نحوه توقیف سرقفلی در محکومیت‌های مالی
وقتی فرد بدهکاری به دلیل مسایل مالی محکوم می‌شود، اگر با اراده و رضایت خود، حاضر به پرداخت بدهی نباشد، طلبکار می‌تواند با توقیف اموال وی، حق و حقوق قانونی خود را به‌دست آورد. در این میان ممکن است از اموال شخص محکوم، هیچ مالی به جز سرقفلی وجود نداشته باشد که در این صورت توقیف می‌شود.
در جامعه کنونی و مطابق با قوانین مدون، وقتی که فرد بدهکاری به دلیل مسایل مالی محکوم می‌شود، اگر با اراده و رضایت خود، حاضر به پرداخت بدهی نباشد، طلبکار می‌تواند با توقیف اموال وی، حق و حقوق قانونی خود را به‌دست آورد. گاهی اوقات ممکن است که از اموال شخص محکوم، هیچ مالی به جز سرقفلی وجود نداشته باشد.
توقیف سرقفلی
در ارتباط با توقیف سرقفلی یا حق کسب و پیشه، قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶ دیدگاههای متفاوتی را بیان کرده است که به توضیح آن میپردازیم:
الف) بدهکار بودن مستاجر
اگر مستاجر بدهکار باشد، توقیف حق کسب و پیشه زمانی انجام میگیرد که مالک ملک، به ازای تخلیه آن، حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
در این صورت معادل طلب محکومله از حق کسب و پیشه به او داده می‌شود. به عبارت دیگر، توقیف و بازداشت حق کسب و پیشه امکانپذیر است و هیچ گونه منع قانونی ندارد.
اما انجام مزایده و فروش این حق، برای پرداخت حقوق محکومله بدون رضایت مالک، اعتبار قانونی ندارد.
ب) بدهکار بودن مالک
اگر مالک بدهکار باشد و علاوه بر مالکیت عین، مالک منافع محل تجاری باشد و سرقفلی نیز به او تعلق داشته باشد، محکوم له می‌تواند عین یا منفعت یا سرقفلی را توقیف کند.
بنا بر توضیحات فوق، دادگاه در صورت احراز شرایط صحت مزایده، دستور انتقال حق کسب و پیشه به برنده مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی را صادر می‌کند؛ مگر اینکه برنده مزایده شخص مالک باشد.
اداره حقوقی قوه قضاییه در این ارتباط عنوان کرده است که توقیف سرقفلی به وسیله اجرا جایز است؛ اما چون این حق معلق است، تا زمانی که منجز (قطعی) نشده باشد، انجام عملیات اجرایی مجاز نیست.
گروهی بر این باورند که حق سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد.
حق سرقفلی، مبلغی است که مالک با اجاره دادن واحد تجاری خود، از مستاجر دریافت می‌کند. اما حق کسب و پیشه مربوط به مستاجر و به دلیل فعالیت و حسن شهرت مستاجر است.
فی الواقع توقیف سرقفلی به دلیل آن که به حقوق مالک و قرارداد اجاره لطمه وارد می‌کند، صحیح نیست.
این در حالی است که توقیف حق کسب و پیشه چون توسط شخص مستاجر به وجود آمده است، در حالی که مستاجر حق انتقال واحد تجاری را نیز داشته باشد، اشکالی ندارد و مستاجر می‌تواند محل کسب را به فرد دیگری بفروشد.
اما اگر مستاجر حق انتقال به فرد دیگری را نداشته باشد، توقیف این محل تجاری بدون رضایت مالک، محل بحث است. چرا که با حقوق مالک در تعارض است.
حق کسب و پیشه یک حق مالی و متعلق به محکومعلیه است و توقیف آن موردی ندارد. اما مساله بر سر نحوه مزایده و انتقال است.
اگر مستاجر قصد انتقال حق خود به فرد دیگری را داشته باشد، باید مطابق با ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستاجر عمل کند.
اجرای احکام دادگاه نیز میبایست با رعایت ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستاجر و دعوت از موجر، اگر وی آمادگی خود را جهت پرداخت حق کسب و پیشه اعلام کند، اقدام کند. در غیر این صورت با اعلام آمادگی نداشتن او برای تملک حق کسب و پیشه منافاتی ندارد.
از گذشته های دور تاکنون بحث سرقفلی در مورد اماکن تجاری مطرح شده است و البته ناگفته نماند که در قانونهای روابط موجر و مستاجر سالهای 1356 و 1376 این دو حق با هم تفاوت دارند.
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶، در زمانی که مدت اجاره پایان مییابد، عقد اجاره اماکن تجاری پایان نمیپذیرد و موجر تنها در مواردی خاص حق تخلیه ملک را دارد.
اما مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٧۶، عقد اجاره با پایان یافتن مدت، برطرف می‌شود و تنها در سه مورد پرداخت حق سرقفلی ضرورت دارد.
بنابراین از سال 1376 به بعد، اخذ سرقفلی در هرگونه قرارداد اجارهای که تنظیم شود، جایز است. اما حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمیگیرد.
به گزارش عدالت‌سرا، ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقرر کرده است:
«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.
همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
مستندات قانونی مرتبط با امکان توقیف سرقفلی
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه) شماره نظریه: ۲۲۲۲/۹۶/۷ شماره پرونده: ۱۶۴۱-۱/۳-۹۶ تاریخ نظریه: 20 آذر سال 1396
در خصوص پروندههای مطالبه مهریه، خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می‌کند. آیا سرقفلی‌های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش است یا خیر؟
با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده ۵۴ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب سال ۱۳۸۷، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است.
اما در فرضی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستاجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد.
ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستاجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه) شماره نظریه: ۲۱۴۸/۹۶/۷ شماره پرونده: ۷۲۵-۲۶-۹۶ تاریخ نظریه: 14 آذر سال 1396
با توجه اطلاق بند «ز» ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب سال 1393، آیا ودیعهای که بابت اجازه مغازه داده می‌شود، قابل توقیف است؟
بند «ه» ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب سال ۱۳۹۴، وسایل و ابزار کار کسبه، پیشهوران، کشاورزان و سایر اشخاص را که برای امرار معاش ضروری آنها و افراد تحت تکفلشان لازم است، در ردیف مستثنیات دین قرار داده است.
با عنایت به اینکه مغازه و سرقفلی جزء وسایل و ابزار کار تلقی نمیشود و با توجه به اصل وجوب ادای دین که مغازه و سرقفلی جزء مستثنیات دین تلقی نمیشود، بنابراین با توجه به اینکه خود مغازه جزء مستثنیات دین نیست، مبلغی که در ضمن عقد اجاره تحت هر عنوان از قبیل ودیعه، سرقفلی و … به موجر پرداخت می‌شود نیز جزء مستثنیات دین محسوب نمیشود و بند «ز» ماده یادشده ناظر به اجاره منزل مسکونی است و منصرف از اجاره اماکن تجاری و مغازه است.
عبارت «عین مستاجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد» در قسمت اخیر بند «ز» ماده یادشده و تبصره ۲ این ماده مؤید این استنباط است. در نتیجه در فرض سوال مبلغ ودیعه قابل توقیف است.
توقیف سرقفلی
در ارتباط با توقیف سرقفلی یا حق کسب و پیشه، قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶ دیدگاههای متفاوتی را بیان کرده است که به توضیح آن میپردازیم:
الف) بدهکار بودن مستاجر
اگر مستاجر بدهکار باشد، توقیف حق کسب و پیشه زمانی انجام میگیرد که مالک ملک، به ازای تخلیه آن، حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
در این صورت معادل طلب محکومله از حق کسب و پیشه به او داده می‌شود. به عبارت دیگر، توقیف و بازداشت حق کسب و پیشه امکانپذیر است و هیچ گونه منع قانونی ندارد.
اما انجام مزایده و فروش این حق، برای پرداخت حقوق محکومله بدون رضایت مالک، اعتبار قانونی ندارد.
ب) بدهکار بودن مالک
اگر مالک بدهکار باشد و علاوه بر مالکیت عین، مالک منافع محل تجاری باشد و سرقفلی نیز به او تعلق داشته باشد، محکوم له می‌تواند عین یا منفعت یا سرقفلی را توقیف کند.
بنا بر توضیحات فوق، دادگاه در صورت احراز شرایط صحت مزایده، دستور انتقال حق کسب و پیشه به برنده مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی را صادر می‌کند؛ مگر اینکه برنده مزایده شخص مالک باشد.
اداره حقوقی قوه قضاییه در این ارتباط عنوان کرده است که توقیف سرقفلی به وسیله اجرا جایز است؛ اما چون این حق معلق است، تا زمانی که منجز (قطعی) نشده باشد، انجام عملیات اجرایی مجاز نیست.
گروهی بر این باورند که حق سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد.
حق سرقفلی، مبلغی است که مالک با اجاره دادن واحد تجاری خود، از مستاجر دریافت می‌کند. اما حق کسب و پیشه مربوط به مستاجر و به دلیل فعالیت و حسن شهرت مستاجر است.
فی الواقع توقیف سرقفلی به دلیل آن که به حقوق مالک و قرارداد اجاره لطمه وارد می‌کند، صحیح نیست.
این در حالی است که توقیف حق کسب و پیشه چون توسط شخص مستاجر به وجود آمده است، در حالی که مستاجر حق انتقال واحد تجاری را نیز داشته باشد، اشکالی ندارد و مستاجر می‌تواند محل کسب را به فرد دیگری بفروشد.
اما اگر مستاجر حق انتقال به فرد دیگری را نداشته باشد، توقیف این محل تجاری بدون رضایت مالک، محل بحث است. چرا که با حقوق مالک در تعارض است.
حق کسب و پیشه یک حق مالی و متعلق به محکومعلیه است و توقیف آن موردی ندارد. اما مساله بر سر نحوه مزایده و انتقال است.
اگر مستاجر قصد انتقال حق خود به فرد دیگری را داشته باشد، باید مطابق با ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستاجر عمل کند.
اجرای احکام دادگاه نیز میبایست با رعایت ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستاجر و دعوت از موجر، اگر وی آمادگی خود را جهت پرداخت حق کسب و پیشه اعلام کند، اقدام کند. در غیر این صورت با اعلام آمادگی نداشتن او برای تملک حق کسب و پیشه منافاتی ندارد.
از گذشته های دور تاکنون بحث سرقفلی در مورد اماکن تجاری مطرح شده است و البته ناگفته نماند که در قانونهای روابط موجر و مستاجر سالهای 1356 و 1376 این دو حق با هم تفاوت دارند.
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶، در زمانی که مدت اجاره پایان مییابد، عقد اجاره اماکن تجاری پایان نمیپذیرد و موجر تنها در مواردی خاص حق تخلیه ملک را دارد.
اما مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٧۶، عقد اجاره با پایان یافتن مدت، برطرف می‌شود و تنها در سه مورد پرداخت حق سرقفلی ضرورت دارد.
بنابراین از سال 1376 به بعد، اخذ سرقفلی در هرگونه قرارداد اجارهای که تنظیم شود، جایز است. اما حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمیگیرد.
به گزارش عدالت‌سرا، ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقرر کرده است:
«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.
همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
مستندات قانونی مرتبط با امکان توقیف سرقفلی
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه) شماره نظریه: ۲۲۲۲/۹۶/۷ شماره پرونده: ۱۶۴۱-۱/۳-۹۶ تاریخ نظریه: 20 آذر سال 1396
در خصوص پروندههای مطالبه مهریه، خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می‌کند. آیا سرقفلی‌های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش است یا خیر؟
با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده ۵۴ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب سال ۱۳۸۷، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است.
اما در فرضی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستاجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد.
ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستاجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه) شماره نظریه: ۲۱۴۸/۹۶/۷ شماره پرونده: ۷۲۵-۲۶-۹۶ تاریخ نظریه: 14 آذر سال 1396
با توجه اطلاق بند «ز» ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب سال 1393، آیا ودیعهای که بابت اجازه مغازه داده می‌شود، قابل توقیف است؟
بند «ه» ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب سال ۱۳۹۴، وسایل و ابزار کار کسبه، پیشهوران، کشاورزان و سایر اشخاص را که برای امرار معاش ضروری آنها و افراد تحت تکفلشان لازم است، در ردیف مستثنیات دین قرار داده است.
با عنایت به اینکه مغازه و سرقفلی جزء وسایل و ابزار کار تلقی نمیشود و با توجه به اصل وجوب ادای دین که مغازه و سرقفلی جزء مستثنیات دین تلقی نمیشود، بنابراین با توجه به اینکه خود مغازه جزء مستثنیات دین نیست، مبلغی که در ضمن عقد اجاره تحت هر عنوان از قبیل ودیعه، سرقفلی و … به موجر پرداخت می‌شود نیز جزء مستثنیات دین محسوب نمیشود و بند «ز» ماده یادشده ناظر به اجاره منزل مسکونی است و منصرف از اجاره اماکن تجاری و مغازه است.
عبارت «عین مستاجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد» در قسمت اخیر بند «ز» ماده یادشده و تبصره ۲ این ماده مؤید این استنباط است. در نتیجه در فرض سوال مبلغ ودیعه قابل توقیف است.
برای اطلاع از آخرین اخبار اقتصادی ، صنعتی ، حوادث و قیمتهای لحظه ای ارز ، دلار ، طلا و سکه اینجا کلیک کنید.
دانستنیهای حقوقی اینجا کلیک کنید.
درباره شهرکهای صنعتی اینجا کلیک کنید.
سرگذشت کارآفرینان اینجا کلیک کنید.
نکات مهم درباره انبار اینجا کلیک کنید.
اخبار ارز ، دلار ، طلا و سکه اینجا کلیک کنید.
اخبار اقتصادی ، صنعتی ، حوادث اینجا کلیک کنید.
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل:
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )
