مشاوران املاک و مالکان متخلف جریمه می‌شوند
اهرم قانونی برای کنترل اجاره بهای مسکن
سقف افزایش کرایه خانه نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد اعلام شده است. اینکه تعیین سقف اجاره تا چه اندازه می‌تواند بازار را کنترل کند پرسشی است که کارشناسان پاسخ‌های متفاوتی را برای آن مطرح می‌کنند.
سه راهکار ساماندهی بازار اجاره بها
کمال اطهاری، از کارشناسان مسکن راهکار مدیریت بازار را در ثبات شرایط اقتصادی و کنترل تورم عنوان کرد.احمدرضا سرحدی، یکی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز با اشاره به تاثیر تعیین سقف اجاره‌بها بر بازار اجاره گفت: قانون اقتصاد و هر بازاری عرضه و تقاضا بوده و با دستور نمیتوان بازار‌ها را کنترل کرد.وی در پاسخ به این پرسش که چگونه می‌توان مشکل بازار اجاره را حل کرد، گفت: در کوتاه‌مدت با راهکار‌هایی همچون وام‌های ودیعه و یا همین تعیین سقف برای اجاره‌بها می‌توان بازار را تا حدودی کنترل کرد، در میان‌مدت باید در کنار مسکن ملی به فکر ساخت مسکن‌هایی مختص به اجاره باشیم. مسکن‌های استیجاری در تمام دنیا وجود دارد و ما نیز باید به فکر اجرای این راهکار برای کنترل بازار اجاره باشیم. اما اینکه در بلندمدت چگونه بازار اجاره را کنترل کنیم باید بگویم که بازار اجاره زمانی بهبود می‌یابد که اقتصاد رونق بگیرد.
جزییات طرح کنترل اجاره بهای مسکن
یکی از طرح های مجلس که به گفته کارشناسان راهکار میان مدت برای مدیریت بازار اجاره مسکن است، افزایش نظارت بر معاملات اجاره است. در این خصوص سخنگوی کمیسیون اصل 90مجلس با یادآوری تصویب کلیات طرح ساماندهی و کنترل اجاره بهای املاک مسکونی در کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: بر اساس این طرح بنگاه‌ها ملکی و موجرانی که قرارداد اجاره را ثبت نکنند،جریمه می‌شوند.علی خضریان افزود: تصویب دوفوریتی طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی در صحن علنی نشان دهنده دغدغه نمایندگان در این مورد است. پس از تصویب دوفوریت طرح، از روز پنج شنبه جلسات متعددی با حضور کارشناسان متعدد حقوقی، عمرانی و اقتصادی برگزار شد تا طرح ساماندهی اجاره بهای املاک در شرایط منطقی تر و پخته تری به کمیسیون عمران مجلس ارسال شود.وی با اشاره به ماده (1) طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی به تسنیم گفت: موجران املاک مسکونی شامل اشخاص حقیقی، شرکتهای تجاری و موسسات غیر تجاری مکلف می‌شوند، هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که بنگاههای مشاوران املاک به آن متصل هستند مطابق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن به صورت رایگان درج کنند.وی اظهار کرد: بر اساس ماده یک طرح مذکور چنانچه قرارداد اجاره با وساطت بنگاه های مشاوران املاک تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نشود، موضوع مشمول ماده (2) قانون تعزیرات محسوب شده و متصدیان بنگاه های متخلف، علاوه بر جریمه نقدی معادل 3 برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه اوّل به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شوند.
این نماینده مردم در مجلس اضافه کرد: موجری که قرارداد اجاره تنظیمی خود را به ترتیب فوق ثبت نکرده باشد از باب تعزیر مشمول احکامی می‌شود. از جمله مجموع کل مبالغ اجاره بها مندرج در قرارداد و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه ضمن آن مشمول مالیات به نرخ (بیست درصد) می شود. موعد پرداخت این مالیات حداکثر یک ماه پس از اتمام مدت قرارداد خواهد بود و از طرفی هزینه دادرسی رسیدگی به دعاوی موجر در خصوص رابطه استیجاری علیه مستاجر 2 برابر هزینه دادرسی قانونی خواهد بود.وی افزود: همچنین دعوای تخلیه موجر علیه مستاجر مشمول هزینه دادرسی دعاوی مالی بر اساس مجموع اجاره بهای تعیین شده در قرارداد و قرض الحسنه مندرج در ضمن قرارداد بوده و در موارد مذکور موجر صرفاً تا سقف هزینه دادرسی مقرر در قوانین مربوط و بدون لحاظ این بند حق رجوع به مستاجر را خواهد داشت و از طرفی صدور اجراییه برای اجرای حکم در دعوای موجر علیه مستاجر منوط به ارایه رسید پرداخت مالیات موضوع بند (1) این ماده خواهد بود هر چند هنوز موعد پرداخت آن طبق بند مذکور فرا نرسیده باشد.
مالکان متخلف هم جریمه می‌شوند
سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس تاکید کرد: در صورت عدم ثبت قرارداد در سامانه، هرگاه موجر بابت اجرای تعهد به تخلیه ملک در موعد مقرر از مستاجر چک یا هر نوع تضمین دیگر اخذ و بدون پرداخت مالیات موضوع بند (1) این ماده نسبت به اجرای تضامین مذکور اقدام کند به جزای نقدی معادل 2 برابر تضامین مذکور محکوم خواهد شد. همچنین در صورتی که قرارداد در دفتر اسناد رسمی یا سامانه موضوع این ماده ثبت شده باشد لکن طرفین، اجاره بهایی خارج از قرارداد ثبت شده مقرر کرده باشند مشمول مفاد این قانون بوده و هرگاه برای اجرای تعهدات مربوط به پرداخت اجاره بهای مذکور یا تخلیه ملک در موعد مقرر تضامین یا وثایقی تعیین شده باشد اجرای تضامین مذکور بدون پرداخت مالیات موضوع بند (1) این ماده مستوجب مجازات مذکور خواهد بود.
نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس با بیان اینکه تعرفه کمیسیون بنگاههای مشاوران املاک حداکثر 2 ماه پس از لازم الاجرا این قانون به پیشنهاد وزیر راه و شهر سازی و بر اساس معیارهای زیر به تصویب هیات وزیران می رسد، عنوان کرد: تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده(64) قانون مالیاتهای مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی تعیین شده و میانگین سالانه حجم قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.در هر صورت آنچه ضروری است، ضابطه مند کردن بازار اجاره بهای مسکن در راستای حمایت از مستاجران در برابر اعلام قیمت‌های تند و بعضا حتی پرت مالکان متخلفی است که حتی به نرخ تورم عمومی نیز پایبند نیستند.
کمال اطهاری، از کارشناسان مسکن راهکار مدیریت بازار را در ثبات شرایط اقتصادی و کنترل تورم عنوان کرد.احمدرضا سرحدی، یکی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز با اشاره به تاثیر تعیین سقف اجاره‌بها بر بازار اجاره گفت: قانون اقتصاد و هر بازاری عرضه و تقاضا بوده و با دستور نمیتوان بازار‌ها را کنترل کرد.وی در پاسخ به این پرسش که چگونه می‌توان مشکل بازار اجاره را حل کرد، گفت: در کوتاه‌مدت با راهکار‌هایی همچون وام‌های ودیعه و یا همین تعیین سقف برای اجاره‌بها می‌توان بازار را تا حدودی کنترل کرد، در میان‌مدت باید در کنار مسکن ملی به فکر ساخت مسکن‌هایی مختص به اجاره باشیم. مسکن‌های استیجاری در تمام دنیا وجود دارد و ما نیز باید به فکر اجرای این راهکار برای کنترل بازار اجاره باشیم. اما اینکه در بلندمدت چگونه بازار اجاره را کنترل کنیم باید بگویم که بازار اجاره زمانی بهبود می‌یابد که اقتصاد رونق بگیرد.
جزییات طرح کنترل اجاره بهای مسکن
یکی از طرح های مجلس که به گفته کارشناسان راهکار میان مدت برای مدیریت بازار اجاره مسکن است، افزایش نظارت بر معاملات اجاره است. در این خصوص سخنگوی کمیسیون اصل 90مجلس با یادآوری تصویب کلیات طرح ساماندهی و کنترل اجاره بهای املاک مسکونی در کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: بر اساس این طرح بنگاه‌ها ملکی و موجرانی که قرارداد اجاره را ثبت نکنند،جریمه می‌شوند.علی خضریان افزود: تصویب دوفوریتی طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی در صحن علنی نشان دهنده دغدغه نمایندگان در این مورد است. پس از تصویب دوفوریت طرح، از روز پنج شنبه جلسات متعددی با حضور کارشناسان متعدد حقوقی، عمرانی و اقتصادی برگزار شد تا طرح ساماندهی اجاره بهای املاک در شرایط منطقی تر و پخته تری به کمیسیون عمران مجلس ارسال شود.وی با اشاره به ماده (1) طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی به تسنیم گفت: موجران املاک مسکونی شامل اشخاص حقیقی، شرکتهای تجاری و موسسات غیر تجاری مکلف می‌شوند، هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که بنگاههای مشاوران املاک به آن متصل هستند مطابق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن به صورت رایگان درج کنند.وی اظهار کرد: بر اساس ماده یک طرح مذکور چنانچه قرارداد اجاره با وساطت بنگاه های مشاوران املاک تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نشود، موضوع مشمول ماده (2) قانون تعزیرات محسوب شده و متصدیان بنگاه های متخلف، علاوه بر جریمه نقدی معادل 3 برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه اوّل به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شوند.
این نماینده مردم در مجلس اضافه کرد: موجری که قرارداد اجاره تنظیمی خود را به ترتیب فوق ثبت نکرده باشد از باب تعزیر مشمول احکامی می‌شود. از جمله مجموع کل مبالغ اجاره بها مندرج در قرارداد و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه ضمن آن مشمول مالیات به نرخ (بیست درصد) می شود. موعد پرداخت این مالیات حداکثر یک ماه پس از اتمام مدت قرارداد خواهد بود و از طرفی هزینه دادرسی رسیدگی به دعاوی موجر در خصوص رابطه استیجاری علیه مستاجر 2 برابر هزینه دادرسی قانونی خواهد بود.وی افزود: همچنین دعوای تخلیه موجر علیه مستاجر مشمول هزینه دادرسی دعاوی مالی بر اساس مجموع اجاره بهای تعیین شده در قرارداد و قرض الحسنه مندرج در ضمن قرارداد بوده و در موارد مذکور موجر صرفاً تا سقف هزینه دادرسی مقرر در قوانین مربوط و بدون لحاظ این بند حق رجوع به مستاجر را خواهد داشت و از طرفی صدور اجراییه برای اجرای حکم در دعوای موجر علیه مستاجر منوط به ارایه رسید پرداخت مالیات موضوع بند (1) این ماده خواهد بود هر چند هنوز موعد پرداخت آن طبق بند مذکور فرا نرسیده باشد.
مالکان متخلف هم جریمه می‌شوند
سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس تاکید کرد: در صورت عدم ثبت قرارداد در سامانه، هرگاه موجر بابت اجرای تعهد به تخلیه ملک در موعد مقرر از مستاجر چک یا هر نوع تضمین دیگر اخذ و بدون پرداخت مالیات موضوع بند (1) این ماده نسبت به اجرای تضامین مذکور اقدام کند به جزای نقدی معادل 2 برابر تضامین مذکور محکوم خواهد شد. همچنین در صورتی که قرارداد در دفتر اسناد رسمی یا سامانه موضوع این ماده ثبت شده باشد لکن طرفین، اجاره بهایی خارج از قرارداد ثبت شده مقرر کرده باشند مشمول مفاد این قانون بوده و هرگاه برای اجرای تعهدات مربوط به پرداخت اجاره بهای مذکور یا تخلیه ملک در موعد مقرر تضامین یا وثایقی تعیین شده باشد اجرای تضامین مذکور بدون پرداخت مالیات موضوع بند (1) این ماده مستوجب مجازات مذکور خواهد بود.
نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس با بیان اینکه تعرفه کمیسیون بنگاههای مشاوران املاک حداکثر 2 ماه پس از لازم الاجرا این قانون به پیشنهاد وزیر راه و شهر سازی و بر اساس معیارهای زیر به تصویب هیات وزیران می رسد، عنوان کرد: تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده(64) قانون مالیاتهای مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی تعیین شده و میانگین سالانه حجم قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.در هر صورت آنچه ضروری است، ضابطه مند کردن بازار اجاره بهای مسکن در راستای حمایت از مستاجران در برابر اعلام قیمت‌های تند و بعضا حتی پرت مالکان متخلفی است که حتی به نرخ تورم عمومی نیز پایبند نیستند.
