اشخاصی که شغل آنها، تخریب املاک قدیمی و ساخت آپارتمان چند واحدی یا برج های مسکونی است و همچنین افرادی که حداقل یک مرتبه، برای خرید یا فروش آپارتمان، اقدام کرده اند، حتما با اصطلاحی تحت عنوان قدرالسهم آپارتمان یا ساختمان مواجه شده اند. قدرالسهم ساختمان یا آپارتمان و نحوه محاسبه آن، در موارد زیادی، دارای کاربرد است. از جمله زمانی که افراد قصد دارند یک ملک کلنگی چند واحدی را خریداری کنند.در این حالت، از آنجا که اعیان، یعنی خود ساختمان، فاقد ارزش است، قدرالسهم هر واحد از عرصه، در تعیین ارزش آپارتمان، نقش کلیدی خواهد داشت. املاک ورثه ای نیز از مواردی است که اهمیت محاسبه قدرالسهم در آن موارد، نمایان می شود. عرصه، به معنای زمین است و منظور از اعیان، هر آن چیزی است که توسط انسان، بر روی عرصه یا همان زمین ساخته می شود. به عنوان مثال، در یک مجتمع مسکونی 8 واحدی که بر روی یک زمین 800 متری بنا شده، عرصه همان زمین 800 متری بوده و اعیان، ساختمانی است که شامل 8 طبقه است.با توجه به تعریفی که از عرصه و اعیان ارائه شد، اکنون در پاسخ به این سوال که قدرالسهم آپارتمان چیست، می توان گفت، قدرالسهم آپارتمان، سهم و درصدی است که هر واحد از آپارتمان، از زمین یا عرصه مشترک دارد.بنابراین چنانچه در مثال فوق، متراژ تمام واحدهای آپارتمان، برابر باشد، قدرالسهم هر واحد از عرصه یا زمین ملک، یک هشتم آن یعنی 100 متر خواهد بود. البته در صورت تفاوت در متراژ واحدهای آپارتمان، قدرالسهم واحدها نیز متفاوت است.

  آیا قدرالسهم آپارتمان در سند ذکر می شود؟
لازم به ذکر است که قاعدتا، تمام آپارتمان ها از عرصه یا زمینی که بر روی آن ساخته می شوند، قدرالسهم دارند.استثنای این مساله، بحث املاک وقفی است؛ با این توضیح که در املاک وقف شده، مالک عرصه یا زمین، اوقاف بوده و مالکان آپارتمان های ساخته شده بر روی زمین های وقفی، صرفا بر اعیان، مالکیت دارند و بنابراین این آپارتمان ها، فاقد قدرالسهم آپارتمان هستند.پروانه ساختمان، سندی است که پس از ارائه مدارک لازم نظیر نقشه ها و سند مالکیت و پس از طی کردن مراحل اخذ پروانه ساختمان، یعنی تشکیل پرونده و پرداخت عوارض، از سوی شهرداری، صادر شده و به معنای مجوز قانونی ساخت و ساز است.بنابراین در پاسخ به این پرسش که آیا قدرالسهم آپارتمان در سند ذکر می شود یا خیر، باید گفت که با توجه به توضحات فوق، جز در مورد استثنای اموال وقفی، قدرالسهم آپارتمان، با عبارت کلی (قدرالسهم از مشاعات) در سند ذکر شده و محاسبه آن، طبق یک فرمول خواهد بود.

 فروش قدرالسهم از مال مشاع
منظور از مال مشاع، مالی است که دارای دو یا چند مالک بوده و هر مالک، در جزء جزء آن مال، حق مالکیت داشته باشد.املاک موروثی، مثال خوبی از اموال مشاع هستند. در این املاک، بعد از فوت مورث، مالکیت یک ملک به چند وارث منتقل شده و تا زمانی که ملک میان آنها تقسیم نشده باشد، تمام آنها در جزء جزء ملک به ارث رسیده، سهیم هستند و حق مالکیت خواهند داشت.مالکیت مشترک مالکان در مال مشاع، تا جایی ادامه دارد که مال مشاع، افراز نشده و به مال مفروز تبدیل نشده باشد.پس از درخواست افراز و انجام آن که معمولا از سوی ثبت محل صورت می گیرد، مال به تعداد مالکان تقسیم شده و مالکیت هر مالک جدا از بقیه و اختصاصی وی می شود.به طور معمول در آپارتمان ها، مراحل تفکیک آپارتمان انجام شده و پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، برای هر واحد، سند تفکیکی صادر شده و با افراز واحدها، مالکیت هر مالک بر واحد اختصاصی وی، جدا از بقیه مالکان شده و تنها مالکیت مشاعی مالکان بر عرصه یا زمین باقی خواهد ماند.
با این وجود، در موارد خاصی همچون املاکی که به چند ورثه به ارث رسیده، ممکن است مالکیت مالکان از یکدیگر جدا نشده و پیش از افراز ملک، مالکان بر تمام واحدهای آپارتمان مالکیت مشاعی داشته باشند.در این صورت، این پرسش قابل طرح است که آیا فروش سهم هر مالک از مال مشاعی و به دنبال آن فروش قدرالسهم از مال مشاع، برای مالکان امکان پذیر است یا خیر؟برای پاسخ به پرسش فوق، ماده 583 قانون مدنی، تعیین تکلیف کرده است. مطابق این ماده: «هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر، سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند.» همچنین به موجب ماده 350 این قانون «مبیع، ممکن است مفروز باشد یا مشاع » منظور از مبیع، مالی است که فروخته می شود.بنابراین مطابق این مواد قانونی، فروش سهم شریک از مال مشترک و به دنبال آن، فروش قدرالسهم از مال مشاع، جایز است.به عنوان مثال، چنانچه سه وارث، در یک ملک، مالکیت مشاعی داشته و سهم هر کدام یک سوم از ملک باشد، هر وارث می تواند برای فروش یک سوم از مال مشترک یا دو دانگ آن به عنوان سهم خود اقدام کند.با این وجود، هرچند بیع یا فروش سهم شریک از مال مشترک و به دنبال آن، فروش قدرالسهم از مال مشاع، مجاز بوده، اما تحویل و تسلیم مال به شخص خریدار، بدون رضایت سایر شرکا امکان پذیر نیست.ماده 475 قانون مدنی در این مورد مقرر داشته است « اجاره مال مشاع، جایز است؛ لیکن تسلیم عین مستاجره، موقوف است به اذن شریک .»

 نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان
از آنجایی که قدرالسهم آپارتمان در سند با عبارت «قدرالسهم از مشاعات» ذکر می شود، ممکن است برخی اشخاصی که قصد خرید آپارتمانی را دارند، بخواهند قدرالسهم آپارتمان مورد نظر خود را محاسبه کنند.نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، طبق فرمول ساده ای بوده که هر شخصی به سادگی قادر به محاسبه بر اساس فرمول است. البته نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، در حالتی که مساحت همه واحدهای آپارتمان، یکسان بوده، متفاوت از حالتی است که واحدها، دارای مساحت غیرمساوی باشند.

 نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهای با متراژ مساوی
نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، با واحدهای با متراژ مساوی، بدین صورت است که باید متراژ عرصه یا زمین آپارتمان را تقسیم بر تعداد واحدهای آپارتمان کرد که مطابق فرمول زیر است:قدرالسهم هر واحد آپارتمان = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ عرصهبرای درک بهتر مطلب، به این مثال، توجه کنید: فرض کنید که یک آپارتمان 8 واحدی در یک زمین 400 متری ساخته شده و متراژ تمام واحدها نیز برابر و 60 متر باشد. در این صورت، نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان، برای هر یک از واحدها، بدین صورت خواهد بود که باید متراژ عرصه یعنی عدد 400 را تقسیم بر تعداد واحدها، یعنی 8 کرد. حاصل، یعنی 50 متر، قدرالسهم آپارتمان برای هر واحد است.پلاک تفکیکی ساختمان، شماره ای است که پس از تفکیک آن ساختمان به دو یا چند قطعه مجزا و در جریان صدور صورت مجلس تفکیکی، به هر قطعه، اختصاص داده می شود.

 نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهای با متراژ متفاوت
نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان با واحدهای با متراژ متفاوت، بدین صورت است که باید متراژ واحد مورد نظر را در متراژ عرصه یا زمین، ضرب کرد و سپس، حاصل را تقسیم بر حاصل جمع کل واحدهای ساختمان کرد. برای روشن تر شدن مطلب، به این مثال توجه کنید: فرض کنید که یک آپارتمان 4 واحدی در یک زمین 400 متری ساخته شده و متراژ دو واحد، 100 و متراژ دو واحد نیز 50 متر است.در این صورت، نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان برای هر یک از واحدهای 50 متری، بدین صورت خواهد بود که باید متراژ عرصه یعنی عدد 400 را ضرب در متراژ واحد، یعنی 50 کرد، که عدد 20000 می شود. حال باید این عدد را تقسیم بر حاصل جمع متراژ تمام واحدها یعنی 300 کرد که حاصل، حدودا 67 شده که قدرالسهم واحدهای 50 متری است.