيان را به صورت مستمري نمي‌شود تعيين كرد مگر آن كه مديون تأمين مقتضي براي پرداخت آن بدهد يا آن كه قانون آن را تجويز نمايد.
ماده ١١ - كارمندان دولت و شهرداري‌ها و مؤسسات وابسته به آنها كه به مناسبت انجام وظيفه عمداً يا در نتيجه بي‌احتياطي خساراتي به اشخاص وارد نمايند شخصاً مسؤول جبران خسارت وارده مي‌باشند ولي هرگاه خسارات وارده مستند به عمل آنان نبوده و مربوط به نقص وسايل ادارات و يا مؤسسات مزبور باشد در اين صورت جبران خسارت بر عهده اداره يا مؤسسه مربوطه است ولي در مورد اعمال حاكميت دولت هرگاه اقداماتي كه بر حسب ضرورت براي تأمين منافع اجتماعي طبق قانون به عمل آيد و موجب ضرر ديگري شود دولت مجبور به پرداخت خسارات نخواهد بود.
ماده ١٢ -كارفرماياني كه مشمول قانون كار هستند مسؤول جبران خساراتي مي‌باشند كه از طرف كاركنان اداري و يا كارگران آنان در حين انجام كار يا به مناسبت آن وارد شده است مگر اين كه محرز شود تمام احتياط‌هايي كه اوضاع و احوال قضيه ايجاب مي‌نموده به عمل آورده و يا اين كه اگر احتياط‌هاي مزبور را به عمل مي‌آورند باز هم جلوگيري از ورود زيان مقدور نمي‌بود كارفرما مي‌تواند به واردكننده خسارت در صورتي كه مطابق قانون مسؤول شناخته شود مراجعه نمايد.
ماده ١٣ -كارفرمايان مشمول
ماده ١٢ مكلفند تمام كارگران و كاركنان اداري خود را در مقابل خسارت وارده از ناحيه آن به اشخاص ثالث بيمه نمايند.
ماده ١٤ -در مورد ماده ١٢ هر گاه چند نفر مجتمعاً زياني وارد آورند متضامناً مسؤول جبران خسارت وارده هستند. در اين مورد ميزان مسؤوليت هر يك از آنان با توجه به نحوه مداخله هر يك از طرف دادگاه تعيين مي‌شود.
اصل نسبي بودن قراردادها
قراردادها فقط نسبت به كساني كه آن را منعقد كرده‌اند نافذ است و نسبت به اشخاص ثالث نافذ نمي‌باشد. همه آثار قراردادها اعم از حق و تكليف فقط نسبت به طرفين قرارداد حاكم است. هيچ قراردادي نمي‌تواند نسبت به اشخاص ثالث نفع يا ضرري داشته باشد. منظور از اشخاص ثالث، اشخاصي هستند كه در انعقاد آن قرارداد مشاركت نداشته باشند.
قرارداد «الف» بين كارفرما و پيمانكار اصلي منعقد شده است.
قرارداد «ب» بين پيمانكار اصلي و پيمانكار جزء منعقد شده است.
پيمانكار جزء نسبت به قرارداد «الف» شخص ثالث محسوب مي‌شود و لذا پيمانكار جزء نمي‌تواند نسبت به‌كارفرما ادعايي در اجراي قرارداد «ب» داشته باشد. به لحاظ حقوقي نيز كارفرما هيچ تكليفي در خصوص قرارداد «ب» ندارد. ولي طبق ماده ٢٤ شرايط عمومي پيمان كارفرما مي‌تواند با تقاضاي پيمانكار جزء در برخي مسايل قرارداد «ب» دخالت نمايد.
پيمانكار جزء مسؤوليت قراردادي در برابر كارفرما ندارد ولي اگر در اجراي قرارداد «ب» خسارتي به اموال كارفرما وارد كند، به واسطه مسؤوليت قهري در برابر كارفرما مسؤول خواهد بود.
در صورت انحلال قرارداد اصلي، قرارداد پيمانكار فرعي منحل مي‌شود. ولي آيا پيمانكار فرعي مي‌تواند به دليل اين‌كه كارفرما قرارداد خود را با پيمانكار اصلي منحل كرده، از كارفرما ادعاي خسارت نمايد؟
ممكن است در قرارداد پيمانكار اصلي با كارفرما شرط شده باشد كه كارفرما در هر زمان بتواند قرارداد را خاتمه دهد. آيا در صورتي كه كارفرما حق خود را اعمال نمايد، پيمانكار اصلي مي‌تواند به دليل انحلال قرارداد از كارفرما ادعاي خسارت نمايد؟
آيا كسي كه حق خود را اعمال كرده مي‌تواند مسؤول باشد؟
اصل چهلم قانون اساسي: هيچ‌كس نمي‌تواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد ماده ١٣٢ قانون مدني نيز مصداق اصل ٤٠ قانون اساسي است.
ماده ١٣٢ قانون مدني: كسي نمي‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.
اصولا اعمال حق موجب مسؤوليت نيست مگر اين‌كه وسيله اضرار به غير شود بدين جهت كارفرما در صورت فسخ قرارداد، مي‌تواند به واسطه مسؤوليت قهري، مسؤول باشد.
پيمانكار اصلي نسبت به پيمانكار فرعي مسؤول اطلاع‌رساني در خصوص شرايط قرارداد خود با كارفرماست. كه اگر اين اطلاع‌رساني را انجام ندهد ممكن است به دليل نقص اطلاعات مسؤول باشد.
اصل نسبي بودن قراردادها استثناعاتي دارد.
ماده ١٣ قانون كار مصوب 1369/07/02 در مواردي كه كار از طريق مقاطعه انجام مي‌يابد، مقاطعه‌دهنده مكلف است قرارداد خود را با مقاطعه كار به نحوي منعقد نمايد كه در آن مقاطعه كار متعهد گردد كه تمامي مقررات اين قانون را در مورد كاركنان خود اعمال نمايد. تبصره ١-مطالبات كارگر جزء ديون ممتاز بوده و كارفرمايان موظف مي‌باشند بدهي پيمانكاران به‌كارگران را برابر رأي مراجع قانوني از محل مطالبات پيمانكار، منجمله ضمانت حسن انجام كار، پرداخت نمايند. تبصره ٢-چنانچه مقاطعه دهنده بر خلاف ترتيب فوق به انعقاد قرارداد با مقاطعه كار بپردازد و يا قبل از پايان ٤٥ روز از تحويل موقت، تسويه حساب نمايد، مكلف به پرداخت ديون مقاطعه كار در قبال كارگران خواهد بود.
توضيح: اين موضوع در ماده ١٧- و شرايط عمومي پيمان نيز پيش‌بيني شده است.
انواع عقود
١- عقد جايز: هر يك از طرفين مي‌توانند در هر زمان كه اراده نمايند آنرا فسخ كنند. هم‌چنين با مرگ
يا حجر (عدم اهليت) هر يك از طرفين منفسخ مي‌شود. (وكالت، مضاربه، وديعه، عاريه)
٢- عقد لازم: حق فسخ وجود ندارد مگر در مواردي كه قانون معين كرده و غالباً با مرگ و حجر منفسخ نمي‌شود به استثناي مواردي مانند قراردادهاي تعهدي (پيمانكاري) كه با مرگ متعهد قرارداد منفسخ
مي‌شود.
مواردي كه مي‌توان عقد لازم را فسخ كرد (خيارات)
١- خيار شرط: حق فسخي كه طرفين در عقد لازم پيش‌بيني كرده‌اند. صرف‌نظر از اين‌كه طرف مقابل تخلف كند يا نه. در اين خصوص هيچ دليلي براي فسخ لازم نسيت. (البته اصل عدم سوءاستفاده از حق به قوت خود باقي است.)
حق فسخ را مي‌توان براي يكي از طرفين و يا هر دو طرف و يا شخص ثالث تعيين كرد.
چنانچه مدت حق فسخ تعيين نشده باشد، هم شرط و هم قرارداد باطل است. (ماده ٤٠١ قانون مدني)
ماده ٣٩٩ قانون مدني: در عقد بيع ممكن است شرط شود كه در مدت معين براي بايع يا مشتري يا هر دو يا شخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد.
ماده ٤٠٠ قانون مدني: اگر ابتدای مدت خيار ذكر نشده باشد ابتدا آن از تاريخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملين است.
ماده ٤٠١ قانون مدني: اگر براي خيار شرط مدت معين نشده باشد هم شرط خيار و هم بيع باطل است.
ماده ٣٩٩ قانون مدني مربوط به عقد بيع است. ولي براساس ماده ٤٥٦ قانون مدني همه خيارات مربوط به عقد بيع (به غير از چند خيار)، براي همه عقود نافذ است.
ماده ٤٥٦ قانون مدني: تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيار مجلس و حيوان و تأخير ثمن كه مخصوص بيع است.
منظور شرايط اساسي براي صحت قرارداد يا عقد است.
(معامله=عقد= قرارداد)
در زبان فقهي اصطلاح معامله اعم از عقد است و شامل ايقا و ابرا هم مي‌شود.
در قانون مدني اصطلاح معامله اخص عقد است.
٢- خيار تخلف از شرط: حق فسخ در صورت عدم انجام تعهد از سوي طرف مقابل.
