شرایط تخلیه مستاجر در ایام کرونا کدامند؟
حال به برخی شرایطی اشاره خواهیم کرد که موجر در آن شرایط قادر است دستور تخلیه مستاجر خود را از شورای حل اختلاف بگیرد.
1- اگر مستاجر در هنگام اختلاف با موجر بر سر موضوع اجاره ملک و مراجعه به شورای حل اختلاف قادر به واریز مبلغ اضافه اجاره بها تا سقف مصوب نباشد ، حکم تخلیه ملک صادر خواهد شد.
2- موجر به دلایلی ملک خود را به صورت رسمی به فروش رسانیده و مدارک آن را نیز ارائه نماید.
3- همچنین ممکن است صاحب ملک یا موجر اعلام نماید نیاز شخصی به خانه خود دارد. یعنی مثلاً خود یا فرزندان ذکور وی نیاز به اسکان داشته باشند. اگر این نیاز شخصی توسط شورای حل اختلاف احراز شود، مستأجر باید خانه را تخلیه کند.
4- شرط دیگر آن است که مستأجر در پایان هر ماه اجاره بها یا شارژ را پرداخت نکرده باشد.
5- علاوه بر این، اگر حضور مستاجر در ملک استیجاری موجب اذیت و آزار دیگران یعنی موجر یا ساکنین را فراهم کرده باشد. یا همسایگان از او شاکی باشند در این صورت امکان گرفتن حکم تخلیه وجود دارد.
در این موارد موجر می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه و علیه مستأجر دادخواست تنظیم نماید. در صورت احراز این تخلفات توسط شورای حل اختلاف، نسبت به تخلیه مستاجر اقدام خواهد شد.
اخذ دستور تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر
شرایط گرفتن دستور تخلیه ملک مسکونی
پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک می باشد. در صورتی که مستاجر نسبت به تخلیه اقدام نکند، موجر با توجه به قرارداد اجاره می تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف اقدام کند.
تخلیه ملک بر دو نوع است:
1- دستور تخلیه
2- حکم تخلیه
دستور تخلیه چیست؟
در مواردی موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و تقدیم دادخواست با عنوان صدور فوری دستور تخلیه، ملک خود را تخلیه کند. دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و فوراً و خارج از نوبت، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست.
شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه
1- در قرارداد اجاره، مدت قید شده باشد.
2- قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشد.
3- دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند.
4- مدت اجاره پایان یافته باشد.
5- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.
خواهان این دعوا، موجر می باشد و خوانده نیز، مستاجر است. مرجع صالح برای رسیدگی به آن در قراردادهای اجاره اعم از رسمی یا عادی، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در مورد قراردادهای اجاره رسمی، می توان تخلیه ملک را از طریق اداره اجرای ثبت نیز انجام داد.
تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی، صالح به رسیدگی تخلیه است.
نحوه صدور اجراییه
اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه نیست. مأمور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه را ظرف ٢۴ ساعت به مستاجر ابلاغ نماید و در نسخه دوم رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، این موضوع را در ابلاغ نامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند.
چنانچه موجر مبلغی را بعنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، می بایست قبل از اجرای تخلیه، آن مبلغ را به صندوق سپرده دادگستری واریز نماید و رسید آن به شعبه مربوطه ارائه نماید.
مطلب مرتبط: چگونگی گرفتن حکم تخلیه
نکات مهم در صدور دستور تخلیه
1- در دعوای دستور تخلیه صرف مالکیت منافع خواهان کفایت می کند و حتماً لازم نیست که خواهان، مالک عین نیز باشد.
2- اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک باشد و یا بابت پول آب، برق و یا … طلبی از مستاجر داشته باشد، باید ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زیان یا بدهی، اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که پرونده در آنجا مطرح است را به اجرای احکام شورای حل اختلاف تحویل دهد تا مبلغ ودیعه را به مستاجر تحویل ندهند.
3- اگر مستاجر بعنوان تضمین تخلیه یا پرداخت اجاره بها، چک یا هر نوع تضمینی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره قید شده باشد، باید هنگام تخلیه ملک این مدارک به مستاجر تحویل داده شود وگرنه ملک تخلیه نمی شود.
4- اگر در هنگام تخلیه ملک، مستاجر حضور نداشته باشد و اثاثیه ای در آنجا باشد، می توان با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا، تخلیه ملک را انجام داد.
5- بهتر است در امضای قرارداد اجاره هر دو طرف هم امضاء و هم اثر انگشت داشته باشند زیرا بعضی از محاکم صرف اثر انگشت را مشمول دستور تخلیه نمی دانند.
6- ذیل قرارداد اجاره حتماً باید به امضای دو نفر شاهد برسد.
7- در صورتی که دستور تخلیه ملک صادر شود اما مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد در اینصورت باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید، شکایت او مانع از انجام تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را وارد بداند در اینصورت پس از اخذ تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می گردد.
حکم تخلیه چیست و چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟
زمانیکه ملک خود را به دیگری اجاره می دهید می توانید تعهدات خاصی را در آن قید کرده و از مستاجر بخواهید تا این موارد را تا زمانی که از منفعت ملک استجاری بهره مند می شود رعایت نماید. حال اگر مستاجر نسبت به رعایت این تعهدات بی اعتنا باشد یا اقداماتی را انجام دهد که طبق قانون ممنوع است به عنوان مثال از ملک مورد نظر برای دایر کردن قمارخانه استفاده کند یا در آن مشغول کارهای خلاف قانون یا اعمال نامشروع شود چکار باید کرد؟ در این شرایط باید به دنبال حکم تخلیه بود!
در شرایط فوق نمی توانید دستور تخلیه را تقاضا نمایید چرا که لازم است تا درخواست شما در نوبت رسیدگی قرار گرفته و سپس توسط قاضی بررسی شود که آیا بیانات شما در خصوص مستاجر صحت دارد یا خیر؟ حال سوال دیگری که مطرح می شود این است که چه زمانی می توان درخواست دستور تخلیه داد؟ شما اگر اجاره نامه را به شورای حل اختلاف محلی ببرید و بگویید که مدت اجاره پایان یافته و تمدید هم نشده است اما مستاجر از تخلیه خودداری می کند می توانید دستور تخلیه را گرفته و طی ده روز، مستاجر را ملزم نمایید تا ملک را تخلیه کند. بنابراین سرعت در رسیدگی و اجرای حکم از مهمترین وجوه تمایز دستورات و احکام حقوقی هستند.
چگونه حکم تخلیه بگیریم؟
در ابتدا باید مدارک شناسایی و اجاره نامه را مهیا کنید. سپس به دفتر خدمات الکترونیک قضایی رفته و دادخواست خود را مبنی بر صدور حکم تخلیه ارائه دهید. سپس به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارجاع داده می شوید. در آنجا باید یکی از دلایل ذیل را اثبات کنید یا ادعا نمایید تا نوبت رسیدگی برای شما در نظر گرفته شود.
1- باید ثابت نمایید که مستاجر برخلاف تعهدات خود عمل نموده است.
2- باید ثابت نمایید که مستاجر شما برخلاف قوانین موجود در خصوص ملک استیجاری رفتار کرده است.
3- باید ثابت نمایید ملک شما نیاز به تعمیر اساسی دارد و مستاجر حاضر به تخلیه آن نیست.
4- باید ثابت کنید که مستاجر به مدت سه ماه از پرداخت اجاره بها خودداری کرده است.
5- باید ثابت کنید که مستاجر ملک استیجاری را به دیگری انتقال داده است.
در این صورت به یکی از شعبات حقوقی ارجاع داده می شود و طی ابلاغیه از مستاجر درخواست می شود تا برای ادای بیانات خود در دادگاه حاضر شود. اگر مستاجر نتواند خلاف ادعای موجر را اثبات نماید محکوم به تخلیه ملک می شود.
اعتراض به حکـم تخلـیه و اجرایی شدن آن
مستاجر می تواند به مدت بیست روز از زمان صدور حکم نسبت به آن اعتراض نماید. البته اعتراض وی باید مستند و با ارائه دلایل کافی باشد در غیر این صورت قابل استماع نخواهد بود و نتیجه ای جز رد تجدید نظر خواهی در پی نخواهد داشت .
اگر مستاجر نسبت به حکم صادره اعتراض نکند یا اعتراض وی پذیرفته نشود یا در صورت رسیدگی به اعتراض، حکم دادگاه بدوی صحیح اعلام گردد به مدت ده روز فرصت دارد تا ملک مورد نظر را تخلیه نماید در غیر این صورت اجرائیات وارد عمل شده و نسبت به تخلیه حکم مبادرت می کنند. لازم به ذکر است که برای اجرایی شدن حکم تخلیه باید پول پیش خانه به مستاجر پرداخت شده باشد یا در صندوق دادگستری تودیع شده باشد.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماده ٣ قانون روابط موجر و مستاجر
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر
چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.
صورتجلسه نشست قضائی استان اصفهان/ شهر نجف آباد مورخ ۱۳۹۷/۰۳/۰۳
در صورتی که از شورای حل اختلاف دستور تخلیه برای موضوعی صادر شده باشد که از مصادیق صدور دستور نبوده و مستلزم صدور حکم تخلیه است، برای مثال دستور تخلیه به دلیل انقضاء مدت نبوده باشد، چه اقدامی را می‌توان انجام داد؟ در کدام مرجع؟
نظر هیئت عالی
چنانچه دستور تخلیه صادره از طرف قاضی شورای حل اختلاف مبتنی بر اشتباه باشد بدواً با مراجعه به قاضی شورا و در صورت عدم عدول از دستور صادره، شخص ذینفع می‌تواند مطابق ماده ۱۷ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نسبت به آن در دادگاه عمومی حقوقی محل شکایت نماید، بدیهی است دادگاه حقوقی در مقام رسیدگی به شکایت چنانچه دلایل شکایت قوی باشد یا اخذ تامین مناسب دستور توقف اجرای تخلیه را نیز صادر والنهایه نسبت به تصمیم مورد شکایت رای ماهوی صادر خواهد نمود.
ماده ۱۷ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند در این صورت رسانه‌های پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
اخبار ارز ، دلار ، طلا و سکه اینجا کلیک کنید.
اخبار اقتصادی ، صنعتی ، حوادث اینجا کلیک کنید.
اطلاعات عمومی دانستنیها آیا میدانید اینجا کلیک کنید.
دانستنیهای حقوقی اینجا کلیک کنید.
نکات مهم درباره انبار اینجا کلیک کنید.
درباره شهرکهای صنعتی اینجا کلیک کنید.
برای ثبت آگهی رایگان و تبلیغات خرید و فروش املاک و مستغلات اینجا کلیک کنید.
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل:
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
اجاره انبار و املاک صنعتی اداری – تجاری را به مابسپارید
تا با معرفی برترین برندها و مشتریان سالها بی دغدغه از مشکلات موجر و مستاجر باشید.
