نتیجه تصویری برای عقد صلح چیست؟

عقد صلح چیست؟

صلح در لغت به معنای آشتی، دوستی، توافق و سازش آمده و در اصطلاح حقوقی به معنای تراضی، تسالم و توافق بر امری اعم از تملیک عین یا منفعت یا اسقاط دین یا حق است. عقد صلح در بیشتر مواقع با هدف پیشگیری از توسعه اختلاف و نزاع در امور یا رفع نزاع و اختلاف ...

صلح در لغت به معنای آشتی، دوستی، توافق و سازش آمده و در اصطلاح حقوقی به معنای تراضی، تسالم و توافق بر امری اعم از تملیک عین یا منفعت یا اسقاط دین یا حق است.

عقد صلح در بیشتر مواقع با هدف پیشگیری از توسعه اختلاف و نزاع در امور یا رفع نزاع و اختلاف پیش‌آمده استفاده می‌شود. ماده 752 قانون مدنی می‌گوید: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.» صلح از جمله عقود معین است و همانند سایر عقود باید شرایط اساسی ماده 190 قانون مدنی را از حیث اهلیت طرفین، قصد و رضای آنان، معین بودن موضوع و جهت مشروع در صورت تصریح دارا باشد.بر اساس ماده 753 قانون مدنی، «برای صحت صلح، طرفین باید اهلیت معامله و تصرف در مورد صلح را داشته باشند.» منظور از اهلیت معامله در این ماده، عاقل، بالغ و رشید بودن طرفین است و منظور از اهلیت تصرف، اختیار تصرف در مورد صلح است که به طور طبیعی، فرد ورشکسته و مرتهن (کسی که قبول رهن می‌کند) فاقد آن هستند. برطبق ماده 754 قانون مدنی «هر صلح نافذ است، جز صلح به امری که غیر مشروع باشد.» صلح یکی از تعهدات است و طبق ماده 215 قانون مدنی، مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. همچنین جهت عقد طبق ماده 190 قانون مدنی باید مشروع باشد؛ بنابراین هر گاه عقد صلح با جهت نامشروع منعقد شود و به عنوان مثال، اگر منافع قمارخانه‌ای برای مدت معین مورد صلح قرار گیرد، این صلح باطل است. صلح از جمله مواردی است که علم اجمالی به موضوع آن کافی است؛ مشروط بر اینکه در نهایت به صورت علم کامل درآید. قانون مدنی به پیروی از فقهای امامیه صلح را با انکار دعوی صحیح دانسته است. چنانچه صلح را با اقرار دعوی هم صحیح می‌داند. ماده 755 قانون مدنی در این زمینه می‌گوید «صلح با انکار دعوا نیز جایز است بنابراین درخواست صلح، اقرار محسوب نمی‌شود.» ماده 752 قانون مدنی می‌گوید: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود یا جلوگیری از تنازع احتمالی، در مورد معامله و غیر آن واقع شود.»

 

نقش صلح در رفع تنازع

رفع تنازع موجود به این معنا است که اختلافی پیش ‌آمده و دعوایی مطرح شده است که طرفین می‌توانند با صلح آن راپایان دهند. نخستین تکلیف قاضی دادگاه در آغاز به رسیدگی، پیشنهاد صلح به طرفین است. در هر رابطه حقوقی، ممکن است طرفین معامله یا قرارداد به‌حق یا به ناحق نسبت به طرف مقابل، خود را زیان‌دیده بداند و ادعایی راعنوان و حقی را مطالبه کند که در این خصوص ممکن است از طریق صلح، دعوی پایان یابد.

 

صلح با انکار و صلح با اقرار

ماده 755 قانون مدنی متضمن همین دو نوع صلح با انکار با اقراراست که می‌گوید «صلح با انکار دعوی نیز جایز است بنابراین درخواست صلح، اقرار محسوب نمی‌شود».وقتی کسی ادعای حقی دارد و دیگری اقرار به آن حق می‌کند، دعوی ایجاد نمی‌شود. در حقیقت دعوی هنگامی محقق می‌شود که طرف مقابل انکار کند.به عنوان مثال فردی می‌گوید من هم وارث متوفی هستم و ارث می‌برم و ورثه دیگر در برابر دعوی او تسلیم می‌شوند و قبول می‌کنند که اوهم جزء ورثه است. در اینجا دعوایی ایجاد نشده و صلح محقق شده است.

 

اقسام صلح

۱- صلح به منظور رفع تنازع (صلح دعوی): که همان تراضی طرفین برای پایان دادن به دعوی است.

۲- صلح در مقام معامله: که عبارت از صلحی است که به صورت عرفی جایگزین عقود دیگر می‌شود. صلح به طور معمول دارای معوض است اما ضرورتی ندارد که ارزش دو عوض با هم برابر باشد، هر گاه عوض نابرابر و ناچیزی در صلح تعیین شود، چنین صلحی (صلح محاباتی) نیز نامیده می‌شود.

 

شرایط عقد صلح

عقد صلح مانند سایر عقود باید دارای شرایطی باشد:

۱- اهلیت (رشد، عقل و بلوغ) باشند و منظور از آن، هم اهلیت در معامله و هم اهلیت در تصرف است و چون تاجر ورشکسته و مرتهن (کسی که مال برای او به رهن گذاشته می‌شود) اهلیت در تصرف ندارند، بنابراین نمی‌توانند طرف عقد صلح واقع شوند.

۲- صلح بر امر غیرمشروع باطل است؛ مانند آن کسی که به موجب عقد صلح، حلالی را حرام یا حرامی را حلال کند. مانند صلح برای آشامیدن شراب که در دین اسلام چنین صلحی حرام است.

۳- عقد صلح که برای فرار از دین باشد، باطل است، زیرا عقد چنین صلحی موجب ورود خسارت بر طلبکاران می‌شود و چون جهت چنین عقدی باطل است، خود عقد صلح نیز باطل می‌شود.

۴- صلح بر امر باطل نیز باطل است. به عنوان مثال اگر دو نفر زمین مواتی ( زمین موات زمینی است که مالک ندارد و آباد نیست) را با یکدیگر معامله کنند و در این معامله بین آنان اختلافی حاصل شود و سپس بخواهند این اختلاف را به صلح خاتمه دهند، چنین صلحی باطل است زیرا اساس اختلاف در خصوص معامله زمین موات بوده که باطل است.

۵- اموال دولتی را نمی‌توان مصالحه کرد زیرا در عقد صلح، مورد صلح باید در مالکیت مطلق شخصی که می خواهد مالش را صلح کند باشد.

عقد صلح به جای چه عقودی قرار می‌گیرد؟

عقد صلح به صورت فرعی می‌تواند به جای عقود زیر قرار گیرد:

1- عقد بیع (انتقال عین به عوض معلوم).

2- عقد اجاره (انتقال منفعت به عوض معلوم).

3- عقد عاریه (انتقال منفعت بدون عوض).

4- هبه (انتقال مالکیت بدون عوض معلوم).

5- ابراء (اسقاط دین).

 

عقد صلح به ضرر شخص ثالث

چنانچه موضوع صلح با نظم و قواعد عمومی در تعارض باشد، صحیح نیست؛ مانند بستن عقد صلح به منظور محروم کردن شریک از حق شفعه. بر این اساس، چنانچه یکی از شرکا به منظور محروم کردن شریک خود از استفاده از حق شفعه‌اش با شخص ثالثی قرارداد صلح منعقد کند اما در واقع منظورش فروش سهم خود باشد و از عقد صلح به منظور پوشش ظاهری استفاده کند، عقد صلح باطل است و در واقع چنین صلحی به ضرر شخص ثالث است.

 

اثر صلح به نفع شخص ثالث

در عقد صلح می‌توان شرطی را به نفع ثالث کرد؛ به عنوان مثال، شخص الف با شخص ب درباره موضوعی صلح می‌کنند، مشروط بر آنکه یکی از طرفین کاری را به نفع شخص ثالث انجام دهد همچنین می‌توان شرط کرد که منافع چنین شرطی پس از شخص ثالث به ورثه او نیز منتقل شود. صلحی که به این طریق منعقد می‌شود با ورشکسته شدن متعهد فسخ نمی‌شود، مگر آن که در عقد صلح چنین شرطی شده باشد و در صورت قید نشدن چنین شرطی، متعهدله (کسی که در عقد صلح به نفع او شرط شده است) در ردیف سایر طلبکاران ورشکسته قرار گرفته و سهمی از اموال به او می‌رسد.

 

صلح در دادگاه

مفاد صلحی که در دادگاه یا شوراهای حل اختلاف انجام می‌شود (که از نظر اجرا مانند حکم دادگاه است) نسبت به طرفین، وراث و قائم‌مقام قانونی آنها نافذ و معتبر است. چنین صلحی مانند احکام دادگستری به اجرا گذاشته می‌شود و اگر صلحی به موجب سند رسمی انجام شود، موجب ختم رسیدگی در دادگاه بوده و مقررات راجع به اجرای مفاد اسناد لازم‌الاجرا در مورد آن جاری خواهد شد. چنانچه کسی مالی را با عقد صلح تملیک کند و بعد معلوم شود که مال در زمان وقوع صلح از بین رفته بود، چنین صلحی باطل است. همچنین اگر در مورد اختلاف در حضانت کودکی صلح و بعدها معلوم شود که اساسا طفل در زمان وقوع عقد صلح فوت کرده، چنین صلحی باطل است. حقی که در اثر وقوع جرم ایجاد می‌شود را نیز می‌توان صلح کرد. به عنوان مثال اگر تصادفی واقع و ضرری متوجه شخص شود، می‌توان مطالبه خسارت ناشی از تصادف را صلح کرد اما باید جرمی واقع شده باشد تا صلح واقع شود و نمی‌توان آثار احتمالی جرمی که هنوز واقع نشده است را صلح کرد.

 

فسخ عقد صلح

طبق ماده 760 قانون مدنی، «عقد صلح همیشه لازم است؛ اگرچه در مقام عقد جایز واقع شده باشد و بر هم نمی‌خورد مگر در موارد فسخ به خیار یا اقاله.»

 

فسخ به خیار

در صلح مانند عقود لازم دیگر ممکن است هر یک از خیارات مختص به بیع جاری شود، چنان که ماده 456 قانون مدنی می‌گوید: «تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازم ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است». قانون مدنی در ماده 764 قانون مدنی درباره صلح، فقط از خیار تدلیس نام برده است و می‌گوید: «تدلیس در عقد صلح موجب خیار فسخ است» منظور قانون مدنی از ذکر خیار تدلیس در این ماده، نفی خیارات دیگر در عقد صلح نیست، بلکه چون متصالحین برای پنهان کردن حقیقت امر و نمایان کردن خلاف واقع، به جای عقود دیگر از عقد صلح استفاده می‌کنند، بدین جهت قانون خیار تدلیس را که بیشتر مورد ابتلا قرار می‌گیرد، نام برده است.

 

فسخ به اقاله

عقد صلح یکی از انواع معاملات است و طرفین می‌توانند طبق مقررات مربوط به اقاله، آن را به تراضی تفاسخ کنند، زیرا افراد در اداره امور مالی خود دارای آزادی اراده هستند و محدود کردن آنها جز در مواردی که مصالح اجتماعی اقتضا کند، بر خلاف اصول حقوقی است، به همین دلیل ماده 283 قانون مدنی عنوان می‌کند «بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند».

نتیجه تصویری برای خرید ملک مسکونی

نکات مهم در هنگام خرید ملک مسکونی

1-یک ملک مسکونی تازه‌ساز معمولا یک مالک دارد (صاحب زمین) و یک سازنده. گاهی این دو با هم اختلاف دارند و بدون اطلاع هم ملکی را به فروش می‌رسانند. بنابراین هنگام خرید ملک تازه‌ساز که هنوز سند ندارد به این نکته توجه کنید. سعی کنیدهر دو مبایعه نامه را امضا کنند.

2-اگر ملک پیش‌فروش می‌خرید با مقداری ریسک مواجه هستید. حتی اگر طرف کلاهبردار نباشد احتمال ورشکستگی، فوت و سایر احتمال‌ها باعث می‌شود سرمایه شما از دست برود یا سالها بلاتکلیف بماند.

3-خانه‌های نوساز که هنوز سند ندارند خطرناک هستند. گاهی خانه نوساز به دلایل مختلف میلیونها تومان به شهرداری بدهکاراست و صاحب ملک قصد تسویه حساب با شهرداری را ندارد. به شما گفته می‌شود یک‌پنجم پول بابت سند نگهداری می‌شود اما مبلغ بدهی شهرداری بسیار بیشتر از این است. اگر خانه‌ای بخرید که حداقل یکی دو سال از عمر آن گذشته باشد هم مشکلاتش معلوم شده و هم سندش تعیین تکلیف شده است.از فروشده پایان کار شهرداری -گواهی ساختمان- بخواهید. اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان داشته باشد حداقل نشان می‌دهد با شهرداری مشکلی ندارد. اگر سوال یا ابهامی داشتید کپی گواهی ساختمان را از فروشنده بگیرید و سری به شهرداری بزنید.

4-اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان دارد اما هنوز صورتمجلس تفکیکی یا تقسیم نامه ندارد از فروشنده علت امر را جویا شوید. وقتی ملک، گواهی ساختمان داشته باشد درمرحله بعد می‌تواند صورتمجلس تفکیکی بگیرد و در نهایت سند تک برگی صادر شود. این فرایند خیلی طولانی نیست. پس از صدور گواهی ساختمان، قاعدتا ظرف دو تا سه ماه، مراحل بعدی طی شده و اداره ثبت املاک، سند تک برگی صادر می‌کند.

5-از هویت فروشنده مطمئن شوید. کارت ملی و شناسنامه او را با دقت ببینید و با مشخصات سند ملک و بقیه مدارک چک کنید. رودربایستی نداشته باشید.

6-اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد قبل از هر چیز از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده استعلام نمایید.

7-هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.

8-هرگز قولنامه یا مبایعه‌نامه که در بنگاه به صورت دستی تکمیل می‌شود را به عنوان مستندات معامله قبول نکنید. بنگاه موظف است مبایعه‌نامه را در برگه‌های مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما کد رهگیری بدهد. مبایعه نامه پرینت شده باید هولوگرام اتحادیه داشته باشد و مشخصات بنگاه معلوم باشد.

9-صدور کد رهگیری هزینه‌ای ندارد و بنگاه حق ندارد هزینه اضافه‌ای بابت ارایه کد رهگیری از شما دریافت نماید.

10- کد رهگیری بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس ملک صادر می‌شود. کد رهگیری صادر شده را از طریق (سامانه ثبت معاملات واملاک ایران) به آدرس زیر چک کنید. اگر کد پستی شما درست ثبت شده باشد بنگاه یا فروشنده نمی‌توانند ملک را به فرد دیگری بفروشند. به هیچ وجه به حرفهای مشاور املاک یا افراد دیگر مبنی بر اینکه کد هگیری کاربردی ندارد توجه نکنید.

 

11- آدرس و مشخصات ملک را که در سند ملک ذکر شده است با موقعیت واقعی ملک مقایسه کنید. هرگونه مغایرتی را قبل از خرید برطرف نمایید.

12- اگر ملک مستاجر دارد قبل از خرید مستاجر را از خرید آگاه نمایید و در جلسه ای با حضور همه طرفین، قرارداد اجاره را جابجا کنید.

13- حتما قبل از خرید ملک از همسایه‌ها و بخصوص مستاجرینی که در آن آپارتمان هستند در مورد مشکلات احتمالی ملک، پرس و جو کنید. بررسی کنید فروشنده بابت شارژ و دلایل دیگر به آپارتمان بدهکار نباشد.

14- حتما هنگام خرید خانه، سایر ملحقات آن نظیر پارکینگ، انباری، حیاط و تراس را به دقت رویت نمایید. اگر خانه دیوارهای مشترک دارد در مورد میزان انتقال صدا تحقیق کنید. به صدای موتورخانه، آسانسور، مترو و ... توجه کنید. خانه را در روز ببینید تا به میزان نورگیری پی ببرید. مواظب باشید پارکینگ مزاحم  را به اسم پارکینگ معمولی به شما نفروشند.

15- با مراجعه به اینترنت میزان حق کمیسیون بنگاه‌دار را از سایت اتحادیه مشاورین املاک پیدا کنید. الان معاملات زیر پانصد میلیون تومان، از هر طرف نیم درصد مبلغ معامله به عنوان کمیسیون دریافت می شود.

16-تقریبا همه مطالبی که در بالا بیان شد وظیفه مشاور املاک می باشد. یک مشاور املاک خوب باید تسهیل کننده معامله و متعادل کننده ریسک بین فروشنده و خریدار باشد و به گونه ای معامله را انجام دهد که هر دو طرف با اعتماد و بدون نگرانی باشند. اما واقعیت این است که همه مشاورین املاک اینگونه نیستند. بسیاری از آنها عجله دارند معامله سریعتر انجام شود و کمیسیون خودشان را بگیرند و به فکر طرفین معامله بخصوص خریدار نیستند. حتی بعضی مواقع با یک طرف معامله تبانی می کنند. بنابراین به مشاور املاک اعتماد کامل نداشته باشید.

17-خریدار باید براساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه چک رمز دار الباقی ثمن معامله حاضر شود.

18- در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، حتما از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.

19- چنانچه فروشنده هستید، فراموش نکنید که حضور شما در روز مقرر برای تنظیم سند کافی نیست و می بایست در روز مقرر، استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند قبلا انجام داده باشید. استعلام اداره ثبت هم باید قبلا توسط دفترخانه انجام شده باشد.

 

20- چنانچه خریدار هستید، فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.

نتیجه تصویری برای انواع چک

انواع چک

 

بانکهای ایران چکهای گوناگون چاپ و در دسترس مردم می گذارند . انواع این چکها عبارتند از:

چک عادی: چکهایی است که صاحب حساب صادر می کند و به طلبکار خود یا سایر افراد می دهد . دارنده چک یعنی کسی که چک به نام  او صادر شده است با مراجعه به بانک می تواند وجه آنرا وصول کند . این چکها چندان قابل اعتماد و اطمینان نیست و اعتبار آن صرفا اعتبار صاحب حساب است . بنابراین باید سعی کرد فقط از کسانی چک قبول کرد که قابل اطمینان باشند . چون در صورت خالی بودن حساب و متواری بودن صاحب حساب، دارنده چک با مشکلات فراوانی روبرو خواهد شد و چه بسا دچار خسارتهای غیرقابل جبرانی شود.

 

 چک تضمین شده: چکی است که توسط بانک، به عهده همان بانک صادر می شود و پرداخت وجه آن توسط بانک تضمین می شود ،  برخلاف چکهای عادی که توسط صاحب حساب صادر می شود . بنابراین هر فردی می تواند از بانک تقاضای چک تضمین شده بنماید . این چکها کاملا مطمئن و قابل اطمینان هستند و با مراجعه به هر یک از شعب بانک صادر کننده در سراسر کشور قابل وصول هستند طبق قانون ، چکهای تضمین شده قابل توقیف و مسدود شدن نمی باشند و فوت و ورشکستگی صادر کننده تضمین شده و خللی به حقوق دارنده این نوع چک وارد نخواهد ساخت.

 

چک مسافرتی: چکی است که توسط بانک صادر می شود و وجه آن در هر یک از شعبه های آن بانک یا توسط کارگزاران بانک پرداخت می  گردد . مبلغ چک مسافرتی روی آن قید می شود . این نوع چکها برای جلوگیری از حمل و نقل پول بسیار مفید است و قابل اطمینان هم می باشد.

 

چک و بانک: چک همیشه با بانک در ارتباط است و فقط بانکها می توانند دسته چک به مشتریان خود بدهند

بانکهای دولتی مانند صادرات ، کشاورزی ، ملت ، ملی ، سپه و و بانکهای خصوصی مانند بانک سامان ، بانک پاسارگاد ، بانک اقتصاد نوین و غیره...

 

موسسات مالی و اعتباری و موسسات قرض الحسنه: این موسسات بانک محسوب نمی شوند هر چند که به عملیات بانکی مشغول هستند . دفترچه ها و دسته چکهایی که این موسسات به مردم می دهند از امتیازها و مزایای چک بانکی محروم می باشد.

 

چک سفید امضاء: چک سفید امضاء ، چکی است که در آن فقط امضای صاحب حساب وجود دارد و جای گیرنده و مبلغ و تاریخ آن خالی است . این نوع چکها معمولا برای تضمین به کار می رود و بسیار خطرناک است . بنابراین توصیه می شود افراد در هیچ صورت چک سفید امضاء به کسی حتی نزدیک ترین اقوام خود ندهد.

 

صدور چک: برای صدور چک معمولا نام گیرنده در چک قید می شود . در صورتی که چنین باشد چک در وجه شخص معین خواهد بود و فقط همان شخص می تواند وجه آن را وصول کند . اما اگر در محل گیرنده چک ، نام کسی نوشته نشود ، چک در وجه حامل خواهد بود.

چک در وجه حامل چکی است که صاحب حساب با صدور آن ، به هر کسی که بخواهد امکان وصول وجه آنرا می دهد.

 

انتقال چک در وجه حامل: انتقال این نوع چک فقط با دست به دست گشتن صورت می گیرد و نیازی به امضای پشت چک نیست.

 

خطر چکهای در وجه حامل: خطری که در مورد چکهای در وجه حامل وجود دارد امکان گم شدن و یا به سرقت رفتن آنهاست . چون این چکها در دست هر کسی باشد همان فرد مالک آن شناخته می شود ، در صورتی که گم شود یا به سرقت رود ، از سوی همان فرد پیدا کننده یا سارق قابل وصول خواهد بود . مگر اینکه صاحب اصلی چک اعلام مسروقه بودن یا گم شدن آن را بکند و تقاضای عدم پرداخت آن را به بانک بدهد.

 

 

چک از دیدگاه کیفری

 تعریف چک: بر طبق ماده 310 قانون تجارت :

« چک نوشته ای است که به موجب آن صادر کننده وجوهی را که نزد محال علیه دارد کلاً یا بعضاً مسترد و یا

به دیگری واگذار می نماید . »

چک سند انتقال وجه است و در هر چک ، حداقل سه نفر وجود دارد کسی که چک صادر می کند ، کسی که چک به عهده او صادر می شود یعنی در نزد او مقداری وجه موجود است « بانک » و بالاخره کسی که وجه چک را دریافت می نماید « ذینفع » .

 

صدور چک بلامحل در قانون جرم محسوب می شود و در صورتیکه چک در هنگام وصول غیرقابل پرداخت باشد یا مواجه با کسر مبلغ گردد یا اصولاً حساب صادر کننده مسدود باشد و یا با وجود اشکال با نمونه امضاء در بانک ، قلم خوردگی و غیرقابل پرداخت باشد کسی که چک در دست اوست و محق دریافت مبلغ چک می باشد می تواند پس از مراجعه به بانک و گرفتن گواهینامه عدم پرداخت از بانک با در دست داشتن مدارک لازم مثل گواهینامه عدم پرداخت و اصل چک و شناسنامه برای احراز هویتش به دادسرای محل مراجعه و با طرح شکایت کیفری خواستار مجازات صادر کننده چک بلامحل یا دارای کسر اعتبار موجودی گردد .

 

 

جهات کیفری چک

مواردی که صادر کننده چک در صورت عدم رعایت آنها قابل تعقیب کیفری خواهد بود عبارتند از:

1- دارا نبودن وجه نقد یا عدم کفایت آن در حساب جاری صادر کننده چک .

2- بیرون کشیدن تمام یا قسمتی از وجهی که به اعتبار آن چک صادر شده است .

3- صدور دستور عدم پرداخت وجه چک به بانک محال علیه .

4- تنظیم چک به صورت نادرست :

الف عدم مطابقت امضاء

ب اختلاف در مندرجات

ج قلم خوردگی ( امثال آن ) .

5- صدور چک از حساب مسدود .

 

نحوه تعقیب کیفری صادر کننده چک در مراجع قضائی

رایج ترین راه صول وجه چک، اعلام شکایت کیفری است، بدین معنی که دارنده چک بعد از دریافت برگ عدم پرداخت از بانک محال علیه آن را به ضمیمه 2 برگ فتوکپی مصدق پشت و روی چک و یک برگ شکوائیه ملصق به ریال تمبر به مرجع قضائی صالح تسلیم می کند .

 

پس از تشکیل پرونده در ارجاع آن به مرجع رسیدگی کننده، تعقیب کیفری صادر کننده چک شروع می شود . شرایط تحقق چک کیفری براساس ماده 10 اصلاحی سال 82 هرکس مبادرت به صدور چک نماید عمل وی در حکم صدور چک بی محل خواهد بود و به حداکثر مجازات مندرج در ماده 7 محکوم خواهد شد و مجازات تعیین شده غیرقابل تعلیق است.

 

مواردی که چک بلامحل قابل تعقیب جزائی نمی باشد : (البته توصیه اینست که جهت تشخیص مورد، با وکیل مجرب در این زمینه مشورت کنید.)

1- ظرف شش ماه پس از تاریخ صدور چک، دارنده چک جهت وصول وجه آن به بانک مراجعه نکرده باشد .

2- ظرف شش ماه پس از تاریخ صدور گواهی عدم پرداخت از جانب بانک ، دارنده چک درخواست تعقیب جزائی ننموده باشد .

3- در صورتی که چک بلامحل پس از برگشت به شخص دیگری منتقل شده باشد که در این صورت شخص اخیر حق تعقیب جزائی ندارد ، مگر اینکه وارث دارنده چک باشد .

4- در صورتی که صادر کننده چک فوت نماید .

5- در صورتی که صادر کننده چک قبل از تاریخ شکایت دارنده آن ، وجه آن را نقداً به دارنده چک پرداخته و لاشه چک را دریافت داشته باشد .

6- در صورتیکه پس از شکایت ، شاکی ترتیب انتقال چک مورد شکایت را به دیگری بدهد نیز تعقیب جزائی متوقف می گردد .

7- در صورت گذشت شاکی ( دارنده چک بلامحل ) .

8- در صورتی که صادر کننده ثابت کند که چک مفقود یا سرقت یا جعل شده و یا از طریق کلاهبرداری یا خیانت در امانت و یا جرائم دیگری به دست آمده است مانند تهدید و اجبار .

9- صدور چک به صورت سفید امضاء ، مشروط ، بابت تضمین ، وعده دار و تأمین اعتبار .

10- در صورت جنون متهم ( با استناد به ماده 51 قانون مجازات اسلامی مصوب 75 ) .

11- هرگاه شاکی بعد از صدور حکم قطعی گذشت کند البته در این صورت اجرای حکم موقوف می گردد و محکوم علیه تنها ملزم به پرداخت مبلغی معادل یک سوم جزای نقدی مقرر در حکم خواهد بود که به دستور دادستان به نفع دولت ضبط خواهد شد .

 

 

اقسام چک

1) چک بحواله کرد: چکی است که نام گیرنده در آن ذکر نشده باشد و او می توان در بانک آن را امضا کرده و وجه آن را بستاند و یا به دیگری انتقال دهد

2) چک بسته Cheque barre

چکی است که روی آن دو خط کشیده شده باشد؛ و بانک دیگری می تواند آن را دریافت کند و به کسان متفرقه پرداخت نمی گردد

3) چک بی محل: ( تجارت، جزا) چکی است که صادرکننده آن پول یا اعتبار نزد محال علیه چک نداشته باشد. اگر پس از تاریخ صدور چک وجه آن را بردارد یا کمتر از مبلغ چک محل داشته باشد باز هم آن چک بی محل به شمار می رود کشیدن چک بی محل اگر چنانچه دارای عناصر جرم غش باشد از نظر اسلامی جرم است.

آنچه که در قانون صدور چک مصوب 16/4/1355 با اصلاحات بعدی برای مرتکبین بزه صدور چک بلامحل پیش بینی گردیده تقریباً به نوعی در مقام اثبات آن به چک روز غیرممکن است چراکه بیشتر قانون تا آنجاییکه بایستی به ضمانت اجرای آن می اندیشیده به فکر کم کردن مراجعین برای سیستم دادگستری بود و یا شاید بانکها از انجام وظایف قانونی در رابطه با صدور چک مقصر هستند در موارد زیر طبق ماده 7 قانون صدور چک بزهکار صدور چک بلامحل به مجازات های زیر محکوم خواهد گردید:

الف) چنانچه مبلغ مندرج در متن چک کمتر از ده میلیون ریال ( 10000000) باشد به حبس تا حداکثر شش ماه محکوم خواهد شد.

ب) چنانچه مبلغ مندرج در متن چک از ده میلیون ریال ( 10000000)ریال تا پنجاه میلیون ( 50000000) ریال باشد از 6 ماه تا یکسال حبس محکوم خواهد شد.

ج) چنانچه مبلغ مندرج در متن چک از پنجاه میلیون ( 50000000) ریال بیشتر باشد به حبس از یکسال تا دو سال و ممنوعیت از داشتن دسته چک به مدت دو سال محکوم خواهد شد و در صورتیکه صادرکننده چک اقدام به اصدار چک های بلامحل نموده باشد مجموع مبالغ مندرج در متون چک ها ملاک عمل خواهد بود

4) چک پرداختی Cancelled cheque

چکی است که بانک وجه آن را به ذینفع پرداخته باشد.

5) چک تضمین شده: چکی است که یک بانک آن را ظهرنویسی کند. به این ترتیب اداء وجه چک را تضمین کرده است.

6) چک در وجه حامل: چکی است که در آن نوشته می شود در وجه حامل ( به حامل چک ) بپردازید نام کس معین در آن نوشته نمی شود و هرکس آن را به بانک ارایه و امضاء کند مستحق وصول وجه چک است.

7) چک سفید: چکی است که صادرکننده آن را امضاء می کند بدون ذکر وجه چک؛ در واقع مصداق مفهوم کلی سفید مهر است. 

8) چک نقد شده: به معنی چک پرداختی است

9) چک نویس: یعنی سند نویس، محرّر سند، سردفتر کنونی هم چک نویس است. خاقانی گیود:

مشتری چک نویس قدر تو بس که سعادت، سجل آن چک تست

10) چک وعده دار: چکی است که صادرکننده به محال علیه چک، دستور اداء وجه را در رأس موعدی معین بدهد . مفهوم چک بر آن صادق است.

 

نکات مهم قانونی چک:

چک

1) چک بر 4 قسم است:

*چک عادی،

*تایید شده،

*تضمین شده 

*مسافرتی

2) چک چه به عهده بانک های داخل کشور باشد یا شعب بانک ایرانی در خارج از کشور در حکم سند لازم الاجرا است.

3) دارنده چک می تواند در صورت برگشت چک و عدم پرداخت طبق قوانین و آیین نامه های مربوط به اجرای ثبت اسناد رسمی وجه چک یا باقی مانده آن را وصول کند.

4) دارنده چک می تواند محکومیت صادرکننده را نسبت به پرداخت کلیه خسارات و هزینه ها اعم از اینکه قبل از صدور حکم یا بعد از آن باشد از دادگاه تقاضا کند این دادخواست باید به دادگاه صادرکننده حکم تقدیم شود.

5) کلیه خسارات و هزینه های وارده شامل خسارت تاخیر تادیه است بر اساس نرخ تورم که توسط بانک مرکزی اعلام می شود، قابل مطالبه است و این خسارت هزینه های دادرسی و حق الوکاله را هم در بر می گیرد.

6) چک فقط در تاریخ مندرج یا پس از آن قابل وصول خواهد بود.

7) صادرکننده چک باید در تاریخ مندرج در آن، معادل مبلغ مذکور در بانک محال علیه وجه نقد داشته و نباید تمام یا قسمتی از وجهی را که به اعتبار آن چک صادر کرده به صورتی از بانک خارج یا دستور عدم پرداخت دهد.

8) چک نباید به صورتی تنظیم شود که به عللی مثل عدم مطابقت امضا یا قلم خوردگی در متن چک یا اختلاف در مندرجات آن و امثال آن بانک از پرداخت وجه خودداری کند.

9) هرگاه وجه چک به علل بالا پرداخت نشود بانک مکلف است در برگ مخصوصی مشخصات چک هویت و نشانی کامل صادرکننده را در آن ذکر کند و علل عدم پرداخت را صراحتاً ذکر کند ( فقدان موجودی ) و آن را به دارنده چک تسلیم کند و بانک مکلف است نسخه دوم این برگ را به آخرین نشانی صاحب حساب ارسال کند.

10) اگر که مبلغ موجود در نزد بانک کمتر از مبلغ چک باشد بانک به تقاضای دارنده مکلف است مبلغ موجود را تسلیم کند و در این صورت چک نسبت به مبلغ پرداخت نشده بی محل محسوب می شود و بانک گواهی تقدیم می کند.

 

مجازات صدور چک بی محل

1) اگر مبلغ کمتر از یک میلیون تومان ( 10 میلیون ریال ) باشد مجازات حبس حداکثر شش ماه خواهد بود.

2) اگر مبلغ از یک تا 5 میلیون تومان باشد حبس شش ماه تا یکسال خواهد بود.

3) اگر مبلغ بیش از 5 میلیون تومان باشد مجازات یک سال تا دو سال حبس و ممنوعیت از داشتن دسته چک به مدت دو سال خواهد بود.

4) در صورتی که صادرکننده اقدام به صدور چک های بلامحل نموده باشد مجموع مبالغ مندرج در چک ها ملاک خواهد بود.

5) دارنده، کسی است که چک در وجه او صادر گردیده یا پشت نویسی شده یا حامل چک در مورد چک های حامل یا قایم مقام قانونی آنهاست. منظور از دارنده چک کسی است که برای اولین بار چک را به حساب برده ( و به نامش برگشت می خورد ).

6) کسی که چک پس از برگشت به او منتقل می شود حق شکایت کیفری ندارد مگر انتقال قهری باشد ( ارث رسیده ).

7) اگر دارنده چک بخواهد چک را بوسیله شخصی دیگر به نمایندگی از طرف خود وصل کند و و حق شکایت کیفری او در صورت بی محل بودن چک محفوظ باشد باید هویت و نشانی خود را با تصریح نمایندگید در ظهر چک قید کند در این صورت گواهی عدم پرداخت به نام او صادر می شود و حق شکایت کیفری دارد.

8) هرگاه بعد از شکایت کیفری، شاکی چک را به دیگری انتقال دهد یا حقوق خود را نسبت به چک به هر نحو دیگری واگذار نماید، تعقیب کیفری موقوف می شود.

9) هرگاه قبل از صدور حکم قطعی، شاکی گذشت کند یا متهم وجه چک و خسارت تاخیر تادیه را نقداً به دارنده آن پرداخت کند یا موجبات پرداخت چک و خسارت مذکور را فراهم کند یا در صندوق دادگستری یا اجرای ثبت تودیع نماید، مرجع رسیدگی قرار موقوفی تعقیب صادر می کند.

10) این مجازات ها شامل مواردی که ثابت شود چک یا چک ها بابت معاملات نامشروع یا ربوی صادر شده نمی باشد.

11) چک های صادره در ایران عهده بانک های واقع در خارج از کشور مشمول این ماده است.

12) در صورتی که صادرکننده چک قبل از تاریخ شکایت کیفری وجه چک را نقداً به دارنده آن پرداخت کند یا با موافقت شاکی خصوصی ترتیبی برای پرداخت آن بدهد یا موجبات پرداخت آن را فراهم کند قابل تعقیب نیست.

 

ماده 10 قانون صدور چک

1) هرکس با علم به بسته بودن حساب بانکی خود مبادرت به صدور چک نماید عمل وی در حکم صدور چک بلامحل خواهد بود و به حداکثر مجازات ماده 7 ( دو سال ) محکوم می شود. این مجازات غیرقابل تعلیق است.

2) جرایم مذکور در این قانون بدون شکایت دارنده چک قابل تعقیب نیست.

3) در صورتی که دارنده چک تا شش ماه از تاریخ صدور برای وصول وجه آن به بانک مراجعه نکرد یا ظرف شش ماه از تاریخ صدور گواهی عدم پرداخت شکایت نکرد دیگر حق شکایت کیفری نخواهد داشت.

4) اگر بعد از صدور حکم قطعی، شاکی گذشت کند یا محکوم علیه به ترتیب بالا موجبات پرداخت وجه چک را فراهم کند اجرای حکم موقوف می شود.

5) محکوم علیه ملزم به پرداخت مبلغی معادل یک سوم جزای نقدی مقرر در حکم به نفع دولت خواهد بود.

نکته) در موارد زیر صادرکننده چک قابل تعقیب کیفری نیست:

الف) سفید امضا( چنانچه چک بدون تاریخ داده شود هرگونه اضافه کردن تاریخ بدان ازطرف غیر از صاحب حساب جدا از جنبه حقوقی قابل شکایت کیفری از طرف صاحب حساب بر علیه ملصق تاریخ به عنوان سوء استفاده از سفید مهر و امضاء قابل شکایت کیفری است.

ب) هرگاه در متن چک وصول وجه آن منوط به تحقق شرطی شده باشد.

ج) چک تضمینی

د) هرگاه خلاف موارد قبل بدون قید در متن چک ثابت شود که وصول وجه آن منوط به تحقق شرط یا بابت تضین انجام معامله یا تعهدی بوده است.

ه) هرگاه ثابت شود چک بدون تاریخ بوده یا تاریخ واقعی صدور چک مقدم بر تاریخ مندرج در متن چک باشد.

6) صادرکننده چک یا ذینفع یا قایم مقام قانونی آنها می تواند با تصریح به اینکه چک بر اثر کلاهبرداری یا خیانت در امانت یا جرایم دیگر تحصیل شده به بانک به طور کتبی دستور عدم پرداخت بدهد و اگر دارنده چک آن را به بانک ارایه کرد گواهی عدم پرداخت را به دارنده با ذکر علت تسلیم می کنند.

7) دستوردهنده مکلف است پس از اعلام به بانک، شکایت خود را به مرجع قضایی تسلیم و حداکثر ظرف مدت یک هفته گواهی تقدیم شکایت خود را به بانک تسلیم کند. پس از انقضای یک هفته بانک از محل موجودی به تقاضای دارنده وجه چک را پرداخت می کند.

8) دارنده چک نیز می تواند علیه کسی که دستور عدم پرداخت داده شکایت کند و هرگاه خلاف ادعایی که موجب عدم پرداخت شده ثابت گردد دستوردهنده علاوه بر مجازات ماده 7 کلیه خسارات را باید بپردازد.

9) پرداخت چک های تضمین شده و مسافرتی را نمی توان متوقف نمود مگر آنکه بانک صادرکننده نسبت به آن ادعای جعل نماید.

10) رسیدگی به کلیه شکایات و دعاوی حقوقی و جزایی چک چه در دادگاه و چه در دادسرا فوری و خارج از نوبت خواهد بود.

11) وجود چک در دست صادرکننده دلیل پرداخت وجه چک و انصراف از شکایت شاکی است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

 

نکته)طبق قانون سابق برای اینکه صادرکننده در فاصله بین صدور حکم و رسیدگی بازداشت نشود تنها قرار تامینی که دادگاه می توانست از او اخذ کند وجه الضمان نقدی یا ضمانت نامه بانکی معتبر معادل مبلغ چک بود اما طبق قانون جدید دادگاه می تواند یکی از قرارهای تامین کفالت یا وثیقه اعم از وجه نقد یا ضمانت نامه بانکی یا مال منقول یا غیرمنقول را اخذ کند.

نتیجه تصویری برای نمونه چک بانکی

چک چیست؟

تعریف چک به لحاظ قانونی در موضوعات کیفری عبارت از:

سندی است که به موجب آن صادر کننده به بانک محال علیه دستور می‌دهد تا وجوه یا اعتبار قابل استفاده وی در آن بانک را کلا یا بعضا مسترد داشته و یا به محال له بپردازد.

چك بانكي چيست؟

مشتريان براي اطمينان از انتقال وجوه ، جلوگيري از نگراني حمل فيزيکي پول تمايل دارند با استفاده از چک بانکي اين عمل را انجام دهند ، در اين صورت با تقاضاي مشتري شعب در قبال وجه نقد يا برداشت از سپرده اقدام به صدور چک بانکي در وجه شخص مورد نظر وي، قابل پرداخت در کليه شعب بانک مي نمايد.

 

چک بانکي:

عبارت از چکي است که هر يک از شعب بانک، عهده شعب ديگر، در وجه اشخاص حقيقي/ حقوقي در مقابل واريز وجه نقد يا برداشت از هر نوع سپرده صادر نمايند.

متصدي باجه : عبارت است از کارکناني که وظيفه ارائه خدمات بانکي و پاسخگويي به مشتريان را به عهده دارند و به صدور انواع حواله هاي بانکي مبادرت مي ورزند.

پرفراژ چک: عبارت است از درج نمودن مبلغ چک در متن آن

 

 

نحوه صدور چک بانکي :

1-شعبه در ابتدا نسبت به افتتاح سپرده از نوع 334 با شماره مشتري 100 به نام "حساب چک  بانکي فروخته شده" تنها براي يک بار اقدام مي نمايد.

2- متقاضي، فرم درخواست صدور چک بانکي را تکميل مي نمايد.

3- فرم تکميل شده فوق توسط متصدي باجه شعبه کنترل مي گردد

4-احراز هويت دقيق و کامل متقاضي ، خصوصاً در رابطه با مبالغ واريز نقدي مشمول دستورالعمل مبارزه با پولشويي الزامي مي باشد.

تبصره: در صورتيکه متقاضي وجه چک بانکي را از حساب خود در شعبه پرداخت نمايد کارمزدي به آن تعلق نمي گيرد.

5- متصدي باجه شعبه پس از دريافت وجه چک بصورت نقدي (مطابق با فرم نقدي / برداشت)يا برداشت از حساب ضمن کنترل فرم تکميل شده، آن را براي صدور چک به مسئول حسابداري يا معاون حسابداري شعبه تحويل مي نمايد.(بدون دخالت متقاضي)

6- حسابدار يا معاون حسابداري شعبه، پس از کنترل هاي لازم و تنظيم چک به نحوي که امکان هيچ گونه حذف و يا اضافه اي در مندرجات چک ميسر نباشد ، با قرار دادن يک برگ کاربن در پشت چک ، آن را پرفراژ مي نمايد که در اين صورت ارقام چک ، هم در متن چک و هم در ظهر چک حک مي گردد و سپس با استفاده از نوارچسب ، اعداد پرفراژ شده حروفي و عددي را پوشانده پس از امضاء هاي مجاز و کنترل نهايي تحويل متصدي مربوطه مي نمايد.

7-  متصدي باجه پس از امضاء و يادداشت سريال چک بر روي فرم با اخذ امضاء تحويل مشتري مي نمايد.

 

پرداخت وجه چک هاي بانکي (عهده شعب بانک)

1- در هنگام مراجعه متقاضي جهت دريافت وجه چک بانکي ، شعبه به شرح زير عمل مي نمايد:

2- احراز هويت متقاضي با مدرک معتبري از قبيل ، شناسنامه يا گواهينامه رانندگي يا گذرنامه  وکارت ملي

3- براي اطمينان از صحت در مورد مبالغ بيش از 20 ميليون ريال ، اخذ تأييديه تلفني از شعبه صادر کننده

چک بانکي لازم است.

4- پرداخت وجه چک به متقاضي مانند ساير چک ها

تبصره: در صورتي که متقاضي بخواهد وجه چک بانکي را به حساب خود در شعبه منظور نمايد لازم است پس

از ظهر نويسي چک و انجام اقدامات لازم ، چک مزبور را تسليم متصدي باجه نمايد.

براي صدور چک بانکي رعايت نکات ذيل ضروري مي باشد:

5- صدور چک بانکي در وجه حامل ممنوع مي باشد

6- چک هاي بانکي همانند ساير چک ها، از طريق ظهر نويسي با رعايت کنترل تسلسل ظهر نويسان و احراز 

هويت گيرنده نهايي وجه و بدون رمز گذاري قابل انتقال است.

7- چک بانکي تا مدت 6 ماه در شعبه محال عليه قابل پرداخت است و پس از سپري شدن مدت مذکور فقط

در شعبه صادر کننده قابل وصول مي باشد.

8- چک هاي بانکي بايد به تاريخ روز صادر شوند.

9- چک هاي بانکي بايد با دو امضاء صادر گرديده و به مهر شعبه ممهور شوند.

10- تحويل چک بانکي به متقاضيان بايد در قبال اخذ رسيد صورت گيرد.

 

 

وصول از طريق پاياپاي:

1- چک هاي بانکي صادره ساير بانک ها ازطريق  اتاق پاياپاي اسناد بانکي قابل وصول مي باشد.

2- دستور عدم پرداخت چک بانکي

3- در صورتيکه خريدار، ذينفع چک بانکي و يا قائم مقام قانوني آنان به شعب مراجعه و کتباً    چک مفقودي، سرقت، کلاهبرداري و ... (مطابق ماده 14 قانون چک) اعلام نمايند، بايد از طريق سيستم و در صورت عدم پرداخت، از پرداخت آن در آينده جلوگيري گرديده و متقاضي نيز ظرف يک هفته گواهي فقدان چک را از مراجع قانوني به شعبه تسليم نمايند در غير اين صورت عدم پرداخت چک ملغي مي گردد.

تبصره: در صورتيکه چک قبلاً پرداخت گرديده باشد، موضوع به متقاضي اعلام و ايشان در صورت نياز مي توانند با مراجعه به مراجع قضايي از مشخصات ظهرنويسي آگاهي يابد.

4-6-2- پرداخت وجه چک مفقودي به خريدار يا ذينفع و يا هر شخص ديگري منوط به دستور مراجع قضايي مي باشد. لذا شعب با دريافت دستور مراجع قضايي، چک قبلي را براساس دستور مرجع قضايي پرداخت و چک جديدي به نام ذينفع صادر گردد.

4-6-3- در صورتيکه چک مفقودي به بانک ارائه گردد، ضمن احراز مالکيت و هويت ارائه دهند، گواهي عدم پرداخت با درج علت برگشتي و مشخصات شخص جلوگيري کننده از پرداخت آن، صادر که    نسخه اول به ضميمه چک به ارائه دهنده تسليم، نسخه دوم جهت دستور دهنده و نسخه سوم بايگاني گردد.

 

4-6-4- کارمزد صدور گواهي عدم پرداخت مطابق دستورالعمل تعرفه خدمات بانک از مشتري اخذ مي گردد.

 نتیجه تصویری برای اجاره به شرط تمليك چیست؟

اجاره به شرط تمليك چیست؟

اجاره به شرط تمليك عقدي است كه در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد عين مستاجره را مالك شود .

 

بالا بودن بهای مسکن از یک طرف و پایین بودن دستمزد از طرف دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از نهادهای حقوقی ساخته که به وسیله آن بتوانند قبل از پرداختن کامل پول، حق تصرف و استفاده از مسکن را به دست آورند. یکی از نهادهای حقوقی رایج برای این منظور، قرارداد "اجاره به شرط تملیک" است. اجاره به شرط تملیک عنوان جدیدی است که در سال های اخیر به لحاظ نیازهای روز، در عرصه حقوقی کشور وارد شده است که در آن طرفین قرارداد با قصد این که عین مال تا پایان مدت در اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به ملکیت مستاجر دراید، به تشکیل عقد مبادرت می ورزند.

طرفین این قرارداد می توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند. اما بیش تر میان بانک ها و اشخاص خصوصی منعقد می شود تا از این راه تضمین های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد توجیه کننده عدم انتقال مال به وی باشد. در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می گردد به صورتی که برای مدتی منافع و پس از آن عین، به مستاجر تملیک می شود. موجر می داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر، دیگر مالکیتی به عین مستاجره ندارد؛ اما در صورت تخلف مستاجر، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.

استفاده فراوان از این قرارداد در سال های اخیر، لزوم شناسایی ماهیت و احکام آن را ضروری کرده است. در این نوشتار سعی بر آن است که با توجه به مفهوم جدید این قرارداد و عدم پیش بینی آن در منابع فقهی- حقوقی و قانون مدنی، با تحلیل ماهیت قرارداد مذکور، احکام و مقررات حاکم بر آن را تبیین و مشخص نماییم. پژوهش انجام یافته در سه گفتار به تحلیل و بررسی قرارداد اجاره به شرط تملیک پرداخته و در پایان نتیجه گیری و پیشنهادات آمده است.

 

 

قرارداد اجاره به شرط تملیک

قبل از تعریف، لازم است به صورت های ایجاد چنین قراردادی اشاره شود. اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر قابل تحقق است:

 

1. قرارداد اجاره ای منعقد می شود و در آن شرط می شود که پس از پایان اجاره، اگر مستاجر طالب عین مستاجره باشد، عین را به ملکیت خود درآورد. موجر هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می کند. برای مثال: شرکتی که تولید کننده محصولات صنعتی است برای جلب مشتری و امکان فروش بیشتر، در آغاز محصولات خود را به شکل اجاره واگذار می کند و ضمن آن شرط می کند که در صورت رضایت مستاجر پس از اخذ تام اجاره، محصول مورد نظر با اعلام قبول یک طرفی مستاجر به ملکیت او دراید و مال الاجاره پرداخت شده به عنوان ثمن معامله تلقی شود. دراین حالت انتقال قطعی عین، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستاجر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می شود. به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است. آن­چه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. تنها مستاجر تعیین کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.

 

2. عقد اجاره ای با این شرط بسته می شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می کنند و چون با تحقق اجاره به نتایج عقد ملتزم هستند، لذا در صورت حصول شرایط، ملکیت مستاجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نیست. مال الاجاره نیز درنهایت به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت. در این قسم از اجاره به شرط تملیک، مالکیت مستاجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است. بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به اعلام اراده انشایی مبنی بر قبول انتقال ملکیت وجود ندارد. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل می شود و تا قبل از این زمان، عین متعلق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستاجر به صورت امانت است و ضمان آن نیز در صورت تعدی و تفریط بر عهده اوست. همچنین عوض تا قبل از انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله محسوب می شود.

حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، از دیگری جداست. در مورد اول، پس از اجاره، مستاجر بر قبول ملکیت عین اختیار دارد و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت ایجاب است. در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط -انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آن ها خواهد بود. از دو شکل مذکور، شکل دوم بیشتر مورد استفاده در مباحث حقوقی و مقصود این نوشتار از اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" است.

چنان که گفته شد، اجاره به شرط تملیک به عنوان قراردادی خاص، سابقه ای در فقه و قانون ندارد؛ به همین جهت حقوق­دانان بسیاری به بررسی این عقد نپرداخته اند. در حقوق اروپایی قراردادی مشابه با عنوان "اجاره فروش" شناخته می شود و «آن عقدی است که صاحب مال غیرمنقول به متعامل، که به ظاهر مستاجر است، شرط می کند که پس از دادن چند قسط، مالک عین مستاجره شود. این عقد را بیع می دانند و آثار بیع را دارد.»[1] ولی در مقررات ایران چنین عقدی مورد شناسایی قرار نگرفته است.

در کشور ما اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" در متون قانونی پیش از انقلاب اسلامی دیده نمی شود. این اصطلاح ابتدا در "ایین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک" مصوّب 26/8/1361 شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا بهره- مصوّب 8/6/1362 به کار گرفته شد و در ماده 57 ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و ایین نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوّب 12/10/1362 هیأت وزیران تعریف شد و چگونگی و شرایط تنظیم قرارداد مذکور در ماده 58 تا 65 ایین نامه یاد شده بیان گردید. در ماده 57 این ایین نامه چنین آمده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.»[2] ارایه تعریف فوق به استناد اختیاری است که قانونن گذار به هیات وزیران اعطا کرده است؛ لذا باید آن را مورد تایید قانون­گذار دانست و چنین فرض نمود که قصد قانون­گذار از "اجاره به شرط تملیک" در قانون عملیات بانکی بدون ربا، همین تعریفی است که توسط هیات وزیران بیان گردیده است؛ پس ضابطه قانونی حاکم بر تعریف این قرارداد، تعریف مندرج در ماده 57 ایین نامه مذکور است.

 

 

ماهیت اجاره به شرط تملیک

تشخیص ماهیت اجاره به شرط تملیک مستلزم تحلیل عناصر تشکیل دهنده آن مطابق تعریف مندرج در ایین نامه از سویی و بررسی قصد واقعی منعقد کنندگان آن از سوی دیگر است؛ زیرا مفهوم و معنای حقیقی الفاظ تعریف باید در راستای اراده طرفین عقد، تبیین و تفسیر گردد[3] بروز دوگانه این قرارداد، موجبات تردید نسبت به ماهیت اصلی آن را فراهم کرده است. ظاهراً طرفین، اراده های خویش را در قالب اجاره شکل می دهند و ارکان اصلی این عقد را محقق می سازند؛ اما نتیجه ای را که به صورت شرط ضمن عقد می گنجانند، منجر به حصول ملکیت عین مستاجره برای مستاجر می شود. به عبارت دیگر،قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به صورت اجاره و پس از آن به صورت بیع جلوه گر می شود. در این که ایا چنین قراردادی بیع است یا اجاره، نظریات مختلفی به شرح زیر ابراز شده است:

 

1. آن­چه واقع شده اجاره است؛ چرا که دو طرف خواسته اند متصرف مال، تنها از منافع آن استفاده کند. شرط تملک در این اجاره چهره فرعی دارد و مانند هر شرط دیگر تابع عقد اصلی است.

 

2. از آن­جا که عقد، تابع قصد واقعی است و در فرض ما هدف اصلی فروش کالاست که اجاره "مقدمه" آن قرار می گیرد، آنچه واقع شده "بیع" است. به بیان دیگر، اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و صورت گرفتن بیع است.

 

3- این نظریه، قرارداد را بین دو طرف نافذ می داند و آثار اجاره را بر آن بار می کند؛ ولی در برابر اشخاص ثالث قرارداد را بیع تلقی می کند تا به آن صدمه ای نرسد؛ پس در عین حال که پیش از پایان مدت و پرداختن اقساط، مستاجر شناخته می شود؛ اما طلبکاران او، به ویژه در مورد ورشکستگی، می توانند مورد اجاره را از اموال بدهکار بشمارند. درنتیجه موجر نمی تواند به عنوان مالک عین، خواهان رد مال شود.

 

4- در موردی که عین اجاره، خود به خود به تملک مستأجر می انجامد، اقساط اجاره بها در واقع ثمن است که به تدریج پرداخته می شود؛ پس اجاره صوری است و رابطه دو طرف را باید تابع بیع شمرد؛ ولی در فرضی که کالای مورد نیاز برای مدتی اجاره داده می شود و مستاجر حق تملک آن را در مدت معین پیدا می کند، آن­چه واقع می شود اجاره است که با وعده یک طرفی بیع همراه شده است[4]

 

نظر برگزیده:

با توجه به مواد 57 و 64 ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی مصوّب 1362 و رویه قضایی کنونی به نظر ما تردیدی نیست که قرارداد "اجاره به شرط تملیک" از ماهیت اجاره بیرون نیست و "تملیک" در قصد انشای طرفین قرارداد، حالت فرعی پیدا کرده است؛ هرچند امکان دارد در انگیزه دو طرف تملیک هدف اصلی بوده باشد؛ بنابراین "تملیک" شرط ضمن عقد است.

 

 

عناصر اجاره به شرط تملیک

مطابق ماده 57 ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک از دو عنصر:

الف- عقد اجاره؛

ب- شرط ضمن عقد؛

تشکیل شده است. در مورد "عقد اجاره" در ماده 466 قانون مدنی آمده است: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود...» آن­چه در اجاره مورد معامله قرار می گیرد منافع است نه عین؛ بنابراین نهایت نتیجه ای که از اجاره می تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت مال الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهد ماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد؛ بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می تواند مستاجر باشد.

با توجه به آن که بحث از جزئیات اجاره خارج از موضوع و هدف این نوشتار است در این مرحله تنها به مهم­ترین اوصاف و خصوصیات عقد، تا حدودی که با موضوع ارتباط دارد، اشاره می شود:

یک: اجاره عقدی لازم است. عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگر به موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی از آن ملتزم هستند. در اجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت، کلیه تکالیف و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره اجرا کنند. در مدت اجاره فوت یکی از طرفین نیز خللی به صحت آن وارد نمی کند. (ماده 497 ق.م) همین وضعیت نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک صادق است و این قرارداد هم لازم تلقی می شود.[5]

 

دو: اجاره عقدی تملیکی است. تملیکی بودن اجاره به این معناست که به محض انعقاد عقد، مستاجر مالک منافع و موجر، مالک مال الاجاره می شود. البته حصول مالکیت منافع برای مستاجر وقتی است که مورداجاره معین باشد؛ اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد، تا قبل از تعیین مصداق توسط موجر، مستاجر مالک چیزی نخواهد بود[6] مانند آن­که شخصی از یک شرکت مسافربری بلیتی برای مسافرت بخرد؛ هرچند توافق در قالب اجاره است؛ اما چون مورد اجاره کلی است، مستاجر بر منافع بلیت هنوز مالکیتی ندارد. همچنین به دلایل تملیکی بودن اجاره لازم است موجر مالک منافع باشد. ماده 437 قانون مدنی مقرر کرده است: «لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد؛ ولی باید مالک منافع آن باشد.»

 

سه: اجاره عقدی عِوضی است. مستاجر در قبال منافعی که به موجب اجاره مالک آن شناخته می شود، باید عوضی به موجر تسلیم کند. این عوض که "مال الاجاره" نامیده می شود، به ملکیت موجر در می اید. تقابل انتقال منافع به مستاجر و مال الاجاره به موجر از شرایط صحت اجاره تحت عنوان "معوض بودن" شناخته می­شود؛ به همین جهت بند سوم ماده 490 قانون مدنی پرداخت مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده بر مستاجر تکلیف کرده است.

 

عنصر دوم قرارداد اجاره به شرط تملیک، "شرط ضمن عقد" است. با توجه به آن که مطابق ماده 234 قانون مدنی «شرط صفت، عبارتست از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله» و شرط در "اجاره به شرط تملیک" به هیچ وجه ناظر به کمیت یا کیفیت مورد معامله نیست؛ بنابراین شرط مذکور، شرط صفت نیست. این­که ایا شرط مزبور شرط فعل است یا شرط نتیجه؟ منوط به آن است که در متن قراردادهای تنظیمی عبارات و الفاظ شرط، دارای چه مفهومی باشد و به چه نحوی به کار گرفته شود. ایا انجام عملی بر موجر شرط شده یا آنکه تحقق مالکیت بدون انجام عملی مورد نظر است.؟

 

اگر ماهیت شرط در این قرارداد چنین باشد که «مستاجر پس از عمل به شرایط، مالک عین مستاجره باشد» چون تحقق مالکیت درج شده است؛ لذا "شرط نتیجه" خواهد بود؛ اما اگر مفاد شرط به گونه ای باشد که پس از خاتمه اجاره، موجر مکلف باشد مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند؛ چون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس "شرط فعل" خواهد بود.

 

نتیجه تفاوت چنین است که اگر موضوع به شکل "شرط نتیجه" درج شده باشد، به محض پایان اجاره، مالکیت مستاجر محقق است؛ ولی در صورتی که به شکل "شرط فعل" باشد، تا قبل از اقدام موجر مبنی بر انتقال مالکیت، مستاجر هیچ گونه مالکیت بر عین نخواهد داشت. در این مورد، توجه به ماده 236 قانون مدنی درخصوص شرط نتیجه ضروری است که می گوید: « درصورتی­که شرط نتیجه، موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می شود.» آقای دکتر صفایی می فرمایند: «مفهوم مخالف این ماده دلالت بر آن دارد که اگر حصول نتیجه موقوف به سبب خاصی باشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل نخواهد شد. برای مثال اگر ملکیت مال منقولی که به اجاره به شرط تملیک واگذار شده به صورت شرط نتیجه برای مستاجر ضمن قرارداد درج شده باشد، چون حصول مالکیت مال منقول نیاز به سبب خاصی ندارد و تنها با ایجاب و قبول محقق می شود؛ لذا به محض انقضای اجاره، مال به ملکیت مستاجر درخواهد آمد؛ اما اگر موضوع اجاره به شرط تملیک "مال غیرمنقول" باشد به دلیل آن­که انتقال چنین اموالی به استناد قانون ثبت باید در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی صورت گیرد و بدون انجام این تشریفات ملکیت قابل انتقال نیست؛ لذا حتی درصورتی­که ملکیت اموال مذکور به شکل شرط نتیجه ضمن قرارداد شرط شود این نتیجه نمی تواند به نفس اشتراط و انقضای مدت حاصل شود زیرا حصول نتیجه -انتقال ملکیت- منوط به سبب خاص -تنظیم سند رسمی- است.»[7]

 

واضح است که برخلاف نظر ایشان، اقداماتی که برای انتقال ملکیت اموال غیرمنقول -به ترتیب فوق- در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد، نمی تواند ماهیت شرط را تغییر دهد و انجام عملیات مزبور توسط موجر را به شکل شرط فعل آشکار سازد؛ زیرا آن چه در الفاظ و عبارات قرارداد مذکور به کار رفته است، صلاحیت در شرط نتیجه دارد و اقدامات مزبور تنها تحت عنوان "سبب خاص" برای حصول نتیجه تلقی می شود.

 

در ایین نامه تسهیلات اعطایی بانک ها در قسمت آخر ماده 57 چنین آمده است: «... و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.» مفهوم این عبارت، دلالت بر لزوم ملکیت مستاجر در پایان مدت اجاره دارد. به ترتیبی که بدون نیاز به عمل حقوقی و انشای انتقال، مستاجر مالک عین خواهد شد. بدین وصف، شرط مذکور "شرط نتیجه" است. هم چنین هرگونه تردید نسبت به نوع شرط با ماده 64 همین ایین نامه برطرف می شود. عبارت ماده 64 ایین نامه چنین است: «در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستاجره در ملکیت مستاجر دراید.» قسمت اخیر این ماده، مالکیت مستاجر را بدون انجام عملی از سوی موجر مقرر کرده است. بدین ترتیب مطابق ایین نامه، شرط ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک، "شرط نتیجه" است.[8]

 

 

احکام و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک

پیش از این معلوم شد که ماهیت اجاره به شرط تملیک، همان عقد اجاره است که همراه با شروط منعقد گردیده است. بر این اساس می توان احکام و آثار این قرارداد را مورد بررسی قرار داد:

1. این عقد یک عقد لازم، تملیکی و معوض است و جز در موارد پیش بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ یک از طرفین نمی تواند آن را بر هم زنند؛

2. چون ماهیت این عقد اجاره می باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

3. بسیاری از احکامی که در قانون مدنی بیان شده حالت تکمیلی دارند. بدین معنا که بیان کننده اراده مفروض طرفین هستند؛ از این رو هرگاه در متن قرارداد، دو طرف اراده خویش را مبنی بر کنار گذاشتن احکام یا برخی آثار برخلاف آن قوانین ابراز دارند، حقوق و تکالیف طرفین تابع اراده ابراز شده خواهد بود. براساس آن­چه اشاره شد، قرارداد "اجاره به شرط تملیک" چه بیع باشد چه یک عقد بی نام یا اجاره، برای دو طرف الزام آور است؛ از این رو موارد فسخ آن محدودیت های قانونی و قراردادی پیدا می کند.

 

 

موارد قانونی فسخ

اگر این عقد را بیع بدانیم، خیار حیوان، خیار مجلس و خیار تأخیر در آن راه می یابد؛ ولی چون آن را اجاره دانستیم این خیارات در قرارداد "اجاره به شرط تملیک" موجود نخواهد بود؛ ولی سایر خیارات قانونی، که در تمامی عقود لازم موجودند، در این عقد نیز وجود دارند. به عنوان نمونه اگر عین مستاجره با اوصاف بیان شده در عقد تطابق نداشته باشد، مستاجر خیار فسخ خواهد داشت. بدیهی است این نکته در موردی صادق است که مورد معامله، عین معین غایب باشد و از طریق بیان اوصاف از آن رفع ابهام شود. منشا این خیار، تعهد ضمنی موجر به تطابق مورد معامله با اوصاف یاد شده است.

 

 

موارد قراردادی فسخ

در ضمن عقد لازم، می توان افزون بر موارد قانونی، مواردی را نیز به صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به عنوان حق فسخ پیش بینی کرد. مثلاً در صورت تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می توان برای موجر حق فسخ در نظر گرفت.

 

 

حقوق و تکالیف طرفین

از آن­جا که ماهیت حقوقی قرارداد "اجاره به شرط تملیک" را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. با این حال از آن نظر که شرط تملیک مال در ضمن قرارداد یاد شده قرار گرفته، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی وام می گیرد. بر این اساس، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر عبارتند از:

 

حقوق موجر

1. موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد.

2. چنان­چه مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، موجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.

3. چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آن­که لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود. به نظر می رسد ماده 529 ق.ت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می داند، شامل مورد بحث بشود.

 

 

تکالیف موجر

چون سایر موارد اجاره، در اجاره به شرط تملیک نیز موجر متعهد است که موارد زیر را انجام دهد:

1. عین مستاجره را در حالی که از عیب و نقص خالی باشد تسلیم کند. به علاوه عین مستاجره باید به گونه ای تحویل شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا آخر مدت اجاره نیز تعلق نگیرد. به بیان دیگر: عین مستاجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.

2. تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است، مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد. ماده 486 ق.م

3. اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد.

4. از هرگونه اقدام که با بهره برداری از عین مستاجره تنافی دارد خودداری کند.

5. از آن­جا که تعهد به شی، تعهد به لوازم آن است؛ بنابراین موجر مکلف است هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند -با استفاده از ملاک ماده 381 ق.م- مگر آن­که شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.

6. موجر مکلف است پس از قیام مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.

 

 

حقوق مستاجر

1. مستاجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره برداری کند.

2. مستاجر می تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار ثالث قرار دهد. مستفاد از ماده 485 ق.م

3. از آن جا که قرارداد مورد بحث، متضمن شرط تملیک است، مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند؛ زیرا شرط تملیک، ملکیت مالک را از حالت طلق بیرون می کند مثل بیع شرط که مشتری نمی تواند تصرفات ناقله در مبیع داشته باشد. ماده 460 ق.م

 

 

تکالیف مستاجر

1. مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.

2. عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود. ماده 490 ق.م

3. مستاجر باید از عین مستاجره در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند. تخلف از این امر چنان­چه منع وی امکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. ماده 492 ق.م

 

 

انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک، که از عقود زمانی است، به صورت های گوناگون متصور است:

1.در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درمی اید و عقد خاتمه می یابد.

2. درصورتی­که مدت اجاره سپری شود؛ ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.

3- انقضای قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد که تفصیل موارد آن در بحث های پیشین گفته شد.

 

نتیجه گیری و پیشنهاد

از آن­چه گفته شد به دست می اید که قرارداد "اجاره به شرط تملیک" هرچند در نظام غربی تولد یافته و رشد کرده است؛ ولی با توجه به مزایای آن نسبت به نهادهای حقوقی مشابه، چون فروش اقساطی، بیع معلّق و بیع خیاری می تواند در نظام حقوقی کشور ما نیز جانشین مناسبی برای نهادهای حقوقی یاد شده به حساب اید. در باب ماهیت این نهاد حقوقی، نظرهای گوناگون ارایه شده است که به نظر می رسد مقبول ترین آن ها "اجاره شروط" است. ماهیت قرارداد مزبور از دو جزء -عقد اجاره و شرط ضمن آن- ترکیب شده است که با تحلیل به عمل آمده، هیچ یک از دو جزء مذکور در شکل ترکیبی جدید دارای اشکال نیست.

بنابراین هرچند قراردادی تحت عنوان "اجاره به شرط تملیک" و به شکل عقدی معین توسط قانونگذار قانون مدنی مورد شناسایی قرار نگرفته است؛ اما با توجه به عدم مغایرت آن با الزامات قانونی و خصوصاً ملاحظه ماده 10 قانون مدنی، که تراضی را تا زمانی که با قانون مخالفت صریح نداشته باشد نافذ و معتبر شناخته است[9] نباید نسبت به درستی اجاره به شرط تملیک تردید کرد.

حقوق و تکالیف طرفین قرارداد با توجه به آن­چه که ما در باب ماهیت حقوقی این قرارداد پذیرفتیم، اصولاً تابع احکام اجاره است و احکامی را نیز براساس شرط تملیک موجر، از عقود تملیکی وام می گیرد. در پایان مباحث، با توجه به بررسی های انجام شده و نتایج حاصل و به منظور بارور کردن متون حقوقی کشورمان موارد زیر پیشنهاد می شود:

1. وضعیت قرارداد "اجاره به شرط تملیک" و احکام ویژه آن در بخشی از مواد قانونی مربوط به عقد اجاره در قانون مدنی تدوین شود تا راهگشای حقوق­دانان باشد.

2. شرط تملیک موجر، در ضمن عقد به گونه ای تنظیم شود که حتی الامکان باعث کاهش هزینه ها از قبیل مالیات بر انتقال و حق ثبت آن شود تا زمینه­ای برای گسترش آن نسبت به اموال غیرمنقول نیز فراهم گردد.

 

 

پی نوشت ها

 

.[1] لنگرودی، محمد جعفر، دایره المعارف حقوق مدنی و تجارت، ج 1، ص 51 و دکتر عبدالحمید ابوالمحمد، فرهنگ اصطلاحات حقوقی، ج 1، ص 90.

 

.[2] پاکدامن، رضا، مجموعه قوانین و مقررات خدمات اقتصادی- بازرگانی، ج 1، مؤسسه مطالعات بازرگانی ،1373، ص 280.

.[3] العقود تابعه للقصود

.[4] ر. ک کاتوزیان، دکتر ناصر، حقوق مدنی، معاملات .... عقود تمکین، ج 1، چاپ چهارم، شرکت انتشار، ص 79-78.

[5] بهرامی، بهرام، عقد اجاره کاربردی، نشر بینه، 1383، ص 24 به بعد

[6]. همان.

[7]. صفایی، دکتر سیدحسین، دوره مقدماتی حقوق مدنی، نشر میزان، 1382، ج 2 و شهیدی، دکتر مهدی، «پیرامون فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی» مجله تحقیقات حقوقی، ش 11 و 12.

[8]. وحیدی، امیرحسین، مجله کانون، ماهنامه حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران، ش 58، ص 65 به بعد

[9]. ماده 10 قانون مدنی: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی­که آن را منعقد نموده اند درصورتی­که مخالف صریح قانون نباشند نافذ است.»

 

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک

تنظیم شده توسط مجمع امور صنفي توزيعي ـ خدمات اتحاديه صنف مشاورين املاک

 ماده 1 : طرفين قرارداد

1-1- موجر / موجرين                           اصالتاً / وكالتاً / قيومتاً / ولايتاً / وصايتاً / فرزند           به شماره شناسنامه          صادره                کدملي                   متولد              ساکن                      تلفن

2-1- مستاجر / مستاجرين                  صالتاً / وكالتاً / قيومتاً / ولايتاً / وصايتاً / فرزند                 به شماره شناسنامه                             صادره                     کدملي               متولد

ساکن                  تلفن

ماده 2: موضوع و مشخصات قرارداد مورد اجاره به شرط تمليك

تمليك عين مستاجره پس از پرداخت تمامي اقساط اجاره بها از طرف مستاجر به موجر طبق شرايط اين قرارداد             دانگ / دستگاه / يك باب             به مساحت                    متر مربع داراي پلاک ثبتي شماره             فرعي از               اصلي               واقع در بخش               حوزه ثبتي              داراي سند مالكيت به شماره                     صفحه        دفتر                        صادره بنام                      با حق استفاده آب /  برق / گاز به صورت اختصاصي / اشتراكي / شوفاژ روشن / غير روشن / كولر / پاركينگ                      فرعی به متراژ                     متر مربع / انباري فرعی                به متراژ                متر مربع/ تلفن داير به شماره                              غير داير و ساير لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه كه به رويت مستاجر / مستاجرين رسيده است و مورد قبول قرار گرفته است .

ماده 3 : مدت اجاره

مدت اجاره                               ماه / سال شمسي از تاريخ     /    /    13 لغايت     /    /    13 مي باشد .

ماده 4 : اجاره بهاء

كل مبلغ اجاره بها مبلغ                                 ريال معادل                     تومان مي باشد كه مبلغ                                    ريال به عنوان پيش پرداخت ، نقداً / طي چك شماره                    بانك                  شعبه                                 تحويل موجر گرديد و باقيمانده در مواعد                   توسط مستاجر به موجر پرداخت مي گردد .

ماده 5 : شروط و آثار قرارداد

1-5- طرفين قرارداد كردند كه پس از پرداخت آخرين قسط اجاره بها ، عين مستاجره به مالكيت مستاجر در آيد .

2-5- طرفين متعهد شدند در صورت تحقق مفاد بند 1 ماده 5  قرارداد در تاريخ     /    /    13 در دفتر اسناد رسمي شماره ………………… حاضر شوند و نسبت به تنظيم سند رسمي بنام مستاجر اقدام نمايند .

3-5- عدم ارائه مستندات و مدارك لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خريدار در حكم عدم حضور است و سردتر در موارد مذكور مجاز به صدور گواهي عدم حضور مي باشد .

4-5- در صورتيكه مستاجر در مدت اجاره ، تمامي مبلغ اجاره بها را يكجا پرادخت كند ، عين مستاجره از همان تاريخ به مالكيت مستاجر در آمده و طرفين مكلف خواهند بود ظرف مدت …………………………………. از تاريخ پرداخت ، نسبت به اجراي مفاد بند 2 ماده 5 اقدام نمايند . در صورت امتناع موجر از دريافت اجاره بها ، مستاجر مي تواند با پرداخت اجاره بهاي مذكور به صندوق ثبت يا دادگستري تعهد خود را اجرا نمايد .

5-5- اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها در مورد مقرر بيش از ………………….. ماه تخلف نمايد ، موجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ كند . در اينصورت بخشي از اجاره بهاي پرداختي در مواعد گذشته به ميزان ……………………………………….. ريال بعنوان اجاره بهاي قرارداد در مالكيت موجر مستقر و مابقي را به مستاجر به ضميمه پيش پرداخت به مستاجر مسترد خواهد شد . در صورتيكه از ابتداي قرارداد اجاره بهاي اقساطي بعنوان اجاره بها پرداخت نشده باشد ، موجر مي تواند با كسر اجاره بها از محل پيش پرداخت ، مابقي را به مستاجر مسترد نمايد .

6-5- در صورت تخلف از مفاد تعهد مندرج در بند 2 ماده 5 متخلف ،‌ مكلف است  به ازاي هر ورز تاخير معادل ……………………………. ريال به عنوان خسارت تاخير اجراي تعهد به طرف مقابل پرداخت كند و اين خسارت مانع از الزام اجراي تعهد اصلي نخواهد بود . خسارت مذكور در اين بند نسبت به تخلف مندرج در بند 4 ماده 5 نيز قابل اجرا خواهد بود .

7-5- موجر حق نقل و انتقال مورد معامله را به هر عنوان به ديگري نخواهد داشت تخلف از اين تعهد هيچ تاثيري در اجراي تعهدات مندرج در اين قرارداد ندارد و مستاجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ كند و يا اينكه با اقامه دعوا به طرفيت موجر و منتقل اليه ابطال انتقال را از دادگاه تقاضا كند . در صورتيكه الزام ممكن نباشد خريدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است كليه هزينه هايي كه خريدار متقبل شده است را پردخت كرده و معادل مبلغ ……………………………………………….. ريال به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وي پرداخت نمايد .

8-5- مستاجر نمي تواند / مي تواند  در طول مدت اجاره نسبت به اجراي تعهدات وحقوق مندرج در اين قرارداد شخص ديگري را بعنوان طرف مورد معامله با موجر جايگزين خود كند . در صورتيكه طبق توافق مستاجر حق واگذاري ورد معامله را به ديگري داشته باشد انتقال گيرنده از حيث اجراي تعهدات و پرداخت اقساط و ساير آثار قرارداد مثل مستاجر سابق خواهد بود .

9-5- مستاجر متعهد به حفظ و نگهداري عين مستاجره مي باشد و در صورت تعدي و تفريط در نگهداري عين مستاجره مسئول جبران خسارت خواهد بود .

10-5- تعميرات و هزينه هاي كلي از قبيل نصب و راه اندازي به منظور بهره برداري از دستگاه تهويه / شوفاژ / كولر / آسانسور / شبكه آب / برق / گاز به عهده موجر است و هزينه هاي جزيي مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است كه نوع و ميزان آن راعرف تعيين مي كند .

ماده 6

كليه خيارات از جمله خيار غبن به هر عنوان و ادعا و به هر ميزان با اقرار طرفين مبني بر علم و اطلاع كامل از عرف بازار اسقاط گرديد . موارد تقلب و تدليس كه بطور واضح و آشكار علت غبن باشد مستثني است .

ماده 7

با استناد به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 شهود با مشخصات زير ، اين قرارداد را گواهي و امضاء مي نمايند .

ماده 8

 حق الزحمه مشاور امور املاك طبق تعرفه كميسيون نظارت شهرستان ……………………… …………………….. بالمناصفه بعهده طرفين است كه همزمان با امضاء اين قرارداد به موجب قبوض شماره ………………….. و …………………. پرداخت شد .

ماده 9

اين قرارداد در تاريخ     /    /    13 ساعت …………………… در دفتر مشاور املاک شماره …………. .. …………………………… به نشاني …………………………… در سه نسخه بين طرفين تنظيم و امضاء و مبادله گرديد . مشاور املاك موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور ،‌ نسخه اول و دوم را به موجر و مستاجر تسليم نمايد و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني كند . هر سه نسخه داراي اعتبار يكسان است و در صورت تنظيم سند رسمي از درجه اعتبار ساقط است .

ماده 10موارد حقوقي مفاد اين قرارداد مطابق با مقررات جاري است و تاييد مي شود .         

 نام و نام خانوادگي کارشناس حقوقي                نام و نام خانوادگي: موجر

 

با احراز هويت طرفين قرارداد و مدارک و اسناد مورد اجاره  تمام مراتب مندرج در اين قرارداد به تائيد و گواهي اينجانب مي رسد .

 

 

مهر و امضاء مشاور املاک