براي فسخ قرارداد نياز به رجوع به دادگاه نيست ولي براي اثبات آن مي‌توان به دادگاه مراجعه نمود. درحقوق ايران فسخ عمل طرف قرارداد است. پس از فسخ قرارداد توسط يكي از طرفين، در صورت اعتراض طرف مقابل، از دادگاه اعلام فسخ خواسته مي‌شود، لذا نبايد از دادگاه درخواست فسخ قرارداد شود.
در مواردي كه قرارداد باطل باشد، طرفين ابطال قرارداد را از دادگاه درخواست نمي‌كنند بلكه اعلام بطلان قرارداد از دادگاه درخواست مي‌گردد.
اگر پيرو قرارداد باطلي سند مالكيتي صادر شده باشد، ابطال سند نيز از دادگاه درخواست مي‌شود.
حق فسخ فوري است و با گذشت زمان ساقط مي‌شود. فوري بودن از تاريخ علم به علت فسخ است. فوريت عرفي بوده و توسط دادگاه ارزيابي مي‌شود. از زمان علم به علت فسخ بايد حق فسخ اعمال شود.
انواع مختلف حق فسخ (خيارات) در ماده ٣٩٦ قانون مدني ذكر شده است.
ماده ٣٩٦ قانون مدني: خيارات از قرار ذيلند:
١-خيارمجلس.
٢-خيار حيوان.
٣-خيار شرط.
٤-خيار تاخيرثمن.
٥-خيار رويت و تخلف وصف.
٦-خيار غبن.
٧-خيار عيب.
٨-خيار تدليس.
٩-خيار تبعض صفقه.
١٠ -خيار تخلف شرط.
خسارت:
* خسارت در قرارداد پيش‌بيني مي‌شود (وجه التزام)
براساس ماده ٢٣٠ قانون مدني وجه التزام بايد پرداخت شود حتي اگر غير منصفانه باشد (كم يا زياد) و حتي قاضي نيز نمي‌تواند ميزان اين نوع خسارت را تعديل كند. اين موضوع با شروط صحت قرارداد كه در ماده ٢٣٢ قانون مدني ذكر شده تناقض ندارد.
ماده ٢٣٢ قانون مدني: شروط مفصله ذيل باطل است ولي مفسد عقد نيست:
١-شرطي كه انجام آن غير مقدور باشد.
٢-شرطي كه در آن نفع و فايده نباشد.
٣-شرطي كه نامشروع باشد.
ماده ٢٣٣ قانون مدني:
شروط مفصله ذيل باطل و موجب بطلان عقد است:
١-شرط خلاف مقتضاي عقد.
٢-شرط مجهولي كه جهل به آن موجب جهل به عوضين شود.
شرط غير مقدور شرطي است كه نوعًا توسط هيچ‌كس امكان انجام نداشته باشد و نه اين‌كه توسط متعهد غير قابل انجام باشد. وجه التزام زياد اصولاً غير مقدور نيست و ممكن است براي متعهد غير مقدور
باشد.
* خسارت در قرارداد پيش‌بيني نشده است. اين به معناي عدم امكان دريافت خسارت نيست. در اين صورت براي ارزيابي خسارت بايد به دادگاه مراجعه شود. لذا هر شخصي كه تعهدي كرده است، در صورت عدم انجام تعهد ملزم به پرداخت خسارت خواهد بود چه در قرارداد پيش‌بيني شده و چه نشده باشد.
وجه التزام
١- مربوط به تأخير در انجام تعهد است. اين خسارت با اصل تعهد قابل جمع است و با پرداخت خسارت، اصل تعهد به قوت خود باقي است.
٢- مربوط به عدم انجام تعهد است. اين خسارت با اصل تعهد قابل جمع نيست و بدل تعهد است. با پرداخت خسارت عدم انجام تعهد، اصل تعهد از بين مي‌رود.
اصولا خسارت يا در خود قرارداد پيش‌بيني شده است و يا توسط دادگاه تعيين مي‌شود. لذا در قراردادها نمي‌توان شرط كرد كه در صورت وارد آوردن خسارت، ميزان خسارت توسط يكي از طرفين قرارداد تعيين شود. اين شرط اعتبار نخواهد داشت.
در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد، دادگاه مي‌تواند متعهد را ملزم به پرداخت هزينه اجراي تعهد به طرف ديگر قرارداد كند.
چنانچه در قرارداد براي حل اختلاف (تعيين خسارت) داوري پيش‌بيني شده باشد، براي تعيين خسارت ابتدا بايد به داوري رجوع شود و در صورت عدم حل اختلاف به دادگستري مراجعه كرد. مگر اين‌كه موضوع داور منتفي شده باشد.
(به عنوان مثال شخص خاصي به عنوان داور تعيين شده باشد، كه در صورت فوت وي مستقيماً به دادگاه مراجعه مي‌شود.)
