الزام به تنظیم سند رسمی (ملک - خودرو ) 

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون

عقد حاصل می شود ، ملزم می باشند.

سند

فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲-۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین ، بنظر میرسد : در قراردادهائی که عرفا و قانونا میبایست برای مبیع سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد فروشنده ملزم به تنظیم سندرسمی می گردد ولیکن باید توجه داشت ، در برخی قراردادها چنین تصریح می شود که، اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید فلان مبلغ را باید بپردازد ، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب نماید ، و خریدار نیز صرفا می تواند یا وجه التزام را درخواست کند ویا الزام به تنظیم سند را بخواهد مگر اینکه ،در قرارداد فی مابین،  تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند،باید مبلغی را بعنوان وجه التزام بپردازد.

بنابراین دادرس در موقع بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نمیگردد و در صورت عدم وجود چنین تعهدی به عرف و عادت در منطقه رجوع می نماید به طور مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده و در اراضی منطقه هم اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می گیرد ، دادرس قرار رد دعوا صادر می کند.

در دعوای الزام آنچه که مورد تقاضاست با احراز مالکیت فرق دارد در این گونه دعاوی خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به ا لزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام کافی برای این مهم نمی باشد در این مورد سه دیدگاه  در زمینه دعوای الزام به تنظیم و در قیاس با رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ ۵  مطرح است

ماده ۴۷ قانون اجرایی احکام مدنی نیز بطور عام معترض این موضوع گردیده و می گوید هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له میتواند تحت نظر دادورز(مامور اجراء)آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد که در این ماده بطور عام واژه محکوم علیه را به کار برده است که می توان شامل فروشنده یا خریدارگردد لذا چنانچه خریدار از انجام معامله خود داری نماید وفق این ماده شخص دیگری که در دادگاه معین می نماید نمایندگی خریدار ممتع تعهد را اجرا می نمایداول آنکه تا قبل از انقلاب اسلامی مواد ۴۶،‌۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک دقیقاً رعایت می‌شد و قضات دعاوی خلع ید را که ضمن آن مقررات مـذکـور رعـایـت نمی‌شد، نمی‌پذیرفتند.اما با پیروزی انقلاب اسلامی چون در شرع، مالکیت را منحصر به اسناد رسمی نمی‌دانند و شورای نگهبان نیز طی نظریه شماره ۲۶۵۵، ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی را از این نظر که شهادت بینه شرعی را در برابر اسناد معتبر فاقد ارزش دانسته، خلاف موازین شرع اعلام نمود، رویه قضایی راه دیگری را در پیش گرفت. در حال حاضر نیز پیام رأی وحدت مذکور این است که حداقل درمورد دعـوای خـلـع ید،‌سند عادی پذیرفته نشود و ذی‌نفع در این خصوص اول با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه صالح، مالکیت خود را اثبات کند و سپس مبادرت به طرح دعوای خلع ید نماید یا همزمان اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و خلع ید کند. رأی وحدت رویه مذکور صرفاً ناظر به دعوای خلع ید بوده و در سایر دعاوی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی، ‌افراز از املاک مشاعی و الزام به تحویل مبیع غیرمنقول که فرع بر اثبات مالکیت است،‌لازم‌الاجرا نیست. و دیدگاه دوم بیان می دارد که ‌رویه قضایی از قدیم تاکنون دعوای خلع ید را فرع بر احراز و اثبات مالکیت می‌داند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز فرع بر احراز مالکیت است و رأی وحدت رویه اخیرالصدور در این‌خصوص و سایر دعاوی که ملاک رأی مذکور وجود دارد، قابل اعمال است و دیدگاه سوم بر این باور است که ‌دراین‌باره باید قائل به تفصیل شد، با این توضیح که مقررات مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت درخصوص عدم پذیرش اسناد عادی به منزله عدم پذیرش وقوع معامله موضوع اسناد مذکور نیست،‌ از این رو در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اگر وقوع معامله مورد انکار باشد، نیاز به طرح دعوای جداگانه اثبات مالکیت و در نتیجه اعمال رأی وحدت رویه مذکور می‌باشد و در غیر اینصورت نیازی نیست.

قانون اساسی عالی‌ترین سند

رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ در راستای احراز مالکیت برای شخص خواهان می باشد در موردی که مستند دعوای خلع ید، سند عادی باشد و با توجه به صراحت رأی مزبور در خصوص دعوای خلع ید و اجتناب از قیاس در فقه جعفری ، نظر اول اقوی می باشد بدین معنی که برای دعوای الزام به تنظیم نیاز نیست از قبل و یا مقارن با آن دعوای مالکیت طرح کرد.

هر چند که دعوای مالکیت و الزام به تنظیم دو دعوای جداگانه محسوب می شود اما اجـــرای حــکـــم دادگـــاه بـــایــد تــوســط محکوم‌علیه امکان‌پذیر باشد. در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و انجام استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادر شده به لحاظ این کـه امـکـان دارد خوانده، مالک نبوده ، سند مالکیت در اختیار نداشته و یا معامله باطل باشد، در دفاتر اسناد رسمی لازم‌الاجرا نخواهد بود.در نهایت باید قائل بر آن بود که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت اسمی خوانده ضروری است بدون آن که نیاز به تشریفات خاص دعوای مالکیت باشیم.

اجرای حکم  الزام  به تنظیم سند رسمی عملیات اجرایی، یک اصطلاح حقوقی است که تعریف قانونی ندارد، لذا مفهوم عرفی آن ملاک است که یک رشته اقدامات قانونی برای اجرای سند یا حکم است که توسط اجرا ثبت یا دادگاه صورت گیرد.

می دانیم که برای ثبت املاک، مراحل مختلفی طی می شود تا ملک مزبور در دفتر املاک به نام فردی که اقدام به ارائه اظهارنامه ثبتی نموده ثبت و سند مالکیت به نام وی تنظیم و صادر شود. این سند علاوه بر پلاک ثبتی و حدود و مشخصات ملک مزبور، حاوی شماره دفتر املاکی که ملک در آن به ثبت رسیده، صفحه مربوطه و شماره ترتیبی که در دفتر املاک برای آن ملک در نظر گرفته شده نیز می باشد. این اطلاعات همراه با شماره چاپی دفترچه سند مالکیت مربوط به هر ملک در هر معامله ای که نسبت به آن ملک واقع می شود از جمله انتقال اجرایی آن ملک باید

قید گردد و در اکثر قریب به اتفاق اسناد انتقال اجرایی، دفترچه مالکیت مربوطه در دست مالک بوده و دسترسی به اطلاعات یاد شده تنها با مراجعه به پرونده ثبتی ممکن می باشد. در همین راستا برای اجرای حکم الزام به تنظیم، محکوم علیه باید در دفتر خانه حضور داشته باشد و بعد از احراز هویت طرفین سند انتقال موضوع معامله تنظیم گردد.وقتی محکوم علیه، محکوم به تنظیم سند رسمی می شود حکم اجرایی به محکوم علیه ابلاغ می شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز آن حکم را اجرا نکرد محکوم له مراتب را به اجرا اعلام می کند. دایره اجرا نیز بعد از آگاهی از شماره دفترخانه ای که محکوم له قصد تنظیم دارد به مرجع مزبور اطلاع می دهد که در صورت آماده بودن سند به مشارالیه جهت امضاء خبر دهد ماده ۱۴۵ قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً برهمین امر دلالت داشته و مقرر می داردکه «هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید» هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید

ماده ۴۷ قانون اجرایی احکام مدنی نیز بطور عام معترض این موضوع گردیده و می گوید هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می تواند تحت نظر دادورز(مامور اجراء)آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد که در این ماده بطور عام واژه محکوم علیه را به کار برده است که می توان شامل فروشنده یا خریدارگردد لذا چنانچه خریدار از انجام معامله خود داری نماید وفق این ماده شخص دیگری که در دادگاه معین می نماید نمایندگی خریدار ممتع تعهد را اجرا می نماید.

مشکل دیگر محکوم له پرداخت هزینه استعلامات است به طور مثال امروزه جریمه شهرداری ها بسیار گزاف است و محکوم له را به عقب نشینی وادار می کند در این زمینه هم دو نظر متصور است نظر اول بر این قرار است که هزینه ها توسط محکوم له متقبل گردد سپس مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام بدون ارائه دادخواست جدید، آن را از محکوم علیه مطالبه کند عده ای دیگر بر این باورند که در این راستا می توان امال محکوم علیه را فروخته وهزینه استعلامات مذکور را از آن تأمین کرد. اما محکوم علیه، محکوم به تنظیم سند است نه پرداخت بدهی هایش به اداراتی همچون شهرداری و غیره ۷، بنابراین اقوی این است که مطابق نظر اول، موقتا برای پیشبرد اجرای حکم، هزینه ها توسط محکوم له متقبل شود.

البته باید خاطر نشان کرد که در مواردی که حکم الزام مبتنی بر استرداد مابقی ثمن معامله به فروشنده باشد عدم پرداخت مبلغ مورد نظر موجب ناکارایی اجرای حکم مورد نظر می شود. گاهی اوقات نیز خود محکوم له بعداز اخذ دستور موقت مبنی بر توقیف ملک و حکم الزام به تنظیم به له او، ممکن است عامدا از اجرای حکم صرف نظر کندکه در مواقعی حتی برای شخص محکوم علیه مشکل ساز است.

در نهایت باید اضافه کرد که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچگونه مسئولیتی متقبل نمی شود بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از مقدمات و از آثار حکم الزام نمی باشد.

 املاک صنعتی پایتخت 

 جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور  

 جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح) 

 مرکز شهر ، غرب تهران 

 خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل: 

 انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه 

انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی

انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی

کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی

مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه

تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ

اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش

انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو

زمینهای کشاورزی و صنعتی ...

www.paytakhtmelk.ir

www.sulesara.ir

۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷

 ۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار 

نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت

 رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.             

    (  به مابسپارید ازما بخواهید  )  

 ( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )