امروز ۱۰ مهر ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
امروز ۱۰ مهر ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹

«حمایت» بررسی کرد

پیام افت 60 درصدی معاملات مسکن

معاملات مسکن در خرداد ماه امسال با افت 50درصدی نسبت به اردیبهشت و 60 درصدی نسبت به مدت زمان مشابه سال گذشته همراه بوده است. این وضعیت در پی افزایش 107 درصدی قیمت مسکن در تهران در یکسال گذشته و کاهش قدرت خرید متقاضیان به وجود آمده است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در خرداد ماه ۹۸ براساس آمار دفتر اقتصاد مسکن به ۱۳ میلیون و۴۰۰ هزار تومان رسید. بسیاری از فعالان بازار و کارشناسان اقتصاد مسکن، قیمت های فعلی را اسمی و خارج از توان متقاضیان عنوان کرده و بر این باورند که با ادامه این روند بازار مسکن در ماه های پیش رو با رکود بیشتری رو به رو خواهد شد. همزمان با افت معاملات، بررسی ها از کاهش نسبی قیمت مسکن در برخی مناطق تهران نیز حکایت دارد و این وضعیت در مناطق شمالی پایتخت بیشتر مشاهده می شود. رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به کاهش معاملات مسکن در خرداد ماه، قیمت های فعلی را خارج از توان متقاضیان عنوان می کند و می گوید این مساله حاوی پیامی به طرف عرضه است که باید قیمت‌های پیشنهادی را پایین بیاورد.

تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد پس از ایجاد فضای هیجانی در نیمه شمالی شهر تهران که در سال گذشته اتفاق افتاد، از اواخر سال ۱۳۹۷ رشد قیمت به مناطق جنوبی تغییر مسیر داد. در سال قبل معمولاً در هر ماه مناطق ۵ و ۱ به ترتیب بالاترین رشد قیمت مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دادند. در هفت ماه ابتدای سال ۱۳۹۷ منطقه ۵ پیشتاز تورم ملکی بود تا این‌که از آبان ماه برای اولین بار این رتبه به منطقه ۹ رسید و در ادامه به تدریج از سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی کاسته و به رشد مناطق جنوبی افزوده شد.

در خردادماه امسال نیز منطقه ۱۰ با ۱۳۴ درصد افزایش نقطه به نقطه قیمت مسکن، رکورددار بالاترین میزان رشد سالیانه بود و منطقه ۱ با ۸۹ درصد کمترین افزایش را به ثبت رساند. هم‌اکنون میانگین قیمت در منطقه ۱۰ به ۹ میلیون و ۴۲۱ هزار تومان رسیده است. خردادماه سال گذشته این رقم ۴ میلیون و ۲۳ هزار تومان بود.

در شرایطی که در خردادماه ۱۳۹۸ میانگین رشد قیمت آپارتمان در تهران ۱۰۴ درصد به ثبت رسیده این نرخ در مناطق ۱۰ تا ۲۰ به ترتیب ۱۳۴، ۱۲۹، ۱۰۴، ۱۱۴، ۱۰۰، ۱۰۳، ۱۰۲، ۱۰۰، ۱۰۸، ۱۰۵ و ۱۱۰ درصد افزایش را نشان داد. با این حال در دو منطقه ۱۴ و ۱۵ تورم ماهیانه، منفی شد. در منطقه ۴ نیز تنها ۰.۷ درصد رشد ماهیانه را شاهد بودیم که می‌تواندپیش‌نشانه‌ای از ورود تدریجی بازار مسکن به فاز رکود تلقی شود.

در شرایطی که اردیبهشت ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۴ بالغ بر ۹ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان بود در خردادماه به ۹ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان رسید. معاملات این منطقه نیز که در اردیبهشت ماه ۷۰۰ فقره بود در خردادماه به ۳۶۶ فقره تقریباً معادل نصف ماه قبل کاهش یافت. در منطقه ۱۵ نیز میانگین قیمت در اردیبهشت ماه ۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود که در خردادماه به ۷ میلیون تومان رسید. معاملات نیز از ۵۴۲ فقره در اردیبهشت ماه به ۲۹۹ فقره در خردادماه کاهش یافت.

همچنین در منطقه ۴ تورم ماهیانه مسکن تنها ۰.۷ درصد بود. قیمت آپارتمان در این منطقه پهناور که محله‌هایی همچون پاسداران، تهرانپارس، جوادیه، حکیمیه، خاک سفید، سوهانک، شمس آباد، شمیران نو، قنات کوثر و لویزان را در خود جای داده از میانگین متری ۱۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در اردیبهشت ماه به ۱۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در خردادماه رسید. این کمترین میزان رشد ماهیانه در این منطقه از آذرماه ۱۳۹۶ تا کنون بوده است. میزان معاملات نیز از ۱۱۱۵ فقره در اردیبهشت ماه به ۸۹۶ فقره کاهش یافت.

پیش از این نیز گزارش‌های میدانی از افت معاملات و قیمت در بعضی محله‌های منطقه ۴ حکایت داشت. سکته ماهیانه قیمت مسکن در منطقه ۴ به عنوان دومین منطقه پر معامله تهران در صورت ادامه می‌تواند نشانه‌ای از نزدیک شدن بازار مسکن پایتخت به رکود ۱۲ فصلی باشد.

 

  کاهش نسبی قیمت ها در برخی مناطق

بررسی ها نشان می دهد قیمت مسکن در برخی مناطق تهران با افت جزئی همراه بوده است. وزیر راه و شهرسازی نیز پنج شنبه هفته گذشته در حاشیه نخستین اجلاس مجمع مشورتی رؤسای کمیسیون‌های معماری و شهرسازی با اشاره به کاهش معاملات مسکن  گفت: «قیمت مسکن متأثر از جو روانی است و باید به این نکته توجه شود که قیمت‌های همه گروه‌های کالا و خدمات افزایش یافته است.» وی افزود:  «شهروندان بدانند حباب برخی قسمت‌های مؤثر بر مسکن ترکیده و قیمت‌ها در بخش‌هایی به نرخ واقعی خود نزدیک شده است. قیمت مسکن در چند ماه اخیر افزایش یافته اما معامله‌ای انجام نمی‌شود و این موضوع باعث رکود در بازار مسکن شده است.»

 

  پیش بینی عقب نشینی مالکان

با توجه  به افت قابل توجه معاملات مسکن در سال جاری که در خردادماه به اوج خود رسیده و با توجه به ناکارآمدی مبلغ وام مسکن به گفته کارشناسان و فعالان این بازار، پیش بینی می شود در ماه های آینده شاهد رکود بیشتر در معاملات باشیم.  رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: «کاهش ۶۰ درصدی معاملات این پیام واضح را به طرف عرضه می‌دهد که باید قیمت‌های پیشنهادی را پایین بیاورد و معتقدم در ماه‌های آینده این اتفاق می‌افتد.»

مصطفی‌قلی خسروی اظهار کرد: «شرایط فعلی بازار مسکن بسیار مشابه سال ۱۳۹۱ است که قیمت خانه به دنبال جهش قیمت ارز، سه برابر شد. در آن فضا عده‌ای نیز روی توهمات قیمتی مانور دادند ولی نهایتاً با توجه به افت معاملات، به ثبات قیمت رسیدیم. در حال حاضر نیز این‌گونه است و معتقدم نرخ‌هایی که بالا می‌رود توهمی بیش نیست؛ زیرا توان خرید مردم نمی‌رسد و معاملات حدود ۶۰ درصد نسبت به خرداد پارسال افت کرده است. شاید مالکان از قیمت اسمی خانه خود خوشحال باشند ولی اصل قضیه رقمی است که معامله صورت می‌گیرد، نه آن‌چه از سوی مالک اعلام می‌شود.»

 

کاهش تدریجی نرخ ارز

قیمت دلار در چند هفته اخیر تمایل به کاهش داشته و هفته گذشته نیز  با شکست سطح مقاومتی 12 هزار و 700 تومان به 12 هزار و 400 تومان رسید. بانک مرکزی در چندماه گذشته بارها بر کاهش نرخ ارز در بازار تاکید داشته  و قیمت های فعلی را غیرواقعی عنوان کرده است با این وجود آنچه در سیاست‌های بانک مرکزی مشهود است تاکید بر کاهش تدریجی قیمت ارز است. بازارساز در تلاش است تا به دور از نوسانات شدید، قیمت دلار را به  سطح تعادلی برساند. در حال حاضر شرایط نیز برای رسیدن به این سیاست ها فراهم است و گزارش ها از کاهش چشمگیر فشار روی صرافی‌های منتقل کننده پول ایران در امارات حکایت دارد. در اواخر زمستان گذشته و اوایل بهار امسال فشار سنگینی به صرافی‌های منتقل کننده پول ایران در امارات وارد شد. این فشارها که از زمستان سال 96 آغاز شده و با مدیریت وزارت خزانه‌داری آمریکا در قالب اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده عملا بخش مهمی از ساختار انتقال غیر رسمی پول در امارات را شناسایی کرده و از کار انداخته بود.

امارات پیش از دور جدید تحریم‌ها مهم‌ترین هاب و محل تبادلات ارزی رسمی و غیر رسمی ایران بود. اگرچه در سال‌های اخیر بخش مهمی از این تبادلات به دیگر نقاط اطراف ایران منتقل شده است اما هنوز امارات نقش قابل توجهی در تبادلات مالی مرتبط با ایران دارد. طراحان این برنامه امیدوار بودند که یک فروردین داغ ارزی دیگر را با مجموعه اقداماتی از جمله همین فشارها برای ایران رقم بزنند تا اقتصاد ایران شاهد یک جهش ارزی دیگر باشد.

با این وجود مجموعه اقدامات بانک مرکزی که بر خلاف سال‌های 96 و 97 به دور از انفعال و فعالانه با این مساله مواجه شد، جلوی تاثیر شدید این مجموعه اقدامات را بر اقتصاد ایران گرفت.

پس از این ماجرا، در هفته‌های اخیر فشار روی صرافی‌های منتقل کننده پول ایران در امارات کاهش چشمگیر و محسوسی یافته است که به صورت عمومی با رویه حداکثرسازی فشار روی ایران که در یکی دو سال اخیر دنبال شده، مطابقت ندارد.

کارشناسان دو تحلیل عمده را به عنوان دلایل این کاهش فشار مطرح می‌کنند. تحلیل نخست به تقویت کانال‌های بانک مرکزی روی درهم باز میگردد. به گونه‌ای که بانک مرکزی با تقویت ساختارهای خود توان نقل و انتقال و مداخله درهمی بیشتری نیز پیدا کرده است. در عین حال نکته مهم دیگر آن است که طرف اماراتی دیگر توان وارد کردن فشار بیش از این و حفظ دراز مدت این فشار را ندارد و ساختاری که بانک مرکزی در نقل و انتقالات مستقر کرده است توانمندتر و کارآمدتر از ساختار قبلی است. در این راستا کانال تبدیل درهم به دلار به صورت نقدی و اسکناس نیز فعال‌تر از قبل شده است.

در این باره تحلیل دومی نیز وجود دارد که به لحاظ امنیتی نیز امارات امکان ایجاد فشار بیشتر ندارد و هزینه فایده ایجاد فشارهای امنیتی برای امارات بیش از این قابل ادامه یافتن نبوده است.

رفتار بازارساز در ماه‌های گذشته نشان داده است که در مواردی که عوامل بنیادی کاهنده نرخ ارز تاثیر قابل اعتنایی روی بازار می‌گذارند، بانک مرکزی عموما به دنبال کاهش تدریجی و نه ناگهانی قیمت ارز بوده است.

با توجه به تجارب قبلی، احتمالا بانک مرکزی ترجیح می‌دهد کاهش نرخ ارز را به صورت تدریجی مدیریت کند. چنانکه دو دلیل واضح هم برای در پیش گرفتن چنین سیاستی قابل برشمردن است.

نخست آنکه فصل مسافرتی حج تمتع در پیش است و در این فصل تقاضا برای ارز نقدی به صورت طبیعی افزایش خواهد یافت و فشار روی ارز بالا خواهد رفت. کاهش ناگهانی قیمت ارز در این شرایط ممکن است به افزایش ناگهانی در فاصله زمانی کوتاهی منجر شود و اثر عامل بنیادی مورد بحث یعنی کاهش فشار روی صرافی‌ها را به یک اثر کوتاه مدت تبدیل کند.

 

دلیل دوم نیز آن است که اگر قیمت ارز ناگهان رها شده و بیش از انتظارات معمول بازار پایین برود، مثل موارد مشابه یکی دو سال اخیر نقدینگی با فرض مقطعی بودن کاهش دوباره برای ورود به این بازار متمایل شده و بازار دوباره ملتهب می‌شود. با این فروض به نظر می‌رسد بانک مرکزی کاهش قیمت ارز را نه به صورت ناگهانی بلکه به صورت تدریجی مدیریت کند.

 

 

 

ستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال