شرایط امروز مستلزم وجود روابط حقوقی بین افراد و گروه‌های مختلف جامعه است که تک تک اعضای شهرهای نوپدید را وادار می‌کند تن به قواعد نوینی دهند و همزیستی مسالمت‌آمیزی را با یکدیگر تمرین کنند؛ در غیر این صورت، باید در انتظار اجحاف و ایجاد هرج و مرج و نابسامانی که شاخصه جوامع بدوی است، باشیم.
در صورت تغییر کاربری یا دایر کردن واحد تجاری در محل مسکونی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی است، با طرح موضوع در کمیسیون مربوطه و در فرض احراز تخلف توسط مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز كند در مورد تعطیلی محل کسب و پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم‌گیری می‌شود. این تصمیم به وسیله مأموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که در عمل از محل مزبور، پس از تعطیلی برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند، به حبس و جزای نقدی محکوم خواهد شد.
رعایت ضوابط شهری حاکم بر ساخت‌و‌سازها
به منظور کاهش آثار ساختوسازهای غیرمجاز و نیز رفع مزاحمت از مشاغلی که موجب بروز آلودگی زیست‌محیطی و ایجاد سر و صداهای نامتعارف می‌شوند، قوانين و مقررات مختلفي وضع شده است که به شهرداری اجازه رسیدگی و برخورد قانونی می‌دهد. در واقع تحقق این اهداف به وسیله کمیسیون‌هایی با ترکیب نمایندگانی از قوه‌قضاییه، وزارت کشور و یکی از اعضای شورای اسلامی شهر در شهرداری اعمال می‌شود، که آنها می‌پردازیم:
حدود صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری
با هدف اینکه کالبد شهر از بافت و معماری هماهنگ‌شده و متکی بر اصول و قواعد مهندسی برخوردار شود، قبل از اقدام به هرگونه عملیات ساختمانی، اخذ مجوز از شهرداری یکی از الزامات اساسی است که همراه با ضمانت اجراهای سنگینی مانند اعمال مقررات ماده 100 شهرداری است. در این ارتباط و در اجرای مقررات مذکور، صدور پروانه ساختمانی و دیگر مجوزهای قانونی در حریم شهرها جزو وظایف شهرداری‌ها تلقی شده و به تبع آن نظارت و کنترل شهرداری برای جلوگیری از تغییر کاربری، ساختوسازهای غیرمجاز یا غیراصولی و غیراستاندارد ضروری است.
رسیدگی به این موضوعات ابتدا در کمیسیون ماده 100 با ترکیبی که در بالا اشاره شد، توسط نماینده شهرداری بدون حق رأی مطرح و تصمیم متخذه به مالک یا ذی‌نفع ابلاغ می‌شود. رأی صادره در کمیسیون تجدیدنظر قابل اعتراض و پس از قطعیت لازم‌الاجراست. اما از لحاظ شکلی از حیث رعایت قوانین و مقررات در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است و در صورتی که مانند تخریب و قلع بنا، جبران خسارات ناشی از اجرای آرای صادره در آینده دشوار باشد، بنا به ضرورت و فوریت آنها، امکان صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از اجرا تا پایان رسیدگی در دیوان وجود دارد. متعاقباً دیوان عدالت اداری موضوع را بررسی می‌کند و اگر شکایت را وارد نداند، تأیید کرده و در غیر این صورت رأی صادره را نقض می‌کند و به کمیسیون هم‌عرض ارجاع می‌دهد.
به علاوه قانونگذار با توجه به اهمیت حفظ اراضی لازم و متناسب موزون شهرها در آینده، حفظ اراضی کشاورزی، باغ‌ها و جنگل‌ها را در اولویت قرار داده و هرگونه استفاده برای احداث ساختمان یا تأسیسات را صرفاً در چارچوب ضوابط و مقررات و همچنین مطابق طرح‌های جامع و هادی امکان‌پذیر دانسته است. طرح‌های مذکور باید توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تعیین و تصویب شود. شهرداری‌ها در واقع مجری مصوبات این شورا هستند و صرفاً اختیار تدقیق آنها و نیز قابلیت شناسایی و پیاده کردن بر روی اراضی و زمین‌های شهری را دارند. در واقع هرگونه تغییر کاربری و اقدامات مربوط در خصوص حریم شهرها منوط به موافقت شورای شهر و شهرداری‌هاست و این موافقت باید قبل از اجرای عملیات ساختمانی از شهرداری‌ها اخذ شود.
صلاحیت کمیسیون بند 20
کمیسیون بند 20 از ماده 55 قانون شهرداری مصوب سال 1344 با اصلاحات و الحاقات بعدی به منظور جلوگیری از ایجاد و تأسیس اماکنی که به نحوی از انحا موجب بروز مزاحمت برای ساکنان یا مخالف اصول بهداشتی در شهرهاست، تشکیل شده است. در این راستا معاونت خدمات شهری شهرداری کارگروهی را در دستور کار خود قرار داده که مکلف است از تأسیس کارخانه‌ها، کارگاه‌ها، گاراژهای عمومی و تعمیرگاه‌ها و دکان‌ها و همچنین مراکزی که مواد محترقه می‌سازند، و نیز تعبیه اصطبل چهارپایان و مراکز دامداری و به طور کلی تمام مشاغل و کسب‌هایی که ایجاد مزاحمت و سروصدا کرده یا دود یا عفونت یا تجمع حشرات و جانوران را ایجاد می‌کنند، جلوگیری کند. به علاوه، موظف است نسبت به تخریب کوره‌های آجر، گچ و آهک‌پزی و خزینه گرمابه‌های عمومی مخالف بهداشت عمومی اقدام کند. مضافاً اینکه نظارت و مراقبت در وضع دودکش‌های اماکن و کارخانه‌ها و وسایط نقلیه دودزا از آلوده شدن هوای شهر، در دستور کار قرار گرفته است. در نهایت هر گاه تأسیسات مذکور فوق قبل از تصویب این قانون به وجود آمده باشد، آنها را تعطیل کرده و اگر لازم شود آنها را به خارج از شهر انتقال می‌دهد.
اگر صاحب ملک به نظر شهرداری معترض باشد، باید ظرف 10 روز اعتراض خود را به کمیسیونی مرکب از سه نفر از اعضای شورای اسلامی شهر، ارایه دهد. چنانچه رأی کمیسیون مبنی بر تأیید نظر شهرداری باشد، یا صاحب ملک به‌موقع اعتراض نکرده باشد، شهرداری به‌وسیله مأموران خود رأساً اقدام خواهد کرد.
صلاحیت کمیسیون ماده 77
بر اساس قانون، رفع هرگونه اختلاف در مورد عوارض بین مؤدی و شهرداری، در صلاحیت کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و دادگستری و شورای اسلامی شهر است که تصمیم آن قطعی است. انواع عوارض مانند عوارض ساختمانی، کسبی، تولیدی، نوسازی و غیره که به وسیله شهرداری‌ها قابل وصول است، در کمیسیون مذکور مطرح می‌شود. بدهی‌هایی که طبق تصمیم این کمیسیون قابل تشخیص شود، بر اساس مقررات اسناد لازم‌الاجرا به وسیله اداره ثبت وصول می‌شود. بنابراین اجراییات ثبت مکلف است طبق تصمیم کمیسیون مزبور نسبت به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند. به‌علاوه در نقاطی که سازمان قضایی نباشد، رییس دادگستری شهرستان یک نفر را به نمایندگی دادگستری تعیین می‌کند و در غیاب انجمن شهر انتخاب نماینده انجمن از طرف شورای شهرستان به عمل خواهد آمد. گرچه آرای صادره کمیسیون قطعی و لازم‌الاجراست، اما از لحاظ شکلی از حیث رعایت قوانین و مقررات در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است. دیوان مزبور موضوع را بررسی و اگر شکایت را وارد نداند، تأیید می‌کند و در غیر این صورت رأی صادره را نقض کرده و به کمیسیون هم‌عرض ارجاع می‌دهد. البته به موجب اصلاحاتی که در سال 1392 در قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری به عمل آمد، برای دیوان صلاحیت صدور رأی ماهوی نیز ایجاد شده است.
تحدید مالکیت در شهرها جهت اجرای طرح‌های عمرانی
از جمله ضرورت‌های امروزی توجه به توسعه محيط هاي شهري، تعبیه زيرساخت‌هاي عمراني جهت خدمات عام‌المنفعه است که البته مستلزم بروز مشکلات بسياري جهت تطبیق‌پذیری ساکنان شهرها با توسعه طرح‌هاي عمراني است، که مهمترين مشکل، تعيين تکليف وضعيت حقوقي زمين‌هايي است که در محدوده اين طرح‌ها قرار دارند، که به شرح آنها می‌پردازیم.
قانون نوسازي و عمران شهري: تصويب این قانون در سال 1347 با هدف اصلاح ساختار اساسي بافت‌هاي مختلف شهري، تأمين نيازمندي‌هاي عمومي، ايجاد و توسعه پارک‌ها و فضاهاي تفريحي، اصلاح و احداث معابر و خيابان‌هاي ارتباطي، نوسازي محلات و رشد متناسب و موزون شهرها مطابق طرح‌هاي مصوب شهري بعد از تصويب مجلس، به شهرداري اختيار داده است که به تصرف املاک و اراضي براي تأمين نيازمندي‌هاي فوق، در قبال پرداخت قيمت آنها به مالکان مربوطه اقدام کند.
لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي دولت: با توجه به قانون نحوه خريد و تملک اراضي مصوب سال 1358 يکي از شرايط اساسي تملک قهري اراضي اشخاص، نياز دستگاه‌هاي اجرايي به املاکي دانسته شده است که در مالکيت اشخاص قرار گرفته و مقنن اجازه داده با تصويب بالاترين مقام اجرايي در شهرهاي موضوع قانون شهرداری، و در مورد ساير مؤسسات و دستگاه‌هايي که مجاز به تملک هستند، در اختیار آنان قرار گیرد. به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، به موجب این قانون براي برنامه‌هاي عمومي دولت مقرر شده است که هرگاه براي اجراي برنامه‌هاي عمراني، عمومي و نظامي در وزارتخانه‌ها يا مؤسسات و شرکت‌هاي دولتي يا وابسته به دولت، همچنين شهرداري ها و بانک‌ها و... به اراضي، ابنيه، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق مربوط به اراضي مذکور متعلق به اشخاص حقيقي و حقوقي نياز باشد و اعتبار آن به وسيله دستگاه اجرايي تأمين شده باشد، دستگاه اجرايي مي‌تواند ملک مورد نياز را مستقيماً يا به وسيله هر سازمان خاصي که مقتضي بداند، طبق مقررات مندرج در قانون مذکور خريداري و تملک كند.
قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها: ضرورت اجرای طرح‌هاي فرهنگي و اجتماعي که در جهت ارتقاي سطح فرهنگ شهروندان تهيه و اجرا می‌شود، ایجاب می‌کند که نه‌تنها حقوقی از مالکان اراضی و املاک اجرای چنین طرح‌هايي تضییع نشود، بلکه اجراي صحيح طرح‌هاي شهري توسط شهرداري، به‌گونه‌ای قانونمند شده که ضامن آرامش و رفاه، امنيت و سلامت ساکنين شهرها باشد. در این ارتباط در سال 1367 قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها تصويب شد که طبق آن، همه وزارتخانه‌ها، نهادها و شرکت‌هاي دولتي يا وابسته به دولت و شهرداري‌ها مکلفند در طرح‌هاي عمومي يا عمراني که ضرورت اجراي آنها توسط وزير يا بالاترين دستگاه اجرايي با رعايت ضوابط مربوطه تصويب و اعلان شده، طرح‌هاي عمومي يا عمراني که در اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص اعم از (حقوقي و حقيقي) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حريم استحفاظي آنها باشد، پس از اعلام رأي، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال سند رسمي و پرداخت بها يا عوض آن اقدام كنند.
رعایت ضوابط شهری حاکم بر ساخت‌و‌سازها
به منظور کاهش آثار ساختوسازهای غیرمجاز و نیز رفع مزاحمت از مشاغلی که موجب بروز آلودگی زیست‌محیطی و ایجاد سر و صداهای نامتعارف می‌شوند، قوانين و مقررات مختلفي وضع شده است که به شهرداری اجازه رسیدگی و برخورد قانونی می‌دهد. در واقع تحقق این اهداف به وسیله کمیسیون‌هایی با ترکیب نمایندگانی از قوه‌قضاییه، وزارت کشور و یکی از اعضای شورای اسلامی شهر در شهرداری اعمال می‌شود، که آنها می‌پردازیم:
حدود صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری
با هدف اینکه کالبد شهر از بافت و معماری هماهنگ‌شده و متکی بر اصول و قواعد مهندسی برخوردار شود، قبل از اقدام به هرگونه عملیات ساختمانی، اخذ مجوز از شهرداری یکی از الزامات اساسی است که همراه با ضمانت اجراهای سنگینی مانند اعمال مقررات ماده 100 شهرداری است. در این ارتباط و در اجرای مقررات مذکور، صدور پروانه ساختمانی و دیگر مجوزهای قانونی در حریم شهرها جزو وظایف شهرداری‌ها تلقی شده و به تبع آن نظارت و کنترل شهرداری برای جلوگیری از تغییر کاربری، ساختوسازهای غیرمجاز یا غیراصولی و غیراستاندارد ضروری است.
رسیدگی به این موضوعات ابتدا در کمیسیون ماده 100 با ترکیبی که در بالا اشاره شد، توسط نماینده شهرداری بدون حق رأی مطرح و تصمیم متخذه به مالک یا ذی‌نفع ابلاغ می‌شود. رأی صادره در کمیسیون تجدیدنظر قابل اعتراض و پس از قطعیت لازم‌الاجراست. اما از لحاظ شکلی از حیث رعایت قوانین و مقررات در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است و در صورتی که مانند تخریب و قلع بنا، جبران خسارات ناشی از اجرای آرای صادره در آینده دشوار باشد، بنا به ضرورت و فوریت آنها، امکان صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از اجرا تا پایان رسیدگی در دیوان وجود دارد. متعاقباً دیوان عدالت اداری موضوع را بررسی می‌کند و اگر شکایت را وارد نداند، تأیید کرده و در غیر این صورت رأی صادره را نقض می‌کند و به کمیسیون هم‌عرض ارجاع می‌دهد.
به علاوه قانونگذار با توجه به اهمیت حفظ اراضی لازم و متناسب موزون شهرها در آینده، حفظ اراضی کشاورزی، باغ‌ها و جنگل‌ها را در اولویت قرار داده و هرگونه استفاده برای احداث ساختمان یا تأسیسات را صرفاً در چارچوب ضوابط و مقررات و همچنین مطابق طرح‌های جامع و هادی امکان‌پذیر دانسته است. طرح‌های مذکور باید توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تعیین و تصویب شود. شهرداری‌ها در واقع مجری مصوبات این شورا هستند و صرفاً اختیار تدقیق آنها و نیز قابلیت شناسایی و پیاده کردن بر روی اراضی و زمین‌های شهری را دارند. در واقع هرگونه تغییر کاربری و اقدامات مربوط در خصوص حریم شهرها منوط به موافقت شورای شهر و شهرداری‌هاست و این موافقت باید قبل از اجرای عملیات ساختمانی از شهرداری‌ها اخذ شود.
صلاحیت کمیسیون بند 20
کمیسیون بند 20 از ماده 55 قانون شهرداری مصوب سال 1344 با اصلاحات و الحاقات بعدی به منظور جلوگیری از ایجاد و تأسیس اماکنی که به نحوی از انحا موجب بروز مزاحمت برای ساکنان یا مخالف اصول بهداشتی در شهرهاست، تشکیل شده است. در این راستا معاونت خدمات شهری شهرداری کارگروهی را در دستور کار خود قرار داده که مکلف است از تأسیس کارخانه‌ها، کارگاه‌ها، گاراژهای عمومی و تعمیرگاه‌ها و دکان‌ها و همچنین مراکزی که مواد محترقه می‌سازند، و نیز تعبیه اصطبل چهارپایان و مراکز دامداری و به طور کلی تمام مشاغل و کسب‌هایی که ایجاد مزاحمت و سروصدا کرده یا دود یا عفونت یا تجمع حشرات و جانوران را ایجاد می‌کنند، جلوگیری کند. به علاوه، موظف است نسبت به تخریب کوره‌های آجر، گچ و آهک‌پزی و خزینه گرمابه‌های عمومی مخالف بهداشت عمومی اقدام کند. مضافاً اینکه نظارت و مراقبت در وضع دودکش‌های اماکن و کارخانه‌ها و وسایط نقلیه دودزا از آلوده شدن هوای شهر، در دستور کار قرار گرفته است. در نهایت هر گاه تأسیسات مذکور فوق قبل از تصویب این قانون به وجود آمده باشد، آنها را تعطیل کرده و اگر لازم شود آنها را به خارج از شهر انتقال می‌دهد.
اگر صاحب ملک به نظر شهرداری معترض باشد، باید ظرف 10 روز اعتراض خود را به کمیسیونی مرکب از سه نفر از اعضای شورای اسلامی شهر، ارایه دهد. چنانچه رأی کمیسیون مبنی بر تأیید نظر شهرداری باشد، یا صاحب ملک به‌موقع اعتراض نکرده باشد، شهرداری به‌وسیله مأموران خود رأساً اقدام خواهد کرد.
صلاحیت کمیسیون ماده 77
بر اساس قانون، رفع هرگونه اختلاف در مورد عوارض بین مؤدی و شهرداری، در صلاحیت کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و دادگستری و شورای اسلامی شهر است که تصمیم آن قطعی است. انواع عوارض مانند عوارض ساختمانی، کسبی، تولیدی، نوسازی و غیره که به وسیله شهرداری‌ها قابل وصول است، در کمیسیون مذکور مطرح می‌شود. بدهی‌هایی که طبق تصمیم این کمیسیون قابل تشخیص شود، بر اساس مقررات اسناد لازم‌الاجرا به وسیله اداره ثبت وصول می‌شود. بنابراین اجراییات ثبت مکلف است طبق تصمیم کمیسیون مزبور نسبت به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند. به‌علاوه در نقاطی که سازمان قضایی نباشد، رییس دادگستری شهرستان یک نفر را به نمایندگی دادگستری تعیین می‌کند و در غیاب انجمن شهر انتخاب نماینده انجمن از طرف شورای شهرستان به عمل خواهد آمد. گرچه آرای صادره کمیسیون قطعی و لازم‌الاجراست، اما از لحاظ شکلی از حیث رعایت قوانین و مقررات در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است. دیوان مزبور موضوع را بررسی و اگر شکایت را وارد نداند، تأیید می‌کند و در غیر این صورت رأی صادره را نقض کرده و به کمیسیون هم‌عرض ارجاع می‌دهد. البته به موجب اصلاحاتی که در سال 1392 در قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری به عمل آمد، برای دیوان صلاحیت صدور رأی ماهوی نیز ایجاد شده است.
تحدید مالکیت در شهرها جهت اجرای طرح‌های عمرانی
از جمله ضرورت‌های امروزی توجه به توسعه محيط هاي شهري، تعبیه زيرساخت‌هاي عمراني جهت خدمات عام‌المنفعه است که البته مستلزم بروز مشکلات بسياري جهت تطبیق‌پذیری ساکنان شهرها با توسعه طرح‌هاي عمراني است، که مهمترين مشکل، تعيين تکليف وضعيت حقوقي زمين‌هايي است که در محدوده اين طرح‌ها قرار دارند، که به شرح آنها می‌پردازیم.
قانون نوسازي و عمران شهري: تصويب این قانون در سال 1347 با هدف اصلاح ساختار اساسي بافت‌هاي مختلف شهري، تأمين نيازمندي‌هاي عمومي، ايجاد و توسعه پارک‌ها و فضاهاي تفريحي، اصلاح و احداث معابر و خيابان‌هاي ارتباطي، نوسازي محلات و رشد متناسب و موزون شهرها مطابق طرح‌هاي مصوب شهري بعد از تصويب مجلس، به شهرداري اختيار داده است که به تصرف املاک و اراضي براي تأمين نيازمندي‌هاي فوق، در قبال پرداخت قيمت آنها به مالکان مربوطه اقدام کند.
لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي دولت: با توجه به قانون نحوه خريد و تملک اراضي مصوب سال 1358 يکي از شرايط اساسي تملک قهري اراضي اشخاص، نياز دستگاه‌هاي اجرايي به املاکي دانسته شده است که در مالکيت اشخاص قرار گرفته و مقنن اجازه داده با تصويب بالاترين مقام اجرايي در شهرهاي موضوع قانون شهرداری، و در مورد ساير مؤسسات و دستگاه‌هايي که مجاز به تملک هستند، در اختیار آنان قرار گیرد. به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، به موجب این قانون براي برنامه‌هاي عمومي دولت مقرر شده است که هرگاه براي اجراي برنامه‌هاي عمراني، عمومي و نظامي در وزارتخانه‌ها يا مؤسسات و شرکت‌هاي دولتي يا وابسته به دولت، همچنين شهرداري ها و بانک‌ها و... به اراضي، ابنيه، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق مربوط به اراضي مذکور متعلق به اشخاص حقيقي و حقوقي نياز باشد و اعتبار آن به وسيله دستگاه اجرايي تأمين شده باشد، دستگاه اجرايي مي‌تواند ملک مورد نياز را مستقيماً يا به وسيله هر سازمان خاصي که مقتضي بداند، طبق مقررات مندرج در قانون مذکور خريداري و تملک كند.
قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها: ضرورت اجرای طرح‌هاي فرهنگي و اجتماعي که در جهت ارتقاي سطح فرهنگ شهروندان تهيه و اجرا می‌شود، ایجاب می‌کند که نه‌تنها حقوقی از مالکان اراضی و املاک اجرای چنین طرح‌هايي تضییع نشود، بلکه اجراي صحيح طرح‌هاي شهري توسط شهرداري، به‌گونه‌ای قانونمند شده که ضامن آرامش و رفاه، امنيت و سلامت ساکنين شهرها باشد. در این ارتباط در سال 1367 قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها تصويب شد که طبق آن، همه وزارتخانه‌ها، نهادها و شرکت‌هاي دولتي يا وابسته به دولت و شهرداري‌ها مکلفند در طرح‌هاي عمومي يا عمراني که ضرورت اجراي آنها توسط وزير يا بالاترين دستگاه اجرايي با رعايت ضوابط مربوطه تصويب و اعلان شده، طرح‌هاي عمومي يا عمراني که در اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص اعم از (حقوقي و حقيقي) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حريم استحفاظي آنها باشد، پس از اعلام رأي، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال سند رسمي و پرداخت بها يا عوض آن اقدام كنند.
