موارد مهم در اجاره ملک تجاری _ اداری و صنعتی:
1- کاربری ملک؛
2- نوع ملک و منطقه‌ی آن؛
3- متراژ ملک؛
4- حداکثر بودجه؛
5- دسترسی‌ها.
املاک تجاری که برای اهداف تجاری و ارایه محصولات تولیدی و یا خدماتی استفاده می شود.
مانند: مغازه - پاساژ - فروشگاه - مجتمع های تجاری - آژانسهای هواپیمایی و مسافرتی - دفاتر خدماتی - نمایندگیها مجاز - تعمیرگاههای خودرو - نمایشگاهها - رستوران کترینگ - کافی شاپ - قهوه خانه های سنتی -تالار و باغ تالار و...
نکته: بسته به نوع کاربری ملکی که می‌خواهید اجاره کنید باید به‌دنبال ویژگی‌های مناسب آن باشید. مثلا اگر می‌خواهید ملک را بدل به مغازه و رستوران کنید، باید دقت کنید که جمعیت خریدار در محل ملک مورد نظر زیاد باشد، می‌توانید به رفت‌وآمد افراد، دسترسی‌ها یا وجود مراکز خرید دیگر در آن اطراف توجه کنید.
هر هدفی که از اجاره‌ی ملک تجاری دارید باید به ویژگی‌های منطقه‌ای که ملک در آن قرار گرفته است به خوبی توجه کنید. باید ببینید که آیا مشتریان تجاری شما یا مخاطبان کسب‌وکارتان در محل ملک مورد نظر تردد دارند یا خیر.
املاک اداری واحد اداری یا ملک اداری به ملکی گویند که از طرف شهرداری مجوز فعالیت اداری در آن صادر شده و افراد حقیقی یا حقوقی در آن به اشتغال می پردازند. مانند: دفتر کار -
موقعیت اداری فقط برای مشاغل زیر امکان پذیر است و در غیر اینصورت با شکایت همسایگان و گزارش شهرداری واحد پلمپ و ازادامه فعالیت جلوگیری می شود.
دفتر وکالت - مطب - دفتر روزنامه و مجله - دفتر مهندسی - دفتر اسناد رسمی و ازدواح و طلاق
اگر می‌خواهید ملکی را برای دایر کردن یک شرکت اجاره کنید شاید وجود فروشگاههای مختلف چندان اهمیتی نداشته باشد، در عوض به موقعیت اداری ملک مورد نظر، دسترسی‌ها، ترافیک، امکانات و واحدهای مجاور درساحتمان … بیشتر توجه کنید.
املاک صنعتی املاکی هستند که در آنها کار تهیه، ساخت و تولید، انبار و توزیع، مونتاژ انجام می گردد.
املاک صنعتی شامل: انبار - سالن - سوله - کارگاه - کارخانه - زمین صنعتی چهاردیواری بارانداز.
نکته های مهم : مطالبی را که جهت خرید و اجاره کارخانه یا انبار باید بدانید:
آیا مشکل محیط زیستی، جواز کسب و پروانه بهره برداری برای شغلتان بوجود نمی آورد.
آیا لوکیشن خوب، دسترسی و تامین نیرو، باربری حمل و نقل در منطقه آسان است.
انبار مجاور آلاینده زیستی و صوتی یا مشکل ساز در تردد و تخلیه بارگیری نباشد، امکانات و امنیت منطقه بررسی شود.
مشکلات شهرداری، جهاد سازندگی، جهت ادامه فعالیت و مجوزات نداشته باشد.
از نوع سند آن کاملا مطلع شوید آیا تک برگ شش دانگ، قلنامه، مشاع، اوقاف وقفی، بنیادی، صلح، مشاع، دسترنج و غیره است و اگر دررهن بانک است فک رهن شود.
زمین منطقه رابررسی کنید خاک آن سست نباشد در بعضی از مناطق گودبرداری با نخاله پر شده بعد ازتاسیس کارخانه و انبار زمین نشست کرده و متضرر می شوید.
نوع متریال مصرفی، تعرفه های برق تجاری یا صنعتی، آب شهری و چاه، امکان نسب دکل اینترنت یا خط تلفن، گاز برسی شود.
نوع کاربری منطقه، سند و پایانکار ملک تجاری، فضای سبز، خدماتی، صنعتی، انبار، کاگاهی، پارکینگ، حریم ها طبیعی. راهداری. دکل برق و غیره مشخص شود.
سند کاملا خواننده شود در توضیحات دقت بیشتر شود حق آبه، گذر، قنات، مشاعات، میزان بدهی ها، بازداشت و غیره بررسی شود.
منطقه ای که انتخاب میکنید سعی کنید حدالمقدور بورس مشاغل انتخابی شما باشد که در زمان فروش یا اجاره آن راحتر انجام شود.
نکات مهم:
نوع ملک و منطقه‌ی آن
باید به نوع ملکی که اجاره میکنید نیز دقت داشته باشید. آیا ملک مورد نظر شما برای راه‌اندازی اداره و شرکت اجاره خواهد شد یا قصد ایجاد مرکز تفریحی، فروشگاه، رستوران و … را دارید. باید ببینید که ملک اجاره‌ای برای هدف شما مناسب است یا خیر. ضمن اینکه راه‌اندازی کسب‌وکار شما در مکانی که اجاره میکنید، باید از نظر قانونی فاقد مشکل باشد. ملک تجاری، تفریحی، مسکونی، اداری و… ملزومات و ویژگی‌های خاص خود را دارد.
اندازه مطلوب
باید متناسب با نوع کسب‌وکار یا هدفی که از اجاره ملک دارید، اندازه آن را تخمین بزنید. مثلا اگر قصد ایجاد اداره یا رستوران دارید باید به ترتیب تعداد کارکنان و مشتریان را برای هر یک از اهداف خود تخمین بزنید و مقدار فضایی که به هر فرد تعلق می گیرد را برآورد کرده و سپس تعداد را در فضای برآورد شده ضرب کنید.
حداکثر بودجه
باید دقت کنید که بودجه‌ی مورد نظر شما برای اجاره‌ی ملک به چه میزان است. قیمت ملک تجاری در منطقه‌ی دلخواه‌تان متری چند است. علاوه بر این باید از افزایش درصد سالانه‌ی اجاره نیز آگاه باشید و آن را برای تنظیم بودجه‌ی سالیانه‌تان با درآمد و سرمایه خود بسنجید.
دسترسی
دسترسی مشتریان، ارباب رجوعان یا دسترسی شما به نقاط مختلف شهر و وسایل نقلیه (در صورت استفاده‌ی مسکونی از ملک)، نکته‌ی بسیار مهمی است که باید آن را در زمان اجاره کردن در نظر بگیرید. مثلا اگر می‌خواهید ملکی را به‌عنوان رستوران و فست‌فود و… اجاره کنید باید به پارکینگ فکر کنید. و به ازای هر ۳ مشتری یک خودرو در نظر بگیرید تا حدود مساحت پارکینگ لازم برای کسب‌وکارتان را تخمین بزنید.
علاوه بر آن بعضی کسب‌وکارها نیازمند منطقه و محیطی پرتردد برای جذب مشتری هستند. به این نیز فکر کنید.
بازدیدهای متعدد
برای اجاره‌ی ملک تجاری عجله نکنید حداقل ۴ تا ۵ ملک را بازدید کنید. با این کار دید خوبی نسبت به منطقه، معامله، قیمت‌ها و … پیدا خواهید کرد. ضمن اینکه در حین بازدیدها مشاورین املاک نیز با خواسته‌هایتان بیشتر آشنا می‌شوند و می‌توانند گزینه‌های مناسب‌تری را به شما پیشنهاد کنند.
عقد اجاره
عقد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که این امر نشان دهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم می باشد. تغییر و تحولات اساسی قوانین حاکم بر عقد اجاره و تعارضات این قوانین نسبت به موضوع واحد گاها سبب بروز تناقضاتی در فهم این قوانین را پدید آورده است.
به طور مختصر آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی مورد بررسی قرار می گیرد.
وارائه خدمات جهت رهن و اجاره - خرید و فروش - در بخش صنعت عمدتاً بعهده املاک صنعتی می باشد.
اجاره نامه چیست؟
اجاره نامه قراردادی است که بین دو طرف معامله یعنی موجر و مستاجر بسته می‌شود. در این سند جزئیات ملک، حدود، شرایط و میزان ودیعه و اجاره بها درج می‌شود. برخی از افراد به اشتباه به جای اجاره نامه از قولنامه استفاده می‌کنند. ضمن اینکه برخی هم اجاره نامه را به صورت دستی می‌نویسند و به مشاور املاک مراجعه نمی‌کنند. نکته اول این است که در واقع اجاره نامه با قولنامه تفاوت دارد. ضمن اینکه در ادامه به تفاوت اجاره دستی و اجاره‌نامه رسمی هم می‌پردازیم.
انواع اجاره نامه
در قسمت قبلی دیدید که تعریف اجاره نامه ساده به نظر می‌رسد. فرقی هم نمی‌کند که بخواهید اجاره نامه منزل را منعقد کنید یا اجاره نامه مغازه بنویسید. اما همین قرارداد انواع مختلفی دارد و از بخش‌های مختلفی تشکیل شده است. در این قسمت بیشتر درباره انواع اجاره نامه صحبت می‌کنیم:
اجاره نامه رسمی: این اجاره نامه در محضر بین طرفین امضا می‌شود و بهترین و رسمی‌ترین گزینه است.
اجاره نامه بنگاهی: همان‌طور که مشخص است، این اجاره نامه در مشاور املاک تنظیم می‌شود و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی می‌شود.
اجاره نامه دستی: این گزینه هم معمولا بین موجر و مستاجر نوشته و امضا می‌شود و برای انعقاد آن به محضر یا بنگاه مراجعه نمی‌کنند.
تفاوت اجاره نامه رسمی و اجاره دستی
همان‌طور که اشاره کردیم اجاره نامه رسمی در محضر امضا می‌شود و درواقع بهترین گزینه است. اما اجاره‌نامه دستی و بنگاهی هر دو مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی می‌شوند و از نظر دادگاه معتبرند. با اینکه متن هر دو هم می‌تواند یکسان باشد، مهم‌ترین تفاوت آنها داشتن کدرهگیری در نسخه بنگاهی است. ضمن اینکه مشاور املاک به خوبی می‌تواند موارد مهم را توضیح دهد و در مراحل اولیه بروز مشکل به حل اختلاف کمک کند.
استعلام اجاره نامه
پیشتر هم اشاره کردیم که می‌توانید قرارداد اجاره را در دفتر اسناد رسمی یا بنگاه منعقد کنید. بعد از پرداخت هزینه کامل هم می‌توانید یک نسخه برای خودتان دریافت کنید و کد رهگیری بگیرید. اما اگر هنوز اطمینان کامل ندارید می‌توانید با مراجعه به سایت ایران املاک به عنوان سامانه ثبت معاملات املاک، ببینید که اجاره نامه ثبت شده باشد و کد رهگیری را قالب پیامک دریافت کنید.
معنی عبارت‌های مهم در اجاره نامه
از آنجایی که قراردادهای موجود در کشور ما اهمیت حقوقی دارند، در نتیجه باید اصطلاحات مهم آنها را بشناسید. در متن قرارداد اجاره هم چنین کلماتی وجود دارد که در ادامه با آنها بیشتر آشنا می‌شوید:
موجر: اجاره‌دهنده
مستأجر: اجاره‌کننده
عین مستأجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره‌بها
اجرت المثل: بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت نمونه مشابه تعیین می‌شود. این مبلغ از قبل بین طرفین توافق نشده است.
فسخ اجاره نامه
در هر قراردادی امکان فسخ وجود دارد، ضمن اینکه طرفین هم تحت شرایطی مشخص حق فسخ دارند. در این قسمت می‌خواهیم بیشتر درباره فسخ اجاره نامه صحبت کنیم.
*فسخ اجاره از سوی مستاجر: داخل اجاره‌نامه جزئیات مهمی درج می‌شود. در صورت اینکه مشخص شود هر کدام از این موارد خلاف واقع بوده است طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در صورتی که مورد اجاره دارای مشکل جدی باشد یا موجر درباره عیب مورد نظر چیزی نگفته باشد، امکان فسخ از طرف مستأجر وجود دارد. البته که مالک می‌تواند عیب موجود را رفع کرده و مورد اجاره را تحویل دهد.
*فسخ اجاره از سوی موجر: موجر هم حق دارد قرارداد را فسخ کند. برای این موضوع هم می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد. به عنوان مثال می‌توان به دیرکرد در پرداخت اجاره‌بها به مدت سه ماه، تغییر کاربری و استفاده غیر از جزئیات موجود در قرارداد، اجاره‌دادن ملک به مستأجر دیگر و انجام اعمال خلاف و منافی عفت عمومی اشاره کرد.
نکات مهم هنگام عقد قرارداد اجاره
زمانی که می‌خواهید اجاره نامه را بنویسید، به عنوان موجر یا مستاجر، به همه موارد دقت کنید. در این قسمت می‌خواهیم نکات بسیار مهمی را به شما بگوییم که پیش از عقد قرارداد اجاره باید آنها را بدانید.
1- حتما باید جزئیات اجاره نامه با دقت پر شود. از جمله موارد مهم می‌توان به طرفین قرارداد، مشخصات فردی، اطلاعات تماس و محل سکونت اشاره کرد. ضمن اینکه باید مورد اجاره، شرایط استفاده، مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها و ضمانت اجرای تخلف از قرارداد هم قید شود.
2- زمان اجاره خیلی مهم است. معمولا قراردادها به صورت یک‌ساله نوشته می‌شود تا طرفین بتوانند برای سال بعد توافق کنند. ولی می‌توانید با توافق یکدیگر مدت زمان بشتری را تعیین کنید.
3- همان‌طور که پیشتر اشاره کردیم، مستاجر حق ندارد مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد.
4- مستاجر اجازه تغییر کاربری ملک را ندارد و باید دقیقا مطابق با چیزی که در متن قرارداد اجاره آمده از ملک استفاده کند. ضمن اینکه نمی‌تواند بدون هماهنگی و اجازه موجر، در ملک تغییرات اساسی ایجاد کند. در صورت وقوع چنین موردی، موجر می‌تواند هزینه تعمیرات را نپردازد.
5- موجر نمی‌تواند برخلاف شرایط مورد استفاده مستاجر از ملک، در آن تغییراتی را ایجاد کند. ضمن اینکه اگر ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، موجر برای جلوگیری از خسارات بعدی می‌تواند این اقدام را سریع انجام دهد. در صورتی که مستاجر با این مسئله مشکل داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
6- هزینه‌های اساسی، عمومی و همه مواردی که برای استفاده از ملک لازم است، برعهده موجر خواهد بود. به عنوان مثال می‌توان به آبگرمکن، پکیج، شوفاژ یا کولر اشاره کرد.
7- بلافاصله بعد از به پایان رسیدن مدت اجرا، عقد موجود در قرارداد لغو می‌شود. اما اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، باید هزینه اجاره بها را به اندازه مدتی که ملک را تصرف کرده بپردازد.
8- قرارداد اجاره با فوت طرفین لغو نمی‌شود. اما اگر موجر فقط در زمان حیاتش می‌توانسته مالک منافع مورد اجاره باشدف در نتیجه با فوت او عقد اجاره باطل است. البته اگر در قرارداد قید شده باشد که فوت مستاجر اجاره‌نامه باطل است، می‌توان به آن استناد کرد.
9- اگر مستاجر ملک را به فرد دیگر اجاره دهد، اجاره نامه فسخ نمی‌شود. مگر اینکه موجر چنین بندی را در قرارداد قید کرده باشد.
10- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره ساخت‌وسازی را انجام دهد، موجر می‌تواند آن را خراب کند. ضمن اینکه در صورت آسیب مورد اجاره، جبران هزینه ب رعهده مستاجر است.
11- در صورتی که قرارداد اجاره را به صورت رسمی یا دستی منعقد میکنید، حتما باید دو نفر شاهد هم آن را امضا کنند.
12- اجاره نامه باید در سه نسخه واحد تنظیم شود که موجر، مستاجر و مشاور املاک نسخه خودشان را دریافت می‌کنند. ضمن اینکه اگر هر کدام از طرفین نماینده یا وکیل دارند، حتما باید وکالتنامه ارائه دهند.
13- اگر مستاجر بعد از پایان مدت قرارداد مورد اجاره را تخلیه نکند، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد. این کار از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی اتفاق می‌افتد.
14- مستاجر در ازای هر ماه پرداخت اجاره بها باید حتما رسید داشته باشد. این مسئله در پایان مدت اجاره اهمیت بسیار زیادی دارد.
15- هزینه شارژ یک موضوع کاملا توافقی است. ولی از آنجایی که در مدت اجاره مستاجر در ملک زندگی می‌کند، معمولا این هزینه بر عهده اوست.
16- هزینه تعمیرات همیشه یکی از موارد چالش‌برانگیز بوده است. طبق عرف هزینه‌های تعمیرات جاری بر عهده مستاجر است. ولی هزینه تعمیرات اساسی را مالک باید بپردازد.
جمع‌بندی
اجاره نامه یکی از قراردادهای مهمی است که عقد آن ساده به نظر می‌رسد. اما این قرارداد هم مانند همه موارد دیگر نیازمند جزئیات دقیق است و باید به نکات حقوقی آن توجه کنید. در این مطلب به‌طور کامل به موارد مختلف پیرامون اجاره‌نامه پرداختیم و نکات مهمی را گفتیم که به شما کمک می‌کند.
1- کاربری مسکونی
2- کاربری کشاورزی
3- کاربری اداری – دولتی
4- کاربری تجاری
5- کاربری صنعتی
6- کاربری خدماتی
7- کاربری معدن
8- کاربری ورزشی
9- کاربری پاركينگ
10- کاربری حمل و نقل
11- کاربری آموزشي
12- کاربری فضای سبز
13- کاربری فرهنگي - مذهبي
14- کاربری بهداشتي – درماني
15- کاربری خدمات شهري
16- کاربری تجهيزات شهري
17- فاقد کاربری
