امروز ۲۹ شهریور ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹
امروز ۲۹ شهریور ۱۳۹۹
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹

آشنایی با عقد غیرنافذ

غيرنافذ به معناي عام كلمه، به هر عقدی گفته می‌شود كه داراي اثر حقوقي نباشد اما به معنای خاص، عقدی ناقص است كه قابليت كمال دارد و با ضميمه شدن رضاي بعدي، حيات حقوقي مي‌يابد.

عقد غيرنافذ، عقدي موقوف است كه «اجازه» به آن تحرک و نفوذ حقوقي مي‌بخشد و به همين دلیل، به آن عقد موقوف نيز گفته‌اند. اکراه از مصادیق بارز در همه مواردی است که قصد انشا وجود دارد و دو اراده با هم منطبق است اما رضا، معلول به نظر مي‌رسد.

 

تفاوت عقد نافذ و عقد غير نافذ

عقد نافذ عقدي است صحيح كه پس از انعقاد منشاء آثار قانوني باشد.

عقد غير نافذ عقدي است كه عدم رعايت شرايط انعقاد آن به حدي نيست كه موجب بطلان گردد لكن به لحاظ وجود نقص ترتيب آثار بر آن نياز به تنفيذ و تكميل دارد. نقص احتمال دارد مربوط به فقدان يكي از شرايط قانوني صحت عقد و يا انجام آن بوسيله شخصي كه حق انعقاد نداشته است باشد.

مانند موارد  معامله اكراهی و معامله فضولي  كه اجازه لاحق موجب تنفيذ آن مي‌گردد. 

 

 معاملات اکراهی

قانونگذار در ماده 203 قانون مدنی بيان مي‌كند: «اكراه موجب عدم نفوذ معامله است؛ اگرچه از طرف شخص خارجي غير از متعاملين باشد.» بر این اساس، اگر عقدي داراي شرايط اكراه بود، غيرنافذ است.

در مورد معامله فضولي يا قراردادي كه بدون سمت یا نمايندگي درباره مال يا كار ديگري بسته مي‌شود نیز باید گفت که اين مورد هم از موارد معاملات غیرنافذ است.

به حكم قانون، معاملاتي كه بدون اجازه و به صورت فضولي نسبت به مال يا كار ديگري منعقد مي‌شود، غيرنافذ است زیرا شخص مالک از اين معامله خبر ندارد و علاوه بر آن، اجازه‌اي هم نسبت به وقوع چنین معامله‌اي نداده و به همین دليل است كه اجازه بعدي مالک، نقش مهمي در معاملات فضولي دارد كه مي‌تواند عقد را باطل يا صحيح اعلام كند.

بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی، «معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله، آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.»

در مواردي، چهره حمايتي قانون نسبت به اشخاص وجود دارد كه بعضي از شرايط لازم براي انجام يک معامله را ندارند. در این زمینه به طور خاص باید گفت هرجا كه محجور قوه تمييز دارد و از نظر رواني قادر به تصور مفاد عقد و تصميم گرفتن است، مانند معامله سفيه و صغير مميز (به استثناي تملک رايگان اين اشخاص كه صحیح است و نیز امور غيرمالي سفيه) قانون اعمال اين افراد را غيرنافذ مي‌داند و نياز به تنفيذ بعدي ولي ندارد. برخلاف ديوانه و صغير كه توانايي انجام عمل ارادي را ندارند.

در مورد تاجر ورشكسته، مواد 423 و 436 قانون تجارت ظهور در بطلان دارد اما به نظر مي‌رسد كه اگر تقلبي در كار نباشد، معامله را باید موقوف به اجازه طلبكاران کرد.

در مواردي كه عقد از نظر ساختمان داخلي كامل است اما نفوذ آن به حقوق اشخاص ثالث صدمه مي‌زند و مانعي بر سر راه خود دارد، عقد غیرنافذ است، مانند تصرفي كه راهن بدون اذن مرتهن در مورد رهن مي‌كند (ماده 793 قانون مدنی) و وصيت زايد بر ثلث (ماده 843 قانون مدنی) يا وقفي كه براي اضرار به ديان است (ماده 65 قانون مدنی) در اين موارد قانونگذار به دليل حمايت از حقوق اشخاص ثالث نسبت به عقد، اين عقد را غيرنافذ اعلام مي‌كند زیرا حقوق اشخاص ثالث كه به موجب قانون براي آنها ايجاد شده، در معرض خطر بوده و به همين دليل اين‌گونه معاملات به حكم قانون غيرنافذ است.

 

معامله فضولی و نکات کاربردی مربوط به آن

ابطال معامله فضولی

تنها مالکین یا نمایندگان قانونی آنها (وکیل، ولی، وصی و قیم)می توانند نسبت به انعقاد معامله اقدام نمایند مع الوصف اگر شخصی بدون داشتن مأذونیت و داشتن هر گونه سمتی نسبت به انجام معامله ای برای دیگران اقدام نماید عمل وی فضولی است. این عمل می تواند عقد عهدی باشد یا عقد تملیکی به این معنا که فضول برای دیگری تعهد ایجاد کرده باشد یا مال او را به دیگری بفروشد، حال اگر کسی معامله ای نماید بدون اینکه مالک باشد و یا بدون اینکه از مالک نمایندگی داشته باشد در صورت وجود سوء نیست مرتکب بزه انتقال مال غیر شده (که در این حالت نیز روابط حقوقی اشخاص و انتقالات بعدی تابع مبحث بیع فضولی و غصب قانون مدنی باشد) و در صورتیکه دارای سوء نیست نباشد، این معاملات فضولی بوده و نیازمند تأیید مالک می باشند.

به همین علت ماده 247 قانون مدنی مقرر داشته است که :

«معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً

راضی باشد... »

در معامله فضولی کسی که بدون داشتن سمت معامله نموده است را اصطلاحاً «مالک» می گویند، طرف

دیگر معامله را «اصیل» می نامند.

در واقع معاملات فضولی معاملاتی هستند که فضول نسبت به مال دیگران انجام می دهد اعم از اینکه

مال کسی را بفروشد و یا برای کسی مالی را خریداری نماید و یا اینکه بطور فضولی مال شخصی را به

دیگران منتقل نماید و یا اینکه مال دیگری را بطور فضولی به خود منتقل نماید.

 

وضعیت حقوقی معامله فضولی

برابر ماده 247 قانون مدنی :

«معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست و لو این که صاحب مال باطناً راضی باشد، ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.»

عقد فضولی غیر نافد بوده و نیازمند اعلام رضایت مالک می باشد.

در اصطلاح حقوقی تنفیذ مالک را «اجازه» و یا قبول و عدم تنفیذ معامله را «رد»  می گویند.

از مفاد این ماده بر می آید که رضای باطنی و سکوت مالک برای نفوذ معامله کافی نیست و رضای

مالک باید به وسیله ای هر چند ضمنی اعلام شود و به همین علت ماده 249 همان قانون مقرر داشته

است :

«سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی شود.»

و مطابق ماده 248 قانون مدنی :

«اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.»

اعم از آنکه تصریح در معنا باشد یا بطور ضمنی مبین رد معامله فضولی باشد و همانند انکه در مثال فوق

مالک با اطلاع از انعقاد عقد فضولی اقدام نموده است.

در همین رابطه شایان ذکر می داند اگر مالک قبولی خود را منوط به گذاردن شرط و شروط جدیدی بنماید، فی الواقع معامله فضولی را بطور ضمنی رد نموده است و البته در این حالت اگر اصیل با شرایط اعلامی از سوی مالک موفقت نماید و عقد بر مبنای شرط جدید منعقد شود می توان ادعا نمود که قرارداد جدیدی بین مالک و اصیل منعقد شده که البته بر این امر آثار حقوقی فراوانی مترتب می باشد.

اگر مالک معامله را قبول کرد عقد بطور کامل محقق شده و حق ردی برای ایشان باقی نمی ماند و همچنین است در صورتی که مالک معامله را ابتدائاً رد نماید که در این حالت نیز چون معامله باطل شده دیگر نمی تواند آن را قبول نماید و به همین علت ماده 250 قانون مدنی مقرر داشته است :«اجازه در صورتی موثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.»

ماده 252 همان قانون  بیان می دارد :

«لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد، اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را

بهم بزند.»

و از مفهوم مخالف این ماده استنباط می شود که اگر تأخیر موجب ضرر اصیل نشود به حکم قاعده ایشان می بایست به پیمانی که بسته است وفادار بماند.

ماده 253 قانون مذکور مقرر داشته :

«در معامله فضولی، اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید، اجازه یا رد با وارث است.»

بدیهی است که در این فرض ورثه می بایست یا بطور کلی معامله را قبول و یا بطور کامل رد نمایند و

حق تجزیه آن را ندارند مگر با موافق اصیل.

ماده 254 قانون مدنی بیان می دارد :

«هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آن مال به نحوی از انحاء به معامله کننده فضولی

منتقل شود، صرف تملک، موجب نفوذ معامله سابق نخواهد بود.»

چرا که معامله منعقد قبلی غیر نافد بوده و نیازمند قبولی مالک است و مالک هر شخصی باشد باید قبولی دهد. همانند آنکه شخصی مال متعلق به پدر خود را بطور فضولی معامله نماید و پس از آن پدرش فوت کند و تمام آن مال به وی ارث برسد که در اینجا مالک فعلی (کسی که قبلاً نسبت به این مال معامله فضولی کرده) می بایست معامله را اجازه را رد نماید. جالب آنکه برابر ماده 255 قانون مدنی :«هر گاه کسی نسبت به مالی معامله بعنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله کننده می توانسته است قبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است والا معامله باطل خواهد بود.»

مطابق ماده 256 قانون مدنی :

«هر کسی مال خود را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند، معامله

نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر فضولی است.»

بطور مثال اگر شخصی که مالک سه دانگ آپارتمان می باشد و در هنگام معامله ششدانگ آن را منتقل کند معامله نسبت به سه دانگ خود صحیح و نسبت به سه دانگ دیگر فضولی بود که در این حالت وضعیت قسمت اخیر منوط به تنفیذ آن از سوی مالک است و بر فرض رد این بخش از معامله خریدار به استناد خیار تبعض صفقه حق فسخ تمام معامله را خواهد داشت، همانطوری که در مبحث خیارات به بررسی بیشتر آن خواهیم پرداخت.

مطابق ماده 257 قانون مدنی :

«اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک، معامله فضولی را اجازه یا رد کند،

مورد معامله دیگر نیز واقع شود، مالک می تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند.در این

صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از ان نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.»

بطور مثال اگر حسن مال متعلق به حسین را به علی بفروشد علی آنرا به محمد فروخته و بعد از ان محمد آنرا به تقی واگذار نموده باشد، در اینجا حسین بعنوان مالک می تواند تمام معاملات را رد نماید و یا هر کدام از معاملات را که بخواهد تنفیذ کند و اگر معامله فیمابین علی و محمد را تنفیذ کند، قرار داد مذکور و نیز معامله بعدی یعنی معامله بین محمد و تقی نافذ و معامله قبلی یعنی معامله بین حسن و علی باطل خواهد بود.

لازم به ذکر است که اثر قبول یا رد معامله از طرف مالک به زمان انعقاد عقد باز میگردد و در واقع رد یا قبول اثر کاشفیت و قهقرایی داشته و به همین علت ماده 258 قانون مدنی مقرر داشته است که :

«نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن

اجازه یا رد از روز عقد موثر خواهد بود.»

بطور مثال اگر فضول در فروردین سال 1388 معامله ای را منعقد ولیکن مالک آن را در سال 1389 تنفیذ نماید، منافع ملک از سال 1388 متعلق به اصیل خواهد بود.

 

مسئولیت طرفین عقد فضولی و ایادی بعدی

مطابق ماده 259 قانون مدنی :« هر گاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن را اجازه نکند، متصرف ضامن عین و منافع بوده است.»در واقع تصرفات متصرف غیر ماذون (از طرف مالک) در حکم غصب است به عبارت دیگر اصیلی که مال مالک را به اذن فضول به تصرف گرفته است ضامن عین و منافع آن تلقی و در واقع غاصب محسوب می گردد چه آنکه برابر ماده 308 قانون مدنی :

«غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان، اثبات ید مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»

ماده 261 قانون مدنی در همین رابطه مقرر داشته است :

«در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود، هر گاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری

نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضمن است اگر چه منافع را استیفاء نکرده باشد

و همچنین نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.»

همانطوری که معروض شد در واقع تصرفات متصرف غیر ماذون غاصبانه بوده و «الغاصب یوخذ الاحوال»فلذا ید وی ضمانی بوده و ضامن تسلیم عین و منافع مال می باشد ولی آنکه از آن استیفاء نیز نکرده باشد و همین امر صادق است بر ایادی بعدی چه آنکه ماده 323 همان قانون اعلام میکند :«اگر کسی ملک مغصوب را از غاصب بخرد آن کس نیز ضامن و مالک می تواند بر طرق مقررات مواد فوق به هر یک از بایع و مشتری رجوع کرده عین کرده و در صورت تلف شدن آن، مثل یا قیمت مال و همچنین منافع آن را در هر حال مطالبه نماید.»

خریدار معامله فضولی همواره حق دارد جهت استرداد ثمن پرداختی به فضول مراجعه نماید و لیکن مطالبه خسارات از فضول مشروط به آن است که خریدار از فضولی بودن معامله اطلاعی نداشته باشد به همین علت ماده 262 قانون مدنی مقرر داشته است :

«در مورد ماده قبل (زمانی که مالک معامله را در نموده است) مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن

عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.»

و در ادامه ماده 263 قانون مذکور اعلام می نماید :

«هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد، حق دارد که برای

ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را

خواهد داشت.»

 ماده 260 ماده مدنی :

«در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته

باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند، دیگر حق رجوع به طرف دیگر را نخواهد

داشت.»

همانند ماده 665 قانون که مقرر می دارد :

«وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست، مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.»

فلذا علی الاصول اعلام قبولی معامله فضولی از سوی مالک دلیل بر تأیید قبض عوض نیست مگر آنکه

دلیل یا قرینه قطعی نیز بر تأیید قبض عوض وجود داشته باشد.

 

برخی نکات قانونی مهم در خصوص معامله فضولی

با توجه به مراتب فوق الذکر به برخی از نکات معاملات فضولی اشاره می گردد :

1- هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد آن مال، به نحوی از انحاء به معامله کننده

فضولی منتقل شود، صرف تملک موجب نفوذ معامله سابقه نخواهد بود.

2- هر گاه کسی نسبت به مالی، معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک

معامله­کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله­ کننده می­توانسته است از قبل او با ولایت

یا وکالت معامله نماید، در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است، والا معامله

باطل خواهد بود.

3- هر گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری

قبول کند، معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر، فضولی است.

4- اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است، قبل از اینکه مالک، معامله فضولی را اجازه یا رد

کند، مورد معامله دیگر نیز واقع شود، مالک می­تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند، در

این صورت هر یک را اجازه کرد، معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.

5- نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و هم­چنین نسبت به منافع حاصل از عوض

آن، اجازه یا رد از روز عقد موثر خواهد بود.

6- هرگاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن

معامله را اجازه نکند متصرف، ضامن عین و منافع است.

7- در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته

باشد و مالک با اجازه معامله، قبض عوض را نیز اجازه کند، دیگر حق رجوع به طرف دیگر را نخواهد

داشت.

8- در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود، هر گاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری

نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است، اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد

و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری، حادث شده باشد.

9- دشتری حق دارد که برای استرداد ثمن، عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.

10- هرگاه مالک، معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی ­بودن آن جاهل باشد، حق دارد که

برایثمن و همه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم­ بودن فقط حق رجوع برای ثمن را

خواهد داشت.


اجاره انباردر میدان شوش 500متر

املاک صنعتی پایتخت 

جاده مخصوص وقدیم کرج، شهرکهای صنعتی حومه تهران،

مرکز شهر، خرید، فروش، اجاره انبار،اجاره سالن، اجاره سوله،

اجاره کارگاه، فروش کارخانه، انبارهای موادغذایی، دارویی،

شیمیایی،کالاهای بازرگانی، انبارداری، انبارهای عمومی، خصوصی،

کارخانجات تولید غذایی و صنعتی، کترینگ، تالار، باغ تالار،

باغ، باغچه، تعمیرگاه، کارواش، نمایندگی، سالن همایش ،

اداری، تجاری، پارکینگ، انبارکاشی سرامیک، آهن آلات،

زمین کشاورزی و صنعتی، خدماتی، مسکونی،

مشارکت درساخت وتولید،

وموارد دیگر رادر سایت املاک صنعتی پایتخت مشاهده نمایید.

www.paytakhtmelk.ir

www.sulesara.ir

www.solesara.ir

02166188853  -  02144522057

09122967839  افشار

 

ستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال