برخی مقررات حاکم بر عقد اجاره

از آنجایی که تأمین مسکن بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معني و مفهوم اجاره آشنا هستند. با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آنان به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان‌های با كاربري تجاري، اداري، قانونگذار براي تنظيم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پيش‌بيني كرده است.

این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال‌های 1356، 1362 و 1376 است که تشخيص اينكه قرارداد تابع كدام قانون است از اهميت بسياري برخوردار است. زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را به‌ویژه در خصوص واحدهای تجاری در نظرگرفته‌اند.

بنابراین یکی از مسایل مهمی کـه در روابط موجـر و‌ ‌مـسـتـاجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم شده است.

اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی اقدام به تنظیم قرارداد اجاره کنند، بدیهی است که روابط ‌استیجاری خود را باید تحت‌ ‌قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند. اما قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده و مستأجر دارای حقوق مکتسبه‌ای است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

 

 ویژگی‌های کلی مشترک قوانین اجاره

در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد كه معمولاً این مدت برای یك سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود كه مورد توافق موجر و مستأجر واقع شده است و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. به علاوه مستاجر باید در زمان‌های مورد توافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت و در مقابل از وی رسید دریافت كند.  در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای موجر به رسمیت شناخته شده است. همچنین در فرضی که ملك مورد اجاره جهت استفاده مسكونی اجاره داده شده، مستاجر حق تبدیل به كاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد.

البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

 هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه قانونی حاكم است؟

آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا بر روابط استيجاري حاکم است،‌ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. در صورتی قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال 1376 می‌شود که ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود. از جمله اينكه قرارداد به صورت كتبي، ‌در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود.

ولی اجاره محل‌هاي مسكوني كه پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 تنظيم شده باشند، مشمول قانون سال 1362 و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است.

 

 موجر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه سمتی داشته باشد؟

بنا بر قوانین جاری لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد، ولي بايد مالك منافع عين مستأجره شناخته شود بنابراین اگر الف خانه‌اي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است.

ولی باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین صورت که معمولاً شرط می‌شود مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.

به طور معمول اجاره‌بها همان مبلغی است كه بايد مستاجر در زمان‌هاي معين به موجر بپردازد. اما به پول‌پيش يا هر مبلغي با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره‌بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود.

ضمناً هر آنچه به عنوان تضمين و از اين قبيل بین طرفين توافق شود، معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.

 

 پرداخت هزینه‌های عین مستاجره

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه برای بهره‌برداری از مورد اجاره، کدام مخارج بر عهده موجر و کدام بر عهده مستاجر است؟

در پاسخ باید گفت تعميرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمكن يا شوفاژ بر عهده مالک است.

اما مخارجي كه برای حسن استفاده از مورد اجاره انجام می‌شود مانند نصب کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود.

قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آن را، متعهد و پایبند به ادامه آن تا انقضای مدت اجاره می‌کند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و ... باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟

در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، موجر نمي‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد اوست اقدام كند، بلكه باید با تقديم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دايره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

 

 تخلف از مفاد قرارداد

مالك مي‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغاير با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به ديگري، تخريب و صدمه محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف، درباره محل تجاري به دادگاه عمومي حقوقي، دادخواست تخلیه بدهد.

به علاوه، مستاجر هم مي‌تواند در مواردي مثل عدم تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنين عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض‌الحسنه يا هر عنوان دیگری كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

 

 فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف

شوراي حل اختلاف با احراز مالكيت يا ذي‌نفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. اگر موجر مبلغي به عنوان رهن از مستاجر دريافت كرده باشد صدور این دستور موكول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است.

پس از ابلاغ اين دستور توسط مأموران به مستأجر، او مكلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخليه اقدام كند.

پرسشی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که اگر موجر از مستأجر بابت تضمين تخليه ملک استيجاري چکي دريافت کند و در متن آن قيد شود که بابت تضمين تخليه است، آيا صادرکننده چک قابل تعقيب کيفري است؟  در پاسخ باید گفت هر گاه کسي مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن «اماني بودن» يا «تضمين تخليه ملک مورد اجاره» را قید کرده باشد، چک مذکور در رديف چک مشروط قرار گرفته و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود. پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود یا خیر؟

در پاسخ باید گفت استفاده انحصاری از خانه مورث به‌وسیله یکی از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت‌المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک از آنهاست. از جمله سایر حقوق وراث تقاضای خلع ید متصرف از ملک موصوف است.