آشنایی با مفهوم ضمان درک

اگر مال فروخته‌شده قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع خود به خود منتفی می‌شود و ثمن باید به مشتری پس داده شود؛ مگر اینکه بایع برای تسلیم، به قاضی یا قائم‌مقام او رجوع‌ کرده‌ باشد که در این‌صورت تلف از مال مشتری خواهد بود.

برای فهمیدن مفهوم ضمان درک، ابتدا باید به ضمان معاوضی بپردازیم. طبق ماده‌ ۳۸۷ قانون مدنی اگر مال فروخته‌شده قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع خود به خود منتفی می‌شود و ثمن باید به مشتری پس داده شود؛ مگر اینکه بایع برای تسلیم، به قاضی یا قائم‌مقام او رجوع‌ کرده‌ باشد که در این‌صورت تلف از مال مشتری خواهد بود. ضمان معاوضی به معنای ریسک برای فروشنده برای بازگرداندن ثمن است. نوعی ریسک که طرفی از قرارداد را تهدید می‌کند.

ضمان معاوضی دارای دو قسم ضمان معاوضی قبل از تسلیم مال فروخته‌شده و ضمان معاوضی بعد از تسلیم مال فروخته‌شده است. شایع‌ترین موردی که در مورد ضمان معاوضی گفته‌ می‌شود، همان نوع اول است. خود این نوع اول سه حالت دارد که عبارتند از:

الف) مال فروخته‌شده قبل از تسلیم و بعد از قرارداد فروش تلف شود (که همان تلف مال فروخته‌شده قبل از قبض است که از جیب فروشنده است.)

اگرچه به محض وقوع عقد بیع (قرارداد فروش) فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مال فروخته‌شده می‌شود اما تلف مبیع قبل از قبض یک استثنای موجه بر این قاعده‌ است. زیرا هدف در خرید و فروش علاوه بر مالکیت، استفاده از مال است. مالکیت یک سنجاق نیست که به یقه بزنیم و بگوییم من مالک شده‌ام بلکه تا وقتی که مبیع (کالا) در دست ما نیامده و از آن استفاده‌ای نکردیم فایده کاملی ندارد. به‌عبارت‌دیگر قانونگذار در تلف مال فروخته‌شده قبل از قبض یک نگاه اقتصادی به حقوق کرده است. اقتصاددانان کسی که از مال استفاده کرده ‌است را مالک می‌دانند. بنابراین به‌نظر می‌رسد که در ضمان معاوضی استثنائاً حقوقدانان، اقتصاددانان را قبول کرده‌اند زیرا ضمان معاوضی فلسفه‌ اقتصادی دارد و نه حقوق. یعنی تا زمانی ‌که فروشنده اتومبیل را تحویل نداده ‌است حق‌ ندارد ثمن را بگیرد علی‌رغم اینکه فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک اتومبیل است.

تلف کالای فروخته‌شده در صورتی از جیب بایع است که مبیع به دلیل حادثه‌ خارجی (سیل و زلزله و..) یا به دلیل فعل ثالث تلف شود. اما در فرضی که بایع خودش مبیع را از بین می‌برد، بیع منفسخ (خود‌به‌خود منتفی) نمی‌شود بلکه فروشنده مسئولیت ‌مدنی دارد و باید بدل آن را بدهد. یعنی اگر مبیع مال مثلی باشد، مثل آن را بدهد و اگر مبیع مال قیمی باشد، قیمت آن را بدهد؛ آن هم قیمت روز را که ممکن است بیشتر از ثمن باشد. در نتیجه در تلف مبیع قبل از قبض بایع مکلف است ثمن قراردادی را به مشتری برگرداند اما در صورت اتلاف قیمت روز را باید بپردازد.

حال اگر مشتری خودش مبیع را تلف کند، در این فرض نیز بیع منفسخ نمی‌شود، به ۲ دلیل:

1- قاعده‌ اقدام: مشتری علیه خودش اقدام کرده‌ و به خودش ضرر زده‌ ‌است و خودکرده را تدبیر نیست… و بایع (فروشنده) مسئولیتی ندارد و ضرر از جیب مشتری رفته و اگر هنوز ثمن را به بایع نداده ‌است باید ثمن را به بایع بدهد و اگر ثمن را داده، دیگر حق پس گرفتن آن را ندارد.

2- دسترسی به مبیع برای تلف کردن، خود به معنای قبض آن بوده است، لذا اصلاً تلف قبل از قبض نبوده ‌است تا از جیب بایع باشد. تلف مبیع بعد از قبض بوده و معلوم است که از جیب مشتری می‌رود.

ماده‌ ۳۸۹ قانون ‌مدنی نیز ناظر به همین مورد است و مقرر می‌دارد که اگر تلف شدن مبیع یا نقص آن ناشی از عمل مشتری باشد، مشتری حقی بر بایع ندارد و باید قیمت مال را پرداخت کند.

اما این مورد هم یک استثنا دارد و آن هم این است که مشتری نداند که مال خودش را تلف می‌کند (مثلا بایع او را فریب داده است).

