خیار مجلس‌ ، خیار حیوان‌ ، خیار شرط‌ ، خیار تاخیر ثمن‌

: املاک صنعتی پایتخت; دوشنبه ۱۳۹۶/۱۱/۰۲ | ۱۳:۱۵

درماده ششم مبایعه‌نامه‌های کنونی به بندی با عنوان آثار قرارداد برمی‌‎خوریم که کلیه خیارات از جمله خیارغَبن به استثنای خیار تدلیس را از طرفین اسقاط می‌کند،

* اسقاط کردن یعنی چه؟

* خیار تدلیس چیست؟

اسقاط یعنی: ساقط کردن، از بین بردن؛

کافه: یعنی همه، تمام؛

خیارات: یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی شده، برای ما وجود دارد.

پس ما با امضای بند «اسقاط کافه خیارات» تمام اختیارات فسخی را که قانون و شرع برای ما در معاملات نهاده اند، ساقط می‌کنیم.

«خيار» را در مفهوم حقوقی آن مي توان به «اختيار فسخ داشتن» معنا کرد. خيار در قرارداد، اختياری است که طرفين برای فسخ قرارداد، در شرايط خاص و تعريف شده، به يکديگر می دهند. قانون مدنی، ده خيار را برای طرفين معامله در نظر گرفته و تأييد کرده است.

این جمله ساده تمام حق فسخ‌هایی را که می‌تواند در یک معامله وجود داشته باشد، از بین می‌برد و طرف‌های معامله هم خیلی راحت و بدون اطلاع از این که چه حقی از آنها ضایع شده است، قرارداد را امضا می‌کنند. اما متوجه باشید که با امضای این بند، درهای زیادی در معامله بسته می شود.

تدلیس چیست؟

عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. (ماده ۴۳۸ قانون مدنی)

۱- عملیات فریب دهنده باید پیش از معامله باشد و به کار می‌رود تا رغبت به انجام معامله را ایجاد کند.

2- دروغی که وصفی موهوم را به طور قاطع به کالا نسبت دهد و خارج از گزافه‌های تبلیغاتی مرسوم باشد تدلیس است.

۳- بی مبالاتی خریدار در احراز وصف واقعی مبیع و حفظ منافع خود مانع از تحقق تدلیس نیست.

۴- دربارة سکوت عمدی فروشنده درباره عیب کالا، اختلاف شده است که تدلیس است یا اثری ندارد. ولی تمایل عمومی بر این است که حسن نیت در قراردادها ایجاب می‌کند که فروشنده عیوب پنهانی را به خریدار اعلام کند و این تکلیف در قرارداد امانی و مبتنی بر اعتماد قوی‌تر است.

۵- کسی که نیمی از حقیقت را می‌گوید و می‌داند که شنونده آن را دروغگویی و فریب طرف قرارداد شده است.

۶- به نظر مشهور، کار فریبنده باید عمدی و به قصد فریب طرف انجام شود. با وجود این، بعضی از

نویسندگان از اطلاق ماده ۴۳۸ استفاده کرده‌اند که قصد فریب دادن شرط نیست.

۷- شرایط قرارداد باید به گونه‌ای نوشته شود که از دید انسانی متعارف پنهان نماند و تجاوز از این قاعده

نوعی اخفاء و پنهان کاری است.اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری. (ماده ۴۳۹ قانون مدنی)

۱. اگر تدلیس سبب ایجاد اشتباه مؤثر در عقد شود (مانند اشتباه در خود موضوع معامله) موجب بطلان یا عدم نفوذ عقل است، خواه فریب ناشی از طرف قرارداد باشد یا بیگانه.

۲. از ظاهر ماده۴۳۹ ق.م. چنین بر می‌آید که تدلیس موجب خیار باید منسوب به طرف قرارداد باشد تا مؤثرافتد.

۳. تدلیس در اوصاف مبیع معین باعث ایجاد حق فسخ می‌شود و در عین کلی راه ندارد، مگر این که مربوط به اوصاف مشترک تمام اقسام کلی باشد.

۴. قلمرو تدلیس محدود به بیع نیست و در نکاح و بیمه و سایر قراردادها نیز راه می‌یابد.

۵. در این که آیا شرط تبرّی از عیوب اثر تدلیس را نیز از بین میبرد یا نه اختلاف است.

ماده ۴۳۸- مفهوم خیار تدلیس: تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

ماده ۴۳۹- مشترک بودن خیار تدلیس میان بایع و مشتری اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس‌ مشتری.

ماده ۴۴۰- فوری بودن خیار تدلیس خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.

خیار غبن در عقد بیع چیست؟

برابر ماده 416 قانون مدنی :

«هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.»

غبن یعنی ضرر و زیان و کسی که زیان دیده است را مغبون و طرف مقابل را غابن گویند.

انواع غبن:

غبن دو نوع است فاحش و غير فاحش و البته گاهي قسم ديگري که غبن اَفحَش باشد را هم به اين تقسيم اضافه مي کنند :

1- غبن غير فاحش : در صورتيکه غبن عرفاً قابل مسامحه باشد غبن غير فاحش است اين ملاکي است که در قانون مدني پيش بيني شده است :

« غبن در صورتي فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد»

البته براي تشخيص اينکه چه مقداري در عرف قابل مسامحه است هميشه ممکن است اختلاف پيش بيايد اين نوع از غبن خيار را بوجود نمي آورد .

2- غبن فاحش : همانطوريکه از بيان قبل هم مشخص مي شود غبن در صورتي فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشدو البته همان اشکال قبلي دراينجا هم پابرجا است که ملاک تشخيص عرف چه است؟

« ملاک ايجاد خيار فسخ وجود غبن فاحش است و معيار اساسي در فاحش بودن غبن همانطور که در ماده 417 اصلاحي قانون مدني ذکر شده است عدم تعادل ارزش تاحدي که از نظر عرف قابل مسامحه و چشم پوشي نباشد . توضيح آنکه ممکن است ارزش واقعي مال مورد معامله با آنچه که در عقد مورد توافق طرفين قرارگرفته است متفاوت باشد ولي صرف وجود تفاوت موجب ايجاد خيار فسخ نمي شود بلکه اگر تفاوت موجود به حدي باشد که عرف آن را موجب ضررفاحش طرف عقد تلقي نمايد حق فسخ براي زيان ديده ايجاد مي شود در ماده 417 قبل از اصلاح سال 1361 براي تشخيص فاحش بودن غبن ملاک حداقل خُمس (يک پنجم) قيمت تعيين شده بود وچنين مقرر گرديده بود که تفاوت کمتر از يک پنجم عرفاً قابل مسامحه مي باشد ولي در اصلاحيه فوق ملاک مزبور حذف و تشخيص عرف جايگزين گرديد.

به نظر مي رسد اصلاح فوق منطقي بوده چراکه اگر ملاک کلي رجوع به عرف باشد تعيين ميزان قطعي در قانون ضرورت ندارد به علاوه اگر تعيين فاحش بودن غبن به عرف واگذار گردد مي توان در موارد مختلف با توجه به مقتضيات و شرائط گوناگون آن را مشخص نمود امروز دادگاه ها مسئله غبن فاحش را به کارشناس و خُبره ارجاع مي دهند ضمناً اضافه مي نمايد که ملاک غبن فاحش قيمت مبيع در هنگام عقد است .»

3- غبن افحش : غبن افحش به صورتي اطلاق مي شود که بيشتر از غبن فاحش و تفاوت به وضوح وروشني مشاهده شود با اين وجود در تقسيمات متعارف و معمول کتابهاي حقوقي کمتر از غبن اَفحَش ذکري به ميان آمده است.

حقوقدانان معتقدند وجود عبارتی مبنی بر لغو کلیه اختیارات فسخ معامله خرید و فروش مسکن از

خریدار و فروشنده در مبایعه‌نامه‌ها، می تواند طرفین معامله را حق ذاتی‌شان محروم کند.

یکی از مشکلاتی که اکثر خریداران و فروشندگان مسکن با آن روبه رو هستند، عدم توجه به بندهای مندرج در مبایعه های چاپی بنگاه های معاملات ملکی است و همه برگه هایی که مشاوران املاک در برابر آنها قرار می دهند را امضا می کنند؛ حال آنکه این مبایعه نامه ها بندهایی دارند که می تواند در صورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از فرد متضرر سلب کند.گفتنی است بر اساس ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می شود که سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تهیه شده باشد و هر نوع سند دیگری غیر از آن، سند عادی است. بنابراین هر نوشته ای که تحت عنوان مبایعه نامه در بنگاه های معاملات ملکی در خصوص جابه جایی ملک و واحد مسکونی میان متعاملین (خریدار و فروشنده) به امضا برسد، در حکم سند عادی است و در دادگاه به آن استناد می شود؛ حتی در مواردی سند عادی می تواند سند رسمی را در صورت داشتن شرایطی از جمله تقدم تاریخی، ابطال کند؛ حتی اگر آن سند عادی در بنگاه معاملات ملکی هم امضا نشده و صرفا یک دستنوشته میان دو طرف باشد. بنابراین خریداران و فروشندگان لازم است پیش از امضای مبایعه نامه ها در دفاتر مشاوران املاک، از جزئیات همه بندهای آن مطلع شوند.

یکی از بندهایی که در مبایعه نامه های چاپی موجود در بنگاه های املاک گنجانده شده و اکثرخریداران مسکن بدون توجه به آن، مبایعه نامه را امضا می کنند، عبارت حقوقی «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» است.

برخی حقوقدانان معتقدند معاملات خرید و فروش مسکن با توجه به اینکه باید الزام آور باشند، وجود چنین عبارتی نه تنها یک ایراد و معضل نیست، بلکه از وقوع مشکلات حقوقی متعدد بعد از آن نیز جلوگیری می کند. با این وجود، برخی از کارشناسان حقوقی نیز معتقدند وجود چنین عبارتی در مبایعه نامه ها، متعاملین را از حق طبیعی و ذاتی آنها محروم می کند.

برای توضیح این عبارت می بایست تک تک واژه های آن به صورت کامل تشریح شود:

إسقاط:

به معنی ساقط شدن است بر وزن إفعال از مصادر ثلاثی مزید که بر اثر قوانین زبان عربی، اثرگذاری آن بر جمله علاوه بر آنکه فعل را از صورت لازم به متعدی تغییر می دهد، معنی واژه را نیز از شک و تردید به قطعیت تغییر می دهد؛ این اثر وضعی لغات و واژه ها، در مباحث حقوقی نیز وارد شده و معنی واژه ساقط شدن در حالت شک و تردید را به قطعیتی که بار حقوقی دارد، تغییر می دهد. بنابراین اگر فردی ذیل این واژه را امضا کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.

کافه:

(به تشدید فاء) به معنی کلیه و همه چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می گیرد. این واژه نیز بار معنایی قطعیت در خود داشته و اثرگذاری آن از واژه های «همه و کلیه» بیشتر است.

خیارات:

در اصطلاح حقوقی که برگرفته از اصطلاحات فقه شیعه است، به معنی داشتن اختیار دو فرد معامله کننده در بر هم زدن معامله است که در قانون تجارت و مدنی ایران تعداد خیارات مشخصی وجود داشته که در ادامه مبحث به آن اشاره خواهد شد.

ولو:

حرف «لو» در زبان عربی همراه با واو ماقبل از آن معنای تقلیل و جدا کردن حداقل از مابعد خود را می دهد؛ بنابراین ولو در این عبارت درصدد ضمیمه کردن حداقل ها به یک دستورالعمل کلی است به این معنا که این دستورالعمل هیچ استثنایی را شامل نمی شود.

خیار:

واژه مصدری به معنی اختیار داشتن است؛ در مباحث فقهی و حقوقی به اختیاری که فرد برای بر هم زدن معامله به صورت ذاتی و نه اکتسابی دارد، گفته می شود. به این معنی که در هر قرارداد و بیعی متعاملین بر اساس ذات عقد بیع اختیاراتی برای فسخ آن قرارداد دارند که می توانند با توافق یکدیگر، این اختیارات را از آن معامله سلب کنند.

خیار غبن:

یک نوع از خیارات است که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و تعریف غبن به این

صورت است: «اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده‌است.» به این معنی که اگر

خریدار ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان

فسخ آن قرارداد را دارد.

خیاراتی که در قانون مدنی آمده از حیث مهلت اجرای خیار سه دسته اند:

*برخی دارای مهلت معین هستند مثل خیار مجلس که مربوط به جلسه معامله است، خیار حیوان که سه روز از تاریخ انعقاد معامله مهلت دارد و خیار شرط تابع مدتی است که متعاقدین بر آن تراضی کرده اند.

*برخی خیارات هم قانونگذار تصریح به فوریت خیارات کرده مانند خیار رویت و تخلف از وصف (ماده 415 قانون مدنی) خیار غبن (ماده420 قانون مدنی) خیار عیب (ماده 435 قانون مدنی) و خیار تدلیس ماده 440 قانون مدنی) یعنی همین چهار خیار، خیاراتی است که قانونگذار تصریح به فوریت اعمال آن نموده است.

*برخی خیارات هم هیچ تصریحی در مقررات، به فوریت آنها نشده در مورد این نوع خیارات که مهلت معین ندارد و تصریحی هم به فوریت نشده بحثی در بین حقوقدانان و قضات ایجاد شده که آیا خیارات فوری هستند یا فوری نیستند. در کتب فقهی هم بحثی در مورد فور و تراخی مطرح شده که گفتیم فور به معنی فوریت داشتن و تراخی به معنی رخوت و سستی یعنی الزام به اجرای فوری خیار وجود ندارد یعنی می توانند با تأخیر خیار خودش را اجرا کند، لذا در مورد این خیارات این بحث مطرح شده که آیا این خیارات فوری هستند یا فوری نیستند.

حقوقدانان دو دسته شده اند گروهی این طور استدلال کردند که چون علت غالب خیارات رفع ضرر از یک طرف یا دو طرف معامله هستند لذا اگر ما اجازه بدهیم به فردی که خیار خودش را هر وقت دلش خواست اجرا کند این خودش باعث ضرر برای طرف دیگر می شود و عدالت قضایی ایجاب می کند که ما برای رفع ضرر از کسی ضرر به فرد دیگری تحمیل نکنیم. در ثانی همین گروه اضافه می کنند همین که فردی در مهلتی امکان اجرای خیار دارد، خیار خود را اعمال نمی کند، خودش به نوعی انصراف از خیار تلقی می شود و به نوعی اقدامی است از طرف او به ضرر خودش.

در مقابل گروهی اعتقاد دارند که خیاراتی که تصریح به فوریت نشده و مهلت معینی ندارد، فوری نیستند. این گروه میگویند که استدلالات گروه اول در خصوص این که تأخیر بیش از حد موجب ضرر طرف معامله می باشد و لزوم رفع ضرر از طرف معامله، استدلال صائبی است، اما این استدلالات، فوریت را ثابت نمی کند. بنا بر این، اگر کسی در مهلت متعارف که امکان اجرای خیار وجود دارد، خیارش را اعمال نمی کند و استدلال کند از خیار خودش انصراف داده این درست است، ولی فوریت را اثبات نمی کند ضمن این که قانونگذار اگر می خواست همه خیارات را فوری اعلام کند، در یک ماده می گفت که تمام خیارات فوری هستند، همین که در برخی خیارات سکوت کرده معلوم است که نظرش بر عدم فوریت برخی از خیارات بوده است.

سایر خیاراتی که بر اثر امضا و تأیید این بند «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» در مبایعه نامه از دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) سلب می شود، بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل:

۱. خیار مجلس

تا زمانی که طرفین معامله از مجلس معامله متفرق نشده‌اند، می‌توانند معامله را فسخ کنند.

مثال: شخصی ساختمانی را خریده و به فروشنده بیعانه هم داده است. فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ معامله کرده و از تحویل ساختمان جلوگیری می‌کند:

الف) اگر بعد از جدا شدن از مجلس، معامله را فسخ کرده و هیچ خیار دیگری هم نبوده فسخ اثری ندارد.

ب) قبل از جدا شدن از مجلس معامله را فسخ کرده صحیح است.

توضیح: با فرض وجود سایر شرایط صحت بیع، پرداخت بیعانه یا عدم آن، اثری در خیار مجلس ندارد و همینکه معامله صورت بگیرد، تا زمانی که متفرق نشده باشند، خیار مجلس وجود دارد؛ اگرچه چیزی هم ردّ و بدل شده باشد.

2- خیار حیوان

خریدار حیوان تا سه روز بعد از معامله می‌تواند معامله را فسخ کند.

الف) اگر تصرف مشتری در حیوان بهگونهای باشد که نوعاً دلالت بر رضایت مشتری داشته باشد، خیار حیوان ساقط می‌شود؛ مثل اینکه به حیوان نعل بزند یاآن را رنگ کند.

ب) اگر حیوان در این مدت تلف شد، بیع باطل است.

۳. خیار شرط

حق فسخی است که یکی از طرفین معامله برای خود در عقد، قرار می‌دهد؛ یعنی در ضمن معامله‌ای شرط می‌شود که فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالثی تا مدت معینی، حق بر هم زدن معامله را داشته باشد.

نکته:

جایز است برای فروشنده حق فسخ قرار داده شود که اگر ثمن را یا مانند آن را تا زمان معینی برگرداند، بتواند معامله را فسخ کند که اصطلاحاً به آن بیع خیار میگویند.

فروش مبیع قبل از پایان مدت خیار

مبیع بعد از تحقق بیع خیاری تا زمانی که فسخ نشده، ملک مشتری است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نکرده، حق فروش مجدد آن را به فرد دیگر ندارد و مشتری می‌تواند بعد از پایان مهلت خیار، آن را به فرد دیگری بفروشد؛ هرچند هنوز آن را قبض نکرده باشد؛ مشروط بر اینکه فروشنده معامله را در مدت خیار فسخ نکرده باشد.

مثال: اگر خانهای به ۱۰۰میلیون تومان فروخته شود، به شرط آنکه اگر فروشنده تا شش ماه پول آن را به مشتری پس داد، بتواند معامله را فسخ کند، در اینجا مشتری پس از سپری شدن شش ماه و پس نیاوردن پول توسط فروشنده و عدم فسخ وی، حق دارد خانه را به دیگری بفروشد.

توجه: اگر فروشنده فقط برای خودش حق فسخ قرار دهد و مقصودش این نباشد که باید مبیع را تا پایان مدت خیار، حفظ کنی؛ در این صورت حق فروش مبیع برای خریدار وجود دارد.

4- خیار تأخیرثمن

اگر مشتری ثمن معامله (مثلاً پول) را که نقدی بوده با تأخیر بدهد یا اصلاًندهد، با شرایط زیر خیار تأخیر وجود دارد و فروشنده حق فسخ معامله را دارد:

الف) تا سه روز ندهد.

ب) فروشنده نیز جنس را تحویل نداده است.

ج) اجازه تأخیر یکی از عوضین هم در قرارداد قید نشده یا عقد مبنی بر آن نبوده باشد.

نکته:

در اجناسی که اگر یک روز بماند فاسد می‌شود، مثل برخی میوه‌ها و سبزی‌ها،بهجای سه روز تأخیر، حق خیار فسخ تا قبل از خراب شدن کالاست.

مثال۱: اگر مثلاً ساعت سه بعد از ظهر سبزی یا میوه به کسی فروخته شود و خریدار تا شب پول آن را نیاورد و سبزی یا میوه را هم تحویل نگرفته باشد، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند و آن را به دیگری بفروشد.

مثال۲: شخصی خانه‌ای را از فردی به قیمت معینی خریده،اما پول آن را نداده و خانه نیز تحویل مشتری نشده است و شرط تأخیر هم نشده تا مشتری حق تأخیر داشته باشد. لذا در اینجا پس از سه روز از زمان معامله حق فسخ معامله برای طرف مقابل (فروشنده) وجود دارد. اما اینچنین نیست که معامله، خودبه‌خود باطل باشد.

5- خیار رویت و تخلف وصف

اگر خریدار یا فروشنده، جنس و کالای مورد نظر خود را دیده باشد یا طرف مقابل خصوصیات جنس معینی را که طرف دیگر ندیده به او بگوید و معلوم شودآنگونه که او گفته، نبوده است یا آن را برخلاف آنچه قبلاً دیده، بیابد؛ می‌تواند معامله را به ‌هم بزند.

نکته: خیار شرکت و رؤیت در معاملات کلی وجود ندارد.

مثال: ۱۰۰کیلوگرم برنج دم سیاه با مشخصات بو، اندازه و رنگ خاص خریده شده است، اما نه ۱۰۰کیلوگرم مشخص. بلکه فروشنده ویژگیهای فوق را بیان کرد وبرای انجام تعهدش، برنجی را از انبار آورد که آن خصوصیات را ندارد، دراینجا خیار وجود ندارد و فقط از فروشنده حق مطالبه برنج با خصوصیات توافق شده هست.

6- خیار غبن

اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد، یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی جنس را پرداخته یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد.

توضیح: تفاوت قیمت گاهی در عرف قابل مسامحه است. بنابراین خیار غبن وجود نخواهد داشت. اما اگر تفاوت قیمت، از نظر عرف قابل مسامحه نباشد و عقلا به آن اعتناء ‌کنند، در این صورت با فرض ناآگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی، خیار غبن وجود دارد.

احکام مربوط به خیار غبن

۱.معیار قیمت زمان معامله است؛ یعنی اگر مشتری پرداخت قیمت جنس را از زمان آن به تأخیر بیاندازد و قیمت جنس نسبت به روز معامله افزایش یابد، این امر باعث ثبوت خیار غبن برای فروشنده نمی‌شود و معیار خیار غبن، وجود غبن و ضرر نسبت به روز معامله است. البته اگر مشتری پول را در زمانی بپردازد که تورم حاصل شده، باید افزایش تورم را نیز با مصالحه و رضایت فروشنده بپردازد.

ردیف	قیمت روز معامله	قیمت عادلانه بازار	قیمت زمان تحویل پول	خیار غبن
۱	۱۰۰	۲۰۰	۱۰۰	هست
۲	۱۰۰	۱۰۵	۱۰۰	نیست
۳	۱۰۰	۱۰۵	۲۰۰	نیست ولی باید مصالحه شود
۴	۱۰۰	۲۰۰	۳۰۰	هست

در جدول فوق به دلیل تفاوت فاحش بین قیمت‌های روز معامله و بازار در ردیف‌های ۱و ۴، خیار غبن هست، اما در ردیف‌های ۲و ۳به دلیل عدم تفاوت فاحش، خیار غبن نیست.

۲.باید مغبون بودن شخص ثابت شود و ادعای صرف بر فریب خوردن و متضرّر شدن، دلیل محکمی نیست.

مثال: زمینی به مبلغی فروخته شد و فروشنده ادعای مغبون شدن در این معامله را دارد. تا زمانی که ثابت نشده به قیمتی (فاحش یا قابل توجه) کمتر از قیمت زما‌ن فروش، معامله صورت گرفته، خیار غبن وجود ندارد.

۳.حتی اگر شخص مغبون غیر مسلمان باشد، خیار غبن وجود دارد.

۴.با فرض اینکه خریدار یا فروشنده اطمینان کنند که مغبون شده‌اند:

الف) اگر طرف مقابل سخن او را می‌پذیرد مدعی می‌تواند فسخ کند، ولی نمی‌تواند تفاوت قیمت را پس بگیرد و در عین حال معامله را پا برجا بداند. لذا فقط یا حق فسخ یا قبول معامله غبنی را دارد. مگر آنکه طرفین معامله راضی به پرداخت تفاوت قیمت باشند.

ب) اگر طرف مقابل سخن او را نمیپذیرد مراجعه به حاکم شرع می‌شود.

۵.در خیار غبن، تبعیض جایز نیست؛ یعنی یا کل معامله را فسخ میکند یا کل آن را می‌پذیرد.

مثال: وحید خانهای را به خسرو فروخته و بعد از رد و بدل کردن ثمن و مثمن، خریدار ادعای مغبون شدن در معامله را کرده و آن را فسخ مینماید. اما از آن زمان به دلایل مختلف از تخلیه خانه و گرفتن پول خود، اجتناب می‌کند و بعد از دو سال مدعی است که معامله را در نصف خانه فسخ کرده و در حال حاضر نصف پول را مطالبه می‌کند:

الف) اگر کل معامله را فسخ نموده است مالک خانه نخواهد بود و در این دو سال حق استفاده از خانه را نداشته است. (البته در مواردی که غبن مغبون ثابت شود.)

ب) اگر قسمتی از معامله را فسخ کرده است فسخ بی‌ا‌ثر است و حق گرفتن قسمتی از پول را ندارد.

۶.صِرف مراجعه شخص مغبون به طرف مقابل، فسخ معامله محسوب نمی‌شود. مگر اینکه بگوید من فسخ کردم یا هر لفظی که این معنا را برساند. البته لازم نیست در حضور طرف مقابل فسخ کند. بلکه تنها و بدون حضور افراد و در تنهایی هم می‌تواند فسخ کند.

۷.اگر شخص مغبون فسخ کند، دیگر مالک نخواهد بود و واجب است مال را به طرف مقابل برگرداند.

مثال: پس از گذشت یک هفته از خرید خانه‌ای، خریدار می‌فهمد که مغبون شده است. از این رو به فروشنده مراجعه می‌کند تا فسخ کند. اما فروشنده موافقت نمی‌کند و اکنون که خانه گران شده فروشنده تقاضای فسخ نموده ولی خریدار زیر بار نمی‌رود و می‌گوید با گرفتن مبلغی بیشتر حاضر به فسخ هستم با توجه به اینکه خریدار واقعاً معامله را فسخ نموده، دیگر مالک آن خانه نیست و حق ندارد پول بیشتری بگیرد و از زمان فسخ مدت زمانی را که هریک بدون رضایت دیگری، در ثمن و مثمن تصرف داشته‌اند ضامن می‌باشند.

۸.اگر پس از مطلع شدن از غبن، از حق فسخ استفاده نکند، در صورتیکه نمی‌دانسته حق فسخ دارد یا اینکه می‌دانسته، اما به دلیلی عقلائی فسخ کردن را تاخیر انداخته است، خیار فسخ باقی است.

۹.اگر در ضمن عقد معامله، شرط شود که هر یک از طرفین در صورت پشیمانی از معامله، مبلغی را به طرف مقابل بپردازد یا عقد، مبنی بر این قرار منعقد شود و اتفاقاً معلوم شود که یکی از طرفین مغبون شده است، در اینجا استفاده از خیار غبن جایز است و لازم نیست مبلغی به طرف مقابل بپردازد.

مثال: وحید زمینی را به مساحت ۱۰۰۰متر مربع می‌فروشد و معلوم می‌شود که واقعاً ۱۱۰۰متر مربع بوده است. در این صورت اگر در معامله:

الف) کل زمین فروخته شده، اما مثلاً متری ۵۰۰تومان معلوم می‌شود به قیمت قابل توجهی ارزان‌تر فروخته، لذا فروشنده حق به هم زدن معامله را دارد.

ب) زمین متری فروخته شده، نه کل زمین (فقط ۱۰۰۰متر مربع فروخته شده) این فروشنده می‌تواند قیمت ۱۰۰متر مربع اضافه را بگیرد یا فسخ کند.

7- خیار عیب

اگر در جنس یا عوض آن عیبی باشد، خواه در حین عقد بوده باشد یا پس از عقد و قبل از تحویل، می‌توانند معامله را بر هم زنند یا تفاوت قیمت را بگیرند.

در سه صورت زیر اگر خریدار یا فروشنده بفهمد مال عیبی دارد فقط می‌تواند تفاوت قیمت را بگیرد:

الف) بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند مانند زمان تحویل نیست.

ب) بعد از معامله معلوم شود مال معیوب است، اما فقط حق برهم زدن معامله را ساقط کرده باشند.

ج) بعد از تحویل گرفتن مال، عیب جدیدی ایجاد شود (به جز در حیوان که تا سه روز می‌تواند برگرداند).

در چهار صورت اگر خریدار بفهمد مالی معیوب است، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت:

الف) موقع خریدن، عیب مال را بداند.

ب) پس از معامله بفهمد، اما به عیب مال راضی شود.

ج) در وقت معامله بگوید: "اگر مال عیبی داشت پس نمیدهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم."

د) فروشنده در وقت معامله بگوید:" این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم."

مسئله:

۱.اگر فروشنده هنگام معامله عیب کالا را معین کند و بگوید با این عیب می‌فروشم، ولی بعداً معلوم شود که در زمان عقد عیب دیگری هم داشته، خریدار می‌تواند به خاطر این عیب دوم از حق فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت بهره ببرد.

مثال: اگر بعد از معامله آشکار شود که ثبت رسمی این ملک به نام دیگری ممنوع است، یعنی سند زده نمی‌شود و این امر عرفاً عیب برای آن جنس یا ملک محسوب گردد، طرف مقابل خیار عیب دارد. اما اگر طرف مقابل ممنوعیت ثبت سند را می‌دانسته، دیگر حق خیار عیب ندارد.

۲.اگر معامله کلی باشد، چه مبیع (جنس فروخته شده) و چه ثمن (مال پرداخت شده برای خرید)، خیار عیب در آن راه ندارد و فقط طرف مقابل را می‌توان ملزم کرد که جنس سالم تحویل دهد.

مثال: اگر از برنج فروشی ۱۰۰کیلوگرم برنج درخواست شود و فروشنده هم ۱۰۰کیلو برنج از انبارش بیاورد تا تعهد خود را ادا کند (معامله روی این ۱۰۰کیلوگرم مشخص صورت نگرفته، بلکه روی ۱۰۰کیلوگرم کلی بوده) و سپس معلوم شود که برنج ‌ها معیوب‌اند، در این مورد خریدار خیار عیب ندارد و فقط می‌تواند از فروشنده ۱۰۰کیلوگرم برنج سالم مطالبه کند.

8- خیار تدلیس

زمانی که خریدار یا فروشنده مال خود را بهتر از آنچه هست، نشان دهد، به گونه‌ای که قیمت مال در نظر مردم ارزشمندتر شود، طرف مقابل حق فسخ دارد.

9- خیار تبعض صفقه

ماده ۴۴۱- مفهوم خیار تبعض صفقه

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در اینصورت مشتری حق ‌خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.

ماده ۴۴۲- نحوه محاسبه ثمن بخش باطل

در مورد تبعض صفقه قسمتی از ثمن که باید به مشتری بر گردد به طریق ذیل حساب میشود:

‌آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفرداً قیمت میشود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد‌ پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید.

ماده ۴۴۳- لزوم جهل مشتری

تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد ولی در هر حال ثمن تقسیط می‌شود.

تفاوت اين خيار با خيار شركت در اين است كه در خيار شركت عوض معامله يك چيز است؛ كالا يا بهاى آن كه معامله نسبت به بعض آن صحيح و نسبت به بعض ديگر باطل است؛ اما در خيار تبعّض صفقه عوض معامله گاه يك چيز است كه معامله نسبت به بعض آن صحيح و نسبت به بعض ديگر باطل است و گاه دو چيز، كه معامله نسبت به يكى صحيح و نسبت به ديگرى باطل خواهد بود.

برخى، خيار تبعّض صفقه را تنها در صورت تعدّد كالا يا بهاى آن جارى دانسته‌اند و صورت يكى بودن كالا يا بهاى آن را مجراى خيار شركت مى‌دانند.

10- خیار تخلف شرط

اگر فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری را انجام دهد یا شرط کند جنسی را که تحویل می‌دهد، طور مخصوصی باشد و به آن عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ دارد؛ به چند مثال توجه کنید:

مثال ۱:اگر مشتری شرط کند که طی دو ماه همه پول را بپردازد و تا این مدت حق فسخ هم داشته باشد، ولی پس از ۷ماه کالا را برگردانده و فروشنده هم آن را پذیرفته، به شرط آنکه درصدی از پول به سبب تأخیر او کم شود تا خسارتی به فروشنده وارد نشود. مشتری بعد از گذشت مدت خیار، حق فسخ و پس دادن کالا را ندارد و همچنین نمی‌تواند فروشنده را ملزم به قبول فسخ کند. اما جایز است بر اقاله توافق کنند. ولی فروشنده نمی‌تواند قبول اقاله(۱)را مشروط به کسر درصدی از پول کند و در صورتی‌که با کم کردن از پول مشتری اقاله کند، باطل است.

مثال۲:اگر در ضمن عقد شرط کنند یا عقد مبتنی بر این باشد که خریدار مالیات‌ها را بپردازد و خریدار به این شرط عمل نکرده است حق فسخ وجود دارد.

مثال۳: قطعه زمینی خریداری شده با این شرط که اگر قانوناً نتوان زمین را ثبت رسمی کرد یا زمین در طرح شهرداری قرار گیرد، برای مشتری حق فسخ وجود داشته باشد حق فسخ برای مشتری ثابت است.

مثال۴: وحید آپارتمانی را به خسرو فروخت به شرط آنکه اگر خسرو در روز مقرر در دفتر اسناد رسمی برای ثبت سند و پرداخت مابقی قیمت آپارتمان حاضر نشود، وحید حق فسخ معامله و فروش آن را به شخص دیگری داشته باشد. در این حالت در صورت عدم حضور خسرو در دفتر اسناد رسمی، وحید حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به دیگری را دارد.

* خیار شرکت چیست؟

اگر معلوم شود که مقداری از جنس فروخته شده مال دیگری است، یعنی شریک دارد،اگر صاحب آن مقدار (شریک فروشنده) به آن معامله راضی نشود، خریدارمی‌تواند معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. این مسئله در مورد جنسیکه مشتری به فروشنده تحویل داده نیز صادق است.

* خیار تعذر تسلیم چیست؟

اگر فروشنده نتواند جنسی را که فروخته تحویل دهد، مثلاً اسبی را که فروخته، فرار کند، مشتری می‌تواند معامله را بههم بزند.

نکته:

به جز موارد مذکور از انواع خیارات، طرفین باید به معامله ملتزم باشند و حق به هم زدن آن را ندارند و صرف پشیمانی یکی از طرفین، موجب حق فسخ نمی‌شود.

همچنین اگر در ضمن عقد، تمام خیارات اسقاط شده باشد، دیگر طرف مقابل از هیچ حق خیاری برخوردار نخواهد بود.

بنابراین عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» به این معنی است که متعاملین دو طرف قرارداد از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوعند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.

برخی حقوقدانان وجود واژه فاحش را در این مبایعه نامه ها را نوعی اشتباه حقوقی می دانند به این معنا که اگر خریدار یا فروشنده مدعی غبن أفحَش به معنی ضرری که فاحش تر از غبن فاحش باشد شود و بتواند این ادعای خود را اثبات کند، امکان فسخ قرارداد را داراست. البته اثبات غبن افحش در دادگاه بسیار مشکل است.

چگونه این وضعیت را به سود خود تغییر دهیم؟

در صورت درخواست طرفین معامله، و در صورت موافقت طرف دیگر معامله، این بند را می توان از قرارداد حذف کرد یعنی روی آن را خط کشید.

طرفین معامله باید همه بندهای مبایعه نامه های موجود در دفاتر مشاوره املاک را به طور کامل مطالعه کنند؛ از سویی نیز با توجه به اینکه مبایعه نامه ها در سه نسخه برای هر کدام از خریدار، فروشنده و مشاور املاک، یک نسخه تهیه می شود، هر گونه دخل و تصرف در آن باید به صورت یکسان باشد؛

بنابراین اگر مثلا خریدار یا فروشنده بخواهد عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» را از

متن مبایعه نامه حذف کند، می بایست امحای این بند از مبایعه نامه به صورت یکسان در هر سه نسخه انجام شود تا این عبارت را از حیّز انتفاع ساقط کند.

دانستنیهای حقوقی اینجا کلیک کنید.

درباره شهرکهای صنعتی اینجا کلیک کنید.

سرگذشت کارآفرینان اینجا کلیک کنید.

نکات مهم درباره انبار اینجا کلیک کنید.

اخبار ارز ، دلار ، طلا و س که اینجا کلیک کنید.

اخبار اقتصادی ، صنعتی ، حوادث اینجا کلیک کنید.

اطلاعات عمومی دانستنیها آیا میدانید اینجا کلیک کنید.

برای ثبت آگهی رایگان و تبلیغات خرید و فروش املاک و مستغلات اینجا کلیک کنید.