تأیید بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن
مبنای قانونی بطلان معامله ملک در بازداشت، ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی است که مقرر میدارد: هرگونه نقل و انتقل اعم از قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلااثر است.اصل اعتبار قراردادها و اصل لزوم قراردادها، قراردادها لازم و معتبر و غیر قابل تخدیش هستند، اما هنگامی که در یک قرارداد شرایطی وجود داشته باشد که باعث خلل به حقوق طرفین یا یکی از آنها شود یا بر اساس قانون، آن قرارداد صحیحاً منعقد نشده باشد، میتواند موجب بطلان آن قرارداد شود.
یکی از این شرایط در قراردادهای انتقال املاک، حالتی است که ملک توسط دادگاه و به حکم قانون به دلیل وجود یکی از جهات قانونی بازداشت شود؛ در این حالت هرگونه معامله ای نسبت به چنین ملکی بیاعتبار و فاقد اثر است.
با وجود تصریح ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی در مورد این که چنین معاملهای غیرنافذ یا باطل است، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. البته حتی در فرضی که چنین معامله ای را غیرنافذ بدانیم، در صورت رد ذینفع و عدم تنفیذ معامله از سوی وی، معامله باطل خواهد بود.
به گزارش گروه وکلای رسمی، در این حالت چنانچه مالک ملک بازداشتشده با استفاده از سند عادی، ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است (ذینفع)، میتواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتشده را از دادگاه صالح درخواست کند.
مبنای قانونی بطلان معامله ملک در بازداشت، ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی است که مقرر میدارد: هرگونه نقل و انتقل اعم از قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیفشده، باطل و بلااثر است.
طرح دعوا
خواهان دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن ملک، باید با در دست داشتن مستنداتی دال بر در بازداشت بودن ملک مورد نظر و اثبات ذینفع بودن وی در معامله مذکور و با همراه داشتن مدارک شناسایی به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن ملک را تقدیم کند.
رسیدگی به دعوی
پس از ثبت دادخواست و ارجاع به دادگاه و تعیین شعبه، دفتر دادگاه اقدام به تعیین وقت میکند.
وقت رسیدگی به طرفین ابلاغ شده و در روز مقرر و با استناد به دلایل و مدارک، رسیدگی انجام میشود.
طرفین دعوی
محکومله یا شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده، خوهان دعوی بطلان معامله به دلیل در بازداشت بودن ملک است ودعوی به طرفیت خریدار و فروشنده، طرح میشود.
البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز میتوانند دعوی بطلان معامله به جهت بازداشت بودن ملک را طرح کنند.
مرجع صالح برای رسیدگی
در دعاوی مربوط به املاک، دادگاه صالح دادگاهی است که ملک در محدوده قضایی آن واقع شده است، بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن ملک، دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه اجرای رای بطلان معامله
رأی بطلان برای اعلام وضعیت معامله از ابتدا است، بنابراین با صدور این رأی وضعیت جدیدی حاصل نشده و وضعیت سابق اعلام میشود. بنابراین رای دادگاه در این دعوا اعلامی است و نیازی به صدور اجراییه ندارد.
در مورد دعوی تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن ملک توجه به نکات ذیل الزامی است: اگر محکوم علیه یا مالک در قراردادی با شخص ثالث، تعهد کند که با پرداخت طلب محکومله، زمینه رفع بازداشت از مال توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت، آن را منتقل کند، این تعهد صحیح است. اصولاً بازداشت ملک در قبال طلب، سالب مالکیت مالک نیست. بنابراین فروش ملک بازداشتی، مال غیر تلقی نمیشود. بعضی از محاکم، فروش ملک بازداشتی را کلاهبرداری محسوب میکنند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار میدهند.
یکی از این شرایط در قراردادهای انتقال املاک، حالتی است که ملک توسط دادگاه و به حکم قانون به دلیل وجود یکی از جهات قانونی بازداشت شود؛ در این حالت هرگونه معامله ای نسبت به چنین ملکی بیاعتبار و فاقد اثر است.
با وجود تصریح ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی در مورد این که چنین معاملهای غیرنافذ یا باطل است، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. البته حتی در فرضی که چنین معامله ای را غیرنافذ بدانیم، در صورت رد ذینفع و عدم تنفیذ معامله از سوی وی، معامله باطل خواهد بود.
به گزارش گروه وکلای رسمی، در این حالت چنانچه مالک ملک بازداشتشده با استفاده از سند عادی، ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است (ذینفع)، میتواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتشده را از دادگاه صالح درخواست کند.
مبنای قانونی بطلان معامله ملک در بازداشت، ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی است که مقرر میدارد: هرگونه نقل و انتقل اعم از قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیفشده، باطل و بلااثر است.
طرح دعوا
خواهان دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن ملک، باید با در دست داشتن مستنداتی دال بر در بازداشت بودن ملک مورد نظر و اثبات ذینفع بودن وی در معامله مذکور و با همراه داشتن مدارک شناسایی به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن ملک را تقدیم کند.
رسیدگی به دعوی
پس از ثبت دادخواست و ارجاع به دادگاه و تعیین شعبه، دفتر دادگاه اقدام به تعیین وقت میکند.
وقت رسیدگی به طرفین ابلاغ شده و در روز مقرر و با استناد به دلایل و مدارک، رسیدگی انجام میشود.
طرفین دعوی
محکومله یا شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده، خوهان دعوی بطلان معامله به دلیل در بازداشت بودن ملک است ودعوی به طرفیت خریدار و فروشنده، طرح میشود.
البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز میتوانند دعوی بطلان معامله به جهت بازداشت بودن ملک را طرح کنند.
مرجع صالح برای رسیدگی
در دعاوی مربوط به املاک، دادگاه صالح دادگاهی است که ملک در محدوده قضایی آن واقع شده است، بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن ملک، دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه اجرای رای بطلان معامله
رأی بطلان برای اعلام وضعیت معامله از ابتدا است، بنابراین با صدور این رأی وضعیت جدیدی حاصل نشده و وضعیت سابق اعلام میشود. بنابراین رای دادگاه در این دعوا اعلامی است و نیازی به صدور اجراییه ندارد.
در مورد دعوی تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن ملک توجه به نکات ذیل الزامی است: اگر محکوم علیه یا مالک در قراردادی با شخص ثالث، تعهد کند که با پرداخت طلب محکومله، زمینه رفع بازداشت از مال توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت، آن را منتقل کند، این تعهد صحیح است. اصولاً بازداشت ملک در قبال طلب، سالب مالکیت مالک نیست. بنابراین فروش ملک بازداشتی، مال غیر تلقی نمیشود. بعضی از محاکم، فروش ملک بازداشتی را کلاهبرداری محسوب میکنند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار میدهند.
