نکات کاربردی پیرامون ولایت قهری بر کودکان

در صورتی که طفل پدر و جد پدری داشته باشد و یکی از آنها محجور یا به علتی ممنوع از تصرف شود، حق ولایت او ساقط شده و پس از رفع حجر یا رفع اشکال و مانع به طور مجدد حق ولایت اعاده می‌شود. در صورتی که ولی قهری به علت خیانت یا نداشتن لیاقت لازم در اداره اموال یا در اثر بیماری، ضعف دماغی یا لاابالی‌گری نتواند دارایی مولی‌علیه را اداره کند، حق ولایت او ساقط می‌شود.

«ولایت» در لغت به معنای حکومت کردن، تسلط پیدا کردن، یاری دادن و تصرف کردن آمده و «قهری» نیز در لغت به معنای جبری و اضطراری است.

در اصطلاح حقوق مدنی، ولایت قدرت و اختیاری است که برابر قانون به یک شخص صلاحیت‌دار برای اداره امور محجور واگذار شده است.

 

 ولایت قهری

ممکن است ولایت به حکم مستقیم قانون به شخصی داده شده یا به موجب وصایت واگذار شده یا به حکم دادگاه برقرار شده باشد. ولایتی که به حکم مستقیم قانون واگذار شده باشد، در اصطلاح ولایت قهری نامیده می‌شود. ماده 1181 قانون مدنی می‌گوید «هر یک از پدر و جد پدری، نسبت به اولاد خود ولایت دارند.»

 

 ولایت خاص

وظیفه و سمت فرد وصی که از جانب پدر یا جد پدری برای سرپرستی محجور تعیین شده باشد، نیز یک نوع ولایت است که غیر از ولایت قهری است؛ هرچند که مشمول عنوان ولایت خاص است چرا که اصطلاح ولی خاص، برابر ماده ۱۱۹۴ قانون مدنی شامل ولی قهری و وصی منصوب از جانب پدر یا جد پدری است.

بر اساس این ماده، «پدر و جد پدری و وصی منصوب از طرف یکی از آنان، ولی خاص طفل نامیده می‌شود.»

 

 قیم و امین

هرگاه محجور، ولی خاص نداشته و ولایت از طرف دادگاه به شخصی واگذار شده باشد، این ولایت را قیومت گویند که دارای احکام ویژه‌ای است.

گاهی نیز شخصی که به وسیله دادگاه برای اداره محجور تعیین شده است، امین نامیده می‌شود. (ماده ۱۱۸۷ قانون مدنی و ماده ۱۵ قانون حمایت خانواده)

بر اساس ماده ۱۱۸۷ قانون مدنی، «هرگاه ولی قهری منحصر، به واسطه‌ غیبت یا حبس یا به هر علتی نتواند به امور مولی‌علیه رسیدگی کند و کسی را هم از طرف خود معین نکرده باشد، حاکم یک نفر امین به پیشنهاد دادستان برای تصدی و اداره‌ اموال مولی‌علیه و سایر امور راجعه به او موقتا معین خواهد کرد.» بنابراین ولی قهری شخصی است که به حکم قانون تعیین می‌شود و سمت خود را مستقیماً از قانون می‌گیرد و ولایت او یک وظیفه خانوادگی و اجتماعی و به تعبیر دیگر، اجباری است؛ نه اختیاری و شاید به همین جهت آن را قهری نامیده‌اند.

حتی بعضی از حقوقدانان ولایت قهری را به ولایت اجباری تعریف کرده‌اند. ولایت قهری، حق و تکلیفی است که قانونگذار برای اداره‌ اموال صغیر، مجنون و سفیهی که جنون و سفه آنها متصل به زمان صغر (کودکی) باشد، به پدر و جد پدری واگذار می‌کند و این حق و تکلیف فقط برای پدر و جد پدری شناخته شده است. ولایت بین پدر و جد پدری متساوی است و هر دو در یک ردیف قرار دارند. در صورتی که صغیر، ولی خاص (پدر و یا جد پدری) نداشته و وصی هم برای او تعیین نشده باشد، دادگاه برای او قیم تعیین می‌کند. در مورد فرزندان باید گفت که تامین وسایل زندگی آنان بر عهده پدر است که این تکلیف، انفاق نامیده می‌شود.

از سوی دیگر، اداره امور مالی فرزند شامل اختیارات اموال، حقوق مالی و تصمیم‌گیری در مورد مسایل مهم طفل نیز بر عهده پدر است که در اصطلاح قانونی به آن ولایت قهری گفته می‌شود.

 

 پدر و جد پدری نسبت به کودک حق ولایت دارند

بنابراین کودک تا زمانی که به سن رشد برسد، (دختر ۹ سال و پسر ۱۵ سال تمام) تحت ولایت پدر و جد پدری است و به عبارت دیگر پدر و جد پدری نسبت به کودک حق ولایت دارند.

با فوت پدر، حضانت فرزندان طبق قانون با مادر است اما اداره اموال یا پرداخت نفقه آنان بر عهده مادر نیست بلکه اگر جد پدری زنده باشد، اداره اموال یا پرداخت نفقه فرزندان با او است همچنین در صورتی که جد پدری فوت کرده باشد، این وظیفه با وصی خواهد بود. در غیر این صورت دادگاه صالح اقدام به تعیین قیم خواهد کرد.

 

 موارد سقوط حق ولایت

در صورتی که طفل، پدر و جد پدری داشته باشد و یکی از آنها محجور یا به علتی ممنوع از تصرف شود، حق ولایت او ساقط شده و پس از رفع حجر یا رفع اشکال و مانع، به طور مجدد حق ولایت اعاده می‌شود.

در صورتی که ولی قهری به علت خیانت یا نداشتن لیاقت لازم در اداره اموال یا در اثر بیماری، ضعف دماغی یا لاابالی‌گری نتواند دارایی مولی‌علیه را اداره کند، حق ولایت او ساقط می‌شود.

رسیدگی به سقوط ولایت قهری ولی باید به وسیله دادگاه ثابت شود و رسیدگی در صلاحیت دادگاهی است که محجور در آنجا اقامت دارد.  رفع موجبات سقوط ولایت نیز با دادگاه است.

 هر‌گاه ولی منحصر به جهتی از جهات قادر به اداره اموال مولی‌علیه نباشد یا بر خلاف وظایف خود عمل کند، به وسیله دادگاه ضم امین می‌شود (ضمیمه کردن امین) که مشترکاً با ولی قهری و با موافقت یکدیگر، اموال او را اداره کنند. موارد ضم امین عبارت از عدم لیاقت ولی قهری، ارتکاب حیف و میل، کبر سن یا بیماری ولی، عدم امانت ولی و غیبت یا در حبس بودن ولی است.

 

 عدم لیاقت ولی قهری

هر‌گاه ولی طفل لیاقت اداره کردن اموال او را نداشته باشد، ضم امین می‌شود. منظور از عدم لیاقت در اینجا، بی‌حالی یا توانایی نداشتن او در اثر بی‌اطلاعی است که در نتیجه آن دارایی صغیر در معرض تلف قرار گرفته یا مشرف به خرابی شود.

 

 ارتکاب حیف و میل از طرف ولی

هر‌گاه ولی در اموال مولی‌علیه مرتکب حیف و میل شود، ضم امین می‌شود. حیف و میل در اموال صغیر در صورتی تحقق می‌یابد که ولی خیانت کند. مانند اینکه عایدات مولی‌علیه (کسی که تحت سرپرستی قانونی قرار دارد) را به مصرف شخصی برساند یا قسمتی از دارایی او را فروخته و به مصرف خود برساند یا به مال‌الاجاره ناچیزی، به یکی از دوستان خود واگذار یا آن را به نام خود ثبت کند.

 

 کبر سن یا بیماری ولی

هر‌گاه ولی قهری در اثر کبر سن یا بیماری نتواند اموال مولی‌علیه را اداره کند همچنین در صورتی که ولی قهری در اثر اعتیاد به مواد مخدر مانند الکل و مورفین دچار ضعف دماغی شود و توانایی اداره کردن اموال مولی‌علیه را نداشته باشد، ضم امین صورت خواهد گرفت.

 

 عدم امانت ولی

در مواردی که برای امانتدار نبودن ولی نسبت به دارایی طفل، نشانه‌های قوی موجود باشد، دادستان از دادگاه تقاضای رسیدگی کرده و در صورتی که عدم امانت او محرز شد، ضم امین می‌کند.

 

 غیبت داشتن یا در حبس بودن ولی

هر‌گاه ولی قهری به واسطه غیبت یا حبس یا به هر علتی نتواند اموال صغیر را اداره کند و کسی را هم از طرف خود تعیین نکرده باشد، دادگاه به پیشنهاد دادستان یک نفر امین برای اداره اموال صغیر تعیین می‌کند. اگر ولی، وکیلی از طرف خود تعیین کرده باشد، وکیل کار‌ها و امور صغیر را انجام می‌دهد.

طبق ماده ۱۱۹۳ قانون مدنی، همین که طفل (صغیر) کبیر و رشید شد، از تحت ولایت خارج می‌شود. اگر بعداً سفیه  یا مجنون شود، قیمی برای و معین می‌شود.

 

 ولایت مادر

قانون مدنی به پیروی از فقه امامیه سمت ولایت قهری را به پدر و جد پدری اختصاص داده و آن را برای مادر نشناخته است، هرچند که اجازه داده است مادر به عنوان وصی یا قیم برای اداره امور محجور تعیین شود.

قانونگذار جدید علاوه بر اینکه جد پدری را از لحاظ ولایت، بعد از پدر قرار داد و برابری او را با پدر لغو کرد، به مادر نیز سمت ولایت اعطا کرد و او را در ردیف جد پدری قرار داد. طبق ماده ۱۵ قانون حمایت خانواده، در صورت ثبوت حجر یا خیانت یا عدم قدرت و لیاقت پدر «به تقاضای دادستان و تصویب دادگاه شهرستان حق ولایت به هر یک از جد پدری یا مادر تعلق می‌گیرد.»

 

 تقدم مادر بر وصی پدر

هرگاه ولایت مادر را قهری تلقی کنیم، مادر بر وصی منصوب از جانب پدر مقدم خواهد شد. ممکن است پدر، مادر را شایسته برای ولایت ندانسته و از این رو وصی برای امور فرزند خود تعیین کرده باشد. اما بعد از فوت پدر، مادر ادعا کند که صالح برای ولایت بر فرزند خود است. در این فرض، اگر دادگاه مادر را صالح تشخیص دهد، حکم به انعزال وصی خواهد کرد و شکی وجود ندارد که این حکم اعلامی خواهد بود یعنی دادگاه اعلام می‌کند که به علت احراز صلاحیت مادر برای ولایت، وصی از آغاز، هیچ‌گونه ولایتی نسبت به محجور نداشته است.

در صورتی كه فرزند خانواده‌ای از دوران بچگی مجنون بوده و بعد از بلوغ نیز جنون او ادامه داشته باشد، ولایت پدر و جد پدری بر آنها باقی می‌ماند. اما اگر صغیری در زمان بلوغ مجنون نبوده و به مناسبت بلوغ و رشد از تحت ولایت آنها خارج شده باشد اما بعد از آن، جنون بر او عارض شود دیگر پدر و جد پدری بر او ولایت ندارند بلكه در این صورت از طرف دادگاه «قیم» برای او تعیین می‌شود كه ممكن است پدر یا پدربزرگ او به عنوان قیم تعیین شوند.

در مورد سفیه هم باید گفت که وقتی فردی به سن بلوغ رسید بر طبق قانون در «امور غیرمالی» رشید محسوب می‌شود و از این جهت دیگر تحت ولایت کسی نیست اما در امور مالی تا 18 سالگی «غیررشید» محسوب می‌شود و تحت ولایت باقی می‌ماند. این در حالی است که اگر فردی بعد از این سن همچنان سفیه باشد، تحت ولایت پدر و جد پدری باقی می‌ماند اما اگر بعد از 18 سالگی رشید شده و بعداً ‌به دلیلی، سفاهت بر او عارض شود، دیگر پدر یا جدش بر او ولایت ندارند و برای او «قَیم» تعیین می‌شود. تعیین قیم برای محجوران، توسط اداره سرپرستی واقع در دادگستری‌ها پیگیری می‌شود که این اداره زیر نظر دادستان فعالیت می کند.

مجازات قانونی خودداری  از بیمه کردن کارگر

ماده ۱۴۸ قانون کار، کارفرمایان را موظف کرده است کارگران خود را بر اساس قانون تامین اجتماعی بیمه کنند و ماده ۱۸۳ این قانون، ضمانت اجرای تخلف از بیمه کردن کارگر را بیان کرده است.

 بر اساس ماده ۱۴۸ قانون کار، کارفرمایان موظفند کارگران خود را بر اساس قانون تامین اجتماعی بیمه کنند و ماده ۱۸۳ قانون کار، ضمانت اجرای تخلف از بیمه کردن کارگر را بیان کرده است.

در این ماده آمده است: کارفرمایان کارگاه‌های مشمول این قانون مکلف هستند بر اساس قانون تأمین اجتماعی، نسبت به بیمه کردن کارگران واحد خود اقدام‌ کند.

