امروز ۲۴ خرداد ۱۴۰۳
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
امروز ۲۴ خرداد ۱۴۰۳
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
«حمایت» بررسی کرد
تاثیر وام جدید بر بازار مسکن
سقف وام خرید مسکن در تهران و سایر شهرها دو برابر شد. براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، مبلغ وام مسکن از محل اوراق در تهران برای مجردها به ۲۸۰میلیون و برای زوجین به ۴۸۰میلیون تومان افزایش یافت. این رقم در شهرستان ها و با توجه به قرار گرفتن در بافت فرسوده متفاوت است. افزایش سقف وام ساخت و خرید مسکن در شرایطی از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده که پیش از این بسیاری از کارشناسان نسبت به ضرورت اجرای سیاست های توانمند سازی خانوارها از طریق افزایش سقف وام و تقویت قدرت خرید خانوارهای متقاضی مسکن به‌ویژه خانه‌ اولی‌ها تاکید کرده بودند. اما آیا این اقدام در شرایط فعلی می تواند موثر واقع شود یا خیر؟
با ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق، تسهیلات خرید وساخت آپارتمان در شهر تهران از 100 میلیون تومان به 200 میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی و از 200 میلیون تومان به 400 میلیون تومان برای زوجین متقاضی خرید آپارتمان افزایش یافت.  به همین ترتیب سقف‌های وام خرید مسکن از محل اوراق در سایر شهرها نیز به دو برابر افزایش یافت.
  برآوردها درباره مبالغ اقساط ماهانه این تسهیلات نشان می‌دهد، رقم قسط ماهانه تسهیلات انفرادی 200 میلیون تومانی در خارج از بافت فرسوده 3 میلیون و330 هزار تومان و در بافت فرسوده 2 میلیون و930 هزار است. در تسهیلات زوجین نیز در شهر تهران رقم قسط ماهانه در خارج از بافت فرسوده 6 میلیون و660 هزار تومان و در بافت فرسوده 5 میلیون و 870 هزار تومان است. البته با توجه به رقم وام جعاله 80 میلیون تومانی ارقام اقساط برای مجردها و زوجین به 5 میلیون و 330 هزار تومان و
 8 میلیون و 660  هزار تومان می رسد. 
در شهرهای بزرگ که شامل مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر می‌شود نیز سقف وام مسکن به دو برابر افزایش یافت. به این ترتیب وام در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ (با جمعیت بیش از 200 هزار نفر) برای متقاضیان انفرادی به 160 میلیون تومان و برای زوجین به 320 میلیون تومان افزایش یافت.
رقم قسط ماهانه این تسهیلات براساس برآوردها برای متقاضیان انفرادی در خارج از بافت فرسوده 2 میلیون و664 هزار تومان و در بافت فرسوده 
2 میلیون و350 هزار تومان است. همچنین مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات زوجین از این محل در خارج از بافت فرسوده 5 میلیون و330 هزار تومان و در بافت فرسوده 4 میلیون و700 هزار تومان برآورد می‌شود.
در شهرهای کوچک نیز به همین ترتیب وام مسکن مشمول افزایش دو برابری شده است. در شهرهای کوچک مبلغ این وام برای متقاضیان انفرادی به 120 میلیون تومان و برای زوجین به 240 میلیون تومان افزایش یافته است. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات برای وام‌گیرنده‌های انفرادی در خارج از بافت فرسوده یک میلیون و998 هزار تومان و در بافت فرسوده یک میلیون و760 هزار تومان است. زوجین وام‌گیرنده در این شهرها نیز باید برای پازپرداخت وام مسکن در خارج از بافت فرسوده ماهانه مبلغ 3 میلیون و996 هزار تومان و در بافت فرسوده 3 میلیون و520 هزار تومان قسط
 پرداخت کنند. 
اقساط مربوط به بازپرداخت این وام‌ها در هر سه گروه شهرهایی که سقف وام مسکن در آنها به‌طور متفاوت تعیین شده است بر مبنای بازپرداخت 12 ساله در خارج از بافت ‌های فرسوده و بازپرداخت 15 ساله در بافت‌های فرسوده و همچنین نرخ سود 5/ 17 درصدی در خارج از بافت‌های فرسوده و نرخ سود 16 درصدی در بافت‌های فرسوده محاسبه شده است. 
سقف وام مسکن در حالی بعد از20ماه افزایش یافته است که متقاضیان تسهیلات آنی از این محل باید در زمان اقدام برای دریافت وام، اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات که به منزله امتیاز وام مسکن است، خریداری کنند. به ازای هر یک میلیون تومان مبلغ وام مسکن، متقاضی باید دو فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن تهیه کند. طی هفته‌های گذشته تاکنون متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن حول و حوش 60 هزار تومان بوده است. با این احتساب متقاضیان دریافت وام زوجین در شهر تهران، یعنی وام 480 میلیون تومانی (وام 400 میلیون تومانی زوجین به‌علاوه وام 80 میلیون تومانی جعاله) برای دسترسی به این وام باید اقدام به خرید 960 فقره اوراق کنند که با احتساب متوسط قیمت 60 هزار تومانی برای هر فقره اوراق باید معادل 57 میلیون و600 هزار تومان به عنوان هزینه اوراق پرداخت کنند. در سایر شهرها و برای سایر متقاضیان نیز این هزینه متناسب با سقف تسهیلات درخواستی متفاوت و قابل محاسبه است.
  پوشش 15.5 متری هزینه مسکن با وام جدید
پیش از اینکه مساله تاثیر این وام بر قیمت ها بررسی شود، موضوع مهم در این خصوص میزان دربرگیری وام مسکن است. در حال حاضر با توجه به قیمت بیش از  30 میلیون تومانی متوسط نرخ مسکن در تهران به طور متوسط وام انفرادی جدید هزینه خرید حدود9مترمربع و وام زوجین هزینه خرید 5/ 15متر مربع آپارتمان در تهران را پوشش می ‌دهد که میزان کمی است.  همچنین با توجه به اقساط سنگین این وام، استقبال از آن با اما و اگر رو به روست. البته در صورتی که متقاضیان مبلغ نسبتا مناسبی برای خرید مسکن پس انداز کرده باشند، اقساط این وام به جهت پرداخت اجاره های سنگین مسکن، می تواند جایگزین پرداخت اجاره ها شود. به عنوان مثال برای اجاره یک آپارتمان حدود 70 متری در منطقه متوسط پایتخت اجاره ای حدود 5 تا 6میلیون تومان دریافت می شود که در صورت خرید خانه این مبلغ به جای اجاره، صرف اقساط وام می شود.

   شرط موفقیت افزایش وام مسکن
برای رونق بازار مسکن دو شرط لازم و ملزوم هم هستند. یکی سیاست های تقویت عرضه و دیگری تقاضا. در شرایطی که به هر دلیل یکی از این سیاست ها با تاخیر اجرایی شود نمی تواند سرانجام مناسبی داشته باشد. یکی از 
ضرورت های امروز بخش مسکن ضرورت افزایش عرضه است. ساخت مسکن در سال های اخیر به کمترین میزان خود در یک دهه گذشته رسیده است. افزایش عرضه مسکن هم می تواند از طریق سازندگان تامین شود و هم اینکه از طریق دریافت مالیات از خانه. این در حالی است که در تصمیم جدیدی که درباره افزایش مبلغ وام اتخاذ شده، جای خالی این سیاست ها به خوبی مشهود است.  کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در صورتیکه تقویت عرضه و تقاضا با هم صورت می گرفت می توانست منجر به دسترسی بیشتر خانه اولی ها به بازار مسکن شود.
 با توجه به احتکار مسکن از سوی صاحبخانه ها، افزایش وام مسکن می تواند سیگنال های منفی در بازار مسکن داشته باشد.
مالیات بر مسکن اگرچه یکی از مواردی است که درسال های گذشته مورد تاکید قرار گرفته، اما هنوز عملیاتی نشده است. تجربه کشورهای موفق از اخذ 1 درصد از مبلغ روز خانه به عنوان مالیات حکایت دارد.  انتظار می رود با توجه به رویکرد وزیر اقتصاد بر افزایش سهم مالیات ها در درآمدهای دولت، اخذ مالیات از واحدهای احتکار شده با هدف حمایت از تقاضای مصرفی و افزایش درآمدهای دولت از مسیر صحیح، در دستور کار قرار گیرد. 
آشنایی با مفهوم اقاله
اقاله، عبارت از برهم زدن قراردادها و عقود لازم، با رضایت دو طرف معامله است. برهم خوردن قرارداد و از بین رفتن اثر آن نسبت به آینده، از جمله آثار اقاله محسوب می شود. اهلیت داشتن طرفین قرارداد و اعلام اراده خود مبنی بر فسخ، از جمله شرایط اقاله است. در عقودی مانند عقد وقف، نکاح و ضمان، اقاله راه ندارد.
انعقاد قراردادها و عقود، از جمله راه هایی است که افراد، با استفاده از آنها و با میل و توافق شخصی خود، نسبت به انجام امری یا خرید و فروش چیزی، متعهد می شوند. با توجه به اینکه نفس عقود، الزام آور است، طرفین قرارداد باید به عقد واقع شده پایبند باشند و نمی توانند هر زمان که بخواهند، نسبت به برهم زدن آن اقدام کنند؛ مگر در مواردی که قانونگذار، پیش بینی کرده یا به موجب قرارداد، این حق به آنها داده شده باشد.
از جمله راه هایی که قانونگذار برای برهم زدن معاملات و عقود لازم در نظر گرفته، اقاله است. اقاله یک قرارداد، دارای آثار و شرایط مخصوص به خود بوده و اینگونه نیست که طرفین عقد، هر زمان که بخواهند قادر به اعمال آن باشند. با توجه به اینکه اعمال اقاله، در خصوص تمام عقود، جایز نیست، لازم است تا قواعد آن از منظر قانون مدنی مورد بررسی قرار گیرد.برای اینکه بتوانیم توضیح دهیم، معنی اقاله چیست و چه آثاری دارد، ابتدا باید به بررسی مفهوم عقد، از منظر قانون مدنی بپردازیم. ماده 183 قانون مدنی در تعریف عقد، مقرر می کند «عقد، عبارت است از اینکه یک یا چند نفر، در مقابل یک یا چند نفر دیگر، تعهد بر امری کنند و مورد قبول آنها باشد.» بر اساس این ماده در انعقاد عقود، توافق طرفین، در تعهد به یک امر، رکنی مهم و اساسی بوده و شرط صحت قراردادهاست.
عقود، به دو دسته جایز و لازم قابل تقسیم هستند؛ عقود لازم، عقودی هستند که جز در صورت موارد قانونی، قابل برهم زدن نیستند و عقود جایز، عقودی هستند که با فوت، جنون و سفه طرفین منفسخ شده و همچنین طرفین، هر زمان که بخواهند می توانند نسبت به فسخ آن اقدام کنند.
با توجه به اینکه طرفین با رضایت خود اقدام به انعقاد قرارداد می کنند و از آنجایی که عقود، الزام آور و محترم هستند، این گونه نیست که طرفین قرارداد بتوانند هر زمان که تمایل دارند، نسبت به برهم زدن عقد لازم واقع شده اقدام کنند؛ مگر اینکه عقد جایز باشد. در همین راستا، قانونگذار، برای برهم زدن عقود لازم، شرایط خاصی را در نظر گرفته است که بدون وجود این شرایط و موارد، برهم زدن قرار داد منعقدشده امکان پذیر نخواهد بود.همانگونه که گفتیم، قانونگذار در قانون مدنی، موارد انحلال قراردادها را پیش بینی کرده است. بنابراین چنانچه پس از وقوع عقد لازم، یکی از طرفین قرارداد به هر علتی، تمایل به برهم زدن قرارداد داشته باشد، صرفا در صورت داشتن شرایط و موارد انحلال، قادر به انجام این امر، خواهد بود. موارد انحلال قراردادهای لازم، عبارت از اقاله یا تفاسخ، فسخ و انفساخ است.
اقاله یا تفاسخ، یکی از راه های برهم زدن عقود و قراردادهای لازم بوده و به معنای رضایت دو طرف، برای برهم زدن عقد واقع شده است. در اقاله، هر دو طرف قرارداد، با رضایت، اراده خود را بر برهم زدن عقد اعلام کرده و چنانچه ثمن و مبیعی نیز رد و بدل شده باشد، بازگردانده خواهد شد.از دیگر راه های برهم زدن قرارداد، فسخ بوده که برخلاف اقاله، نیاز به تراضی و رضایت دو طرف، جهت انجام آن نیست. در فسخ، یکی از طرفین قرارداد به واسطه حقی که به موجب شرط ضمن عقد یا داشتن یکی از خیارات قانونی نظیر خیار غبن فاحش، خیار تاخیر ثمن، خیار تبعض صفقه و خیار حیوان دارد، اقدام به برهم زدن یکجانبه معامله می کند. خیار به معنای اختیاری است که قانونگذار برای برهم زدن معامله پیش بینی کرده و در صورتی قابل اعمال است که شرایط اعمال آن، وجود داشته باشد.
از دیگر راه های برهم زدن عقود و قراردادهای منعقد شده، انفساخ است. در انفساخ، برهم خوردن قرارداد منعقد شده، به واسطه اعمال اراده یکجانبه یا دوجانبه طرفین قرارداد نیست؛ بلکه یک عامل خارج از اراده طرفین، یعنی یک عامل قهری نظیر جنون یکی از طرفین قرارداد، سبب برهم خوردن معامله و انحلال آن می شود.بنابراین با توجه به ذکر موارد انحلال قرارداد، در تعریف اقاله می توان گفت که اقاله، نهادی حقوقی برای برهم زدن قرارداد منعقد شده، با رضایت و تراضی دو طرف معامله است و پس از اعمال آن، عقد واقع شده، برهم خورده و اثر خود را نسبت به آینده، از دست خواهد داد. 

  شرایط اقاله 
شرایط اقاله شامل موارد ذیل است:
تراضی هر دو طرف قرارداد برای اقاله: اولین شرط از شرایط اعمال اقاله، تراضی یعنی توافق کردن هر دو طرف عقد، برای انجام اقاله است و بدین منظور، هر دو طرف، باید، اراده خود را اعلام کنند.
رضایت کامل بر انجام این امر و مکره نبودن در اقاله: از جمله شرایط اقاله، این است که هیچ یک از دو طرف، با فشار و اکراه، رضایت خود را بر اقاله اعلام نکرده باشد؛ چراکه در این صورت، اقاله صحیح نخواهد بود.اهلیت داشتن برای انجام اقاله: اهلیت در قانون به معنای داشتن عقل، بلوغ و اختیار است. چنانچه یکی از طرفین قرارداد، در هنگام انعقاد عقد، اهلیت داشته، اما در زمان اقاله، اهلیت خود را از دست داده باشد، برای مثال، مجنون شده و قدرت تعقل منطقی خود را از دست داده باشد، اقاله صحیح نخواهد بود.

 آثار اقاله
از دست رفتن اثر عقد: اولین و مهمترین اثر اقاله، از دست رفتن اثر عقد، از زمان برهم خوردن آن، نسبت به آینده است و اعمال آن، نسبت به گذشته و قبل از تاریخ انجام اقاله اثری نخواهد داشت. یعنی اگر شخصی نیمی از تعهد خود برای نقاشی خانه را انجام داده باشد، بابت کار خود، مستحق مزد بوده و این گونه نیست که اقاله، اثر قرارداد را نسبت به گذشته، از بین ببرد و فقط از زمان اقاله، دیگر ملزم به ایفای تعهد خود نیست. برهم خوردن عقد: یکی دیگر از آثار اقاله، این است که به واسطه اعمال آن، عقد واقع شده، به هم خواهد خورد و دیگر، طرفین قرارداد ملزم به انجام تعهد خود نیستد. بر این اساس، چنانچه ثمن و مبیعی بین طرفین رد و بدل شده باشد، آنها باید، اقدام به بازگرداندن آن، به یکدیگر کنند.نکته قابل توجه این که، انحلال قرارداد به واسطه اقاله، با بطلان و تعلیق آن تفاوت دارد. در بطلان قرارداد، برخلاف اقاله، اثر ازبین رفتن عقد، نسبت به گذشته نیز هست و در تعلیق، قرارداد، اصلا از بین نخواهد رفت، بلکه صرفا به دلیل وجود مانعی، اجرای آن متوقف شده و بعد از ازبین رفتن مانع، باید اجرای آن ازسر گرفته شود.

 کدام قراردادها را نمی توان اقاله کرد؟
مستثنیات اقاله عبارت از عقد وقف، عقد نکاح و عقد ضمانت است.وقف، عبارت است از اینکه شخصی، اصل و عین مال خود را نگه دارد و استفاده از منافع آن را برای اشخاص محصور و معین یا نامحصور و نامعینی قرار دهد. با توجه به مواد قانون مدنی، طرفین عقد وقف، امکان برهم زدن آن را با تراضی یا همان اقاله نخواهند داشت.عقد نکاح دائم یا موقت، عقدی است که طرفین به موجب آن به زوجیت یکدیگر در می آیند. برهم خوردن عقد ازدواج موقت و دائم، شیوه های مخصوص خود را دارد و جز با اعمال این شیوه ها، قابل انحلال نیست. عقد دائم، با طلاق یا وجود موارد فسخ و عقد موقت، با بذل مدت و انقضای مدت منحل می شود.ضمانت در حقوق، به معنای عقدی است که به موجب آن، در پرد
اخت دیون یا انجام تعهدی، ذمه کسی به دیگری منتقل شود؛ به اصطلاح، بعد از ضمانت، دیگر، شخص اولی که از او ضمانت می شود، مدیون نخواهد بود. با این توضیح و از آنجا که ما نمی توانیم بدون رضایت شخصی، مجددا او را مدیون کنیم، اقاله، در عقد ضمانت پذیرفته نیست. یعنی، ضامن و طلبکار نمی توانند با تراضی، عقد ضمانت را بر هم زده و مجددا شخصی که از او، ضمانت شده است را متعهد و مدیون کنند.شایان ذکر است که ضمانت در سیستم بانکی، به صورت نقل ضمه به ضمه نیست و با وجود ضمانت، شخصی که از او ضمانت شده است، همچنان مدیون محسوب می شود. 
ستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال