امروز ۲۹ شهریور ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
امروز ۲۹ شهریور ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹

 

مسئله استفاده از مشاعات آپارتمان  به‌عنوان پارکینگ

در برخی موارد مسئله پارکینگ به‌صورت مشکلی برای افراد بروز می‌کند؛ برای نمونه مالک یک آپارتمان که فاقد پارکینگ است، خودروی خود را در قسمت‌های مشترک ساختمان، مانند حیاط قرار می‌دهد.

استفاده از سایر قسمت‌های مشترک به عنوان پارکینگ، به این دلیل که حقوق سایر واحدها نادیده گرفته می‌شود، کاری خلاف قانون شناخته شده است و مالک یا مالکان علاوه بر حقّ اعتراض به این تصرّف می‌توانند با مراجعه به دادگاه، مانع از این اقدام غیرقانونی شوند.

اما برای استفاده از مشاعات به عنوان پارکینگ دو حالت استفاده با اجازه و استفاده بدون اجازه متصوّر است.

استفاده با اجازه در شرایطی رخ می‌دهد که یکی از واحد‌های آپارتمان برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند.

در این صورت، اگر این کار بدون اجازه صاحب پارکینگ صورت گرفته باشد، پس از اینکه مالک در خانه خود سکونت پیدا کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگ‌ را از استفاده‌کننده درخواست کند.

این در حالی است که اگر خود مالک اجازه این کار را داده باشد یا به اصطلاح حقوقی، برای تصرّف پارکینگش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده‌کننده اذن داده باشد، نمی‌تواند درخواست اجاره کند.

استفاده بدون اجازه نیز به این معنا است که پارکِ بدون اجازه در پارکینگ همسایه خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، فرد استفاده‌کننده باید اجرت‌المثل (اجاره مدت تصرّف) این کار را به مالک بپردازد. این مبلغ با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود.

همچنین اگر شخص بدون اجازه همسایه، خودروی خود را در پارکینگ او پارک کند و با درخواست مالک حاضر به ترک آن نشود، جرم «تصرّف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند جزای نقدی، حبس، رفع تصرّف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

 نتیجه تصویری برای مشاعات آپارتمان 

پرداخت شارژ آپارتمان با مالک است یا مستأجر؟

تصمیم‌گیری در خصوص این موضوع که پرداخت شارژ وظیفه مالک یا مستاجر است، کاملاً توافقی است؛ یعنی آنها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این موضوع‌ که کدامشان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند.

بنابراین اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند.

حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینه شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟

در این مواقع استدلال می‌شود که چون شارژ جزو هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد.

همچنین بهتر آن است مالک و مستأجر در هنگام توافق، حتماً به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را بر عهده دارد، یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعداً با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.

اما اگر شما مدیر یک ساختمان مسکونی هستید و با مالک یا مستأجری روبه‌رو شده‌اید که از پرداخت هزینه‌های جاری شانه خالی می‌کند، برای دریافت حق شارژ می‌توانید هم به مستأجر و هم به مالک مراجعه کنید. 

در ضمن، می‌توانید بر روی تابلوی اعلانات ساختمان درج کنید که فلان واحد بدهکار است تا شاید با این کار، متنبه شود و زودتر تسویه‌حساب کند.

 

دانستیهای آپارتمان نشینی

بر طبق ماده 2قانون تملك آپارتمان‌ها قسمت‌های اختصاصی مانند واحد مسكونی، بالكن، انباری و پاركینگ، به طور كلی قسمت‌هایی كه در سند مالك یا خریدار واحد عنوان شده اختصاصی هستند. قسمت‌های مشترك یا مشاع قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان نبوده و به همه مالكان به نسبت اختصاصی آنها تعلق میگیرد. به طور كلی قسمت‌هایی از ساختمان است كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالكیت اختصاصی مالكان تلقی نشده است كه غالباً راهرو، پلكان، نمای داخلی و پاركینگ‌های اضافی كه مالكی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیاط و پشت بام را در بر میگیرد.

 بر اساس ماده 47 قرار دادن اشیای اضافی، گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترك ساختمان و پاركینگ اختصاصی و همچنین نگهداری سگ، گربه، مرغ و خروس كلاً در تمامی قسمت‌های ساختمان (حتی در آپارتمان) ممنوع است.

علاوه بر این در ماده 48 هم آمده گذاشتن كفش، دمپایی و جاكفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.

براساس ماده 49 هرگونه تغییر شكل و رنگ در آپارتمان به گونه‌ای كه موجب ناهماهنگی واحدها در نمای كلی بنا شود ممنوع است. این وكیل پایه یك در ادامه میافزاید: در بعضی از موارد دیده میشود خانم‌هایی اقدام به زدن آرایشگاه در واحد آپارتمانی یا حتی ایجاد مشاغل دیگر در فضای مسكونی میكنند كه موجب مزاحمت‌هایی نیز برای سایر سكنه میشود. بر اساس ماده 50 ساختمان صرفاً محل مسكونی بوده و هرگونه استفاده تجاری و اداری از آپارتمان‌ها ممنوع است. در اغلب موارد همسایه‌ها از گذاشتن زباله در قسمت‌های مشاع ساختمان از سوی یكی از ساكنان اعتراض میكنند

 طبق ماده 51 قراردادن كیسه زباله و سطل آشغال پشت در آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است. هاشمینسب با اشاره به استفاده غیرمتعارف مهمانان یكی از واحدها از پاركینگ ساختمان اظهار میدارد: براساس ماده 52 هر یك از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یك پاركینگ است و بالطبع مالك مجاز به پارك تنها یك خودرو است كه محل آن در صورت مجلس تفكیكی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیز با نصب پلاك معیّن میتواند مشخص شود. پارك خودرو در غیر از پاركینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارك خودرو در محل‌های مشاع درون پاركینگ كه به منظور راحتی تردّد و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است. در پاسخ به شبهه در مورد انباری ویژه سرایدار باید بگویم براساس ماده 55 انباری واقع در زیرپله زیر زمین محل قرار دادن وسایل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقك آسانسور در پشت‌بام و اتاق تأسیسات در پاركینگ صرفاً جهت قراردادن وسایل مرتبط با ساختمان خواهد بود. در برخی موارد دیده میشود كه واحدی اقدام به بردن اسباب با آسانسور میكند یا نخاله‌های باقی مانده از تعمیرا ت واحد خود را با آسانسور جابه‌جا میكند اما در اینگونه موارد نیز قانونگذار چاره‌ای اندیشیده است. بر طبق ماده 56 اسباب‌كشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله‌های ناشی از تعمیرات با آسانسور ممنوع بوده و سرایدار مكلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.

 بر اساس ماده 57 استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور، میزان و مدّتی ممنوع بوده و سرایدار مكلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود و براساس ماده 58 درصورت تعمیرات ساختمانی و بنّایی لازم است هماهنگی لازم با سرایدار جهت نظافت فوق‌العاده ساختمان انجام شود. بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار در این خصوص بر عهده واحد مذكور خواهد بود. حسین هاشمینسب در مورد برگزاری مهمانیهای خارج از زمان معمول هم میگوید:

 طبق ماده 59 در مهمانیهای شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت 22 و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت 24 رعایت سكوت كامل ساختمان چه از جهت صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است. در بعضی از موارد دیده میشود كه برخی از افراد مراسم‌ و جشن‌های خود را در پاركینگ برگزار میكنند كه غالباً با سر و صدا همراه است و سبب ایجاد مزاحمت برای ساكنین میشود. خطاب به این دوستان باید بگویم كه آیا میدانستید بر اساس ماده 60 استفاده از پاركینگ جهت برگزاری مجالس اختصاصی ساكنین صرفاً با اجازه مدیر و كسب رضایت تمامی ساكنین امكانپذیر خواهد بود. در این صورت جهت جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت گردد.

البته در تبصره 8 این ماده آمده است كه برگزاری مجمع عمومی ساختمان در محل پاركینگ از ماده فوق مستثنی است. این وكیل دادگستری با اشاره به اختلافات معمول میان ساكنان یك مجتمع بر سر استفاده از شوفاژخانه و قراردادن اشیا روی پشت بام خاطر نشان میكند:

ماده 61 قانون آپارتمان‌نشینی قراردادن اشیا و آسیب رساندن به پوشش عایق كف پشت بام ایزوگام را ممنوع كرده است و در صورت این اتّفاق جبران هزینه‌های تعمیرات بر عهده واحد آسیب‌زننده خواهد بود. اگر واحد یا واحدهایی به این موارد پایبند نباشند و از قانون تخطی كنند اقدام ایشان تصرف مشاعات آپارتمان و نیز ایجاد مزاحمت بوده و از طرف تك تك اهالی آپارتمان قابل طرح و پیگیری است.

 

 

ستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال