جایگاه حق انتفاع و حق ارتفاق در قانون ایران

انتفاع در لغت به معنای نفع گرفتن و سود بردن بوده و در اصطلاح فقه نیز این واژه دارای دو معنی است: در معنای نخست به مفهوم حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از ملک غیر بهره‌مند شود و در معنای دوم نیز، به مفهوم بهره‌مندی است. ارتفاق نیز در لغت به معنای رفاقت کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت از حق کسی در ملک دیگری، برای کمال استفاده از ملک خود است.

در قانون مدنی، حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند. در حق انتفاع، مال در مالکیت شخصی و منافع نیز ملک شخص دیگری است و فقط شخص دارای حق انتفاع، حق استفاده و بهره‌برداری از آن را دارد، نه حق مالکیت بر آن. حق انتفاع یکی از شاخه‌ها و مراتب مالکیت است که طی قراردادی به شخص واگذار می‌شود؛ پس جزء اموال وی محسوب می‌شود.

مال موضوع حق انتفاع دارای دو صاحب حق است:

۱- منتفع، که حق استفاده و بهره‌برداری از عین به او واگذار شده است.

۲- مالک، که صاحب عین است و در اثر قرارداد، سهم بزرگی از حقوق خود را به منتفع واگذار کرده است.

 

اقسام حق انتفاع

حق انتفاع به معنی خاص به سه قسم است:

الف) عُمری: که به موجب قراردادی حق استفاده از ملک به مدت عمر خود مالک یا عمر منتفع یا شخص دیگری به منتفع واگذار شده باشد. به دلیل اینکه مدت واگذاری و قرارداد به مدت عمر مالک یا طرف قرارداد یا شخص دیگری بیرون از قرارداد است، به این قرارداد، عمری گفته می‌شود.

ب) رُقبی: اگر مدت حق انتفاع معین باشد، به این حق انتفاع رقبی گفته می‌شود.

ج) سُکنی: اگر حق انتفاع در مورد سکونت در مسکنی باشد، حق سکنی نامیده می‌شود. این حق ممکن است به مدت عمر مالک یا منتفع یا شخص ثالث یا به مدت معین باشد.

حبس مطلق: اگر حق انتفاع به طور مطلق و بدون قید مدت به کسی داده شود، آن را حبس مطلق می‌گویند که این حق تا فوت مالک خواهد بود؛ مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع کند، بنابراین در این نوع از حق انتفاع بر خلاف اقسام دیگر، مالک حق رجوع دارد و همواره می‌تواند قرارداد حق انتفاع را بر هم بزند و در اصطلاح گفته می‌شود که حبس مطلق عقد جایز است و طرفین هر وقت که مایل باشند می‌توانند آن را بر هم بزنند.

حبس مؤبّد: قرارداد حق انتفاع به طور نامحدود و همیشگی است و اگر به امور عام المنفعه و خیریه اختصاص داده شده باشد، تابع احکام وقف خواهد بود.

 

شرایط حق انتفاع

الف) حق انتفاع با عقد و قرارداد ایجاد می‌شود.

ب) موضوع حق انتفاع باید مالی باشد که استفاده از آن موجب از بین رفتن خود مال و عین آن نباشد.

ج) دارنده حق انتفاع (منتفع) باید در حین و زمان عقد موجود باشد.

د) در حق انتفاع، قبض و تسلط منتفع بر مال مورد انتفاع شرط صحت عقد است.

 

ماهیت حقوقی حق انتفاع چیست؟

پس از واگذارى حق انتفاع، منتفع نسبت به مال مورد حق انتفاع، صاحب حق مى‏ شود. حق عبارت است از سلطه و امتیازی که یک شخص بر مالی (حق عینی) یا بر شخص دیگر (حق دینی) یا بر یک رابطه حقوقی (مانند حق فسخ) دارد. اما اذن فاقد چنین ویژگی است. به واسطه اذن هیچ حقی برای فرد ماذون به وجود نمی‌آید بلکه تنها او می‌تواند از آن مال استفاده کند. در عقد عاریه نیز چنین است و مستعیر تنها ماذون در بهره بردن از مال مورد عاریه است اما در حق انتفاع فرد محق است. از طریق اذن، براى مأذون حقِ انتفاع پیدا نمى‏ شود؛ بلکه انتفاع بر وى مباح مى‏ شود و دیگر انتفاع از مال براى او، ممنوع و تجاوز به حق غیر به شمار نمى‏ آید. از این رو در حق انتفاع، منتفع مى ‏تواند آن را به دیگرى واگذار یا چنانچه فوت کند، حق مالی وی به وراثش می‌رسد. در مقابل، مأذون از چنین حقى بهره ‏مند نمی‌شود و با فوت او امکان استفاده از بین می‌رود. مثلاْ هرگاه کسى دیگرى را به منزل خویش دعوت کند، میهمان مى ‏تواند از آنچه براى او حاضر مى‏ کنند، بهره ببرد، از خوردنى‏ ها بخورد و از نوشیدنى‏ ها بنوشد، اما حقى نسبت به آنها پیدا نمى‏ کند و نمى ‏تواند آنها را با خود ببرد یا به‏ دیگرى اعطا کند. فرق دیگری که بین حق انتفاع و اذن در انتفاع وجود دارد، این است که اگر حق در انتفاع به وجود آید، قرارداد منعقده لازم است اما قراردادی که در آن اذن در انتفاع داده شود جایز است. البته بر خلاف حق انتفاع که حتماْ باید به واسطه قرارداد منتقل شود اذن در انتفاع نیازی به قالب قراردادی ندارد.

 

تفاوت مالکیت منافع و حق انتفاع

بین مالکیت منافع و حق انتفاع شباهت‌های زیادی وجود دارد اما از نظر ماهوی و عملی نباید آن دو را یکسان شمرد:

در مالکیت منافع، لحظه‌ها و ذره‌های منفعت در ملک صاحب آن به وجود می‌آید اما در حق انتفاع، منفعت به مالک عین تعلق دارد و در ملک او هم به وجود می‌آید و صاحب حق فقط می‌تواند از آن متنفع شود. ( ماده ۴۰ قانون مدنی)

برای مثال در اجاره، مستاجر بر اثر عقد مالک منافع عین مستاجره می‌شود و می‌تواند آن را به دیگری منتقل کند اما در حق سکنی، صاحب حق، مالک منافع نیست تا حق تصرف در آن را داشته باشد و به همین جهت اجاره ملکی که موضوع حق انتفاع قرار گرفته، از طرف صاحب حق نیز صحیح نیست، مگر اینکه مقصود از اجاره واگذاری اصل حق باشد. به بیان دیگر مالکیت منفعت حقی است کامل که امتیازهای مالکیت را دارد. در حالی که حق انتفاع به آن حد کمال نرسیده و صاحب آن تنها از حق استعمال و انتفاع بهره‌مند است.

فرض کنیم باغی برای مدت دو سال به اجاره داده شود. در این مدت مستاجر مالک منافع باغ یعنی میوه‌های آن است؛ بنابراین در روزی که مدت اجاره پایان می‌یابد، آنچه از میوه‌ها بر سر درختان باقی است، به او تعلق دارد و می‌تواند پس از مدت اجاره نیز آنها را بچیند اما اگر حق انتفاع از همین باغ به مدت دو سال به او واگذار شده بود، چون منتفع، مالک منافع نمی‌شد، ذره‌های میوه نیز در ملک او به وجود نمی‌آمد و به صاحب اصلی باغ تعلق داشت. جز اینکه او می‌توانست طرف دو سال از آنها بهره‌برداری کند. بنابراین در آخرین روز سال حق او نیز از بین می‌رفت و دیگر نمی‌توانست میوه‌هایی را که هنوز بر درخت باقی است، بچیند.

 

خصوصیات حق ارتفاق

الف) حق ارتفاق قائم به ملک است و اختصاص به زمین دارد؛ یعنی اینکه به سود مالک زمین خاصی برقرار می‌شود و هر کسی که مالک زمینی شد، می‌تواند از این حق استفاده کند. به طور معمول حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم ایجاد می‌شود.

ب) حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است؛ به این معنا که نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد و همواره با زمین منتقل می‌شود.

ج) حق ارتفاق دایمی است؛ اگر چه مالک می‌تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.

د) حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است که اگر حق ارتفاق به سود ملکی مشاع (مشترک) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملک، حق ارتفاق فقط به سود یکی نخواهد بود و هر کدام به طور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت همان‌طور که ماده ۱۰۳ قانون مدنی بیانگر آن است.

 

اسباب ایجاد حق ارتفاق

حق ارتفاق با شیوه‌های ذیل ایجاد می‌شود:

۱- قرارداد؛ به طور معمول‌ حق ارتفاق با همین شیوه ایجاد می‌شود. همان‌طوری که ماده ۹۴ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد که صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری ایجاد کنند. پس مالک زمین و ملک می‌تواند با قراردادی حق عبور یا حقوق دیگری را به شخصی واگذار کند.

۲- قانون؛ ممکن است حق ارتفاق ناشی از حکم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاک باشد. مثلاً زمینی که بالاتر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت که قانون نیز آن را محترم می‌شمارد، دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پایین‌تر است؛ همان‌طور که ماده ۹۵ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هرگاه زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران کسی بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از آن جلوگیری کند، مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم باشد.»

 

تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع

به طور کلی می‌توان تفاوت‌های حق ارتفاق و حق انتفاع را در موارد ذیل بیان کرد:

۱- حق ارتفاق اختصاص به مال غیرمنقول دارد اما حق انتفاع ممکن است به مال منقول یا غیرمنقول اختصاص یابد.

۲- حق ارتفاق برای ملک است اما حق انتفاع برای شخص.

۳- حق ارتفاق دایمی است اما حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.

 

زوال حق ارتفاق

درباره طرق پایان و زوال حق ارتفاق در قانون مدنی سخنی به میان نیامده اما با توجه به تعاریف علما و صاحب‌نظران رشته حقوق که هر یک به نحوی عناصر و اسباب ایجاد حق ارتفاق را تبیین کرده‌اند، می‌توان به دو نظر عمده دست یافت:

بخش اول: تبین و بررسی زوال حق ارتفاق بر اساس عناصر آن.

الف-عده‌ای معتقدند آنچه عنصر و خمیرمایه حق ارتفاق را تشکیل می‌دهد، عبارت است از:

۱- وجود دو مال غیر منقول (از موارد ذاتی حق ارتفاق)

۲- وجود امتیازی برای یکی به ضرر مالی دیگری.

۳- تفاوت مالک آن دو مال است.

با توجه به این عناصر می‌توان به این نتیجه رسید که نبود هر یک از این موارد می‌تواند سبب زوال و پایان حق ارتفاق شود. به عنوان مثال هر گاه فردی حق ارتفاق را در یک ملک ایجاد کرد یا مالک آن دو ملک یکی بودند یا امتیاز برای دو طرف حق بود یا اموال از بین رفته بود، دیگر حق ارتفاق زایل شده و پایان ارتفاق است.

ب-از منظر برخی دیگر خصوصیات حق ارتفاق عبارت است از مواردی مانند “قائم به ملک بودن” و “اختصاص به زمین داشتن”،  “تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین بودن حق ارتفاق”، “دایمی بودن” و “قابل تقسیم نبودن حق ارتفاق”.

با توجه به این خصوصیات می‌توان به این نتیجه دست یافت که حق ارتفاق باید در زمین ایجاد شود، دائمی است و قائم به ملک است. بنابراین از بین رفتن یکی از این چهار خصوصیت باعث زوال حق ارتفاق و پایان آن است.

ج- از نگاهی دیگر ویژگی‌های حق ارتفاق عبارت از موارد ذیل است. 

۱- حق ارتفاق حقی عینی بوده و مربوط به اموال غیر منقول اصلی است.

۲- حق ارتفاق تابع ملک است.

 بنابراین با توجه به این ویژگی‌ها حق ارتفاق زمانی از بین می‌رود و زوال می‌یابد که هر دو ملک نابود شوند، چون دو ملک از ارکان این حق است و به نظر برخی تنها راه زوال حق ارتفاق همین است.

---

 املاک صنعتی پایتخت 

 جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور  

 جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح) 

 مرکز شهر ، غرب تهران 

 خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل : 

 انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه 

انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی

انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی

کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی

مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه

تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ

اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش

انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو

زمینهای کشاورزی و صنعتی ...

www.paytakhtmelk.ir

www.sulesara.ir

۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷

 ۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار 

نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت

 رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.             

    (  به مابسپارید ازما بخواهید  )  

 ( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )