اجرت المثل ایام تصرف چیست؟

مقدمه: روابط میان موجر و مستاجر از جمله دعاوی شایع در جامعه امروزی است که یکی از دعاوی مرتبط با آن، مطالبه اجاره‌بها و اجرت‌المثل و تاخیر تادیه استفاده از مورد اجاره یا عین مستاجره است.
همانطوریکه میدانیم،اجرت‌المسمی به مبلغی گفته می‌شود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجاره‌نامه بر آن توافق می‌کنند و اجرت‌المثل مبلغی است که دادگاه بر اساس نظریه کار‌شناس رسمی دادگستری، برای مدتی که بین طرفین، قراردادی وجود نداشته است، تعیین می‌کند.
اما زمانی که موعد قرارداد اجاره پایان می یابد، عقد اجاره نیز پایان می پذیرد، اگر پس از انقضای مدت مذکور، مستاجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود داشته و از تخلیه امتناع نماید، در اینصورت موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید.
برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، موجر می بایستی بعنوان خواهان دعوا، دادخواستی را بر علیه مستاجر بعنوان خوانده دعوا مطرح نماید. دادگاه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت نموده و پس از استماع اظهارات طرفین، در صورت محق دانستن موجر به دریافت اجرت المثل، قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر نموده و کارشناس پس از بررسی و ارزیابی، اجرت المثل ملک را با توجه به موقعیت و شرایط ملک، تعیین می نماید.
مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر یا بیشتر باشد. دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.

مرحله اجرای حکم اجرت المثل ایام تصرف
پس از صدور رای مبنی بر محکومیت مستاجر به پرداخت اجرت المثل و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد. در اینصورت موجر با صدور اجراییه به همان میزان از اموال مستاجر را توقیف می نماید و در صورتی که اموالی از او شناسایی نگردید، حکم جلب او صادر می شود و تا زمانی که مستاجر مبلغ را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار ندهد، در حبس می ماند.
موجر میتواند مبلغ ودیعه را نیز توقیف نماید تا پس از صدور رأی اجرت المثل ایام تصرف، آن مبلغ را از ودیعه دریافت نماید.

نکات مهم در ارتباط با دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
تنها مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی او می توانند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را ارائه نمایند.
اگر موجر پس از پایان مدت اجاره، خواهان تخلیه مستاجر نگردد این امر ظاهراً بدین معناست که برای ادامه تصرفات مستاجر، رضایت دارد.
اگر مورد اجاره بدون تعدی یا تفریط مستاجر ، کلاً یا بعضاً تلف گردد، مستاجر ضامن نیست.
اگر کسی از ملک فرد دیگری بدون رضایت او استفاده نماید، می بایست به میزان مدت استفاده از ملک، اجرت المثل پرداخت نماید.
اگر مدت اجاره تمام شود و مالک درخواست تخلیه نماید اما مستاجر تخلیه نکند، مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع ملک می باشد.
گاهی اوقات ممکن است که در قرارداد اجاره نوشته شود که در صورت اتمام مدت اجاره، مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها می باشد. این شرط در صورتی نافذ است که مستاجر با رضایت مالک در ملک سکونت داشته باشد و در صورتی که موجر تقاضای تخلیه ملک را بکند و مستاجر تخلیه نکند، در اینصورت اجرت المثل بر اساس ارزش واقعی و با نظر کارشناس تعیین می گردد.
اجرت المثل ایام تصرف در حکم خسارت می باشد.
چنانچه مستاجر به دلیل استرداد مبلغ ودیعه از سوی موجر، مورد اجاره را تخلیه ننماید موظف است تا زمان تخلیه اجرت المثل را پرداخت نماید.

ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر ، عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور، مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه ی مالک در تصرف نگاه دارد. وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد. مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.

ماده ی ۴۹۵ قانون مدنی
اگر برای تأدیه ی مال الاجاره، ضامنی داده شده باشد، ضامن، مسئول اجرت المثل مذکور در ماده ی فوق نخواهد بود.

ماده ی ۵۰۱ قانون مدنی
اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی، فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه با یک سال، صحیح خواهد بود و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ی ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه ی مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق أجرت مقرره بین طرفین خواهد بود.

ماده ی ۶۳۱ قانون مدنی
هرگاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون، او را نسبت به آن مال، امین قرار داده باشد، مثل مستودع است. بنابراین مستأجره نسبت به عین مستأجره قیم یا ولی، نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نمی باشد.
مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه ی او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود. اگر چه مستند به فعل او نباشد.

رویه و نظریات قضایی
رأی وحدت رویه ی شماره ی ۳۱ – ۱۳۶۳/۹/۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نظر به این که صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، موضوع ماده ی ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی راجع به غیر منقول اعم از دعوی مالکیت و سایر حقوقی راجع به آن حتی در صورت مقیم نبودن مدعی و مدعی علیه در حوزه ی محل وقوع مال غیر منقول، استثنایی بر اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده، موضوع ماده ی ۲۱ قانون فوق الاشعار می باشد و با عنایت به این که با تعاریفی که از اموال غیر منقول و اموال منقوله در مواد ۱۲ الی ۲۲ قانون مدنی به عمل آمده است، از ماده ی ۲۰ آن چنین استنباط می شود که قانون گذار بین دعوی مطالبه ی وجوه مربوط به غیر منقول، ناشی از عقود قراردادها و دعوی مطالبه ی وجوه مربوط به غیر منقول و نیز اجرت المثل آن در غیر مورد عقود و قراردادها قائل به تفصیل شده است و دعاوی قسم اول را منطوقا از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول و دعاوی قسم دوم را مفهوم از دعاوی راجع به غیر منقول دانسته است که نتیجتا دعاوی اخیر الذکر تحت شمول حکم ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی قرار می گیرد.
بنا به مراتب در اختلاف نظر حاصله بین شعب ۳ و ۲۱ دیوان عالی کشور از یک طرف و ۱۳ و ۲۲ دیوان عالی کشور از طرف دیگر، احکام صادر شده از شعب ۱۳ و ۲۲ که در مسیر استنباط مذکور قرار دارد، مورد تأیید می باشد. این رأی بر طبق قانون مربوط به وحدت رویه ی قضایی، مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و برای دادگاهها در موارد مشابه، لازم الاتباع است.
رأی وحدت رویه ی شماره ی ۲۳ مورخ ۱۳۴۴/۷/۲۶ دیوان عالی کشور
در موضوع اختلاف رویه ی حال میان شعبه ی اول و شعبه ی دوم دیوان عالی کشور، راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه ی اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد، نظر به ماده ی ۳۴ اصلاحی قانونی ثبت، مصوب مرداد ماه ۱۳۲۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار، متعلق حق انتقال گیرنده، شناخته شده است و نظر به ماده ی ۷۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد، انتقال دهنده در مدت تصرف، حق مطالبه ی اجرت المثل گیرنده را ندارد.
رأی شعبه ی دهم، نتیجتا مورد تأیید است. این رای طبق ماده ی واحدهای وحدت رویه ی قضایی، مصوب تیرماه ۱۳۲۸ در مورد مشابه، لازم الاتباع است.
رأی اصراری شماره ی ۳۷۵۲ – مورخ ۴۰/۱۰/۲۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
چون به موجب توافق، اجرت المثل مدت تصرف مستاجر بعد از فسخ یا انقضای مدت اجاره به میزان اجرت المسمی مقرر شده است و با وصف این که اعمال حق فسخ کاشف از عدم رضای موجر به ادامه ی تصرف مستأجر، بعد از فسخ یا انقضای مدت به رضا یا عدم رضای مالک باشد، اجرت المثل زمان مزبور به میزان اجرت المسمی خواهد بود.
رأی شماره ی ۹۱۲ – مورخ ۱۳۲۸/۵/۲ شعبه ی ۶ دیوان عالی کشور
شرط مندرج در اجاره نامه ها به این که اجرت المثل پس از انقضای مدت اجاره، معادل أجرت المسمی خواهد بود به نفع موجر بوده و مقصود از شرط مزبور این است که موجر حق دارد، اجرت المثل پس از انقضای اجاره یا فسخ را تا وقتی که مستاجر، عین مستاجره را تخلیه نکرده است، معادل مال الاجاره مطالبه کند، نه این که با عدم رضایت موجر به سکونت مستاجر در ملک مورد اجاره، میزان آجرت المثل ملک مزبور، الی الابد همان مال الاجاره ی مذکور در اجاره نامه باشد.
رأی شماره ی ۲۰۶۳ – مورخ ۱۳۲۸/۱۲/۲۵ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور
تأثیر شرط تأدیه ی اجرت المثل به میزان مال الاجاره نسبت به موجر و یا جانشین او تا وقتی است که مشارالیه به دخالت مستاجر در عین مستأجره، رضایت داشته و درخواست تخلیه نکرده باشد.
بنابراین در موردی که مطالبه ی اجرت المثل، طبق نظر کارشناس، مسبوق به درخواست تخلیه از طرف موجر باشد. شرط مزبور بر علیه او بی تاثیر است.
رای شماره ی ۱۹۰۸ – مورخ ۱۳۲۶/۱۲/۱۲ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور
لزوم پرداخت اجرت المثل به میزان اجرت المسمی ناظر به موردی است که با توافق طرفین از عین مستاجره استیفا بشود.
بنابراین در موردی که موجر، تقاضای تخلیه ی عین مستاجره و پرداخت اجرت المثل را طبق نظر کارشناس کرده باشد، این قسمت مسقط توافق قبلی بوده و دادگاه بایستی طبق تقاضای مدعی، نظر کارشناسی را مأخذ رای قرار دهد.
رای شماره ی ۱۳۲۰/۹/۳۶۶ – شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور
أجرت المثل در حکم خسارت است.
رای شماره ی ۷۵۰ مورخ ۹۱/۶/۱۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
برای این که دعوای اجرت المثل ایام تصرف در مال مشاع مسموع باشد، ابتدا خواهان باید ثابت کند که تصرفات خوانده در مال مشاع با مخالفت وی رو به رو شده است. اعلام مخالفت از طریق اظهارنامه یا غیره صورت میگیرد.
رأی شماره ی ۹۹۷ مورخ ۹۱/۷/۱۸ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
عدم عودت ودیعه ی پرداختی مستأجر پس از پایان مدت اجاره، حاکی از رضایت موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط و اجرت سابق است و موجر، حق تقاضای اجرت المثل اضافی را برای این مدت ندارد.
رأی شماره ی ۷۹۶ مورخ ۹۱/۷/۱۰ شعبه ی ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تصرف عین مستاجره توسط مستأجر بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره، تابع قانون مدنی، بدون رضایت موجر، وی را مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف می کند و میزان اجرت المثل با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.
رأی شماره ی ۱۱۰۴ مورخ ۹۱/۸/۲۴ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
مطالبه ی اجرت المثل ایام تصرف ملک فرع بر احراز مالکیت رسمی خواهان بر آن ملک می باشد و اسناد عادی مشعر بر مالکیت بنا بر قانون تبت، مثبت مالکیت نیستند. لذا خواهان، مالک تلقی نشده و قرار عدم استماع دعوای وی صادر می شود.
رای شماره ی ۱۵۷۶ مورخ ۹۱/۱۲/۲۳ شعبه ی ۵۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
مطالبه ی اجرت المثل فرع بر عدوانی بودن تصرف در ملک، متنازع فیه است و در موردی که تصرف خوانده مبتنی بر سند عادی و قراردادی با خواهان است، تقاضای پرداخت اجرت المثل، موکول به اثبات عدوانی بودن و عدم صحت قانونی تصرفات، خوانده است.
رأی شماره ی ۱۵۳۷ مورخ ۹۱/۱۲/۲۸ شعبه ی ۵۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
اجرت المثل، یک دین ثابت شده نیست و قبل از دعوی، میزان آن محرز نیست. لذا نمی توان هنگام تقدیم دادخواست، مطالبه ی اجرت المثل، خسارت تأخیر تادیه ی آن را نیز مطالبه کرد.
نظریه ی مشورتی اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه شماره ی ۷/۱۴۰۱ مورخ ۱۳۷۲/۲/۲۲
ماده ی ۴۹۴ ق.م، بعد از انقضای مدت اجاره، چنان چه مستأجر، محل را هنوز در تصرف داشته باشد، مالک را مستحق مطالبه ی اجرت المثل میداند. در این صورت مالک می تواند با انقضای اولین ماه از تاریخ پایان مدت اجاره، تقاضای تعیین و پرداخت اجرت المثل یک ماهه را بکند.
رای وحدت رویه ی شماره ی ۴ مورخ ۶۳/۲/۱۹، مؤید نظریه ی فوق است، البته این امر در صورتی است که در قرارداد فی ما بین، ذکر نشده باشد که أجرت المثل برابر اجرت المسمی است.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷۲۱۴۵ مورخ ۷۶/۸/۸ اداره ی حقوقی
شریک ملک مشاع که از سهم شریک خود بهره برده است، نسبت به اجرت المثل شریک دیگر مسئول است؛ زیرا که استیفا از مال غیر به طور مجانی، صحیح به نظر نمی رسد. بنابراین شریک، استحقاق مطالبه و دریافت اجرت المثل را خواهد داشت.
نشست قضایی (۵) مدنی – مجموعه نشست های قضایی، جلد ۷، صفحه ۷۱
اجرت المثل املاکی که در عرف برای آن اجاره منظور می شود و به حکم عرف و عادت می توان به اجاره داد بر عهده ی غاصب این گونه املاک است که اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس پرداخت کند.
اقتباس از: سایت عدالت سرا