همچنین بر اساس ‌ماده ۱۸۳ قانون کار، کارفرمایانی که بر خلاف مفاد ماده ۱۴۸ این قانون از بیمه کردن کارگران خود خودداری کنند، علاوه بر تأدیه کلیه حقوق متعلق به ‌کارگر (سهم کارفرما) با توجه به شرایط و امکانات خاطی و مراتب جرم به جریمه نقدی معادل دو تا 10 برابر حق بیمه مربوطه محکوم خواهند شد.

در ماده ۳۶ قانون تامین اجتماعی نیز آمده است که کارفرما مسئول پرداخت حق بیمه سهم خود و بیمه‌شده به سازمان تاکین اجتماعی بوده و مکلف است در موقع پرداخت مزد یا حقوق و مزایا سهم‌ بیمه‌شده را کسر کرده و سهم خود را بر آن افزوده و به سازمان تأدیه کند.

در صورتی که کارفرما از کسر حق بیمه سهم بیمه‌شده خودداری کند شخصا مسئول پرداخت آن خواهد بود.

تأخیر کارفرما در پرداخت حق بیمه یا عدم‌ پرداخت آن رافع مسئولیت و تعهدات سازمان تامین اجتماعی در مقابل بیمه‌شده نخواهد بود.

از ظاهر مقررات قانون تامین اجتماعی به ویژه مواد ۳۶ و ۳۹ این قانون چنین استنباط می‌شود که هر کارگری خود به خود و به صورت قهری بیمه می‌شود و از مزایای تامین اجتماعی استفاده می‌کند اعم از اینکه کارفرما سهم بیمه او را بپردازد یا نپردازد و تامین اجتماعی باید حق بیمه را از کارفرما وصول کند. (رای شماره ۲۲۹ مورخ 15 شهریور سال 1383 هیات عمومی دیوان عدالت اداری)

بنابراین منظور از عبارت (بیمه کردن کارگران)، پرداخت حق بیمه است. در غیر این صورت، کارگر خود به خود بیمه است.

حال علاوه بر ضمانت اجرای وصول قهری حق بیمه، کارفرمای متخلف تحت تعقیب کیفری نیز قرار می‌گیرد و تخلف کارفرما، بیمه نکردن کارگر نیست بلکه کسر نکردن حق بیمه (اعم از سهم کارفرما و کارگر) است.

حکم مواد ۱۴۸ و ۱۸۳ قانون کار، آمرانه و مربوط به نظم عمومی است بنابراین هرگونه توافق بین کارگر و کارفرما بر خلاف آن اثری ندارد.

 

 

آشنایی با انواع سند ملکی

تعداد زیادی از ویلاها در شمال به دلیل موقعیت خوب و مناسب جغرافیایی و قیمت منصفانه و قابل قبول برای خریدار ویلا مورد تائید و قبول و به صورت قولنامه ای در بنگاه معاملات ملکی معامله و عقد صورت می گیرد .

سند قولنامه ای : قولنامه سند و نوشته ای است با توافق طرفین معامله ، مثلا خریدار ویلا با فروشنده ویلا در شمال که توسط مشاور املاک و مدیریت املاک قرائت و نوشته ، در اصطلاح عقد می گردد و در زمان مشخصی از عقد قرار داد اجرای تخلف از آن پرداخت وجه مشخص توسط متخلف می گردد . ضمنا قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضائ برسد تا محکمه پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .

سند سیم سرب ملکی : اسناد و سندهای سیم سرب ملکی در امر فروش و خرید ویلا بسیار معتبر و اساسی هستند ، به دلیل ثبت شدن در اداره ثبت و دفترخانه اسناد رسمی به نام مالک و از لحاظ حقیقی و حقوقی و قانونی از درجه و اعتبار بالایی برخوردار است و میتواند به صورت مشاع یا شش دانگ باشد .

سند شش دانگ کاغذی : سند شش دانگ ، به اسنادی که تمام و کمال متعلق به شخص باشد اطلاق می گردد و نیز مانند سند سیم سربی برای خریداران ویلا و فروش آن از جنبه بالای قانونی و مالکیت برخوردار است و دارای پلاک ثبتی اصلی و فرعی میباشد . بسیاری از ویلا ها در شمال که به فروش میرسند دارای سند شش دانگ می باشند .

سند تک برگ : بسیاری از ویلا ها دارای سند تک برگ شده اند که این امر در سالهای نزدیک و تبدیل اسناد جهت بالا بردن ضریب اطمینان به اسناد و سند های تک برگی شده است ، در مناطق شمال به صورت پراکنده ویلاها با دارا بودن سند تک برگ به فروش میرسند و دقت و معرفی در این امر وظیفه مشاور املاک می باشد .

سند منگوله دار: نوع دیگر سند در راستای مالکیت و در ردیف اسناد مهم و معتبر در امر معاملات و خرید و فروش ویلا و املاک تجاری و مسکونی در شمال می باشد .

سند شخصی: به اسناد و سندهایی که تفکیک شده و به نام شخص زده شده باشد اطلاق می گردد .

سند وکالتی : وکالت در لغت به معنی محضری کردن مورد معامله توسط فروشنده ویلا که وکیل شخص اصلی میباشد و خرید و فروش در اینجا منظور ویلا ، وکیل حق معامله و توکیل به غیر را دارد .

سند مشاع : مشاع در لغت به معنای شریک داشتن و شریک بودن در جا و یا مکان یا قسمتی از ویلا و یا آپارتمان و زمین می باشد ، که بعضی از ویلا ها در شمال دارای اسنادی از نوع سند مشاع می باشند .

سند عرصه : سندی که مختص زمین می باشد و به زمین مسکونی یا زمین ویلایی که در آن احداث گردیده تعلق میگیرد .

سند عیان : اعیان سند واحد ساختمانی ، ویلا در شمال میباشد . سند عرصه مربوط به زمین و سند اعیان مربوط به ساختمان می باشد .

سند شورائی : سندی است که بعد از توافق و عقد قرارداد و قولنامه در کاغذ عادی در بنگاه مربوطه به تائید و مهر و امضائ شورای محلی که ملک در آن واقع و معامله صورت گرفته است رسیده .

سند تفکیکی : تفکیک در لغت به معنای جدا شده می باشد و اسناد و سند تفکیکی به معنای تقسیم ملک و املاک بین شرکا و خویشان می باشد به صورت خلاصه .

سند اوقافی : اسناد اوقافی اسنادی هستند که توسط مالکان در زمان گذشته و حال و آینده وقف امور خیر و تحویل و به نام اداره اوقاف گردیده و اداره اوقاف مودی و متصدی امور اینگونه اسناد و املاک می باشد .

سند بنچاق : در زمان گذشته قبل از تصویب قانون ثبت در کشور معاملاتی عقد و قراردادهایی روی کاغذ توسط اشخاص باسواد نوشته و توسط علمائ دین و متصدیان ممهور و امضائ می شد که اشخاص برای اثبات مالکیت خود در گذشته به آن استناد میکردند .

سند زمین شهری : زمین های سند شهری ، به زمین هایی که در محدوده قانون شهری و شهرداری می باشد .

سند سازمانی : مربوط به اداره جات و ارگان ها و سازمان ها و دوائر دولتی می باشد که در بحث کلان مطرح می شود .

سند تعاونی : این اسناد به صورت تعاونی و گروهی مطرح است که در مبحث بعدی به آن خواهیم پرداخت .

سند بنیاد شهید : که مربوط به ادارات بنیاد شهید سراسر کشور می باشد .

خریداران ویلا و زمین و آپارتمان در شمال قبل از عقد قرار داد سعی در اخذ استعلام و اطمینان از نوع سند ملک را داشته باشند و در این امر شرکت ساختمانی و مشاور املاک مجرب و بزرگ و فعال منطقه شمال کشور به نام بانیان مسکن مشاور و راهنمای شما خواهد بود ، تا با انتخاب و خریدی درست و مشاوره با ما اوقات خوش و بدون استرس و نگرانی را در ویلای شمال خود داشته باشید .

 

پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی ممنوع است

با وجودی که چهار سال از تصویب قانون پیش فروش ساختمان می گذرد، با این حال جرائم ناشی از عدم اجرای آن هر روز بیشتر می شود.

به گزارش جهان نیوز ، با وجودی که چهار سال از تصویب قانون پیش فروش ساختمان می گذرد، با این حال جرائم ناشی از عدم اجرای آن هر روز بیشتر می شود. به طوری که در بخش قابل توجهی از ۱۶ میلیون پرونده ورودی به دستگاه قضا، خواسته خواهان پیگیری عناوین مجرمانه شکل گرفته پیرامون پیش فروش ساختمان است. بر این اساس رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، روزگذشته خواستار اجرای جدی تر قانون پیش فروش ساختمان شد.

به طور کلی جرائم و تخلفات به دو دلیل نبود قانون یا اجرانشدن آن به وجود می آیند و بستر اغلب آن ها سودجویی است. مسئله نوسازی بافت فرسوده و توسعه ساخت و ساز و رونق بازار مسکن تا قبل از سال ۹۳ ترکیبی را به وجود آورده بود که فضا را برای سودجویی و بروز تخلف فراهم کرده بود.

یکی از این زمینه سازی ها، پیش فروش ساختمان های نیمه کاره و در دست احداث بود، اما از سال ۹۳ و با تصویب قانون پیش فروش ساختمان انتظار می رفت امکان تخلفات منجر به سودجویی در این رابطه به حداقل برسد، اما گزارش های دوره ای حجت الاسلام حمید شهریاری معاون آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه خلاف این مطلب را نشان می دهد.

کلاهبرداری، جعل سند و فروش مال غیر از جمله عناوین مجرمانه کیفری و الزام به تنظیم سند و تصرف مال غیرعناوین حقوقی هستند که به دنبال پیش فروش ساختمان و بروز تخلف در این راستا به عنوان خواسته در محاکم مطرح می شوند. این در حالی است که بنابر آخرین آمار ورودی پرونده های قضایی که اواخر شهریور امسال از سوی حجت الاسلام شهریاری منتشر شد، دست کم سه عنوان از این عناوین در صدر فهرست بالاترین خواسته ها از محاکم به شمار می روند.

 

قانون هست، اجرا نمی شود!

حال این مسئله مطرح می شود که با توجه به اینکه الزامات پیشگیری از این جرائم و تخلفات ایجادشده، چرا این جرائم برای سومین سال متوالی در صدر فهرست خواسته های طرح شده در محاکم قضایی هستند. پاسخ سوال در این است که قانون موجود به دلایل مختلف اجرا نمی شود.

ملک و مسکن در کشور ما یک کالای سرمایه ای گران به شمار می رود. بنابراین راه های خرید ارزان و همراه شدن با تورم برای افزایش آورده بسیار مورد استقبال هستند. البته در این میان مصرف کنندگانی هستند که راه ارزان، اما پرخطر پیش خرید را برای خانه دارشدن انتخاب می کنند.

در هر دو صورت به نظر می رسد، طرفین معامله از چنین معامله ای راضی هستند. فردی که با پول کمتر و با صرف مدت زمانی صاحب ملکی شده که بعد از تکمیل ارزش واقعی بیشتری دارد وفروشنده که زودتر به پول نقد می رسد و بخشی از کسری های اتمام پروژه را از جیب خریدار می پردازد تا روی مابقی پروژه این به اصطلاح ضرر را جبران کند، اما به محض اینکه یکی از طرفین که اغلب فروشنده است به تعهدات خود عمل نکند یا ساختمان نیمه کاره را به چند نفر بفروشد، گل و بلبل راضی ماجرا تبدیل به تخاصم شده و راه به محکمه می برند.

در این بین هزینه های هنگفتی بابت طرح دعوا در دادگاه ها به بیت المال تحمیل می کنند، مضاف بر اینکه خود نیز دچار خسارت می شوند. یکی از مقدمات اجرای قانون پیش فروش ساختمان آماده کردن سخت افزار های مطرح شده در این قانون است که این موضوع از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه شده و با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شده است.

طبق قانون پیش فروش ساختمان، مالکان زمین و سرمایه گذاران موظف هستند برای پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات خود از طریق دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و مدارکی همچون سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را ارائه دهند. علاوه بر این در ماده ٢٣ این قانون آمده است: «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی به پیش فروش ساختمان اقدام کنند یا بدون اخذ مجوز به درج یا انتشار آگهی بپردازند، به حبس از ٩١روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.»

این در حالی است که طرفین معامله پیش فروش به خاطر اینکه حق التحریر در دفاتر اسناد رسمی را نپردازند به تنظیم یک قرارداد دستی در فرآیند معامله اکتفا می کنند و اصرار قانون برای تنظیم سند در دفترخانه را نان گذاشتن قانون در سفره این دفاتر می دانند، زیرا این حق التحریر به مراتب از حق مشاوره و کمیسیون دفاتر مشاور املاک بیشتر است. طبق الزام قانون، چنانچه سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، امکان فروش واحد های ساختمان نیمه کاره به چند نفر در عمل از بین می رود.

از سوی دیگر ماده ٢۴ قانون پیش فروش ساختمان مشاوران املاک را مکلف کرده تا پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش، به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی توانند به تنظیم قرارداد پیش فروش اقدام کنند و در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال، پروانه کسب آنان تعلیق و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

اما این موضوع از سوی مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک کشور نوعی نادیده گرفتن حقوق مشاورین املاک است، زیرا این قانون برای انجام مذاکرات مقدماتی کمیسیونی را برای مشاورین املاک تعیین نکرده است. این در حالی است که گزینه اخیر با وجودی که از سوی قلی خسروی توجیه قابل استنادی برای سرباززدن مشاورین املاک از تمکین به قانون است باعث دامن زدن بیشتر به جرائم و تخلفات در حوزه پیش فروش مسکن می شود.

در این میان همراهی با فروشنده به دلیل امکان چند فرصت معامله برای مشاور املاک به صرفه تر است. این زمینه های تکراری با وجود قانون مصوب در چهار سال گذشته، باعث شد تا روزگذشته احمد تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت و گو با رسانه ها اعلام کند: قانون پیش فروش ساختمان باید با دقت اجرا شود و همه بخش ها و ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی مکلف به اجرای این قانون هستند و حتما باید سند این معاملات در دفاتر اسناد رسمی صادر شود. وی افزود: براساس قانون پیش فروش ساختمان، دستگاه های مختلف در این زمینه تکالیفی دارند و هر دستگاهی مطابق قوانین و مقررات مکلف به اجرای بخشی از این قانون است. مثلا بخشی از آن مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاک است که پیگیری های آن را انجام می دهیم.

معاون قوه قضائیه تاکید کرد: قانون پیش فروش ساختمان یک قانون لازم الاجراست و طبیعتا قرارداد های مربوط به پیش فروش ساختمان ها باید به شکل رسمی انجام شود. البته بعضی از تکالیفی که قانونگذار برای اجرای این قانون به شهرداری ها محول کرده، در بعضی از استان ها و شهر ها قابل اجرا نیست و شهرداری ها توانایی های فنی لازم را در این زمینه ندارند. طبق آیین نامه اجرایی این قانون که در خرداد سال ۹۳ به تصویب رسید، سردفتران موظفند خلاصه معامله را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسانند.

 

تعریف ساده "جعاله" و فرقش با اجاره

افتخار سیستم بانکداری ایران تکیه آن بر عقود اسلامی است یکی از این عقود جعاله است که در سیستم بانکداری کاربرد های فراوان دارد.

به گزارش گروه بازار باشگاه خبرنگاران، جعاله به معنی آن است که شخصی برای انجام کار یا عملی اعم از اینکه عامل آن مشخص باشد یا نه ملزم به پرداخت اجرت مشخصی شود.

مثلا شخصی می گوید اگر کسی حیوان یا ماشین را پیدا کرد، صد هزار توان به او اجرت می دهم این عمل جعاله گفته می شود.

یا «هر کس کتاب گمشدۀ مرا پیدا کند، هزار تومان به او مى‏دهم» و یا «هر کس کتاب یا مقاله ‏اى بنویسد به او جایزه مى‏دهم»؛ به کسى که این قرار را مى ‏گذارد «جاعل» و به شخصى که آن کار را انجام مى ‏دهد، «عامل» مى‏گویند.

اجاره؛ یعنی واگذاری منفعت مِلک یا منفعت فعالیت های بدنی خود به دیگری در برابر اجرت و مُزد معیّن.

 

تفاوت اجاره و جعاله:

1.در اجاره باید هردو طرف معامله آن را بپذیرند در حالی که در جعاله پذیرش یک طرف کفایت می کند.

2. در اجاره باید طرف معامله مشخص باشد اما در جعاله این طور نیست. مثلا جعاله با شخص معیّن مانند این است که کسی به پزشکی بگوید اگر بیماریِ فرزندم را درمان کنی، فلان مقدار پول به تو می دهم و جعاله با شخص غیر معیّن مانند این است که بگوید هرکس این کار معین را انجام دهد، صد هزار تومان به او می دهم.

3. در اجاره، اجیر پس از قرارداد باید کار را انجام دهد و کسی هم که او را اجیر کرده است، مزد را به او بدهکار می شود، ولی در جعاله، عامل؛ اگرچه شخص معیّنی باشد، می تواند کار را شروع ننماید یا در میان کار از آن دست بکشد و نیز تا کار را انجام نداده است، مالک مُزد نشده و جاعل به او بدهکار نمى ‏شود.

عقدي است که بموجب آن جاعل يا کارفرما درمقابل انجام عمل معين(طبق قرارداد) توسط عامل ، ملزم به اداي مبلغ يا اجرت معلوم مي گردد.به طرفي که عمل يا کار را انجام مي دهد"عامل"يا پيمانکارگويند. 

همچنين عقد جعاله از جمله تسهيلات ميان مدت و بلندمدت اعتباري است که جهت گسترش امور توليدي ، بازرگاني و خدماتي ، صنعت و معدن ،کشاورزي ومسکن به مشتريان اعطاء مي گردد و موضوع آن بايد در طول مدت قرارداد به اتمام برسد.

 

شرايط و مقررات اعطاي تسهيلات پ:

1. سقف تسهيلات اعطايي معادل هشتاد درصد هزينه برآورد شده و حداکثر تا سقف مجاز تعيين شده (حسب مورد) مي باشد.

2. 20% هزينه هاي برآورد شده جهت انجام کار توسط متقاضي تامين مي شود. 

3. نرخ سود تسهيلات جعاله با توجه به بخش فعاليت متقاضي تعيين ميگردد. 

4. نرخ جريمه تاخير براساس بخشنامه هاي صادره (معادل نرخ سود تسهيلات اعطايي به اضافه 6%) تعيين مي‌گردد. 

5. مدت انجام و تسويه مطالبات ناشي از جعاله (به اسثتناي طرحهاي توليدي ، خدماتي و تعمير مسکن)، حداکثر 2 سال مي باشد. 

تسهيلات جعاله در رابطه با انجام اموري است که تحقق آن نياز به تامين منابع مالي توسط بانک داشته ودربخشهاي مختلف به شرح زير قابليت استفاده دارد. 

بخش صنعت: انجام اموري مثل ايجاد کارگاه ، سالن ، سوله ، انبار، انواع مخزن ، نصب و تعمير وسايل و ماشين‌آلات و تاسيسات ، حفرچاه و ايجاد فاضلاب و اموري مشابه.

بخش معدن: انجام اموري مثل ايجاد تونل، ريل گذاري ، نصب وتعمير وسايل و ماشين آلات و تاسيسات‌، حفرچاه و ايجاد فاضلاب و...

بخش کشاورزي: انجام اموري مانند؛ايجادانبارها،مخازن، محل نگهداري دام وطيور، سردخانه،زه کشي،کانال کشي،شخم زدن ، سم پاشي و....

بخش خدمات: انجام اموري چون نصب و تعمير وسايل ، ماشين آلات تاسيسات مربوط به واحدهاي خدماتي ، تجهيزات پزشکي بيمارستاني و...

 

جعاله تعمیر مسکن:

اين بخش از تسهيلات جهت انجام اموري مانند احداث بنا(نصب اسکلتهاي فلزي يا بتوني) نصب و احداث تاسيسات (آب و برق، تلفن، گاز، گرمايش، سرمايش، رنگ و نقاشي، چاه و فاضلاب) و کليه امور مربوط به تعميرات و نگهداري ساختمان پرداخت مي شود .پشتوانه اين نوع تسهيلات تا سقف ده ميليون ريال، سفته معتبر و مورد قبول بانک با مدت بازپرداخت 36 ماهه،ا ز ده ميليون ريال تاچهارده ميليون ريال در قبال اخذ وثيقه ملکي ارزنده ، بلامعارض و سهل البيع با مدت بازپرداخت حداکثر 60 ماهه مي باشد.

 

مدارک مورد نیاز:

1.مدارک احراز هويت 

2.فتوکپي سند مالکيت (هرنوع سندي که مالکيت مشتري را محرز نمايد) ملک مورد تعمير يا تکميل 

3.آخرين فيش آب ، برق و يا گاز مصرفي جهت تطبيق آدرس متقاضي با محدوده فعاليت شعبه.

 

نمونه قرارداد کارگزاری جهت خرید ملک

این قرارداد بیشتر مورد استفاده اشخاص یا شرکتهایی قرار می گیرد که عمده فعالیت آنها خرید و فروش ملک بوده و تمایل دارند برای موفقیت در خرید ملک های مورد نظر خود به جای مواجهه با آژانس های املاک از تجربیات و اطلاعات افراد متخصص که توانایی مذاکره و چانه زنی با فروشندگان را داشته و از استعداد بازاریابی و فروش نیز بهره مند می باشد استفاده نمایند.