ب) مال فروخته‌شده قبل از تسلیم و بعد از قرارداد فروش ناقص شود (که موجب خیار تبعض صفقه می‌شود یعنی مشتری می‌تواند قرارداد خرید و فروش را فسخ کند.)

ممکن است مبیع قبل از تسلیم ناقص شود (نه اینکه تلف شود.) منظور از نقص، تلف بعضی از مبیع و نه تلف کل مبیع است. در واقع نقص نوعی خلل در مقدار مبیع است. برای مثال مریم یکصد کیلو گندم به سارا می‌فروشد و قبل از تسلیم ۵۰ کیلو از آن تلف می‌شود. در این وضعیت، بیع نسبت به آن ۵۰ کیلویی که تلف شده‌ است، منفسخ می‌شود (زیرا تلف مبیع قبل از قبض است) اما نسبت به بخش باقی‌مانده بیع صحیح است. با این تفاوت که برای سارا خیار فسخ وجود دارد. سارا می‌تواند با توجه به اینکه مبیع بعض بعض شده (۵۰ کیلو تلف شده و ۵۰ کیلو باقی‌مانده) بیع را فسخ کند. یعنی نسبت به ۵۰ کیلو گندمی که از بین رفته، تلف مبیع قبل از قبض رخ داده و بیع منفسخ می‌شود و نسبت به ۵۰ کیلو گندمی که سالم با‌قی مانده، سارا حق فسخ دارد. به این خیار، خیار تبعض صفقه می‌گویند.

ج) مبیع قبل از تسلیم و بعد از خرید و فروش عیب پیدا کند (که این مورد هم موجب خیار عیب می‌شود و مشتری حق اخذ ارش یا حق فسخ قرارداد خرید و فروش را دارد.) در حالتی ‌که مبیع قبل از تسلیم عیب پیدا می‌کند مثلا ناصر ماشینش را به احمد می‌فروشد، اما قبل از تسلیم نه تلف شده و نه نقص پیدا کرده، بلکه معیوب شده ‌است مثلاً سپر ماشین خراب شده ‌است. عیب خلل در سلامت کالاست برخلاف نقص که خلل در مقدار کالاست. در حالت عیب، مبیع هنوز وجود دارد اما در نقص، بخشی که ناقص شده دیگر وجود ندارد. در این حالت که مبیع در دست بایع عیب پیدا می‌کند، برای مشتری اختیار فسخ وجود دارد و دلیل آن هم خیار عیب است. خیار عیب زمانی به وجود می‌آید که عیب قبل از بیع وجود داشته‌ باشد اما طبق ماده‌ ۴۲۵ قانون مدنی، اگر عیب بعد از بیع و قبل از تسلیم هم ایجاد شود، در حکم عیبی است که قبل از عقد ایجادشده ‌است زیرا این ماده مقرر می‌دارد که «عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود، در حکم عیب سابق است.» سابق در این ماده به معنای سابق بر بیع است. بنابراین در این حالت احمد به استناد خیار عیب می‌تواند مبیع معیوب را با اخذ ارش قبول کند یا معامله را فسخ کند.

به گزارش مهداد، ضمان درک نوعی ضمان معاوضی است و معنی آن این است که اگر بعد از معامله معلوم شود که مبیع مستحق‌للغیر است یعنی مبیع مال دیگری است، در این صورت بایع مسئول است و باید ثمن را به مشتری برگرداند. برای مثال صادق خانه‌ای را به مسعود می‌فروشد و بعد از ۱۰ سال مشخص می‌شود که این خانه اصلا متعلق به صادق نبوده، بلکه ملک سینا بوده ‌است. در این حالت صادق باید ثمن را به مسعود مسترد کند.

در قانون مدنی گاهی از ضمان درک به عنوان ضمان عهده‌ یاد شده است. مثلاً در ماده‌ ۶۹۷ قانون مدنی به ضمان درک، ضمان عهده گفته شده‌است «ضمان عهده از مشتری یا بایع نسبت به درک مبیع یا ثمن در صورت مستحق‌للغیر درآمدن آن جایز است.» این ماده برای زمانی‌ است که خریدار می‌گوید به شرطی اتومبیل را از تو می‌خرم که یک نفر ضامن عهده‌ اتومبیل شود (یعنی ضامن درکش شود) یا فروشنده بگوید به شرطی این اتومبیل را به تو می‌فروشم که یک نفر ضامن عهده‌ ثمن شود (یعنی ضامن شود که این ثمنی که به من می‌دهی مال خودت است و اگر مستحق‌للغیر درآمد، آن ضامن مسئول است.)

حالا اگر معلوم شود که مبیع مستحق‌للغیر است، چه بایع و مشتری عالم به مستحق‌للغیر بودن مبیع باشند و چه جاهل، قطعاً باید ثمن را به مشتری برگرداند اما اگر مشتری جاهل به مستحق‌للغیر بودن مال باشد، می‌تواند غرامت‌های دیگر را هم از بایع بگیرد. بنا بر حکم قانونگذار در ماده‌ ۳۹۱ قانون مدنی که می‌گوید «در صورت مستحق‌للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده‌ غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.»

ضمان درک فقط در مورد مبیع عین معین و کلی در معین اتفاق می‌افتد. زیرا اگر مبیع کلی فی‌الذمه باشد (یعنی مالی را به صورت کلی و فقط با ذکر مشخصات آن بفروشیم بدون اینکه مال معینی در نظر خریدار و فروشنده باشد)، مشتری می‌تواند از بایع بخواهد که مبیع دیگری که متعلق به خود اوست را به او تحویل بدهد. برای مثال محمد یک تن گندم را به‌صورت کلی به سپهر می‌فروشد، بعد از اینکه محمد یک تن گندم را به سپهر تسلیم می‌کند و بعد از گذشت ۱۰ روز مشخص می‌شود که این گندم‌ها برای حسن بوده ‌است. این ۱۰ تن گندم باید به حسن برگردانده شود و سپهر می‌تواند از محمد بخواهد که یک تن گندم دیگر که مال خود اوست و با همان اوصاف و مشخصات را به او تحویل بدهد.

می‌توان برخلاف ضمان درک توافق کرد و این‌گونه نیست که نشود برخلاف آن تراضی کرد. مثلاً بایع می‌داند که خانه متعلق به دیگری است و از مشتری می‌خواهد که ضمان درکش را ساقط کند. درصورتی‌که مشتری این کار را انجام دهد (یعنی ضمان درکش را ساقط کند) دیگر نمی‌تواند بابت ثمن به بایع مراجعه کند. پس نباید اسقاط ضمان درک را بپذیرید.

در اسقاط ضمان درک عالم و جاهل بودن مشتری تأثیری ندارد. مشتری چه از همان ابتدا بداند که مبیع مستحق‌للغیر است و ضمان درکش را اسقاط کند و چه جاهل به مستحق‌للغیر بودن مبیع باشد، در هر دو صورت ضمان درک ساقط می‌شود و حق رجوع به بایع از او سلب می‌شود. هرچند که مشتری‌ که با علم به مستحق‌للغیر بودن مبیع، ضمان درکش را ساقط می‌کند، امری خلاف نظم عمومی را انجام می‌دهد، اما قانونگذار تفاوتی بین این دو حالت قائل نشده است.

نکته دیگر این است که ضمان درک ویژه‌ عقد بیع نیست و در هر عقدی که عوض و معوضی وجود دارد، ضمان درک هم وجود دارد.

حق ارتفاق در ملک دیگران بیشتر آشنا شویم…

حق ارتفاق در واقع چهره‌ای از حق انتفاع است با این تفاوت که حق ارتفاق اختصاص به زمین دارد. بدین‌معنا که حق ارتفاق معمولا در دو ملک مجاور و متصل وجود دارد. همچنین برخلاف حق انتفاع این حق به‌صورت دائمی ایجاد می‌شود و تا زمانی که دارنده‌ی حق ارتفاق مالک زمین مجاور باشد، حق ارتفاق باقی است.

حق ارتفاق حقی است که صاحب ملکی به اعتبار حقی که در ملک دیگری دارد می‌تواند از آن ملک استفاده کند. این حق شامل عناوینی نظیر حق عبور، حق مجری، حق شرب، حق شبکه و حق ناودان و ... می‌شود.

برای آشنایی با حق ارتفاق مثال‌هایی را برای توضیح بیشتر در ادامه می‌آوریم. هرگاه فردی برای رسیدن به زمین خود ناچار باشد از زمین ملک مجاور خود بگذرد، گفته می‌شود که وی حق عبور از آن زمین را دارد. یا آنکه هرگاه کسی برای آبیاری زمین خود ناچار باشد نهری از زمین دیگری رد کند تا آب را به زمین خود برساند، وی حق مجری در زمین دیگری خواهد داشت. اگر کسی اجازه داشته باشد ناودان خود را به سمت ملک مجاور قرار دهد، وی حق ناودان دارد و مثال‌های دیگری از این دست وجود دارد.

حق ارتفاق در واقع چهره‌ای از حق انتفاع است با این تفاوت که حق ارتفاق اختصاص به زمین دارد. بدین‌معنا که حق ارتفاق معمولا در دو ملک مجاور و متصل وجود دارد. همچنین برخلاف حق انتفاع این حق به‌صورت دائمی ایجاد می‌شود و تا زمانی که دارنده‌ی حق ارتفاق مالک زمین مجاور باشد، حق ارتفاق باقی است.

 

حق ارتفاق به سه طریق ایجاد می‌شود:

۱- از طریق قانون و حقی که قانون گذار برای افراد به رسمیت می‌شناسد، که به آن ارتفاق قانونی می‌گویند. مثلا در قانون برنامه‌ی عمرانی سوم کشور مصوب ۴۶ پیش‌بینی شده است که دولت در مورد زمین‌هایی که در مسیر راه و خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله های گاز و نفت قرار می‌گیرد، حق ارتفاق خواهد داشت.

۲- از طریق قرارداد میان مالک زمین با دارنده ی حق ارتفاق، که بدان ارتفاق قراردادی گویند.

۳- به واسطه ی وضع طبیعی املاک که به آن ارتفاق طبیعی گویند. مثلا زمینی که در پایین قرار گرفته به حکم وضع طبیعی خود، مجرای فاضلاب و آب باران زمین بالاتر است.

حق ارتفاق همچنین ممکن است در اثر اذن مالک داده شود و در این‌صورت مالک هر وقت که بخواهد می‌تواند اذن خود را پس بگیرد و اجازه عبورو ارتفاق به غیر ندهد.

همراهان عزیز سایت مهداد حق ارتفاق ممکن است به‌صورت مثبت یا منفی ایجاد شود. در حق ارتفاق مثبت صاحب آن اجازه‌ی استفاده از ملک دیگری را خواهد داشت. به‌عنوان‌نمونه: حق داشتن در و شبکه، حق مجری، حق شرب، حق ناودان یا حق عبور از ملک دیگری.

در حق ارتفاق منفی، مالک از یکسری تصرفات ممنوع می‌شود و دارنده‌ی حق ارتفاق از این محدودیت‌های مالک بهره می‌برد. مثلا حق حریم املاک و قنات‌ها که مالک زمین را از تصرفاتی که مضر به حال صاحب حریم باشد منع می‌کند. توضیح آنکه حق حریم به مقداری از اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن می‌گویند که برای استفاده‌ی بهتر از آنها ضرورت دارد و حتی اگر حریم قنات کسی در ملک دیگری باشد، دیگری نمی‌تواند تصرفاتی کند که به صاحب حریم ضرر برساند. یا آنکه مالکی حق ندارد در ملک خود ساختمان سه طبقه به بالا بسازد و این برای تامین نور و هوای کامل همسایه باشد.

در خصوص حق ارتفاق نیز طرفین نسبت به یکدیگر تکالیفی دارند. صاحب حق ارتفاق نمی‌تواند از حقی که دارد سوء‌استفاده کند و از حدود عرفی تجاوز کند. مثلا دارنده‌ی حق عبور نمی‌تواند در ساعاتی که معمولا مردم خوابید‌اند با ورود به ملک غیر آسایش مالک و خانواده‌اش را سلب کند. هزینه‌های مربوط به استفاده از حق نیز به عهده ی دارنده ی حق ارتفاق است اما هزینه‌های مربوط به نگه‌داری و حفظ مال به عهده‌ی خود مالک خواهد بود. در مقابل مالک نیز نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که اجرای حق ارتفاق را با مشکل مواجه کند. مثلا اگر کسی حق شرب از آب انبار همسایه را داشته باشد، مالک آب انبار نمی‌تواند به این بهانه که پس از لوله‌کشی آب تصفیه نیازی به آب انبار ندارد، آن را به زیر زمین تبدیل کند.

دانستنی های حقوقی؛

چگونه می‌توان به تقسیم اموال متوفی اعتراض کرد؟

انحصار وراثت از جمله دسته اموری است که به موجب مرگ، انجامش ضروری است اما برخی خانواده‌ها به هر دلیلی برای انجام آن، با مشکل مواجه می‌شوند که قانون برای حل و فصل آن، راه‌حل‌هایی دارد.

انحصار وراثت از جمله دسته اموری است که به موجب مرگ، انجامش ضروری است اما برخی خانواده‌ها به هر دلیلی برای انجام آن، با مشکل مواجه می‌شوند که قانون برای حل و فصل آن، راه‌حل‌هایی دارد.

به گزارش «تابناک» مرگ رخدادی اجتناب‌ ناپذیر است که دیر یا زود برای هر فردی اتفاق می‌افتد. شاید یکی از چالش‌برانگیزترین امور پس از فوت یک فرد تقسیم ارثیه به طور صحیح بین وراث باشد؛ آن هم در شرایطی که بازماندگان، سوگوار از دست دادن عزیزشان هستند و مسلما در وضعیت روحی و روانی نامناسبی قرار دارند.

گاه برخی از ورثه نمی‌خواهند به این زودی‌ها دست به دارایی بازمانده بزنند و راضی به تقسیم ارثیه نمی‌شوند و گاه حتی منکر وارث بودن فرد خاصی می‌شوند. این نگرانی‌ها و ناراحتی‌ها در شرایط ویژه از دست دادن یک عزیز، باعث ایجاد تنش و درگیری‌های گاه سنگین می‌شود البته قانون تکلیف همه چیز را مشخص کرده و جای هیچ نگرانی و چانه‌زنی نیست.

اموال و دارایی فرد پس از فوت و کسر دیون و مخارج، به صورت قهری و جبری به بازماندگان انتقال می‌یابد که این امر آثاری از جمله لزوم تعیین تکلیف مایملک و میزان سهم و حقوق وراث را به دنبال دارد.

اما برای اینکه وراث بتوانند سهم‌الارث خود را مطالبه و در آن تصرف کنند، ابتدا لازم است اسامی وراث و سهم‌الارث هر یک از آنها در دادگاه بررسی و اثبات شود. به عبارت دیگر برای تعیین تکلیف میراث هرکس پس از فوت، ابتدا باید ورثه را تعیین کرد. رسیدگی به این امر از سوی مرجع قانونی و با رعایت تشریفات مقرر در قانون را «انحصار وراثت» و رای صادرشده را «تصدیق یا گواهی انحصار وراثت» می‌نامند. کارکرد گواهی انحصار وراثت نیز آن است که بدون انحصار وراثت، وضعیت ورثه و چگونگی تقسیم ترکه به طور رسمی روشن نمی‌شود.

برای صدور گواهی انحصار وراثت باید به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت دایمی متوفی مراجعه کرد اما باید توجه کرد که رسیدگی به دعاوی اثبات یا نفی نسب در صلاحیت دادگاه خانواده همچنین دعاوی راجع به وصیت، تولیت و وقف که ممکن است پس از فوت متوفی ایجاد شود در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی است و این‌گونه دعاوی حتی با توافق طرفین نیز قابلیت طرح در شورای حل اختلاف را ندارد.

وراث و هر شخصی که نفعی در اموال متوفی داشته باشد، می‌تواند تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت کند. چنانچه وراث یا اشخاص ذی‌نفع متعدد باشند، نیازی به درخواست همگی آنها نیست و اقدام یک نفر از آنها برای امضا و ارایه دادخواست کافی است. به این صورت که یکی از وراث به عنوان خواهان دادخواست را به طرفیت (علیه) سایرین تقدیم می‌کند.

به همراه دادخواست انحصار وراثت، مدارک دیگری نیز باید ضمیمه شود.

اولا تصویر برابراصل‌ شده شناسنامه و کارت ملی متوفی و تمامی وراث همچنین سند ازدواج در صورت متاهل بودن متوفی قبل از فوت، لازم است که ارایه شود.

ثانیا استشهادیه باید ارایه شود. به این معنا که سه شاهد در فرم مخصوصی اسامی وراث را گواهی می‌کنند و دفتر اسناد رسمی، امضای آنها را تایید می‌کند. نکته حائز توجه این است که این سند یک سند عادی است و صرفا اعتبار استشهادیه دارد و سند رسمی محسوب نمی‌شود زیرا دفتر اسناد رسمی به هیچ وجه به محتوای گواهی شهود کاری ندارد بلکه فقط امضای آنان در ذیل برگه را تایید می‌کند.

ثالثا ارایه رسید تقدیم اظهارنامه مالیاتی لازم است. یعنی وراث پس از فوت متوفی باید لیست تمامی اموال و دارایی‌های منقول و غیرمنقول او را در قالب اظهارنامه مالیاتی به اداره دارایی حوزه محل سکونت متوفی ارایه و رسید آن را دریافت کرده و همراه با دادخواست گواهی انحصار وراثت به شورای حل اختلاف تقدیم کنند.

اگر فردی به گواهی صادرشده درباره انحصار وراثت اعتراضی داشت، می‌تواند اعتراض خود را اعلام کند. به طور مثال یکی از ورثه ممکن است اعتراض داشته باشد که نامش در گواهی قید نشده است همچنین ممکن است موصی‌له (فردی که وصیت به نفع او انجام شده است) یکی از اعتراض‌کنندگان به گواهی انحصار وراثت باشد.

یکی از اشخاصی که می‌تواند به گواهی انحصار وراثت اعتراض کند، دادستان یا رییس حوزه قضایی است. مطابق ماده 367 قانون امور حسبی، در همه مواردی که دادستان تشخیص دهد که متوفی بلاوارث بوده و درخواست اشخاص برای صدور تصدیق بی‌‌اساس است، می‌تواند به ‌درخواست تصدیق وراثت اعتراض کند همچنین وی می‌تواند در صورتی که متوفی را بلاوارث بداند، به تصدیق انحصار وراثت در موردی هم که تصدیق ‌مسبوق به آگهی نبوده ‌است، اعتراض کند و در هر حال دادستان حق دارد از رأی دادگاه تقاضای تجدیدنظر کند البته تا زمانی که برای محجور، قیم و برای غایب، امین معین نشده است، دادستان می‌تواند به نام محجور و غایب به درخواست تصدیق انحصار ‌وراثت اعتراض کند که این موضوع در ماده 368 قانون امور حسبی بیان شده است.

همچنین ‌در صورتی که گواهی انحصار وراثت به زیان وراث یا اشخاص ذی‌نفع صادر شود، هر یک از آنها می‌توانند به آن اعتراض کنند؛ مثلا اگر نام یکی از وراث متوفی در گواهی انحصار وراثت ذکر نشده باشد، نامبرده می‌تواند با ارایه دلایل و مستندات نسبت به صدور گواهی مزبور اعتراض کند. مطابق ماده 369 قانون امور حسبی، رای دادگاه در این مورد قابل تجدیدنظرخواهی است.

بر اساس ماده 356 قانون امور حسبی، تصدیق صادره از مقامات صلاحیتدار کشور متوفی راجع به وراثت اتباع خارجه با انحصار آن پس از احراز اعتبار آن در دادگاه ایران از‌ حیث صدور و رعایت مقررات مربوطه به اعتبار اسناد تنظیم‌شده در خارجه قابل ترتیب اثر خواهد بود. این ماده اعتبار گواهی انحصار وراثت صادره از سوی مقامات صلاحیتدار کشور متوفی را که مربوط به وراثت اتباع خارجه یا انحصار آن است، منوط به احراز صدور آن و رعایت مقررات مربوط به اعتبار اسناد تنظیم‌شده در خارج کرده است. مقررات مربوط به اعتبار اسناد تنظیم شده در خارج از کشور نیز در ماده 1295 و 1296 قانون مدنی آمده است.

دانستنی‌های حقوقی؛

بُطلان قرارداد به چه معناست؟

انحلال قرارداد‌ها یکی از حوزه‌های مربوط به توافقات قراردادی است که قانون‌گذار احکام قانونی خاصی برای آن پیش‌بینی کرده است؛ برای آن‌که بتوان گفت: یک قرارداد منحل شده و از بین رفته است، باید یکی از علل قانونی مانند فسخ، انفساخ، بُطلان و … وجود داشته باشد

قراردادی که به وجود می‌آید، به علل و دلایل زیادی ممکن است روزی از بین برود. قانون مدنی این علل و دلایل را مورد اشاره قرار داده است.

به گزارش «تابناک» قراردادها، گوشه‌ای از دنیای وسیع حقوق را به خود اختصاص داده‌اند. هرچند بنا بر توافقات انسانی شکل می‌گیرند و مطابق اصل آزادی قرارداد‌های افراد در تعیین انتخاب طرف قرارداد، تعیین محتوای قرارداد، تعیین زمان و مکان اجرای قرارداد و چگونگی پایان قرارداد خود آزاد می‌باشند، اما گاه برای رعایت مصلحت جامعه، قانونگذاران بر نحوه‌ی انعقاد و انحلال قرارداد‌ها نظارت نموده و از آزادی قرارداد‌ها می‌کاهند. مثلاً فرض کنید کسی دیگری را برای به قتل رساندن شخصی اجیر کند و قول مبلغ زیادی پول به وی بدهد. در این مورد، اگر چه طرفین این توافق کاملاً نسبت به محتوای آن رضایت دارند، ولی هیچ جامعه‌ای این نوع توافق را تأیید نمی‌کند.

انحلال قرارداد‌ها یکی از حوزه‌های مربوط به توافقات قراردادی است که قانون‌گذار احکام قانونی خاصی را برای آن پیش‌بینی کرده است؛ به‌گونه‌ای که برای آن‌که بتوان گفت: یک قرارداد منحل شده و از بین رفته است، باید یکی از علل قانونی مانند فسخ، انفساخ، بُطلان و … وجود داشته باشد. در این نوشتار شما را با یک شیوه‌ی قانونیِ انحلال قرارداد‌ها یعنی بُطلان آشنا خواهیم نمود.

بُطلان قرارداد به چه معناست؟

همان‌طور که گفته شد، تنظیم قرارداد باید براساس شرایطی باشد که قانون‌گذار پیش‌بینی نموده است. در صورتی که شرایط اساسی مربوط به تنظیم قرارداد‌ها رعایت نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود. درواقع، هنگامی که از قرارداد باطل اصلاً به وجود نمی‌آید بلکه صرفاً توافق میان دو یا چند نفر است که اصلاً مورد حمایت قانون نیست. بنابراین، هیچ اعتبار و اثر قانونی ندارد و هیچ‌کس نمی‌تواند برای رسیدن به حق خود به یک قرارداد باطل استناد نماید.

در چه صورتی قرارداد، باطل است؟

قانون‌گذار در ماده‌ی ۱۹۰ قانون مدنی شرایط اساسی که برای صحت معاملات ضروری است را پیش‌بینی نموده است. در صورتی که یکی از جهات زیر وجود داشته باشد، قرارداد باطل خواهد بود. این جهات عبارتند از:

۱. نبودن قصد مشترک میان طرفین قرارداد

به‌عنوان نمونه، اگر خریداری به جواهرفروش مراجعه نموده و از او دستبندی از جنس طلا تقاضا کند، ولی فروشنده دستبندی بدلی به وی بدهد، این قرارداد باطل خواهد بود، زیرا هیچ قصد مشترکی میان خریدار و فروشنده به وجود نیامده است.

۲. اهلیت‌ نداشتن طرفین قرارداد

اهلیت در اصطلاح حقوقی به معنای شایستگی و توانایی‌افراد جهت داراشدن و اجرای حقوق است. طبق قانون کسی که عاقل، بالغ و رشید باشد، اهلیت دارد و کسی که این ویژگی‌ها را نداشته باشد، محجور است. اگر قرارداد یکی از طرفین محجور (صغیر، مجنون و سفیه) باشد، باطل بوده و اثر حقوقی ندارد.

۳. معلوم و معیّن نبودن موضوع قرارداد

در تمامی مواردی که موضوع قرارداد یک مال است، اگر این مال اساساً در زمان تنظیم قرارداد موجود نباشد یا معلوم و معیّن نباشد (مثلاً شخصی بگوید یکی از خانه‌هایم را به تو اجاره می‌دهم) یا قابل نقل و انتقال نباشد (مثلاً جزء اموال عمومی باشد) یا به هیچ‌وجه قابل تسلیم به دیگری نباشد (مثلاً پرنده‌ای که در حال پرواز است را بخواهد به دیگری ببخشد)، قراردادی که تنظیم شده باطل خواهد بود.

۴. مشروع ‌نبودن جهت و انگیزه‌ی معامله

اگر انگیزه‌ی شخصی هر یک از طرفین قرارداد در آن ذکر نشود، آن قرارداد صحیح خواهد بود خواه انگیزه‌ی آن‌ها مشروع یا نامشروع باشد، ولی اگر انگیزه در قرارداد ذکر شود، باید مشروع باشد، والا قراردادی که تنظیم‌شده، باطل خواهد بود؛ بنابراین، در صورتی که دو نفر با هم توافق نمایند که یکی از آن‌ها دیگری را در قبال دریافت پول به قتل برساند و چنین انگیزه‌ای در قرارداد به ‌صراحت درج شود، این قرارداد باطل خواهد بود.

 

آشنایی با اصول حقوقی آپارتمان‌نشینی

نادیده گرفتن بسیاری از قوانین آپارتمان‌نشینی و تبعیت نکردن از دستورهای مدیر ساختمان، نه‌ تنها باعث ایجاد بسیاری از مشکلات اجتماعی شده، بلکه جوی پرتنش در آپارتمان‌ها ایجاد کرده است.

نادیده گرفتن بسیاری از قوانین آپارتمان‌نشینی و تبعیت نکردن از دستورهای مدیر ساختمان، نه‌ تنها باعث ایجاد بسیاری از مشکلات اجتماعی شده، بلکه جوی پرتنش در آپارتمان‌ها ایجاد کرده است.

به گزارش «تابناک»؛ آپارتمان‌نشینی یکی از درگیری‌های زندگی امروزی در شهر‌های بزرگ و صنعتی است. این مشکلات از زمانی آغاز شد که خانواده‌ها یک‌باره از زندگی سنتی خود در خانه‌های بزرگ با حیاط و هشتی و ایوان، فاصله گرفتند و به زندگی در آپارتمان‌ها روی آوردند.

سر و صدای بلند ساکنان آپارتمان‌ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه‌روز، بلند کردن صدای تلویزیون و بالاخره نگهداری انواع حیوانات خانگی، با این تفکر که چاردیواری اختیاری است، باعث شده است تا ساکنان مجتمع‌ها، همچنان به شیوه زندگی سنتی پافشاری کنند و بسیاری از آپارتمان‌نشینان، توجهی به حقوق همسایه‌های دیوار به دیوار یا ساکنان طبقه بالا و پایین خود نداشته باشند.

به گزارش باشگاه خبرنگاران، به طور خاص در کشور ما قانون تملک آپارتمان‌ها، مصوب اسفند ۱۳۴۳ و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب اردیبهشت ۱۳۴۷، که در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت و منبع اصلی ضوابط درباره این‌گونه واحد‌ها به شمار می‌رود. بر اساس ماده ۸ این قانون، در هر ساختمانی که تعداد مالکان بیش از ۳ نفر باشد، همه موظفند مدیر یا مدیرانی (به تعداد فرد) از بین خود یا از خارج از مجموعه انتخاب کنند. مسئولیت مدیران، فقط مربوط به اداره قسمت‌های مشترک ساختمان بوده و کار‌های مربوط به قسمت‌های اختصاصی، در اختیار و انحصار مالکین آن است.

به‌طورکلی، پرداخت هزینه‌های مشترک، در قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد، از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود، اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است، زیرا مالکیت در قسمت‌های مشترک، متعلق به کلیه مالکین است.

به طور مثال، پشت‌بام جزو قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها به حساب می‌آید و هزینه آسفالت، برف‌روبی و... بر عهده همه مالکین است؛ همان‌گونه که همه ساکنان آپارتمان‌ها، حق استفاده از آن را (مانند نصب آنتن و گذاردن کولر) دارند.

 

تخلف از قوانین آپارتمان‌نشینی

اگر هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی، از انجام وظایف خویش در قبال قسمت‌های مشترک خودداری کند، مدیر یا مدیران مجموعه در موارد نوشته شده در مقررات، به نمایندگی از مالکان، حق شکایت و اقامه دعوی علیه واحد متخلف را دارند. از این روی، بهتر است هنگام انتخاب مدیر یا هیأت‌مدیران، صورت‌جلسه‌ای تنظیم شود و به امضای انتخاب‌کنندگان برسد تا در مواقع لزوم به ‌عنوان مدرک ثابت‌کننده سمت مدیران نزد محاکم و ادارات، قابلیت ارایه داشته باشند.

معمولاً بیشترین دغدغه در روابط بین مدیران و ساکنان در مورد دریافت و پرداخت هزینه‌های جاری قسمت‌های مشترک (شارژ) به چشم می‌خورد. اگر ترتیب خاصی در مورد شارژ پیش‌بینی نشده باشند، بر اساس میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان تعیین می‌شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد، مالکان آن‌ها موظف به پرداخت شارژ خواهند بود و حتی اگر نسبت به پول درخواستی اعتراض هم داشته باشند، نمی‌توانند از پرداخت سهمشان خودداری کنند بلکه تنها راه اعتراض، تقدیم درخواست و کمک از مقامات قضایی جهت رسیدگی و اعلام پول عادلانه خواهد بود. تا زمان صدور حکم قطعی، سهم شارژ ماهانه باید پرداخت شود، مگر اینکه دادگاه صالح، ترتیب رسیدگی را ضروری بداند.

در صورتی که مالکین از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک خودداری کنند، از طرف مدیر یا هیأت مدیران به وسیله اظهارنامه که در قالب اوراق چاپی است، مبلغ بدهی با صورت ریز آن تنظیم و مطالبه می‌شود تا هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیات‌مدیره بتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل: شوفاژ، تهویه مطبوع، آبگرم، برق، گاز و... به او خودداری کنند. در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده، همچنان اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل آپارتمان‌ها به تقاضای مدیر یا مدیران برای دریافت پول، طبق اظهارنامه ابلاغ‌شده، اجراییه صادر خواهد کرد. (به نظر می‌رسد مدیر یا مدیران، اختیاری در مورد قطع آب سرد واحد متخلف نداشته باشند)

عملیات اجرایی، مطابق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و همان‌طور که می‌دانیم صدور اجراییه از طرف اداره ثبت در همه موارد، به موجب سند رسمی به عمل می‌آید، اما این از موارد نادری است که در قبال سند عادی نیز اجراییه صادر می‌شود.

 

محروم کردن آپارتمان متخلف از هرگونه امکانات

پرسش اساسی این است که اگر ساکنان آپارتمانی به بهانه‌های مختلف، از جمله مسافرت، از پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز و نظافت یا برف‌روبی پشت‌بام خودداری کنند، آیا مدیر ساختمان می‌تواند واحد متخلف را از دریافت هرگونه امکانات محروم کند؟

گاهی ملاحظه می‌شود به دلیل تفکیک نشدن خدمات شهری در ساختمان‌ها از قبیل: گاز و برق و... یا نبودن فلکه جداگانه آب گرم برای واحد‌های ساختمان یا مشکلاتی از این قبیل، مدیران قادر به قطع آن‌ها در مورد آپارتمان متخلف نیستند.

در این صورت چاره‌ای جز مراجعه به دستگاه قضایی وجود ندارد بنابراین در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و شورا‌های حل اختلاف موظفند این‌گونه شکایات را (که معمولاً در اوراق چاپی دادخواست تنظیم می‌شود) خارج از نوبت رسیدگی کنند و می‌توانند مالک آپارتمان متخلف را تا دو برابر پول بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند. به عنوان مثال، اگر میزان بدهی واحد متخلف ۲ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف می‌تواند علاوه بر آن، وی را به پرداخت ۲ میلیون تومان دیگر نیز محکوم کند که روی هم، ۴ میلیون تومان می‌شود.

گاهی دیده می‌شود مدیران ساختمان‌ها، پول‌های غیرواقعی و خارج از حد متعارف جامعه را در قالب شارژ ماهانه از ساکنان آپارتمان‌ها دریافت می‌کنند. در این صورت تکلیف چیست؟

اگر مالکان هر کدام از واحد‌ها در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند، می‌توانند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی به موضوع را داشته باشند. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، فرد معترض می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کرده و تعیین عادلانه سهم شارژ ملک خویش را تقاضا کند.

نکته آخر درباره نگهداری از حیوانات خانگی است که گاهی مشکلاتی برای ساکنان آپارتمان‌ها فراهم می‌کند. نگهداری از هرگونه از حیوانات مانند طوطی و سگ در داخل آپارتمان باعث ایجاد آلودگی بهداشتی یا صوتی یا ترس برای همسایه‌ها می‌شود. خصوصاً در مورد نگهداری سگ، هر یک از مدیران یا ساکنان با طرح شکایت کیفری می‌توانند مالک مزاحم را مجبور به اطاعت از قوانین و رعایت امنیت و آرامش همسایگان کنند تا حیوانات مزاحم را از ساختمان خارج کنند.