اولويت قوانين
١- قانون اساسي
٢- قوانين مصوب: مجلس شوراي اسلامي(به استناد مواد ٥٧ و ٩٩ قانون اساسي)، مجمع تشخيص مصلحت نظام (به استناد اصل ١١٢ قانون اساسي)، مقام معظم رهبري (به استناد اصل ١١٠ قانون اساسي)، مصوبات شورايعالي انقلاب فرهنگي (به استناد دستور حضرت امام)، مصوبات شوراي عالي اداري (به استناد ماده ١ قانون برنامه سوم) – قوانين خاص مي‌توانند قانون عام را تخصيص بزنند و برخي از موارد را از شمول قانون‌عام مستثنا كنند.
٣- آيين‌نامه‌ها، تصويب‌نامه‌ها و بخشنامه‌هاي هيأت دولت، وزارتخانه‌ها كه در صورت تناقض با قانون توسط ديوان عدالت اداري قابل ابطال است. (البته همه موارد فوق در معناي عام، قانون است)
براساس ماده ٤٨ شرايط عمومي پيمان براي كارفرما حق فسخ تعيين شده بدون تعيين مدت. در اين خصوص دو تفسير قابل ذكر است:
الف- شرايط عمومي پيمان بخشنامه است و شرط مذكور برخلاف قانون مدني است چرا كه براي شرط فسخ مدت تعيين نشده كه در اين صورت قرارداد باطل است.
ب- حق فسخ كارفرما در چارچوب مدت پيمان تعريف مي‌شود. لذا مدت حق فسخ همان مدت پيمان است.
اصل صحت: قرارداد بايد به گونه‌اي تفسير شود كه از بطلان آن جلوگيري شود.
غبن (ضرر)
غبن اصولاً باعث فسخ نيست چرا كه همواره در معامله يك طرف منفعت بيش‌تري مي‌كند. در خيار غبن، اين ضرر بايد فاحش باشد (منظور ضرر در زمان انعقاد عقد است و به علت تغييرات بعدي در معامله حق فسخي به وجود نمي‌آيد) و مغبون نيز به قيمت واقعي جاهل باشد. به عنوان مثال: در يك پروژه پيمانكار تعهد به انجام پروژه بر اساس بهاي مشخصي مي‌كند. پس از انعقاد قرارداد به جهت بحران‌هاي اقتصادي، قيمت مصالح افزايش مي‌يابد به گونه‌اي كه بهاي قرارداد جوابگوي اجراي تعهد نيست. در عدم تعادل قيمت پيشنهادي در زمان انعقاد و مرحله اجرا حق خيار غبن به وجود نمي‌آيد و دادگاه هم امكان تجديد نظر در قرارداد را ندارد. اصولاً بحران‌هاي اقتصادي قوه قهريه قلمداد نمي‌شوند.
وليكن طرفين قرارداد مي‌توانند در اين خصوص در قرارداد شرط كنند كه در صورت تغيير غيرمتعارف و غيرعادي اوضاع اقتصادي به گونه‌اي كه اجراي تعهدات براي يكي از طرفين مشكل گردد، قرارداد را تعديل نموده و يا در مورد تغيير شرايط قرارداد مذاكره كنند.
درشواري اجراي قرارداد يا ناتواني مالي متعهد موجب بطلان قرارداد نمي‌شود و فورس ماژور محسوب
نمي‌گردد.
در قانون مدني قبلي معاملاتي كه عدم تعادل قيمت آن بيش از يك پنجم مبلغ معامله بود، فاحش محسوب مي‌گرديد. در قانون مدني فعلي تشخيص فاحش بودن غبن به عهده قاضي است.
ماده ٤١٧ قانون مدني: غبن در صورتي فاحش است كه عرفاً قابل مسامحه نباشد. (اصلاحي 14/08/1370)
شرط اسقاط كافه(همه) خيارات:
بدان معني است كه هيچ حق فسخي در بين نباشد.
در قراردادها در صورت تناقض بين شروط دست نوشته و شروط تايپي، شروط دست نوشته اولويت خواهد داشت.
ضمانت اجراي تخلف از تعهد:
١- حق فسخ
٢- دريافت خسارت
٣- الزام به انجام تعهد
قاعده كلي: ابتدا بايد از دادگاه الزام به انجام تعهد درخواست گردد.
حق فسخ با خسارت قابل جمع است. چرا كه حق فسخ براي جلوگيري از ضرر در آينده بوده و خسارت براي جبران خسارات وارد شده تاكنون مي‌باشد.
خسارت:
مادي: تلف مال و عدم النفع. عدم النفع قابل جبران نيست.
معنوي: لطمه به اعتبار و حيثيت تجاري درد و اندوه روحي و رواني.
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل:
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )
