اسقاط مصدر باب افعال به معنای افکندن، انداختن و از ارزش انداختن است و در اصطلاح حقوقی به از اعتبار انداختن حقی اعم از مالی یا غیرمالی، اسقاط می‌گویند. واژه «خیار» اسم مصدر «اختیار» است. منظور از این واژه اختیار‌ی است که شخص در فسخ و بر هم زدن معامله دارد.
حق خیار از جمله حقوق مالی است و لذا مانند سایر حقوق مالی، این حق هم قابل اسقاط است. متعاملین هم می‌توانند شرط کنند که از ابتدا برای آنها خیاری نباشد و هم می‌توانند پس از ایجاد حق خیار، آن را اسقاط کنند.
ماهیت حقوقی اسقاط
اصل در ماهیت حقوقی اسقاط ایقاع است. چرا که تنها به اراده مسقط صورت می‌پذیرد. البته در اسقاط با عوض، به اراده طرف مقابل نیز نیاز است.
مثلاً اگر شخصی پس از عقد برایش خیار فسخ ایجاد شد، می‌تواند با توافق طرف مقابل در برابر اسقاط حق خیار، مالی را از او بگیرد.
اسقاط خیار احتمال دارد ضمن عقد اصلی یا پس از آن صورت گیرد. ماده 448 قانون مدنی در این باره مقرر می‌دارد: «سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می‌توان در ضمن عقد شرط کرد.»
نفوذ این شرط در مورد خیارهایی که سبب آن در زمان عقد وجود دارد با مشکلی روبهرو نیست. هرچند در آن هنگام این سبب پنهان مانده باشد.
مثلاً عیب پنهانی در مبیع وجود دارد که خریدار از آن آگاهی ندارد و طرفین با هم توافق می‌کنند که خیار عیب ساقط شود.
در این عمل حقوقی، خریدار در حق موجود خود تصرف می‌کند چراکه خیار در اثر عیب و با عقد بهوجود می‌آید؛ اما در جایی که سبب خیار در ضمن اجرای تعهد ایجاد می‌شود، شخص با اسقاط خیار، زمینه ایجاد خیار را از بین می‌برد.
به موجب ماده 488 قانون مدنی، «سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می‌توان در ضمن عقد شرط کرد.» این شرط، در مواردی که خیار در نتیجه عقد بهوجود می‌آید، به معنای اسقاط حق خیار موجود است.
مانند اینکه دو طرف خیار غبن یا تدلیس را ضمن عقد اسقاط کنند ولی در مورد خیارهایی که بعد از عقد ایجاد می‌شود (مانند خیار تأخیر ثمن و تخلف از شرط) به معنای اسقاط مقتضی ایجاد خیار است. چراکه شرط اسقاط خیار زمینه ایجاد آن را از بین می‌برد و اصلاً حقی بهوجود نمی‌آید تا اسقاط شود.
به عنوان مثال، اگر در عقدی شرط سقوط خیار شود و یکی از دو طرف به مفاد شرطی که به نفع دیگری شده است، عمل نکند، مشروط له حق فسخ نمی‌یابد. زیرا زمینه آن در عقد از بین رفته است. بنابراین باید گفت شرط سقوط خیار در این فرض، جلوگیری از تشکیل خیار است؛ نه سقوط حق خیار پس از ایجاد آن.
اسقاط صریح یا ضمنی
اسقاط حق خیار یک عمل حقوقی است و اراده بر آن حکومت دارد. اسقاط حق خیار ممکن است صریح باشد (مثل اینکه خریدار در سندی از خیار غبن خود صرف نظر کند) یا ضمنی (مثل اینکه خریدار کالای معیوب را بفروشد).
اسقاط صریح حقی آشکار است اما در اسقاط ضمنی در خصوص دلالت اعمالی که به منظور دیگری انجام می‌شود و در ضمن نشانه رضای او به معامله و اسقاط خیار است، باید دانست از آنجایی که اسقاط خیار یک عمل حقوقی و تابع اراده صاحب خیار است، در صورتی اعمال او دلالت بر اسقاط ضمنی خیار می‌کند که با آگاهی و از روی اراده صورت پذیرد.
مثلاً اگر خریدار نداند که در معامله مغبون شده است نمی‌توان پذیرفت که اجاره دادن آن مال اسقاط ضمنی خیار است.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که باید اوضاع و احوالی را که در آن، اعمال منجر به اسقاط ضمنی خیار روی می‌دهد را نیز مد نظر داشت. یعنی در دلالت اعمال بر اسقاط خیار نمی‌توان قاعده ثابتی وضع کرد بلکه باید دید که عرف آنچه رخ می‌دهد را نشانه اسقاط خیار می‌داند یا خیر.
گاهی عرف اسقاط را قطعی می‌داند؛ مانند دلالت فروش مال به اسقاط خیار غبن در صورت علم به آن. در مواقعی نیز عرف به طور قطعی دلالت بر اسقاط نمی‌کند. مانند تأخیر در اعمال خیار
اسقاط حق خیار با منتفی شدن مبنای آن
خیارات دارای دو مبنای اصلی اراده طرفین و جبران ضرر هستند.
اراده طرفین: در صورتی که طرفین اسقاط خیار را در قرارداد شرط کنند یا صاحب خیار بعداً آن را ساقط کند، در هر دو صورت خیار مبنای خود را از دست می‌دهد و ساقط می‌شود.
جبران ضرر: چنانچه ضرر ناروایی که موجب ایجاد خیار شده است، پیش از اعمال خیار از بین برود، قانون مدنی در این خصوص در ماده 421 می‌گوید «اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است، تفاوت قیمت را بدهد، خیار غبن ساقط نمی‌شود. مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی شود.»
در حالی که در ماده 478 قانون مدنی آمده است «هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.» مطابق این ماده، در صورتی که ضرر رفع شود، حق خیار نیز از بین می‌رود.
به نظر می‌رسد حق خیار در صورتی اسقاط می‌شود که احراز شود خیار فقط وسیله جبران ضرر است و با رفع ضرر، وجود خیار بیهوده خواهد بود. به همین دلیل برابر با ماده 421 قانون مدنی، اگرچه طرف مقابل با دادن تفاوت قیمت ضرر را برطرف می‌کند اما با این حال خیار از بین نمی‌رود. چون مبنای خیار علاوه بر جبران ضرر، برهم خوردن تعادل بهای عوضین نیز است. برخلاف ماده 478 قانون مدنی که حق خیار تنها برای رفع ضرر ایجاد می‌شود.
اسقاط خیار
چون خیار یک حق غیرمالی است، از این رو قابل اسقاط است و دارنده خیار می‌تواند آن را ساقط کند.
اسقاط خیار یک عمل حقوقی یکجانبه (ایقاع) است و نیازی به رضایت طرف دیگر ندارد. اسقاط ممکن است به لفظ باشد، مثل اینکه صاحب خیار بگوید حق فسخ خود را ساقط کردم؛ یا به فعل باشد، مثل اینکه مشتری که خانه‌ای خریده و مغبون شده است، پس از علم به غبن، خانه خریداریشده را بفروشد که اینگونه تصرف حاکی از اسقاط خیار و امضای معامله است.
برای اینکه تصرفات صاحب خیار در مورد معامله سبب زوال خیار شود، لازم است اولاً تصرفات از نوعی باشد که نوعاً کاشف از رضا به معامله است؛ مانند فروختن یا تغییر دادن مبیع، مثل آرد کردن گندم، بریدن و دوخت پارچه و ... اما تصرفاتی که نوعاً کاشف از رضای به معامله نباشد، نمی‌تواند حق فسخ را از بین ببرد. مانند کسی که در معامله اتومبیل به جهتی خیار پیدا کرده است، اتومبیل را بشوید یا روغن آن را عوض کند، چون این اعمال به خودی خود کاشف از رضای به معامله نیست. ثانیاً تصرف در مورد معامله، با علم به وجود خیار انجام شده باشد، در غیر این صورت حق فسخ از بین نمی‌رود.
در معاملاتی که با سند رسمی انجام می‌شود معمولاً ضمن سند می‌نویسند «اسقاط کافه خیارات شد»، یعنی همه خیارات ساقط شد. در این صورت هیچ یک از طرفین معامله نمی‌تواند به استناد خیاری که اسقاط شده است، قرارداد را فسخ کند.
خیار تدلیس
فریبخورده می‌تواند پس از آگاهی از تدلیس حق خود را ساقط کند اما اسقاط خیار تدلیس ضمن عقد و قبل از آگاهی از واقع، ایراد دارد.
از آنجایی که تدلیس از نظر قانون ممنوع است، می‌توان گفت اسقاط این خیار ضمن عقد برخلاف نظم عمومی و باطل است. (ماده 975 قانون مدنی) بنابراین هرگاه در سند معامله «کافه خیارات» اسقاط شده باشد، می‌توان گفت این شرط شامل خیار تدلیس نیست.
اسقاط خیار تدلیس مخصوص موردی است که فریبخورده پس از آگاه شدن از واقعیت از حق خویش می‌گذرد. بنابراین نمی‌توان خیار تدلیس احتمالی را با شرط ضمن عقد ساقط کرد.
خیار عیب و غبن
هرگاه خیار عیب ضمن عقد اسقاط شده باشد ولی بعد از عقد معلوم شود که مورد معامله عیبی خارج از حد متعارف داشته و معاملهکننده تصور آن را نمی‌کرده است، برای وی حق فسخ خواهد بود. همین قاعده در مورد خیار غبن نیز جاری است.
یعنی هرگاه مغبون به تصور اینکه تفاوت قیمت در حدود غبن متعارف است، این خیار را ساقط کند و بعداً آشکار شود که غبن خارج از حدود متعارف بوده و ثمن معامله چند برابر قیمت واقعی است، حق فسخ خواهد داشت.
اسقاط خیارات به طور مطلق
هرگاه در سند معامله خیارات به طور مطلق اسقاط شده باشد، این شرط شامل خیار تخلف وصف نخواهد شد زیرا معقول به نظر نمی‌رسد که طرفین اوصافی برای مورد معامله تعیین کنند ولی ضمانت اجرای آن را ساقط کنند.
مثلاً شخصی مالی را ندیده و تنها از روی اوصافی که فروشنده بیان کرده است، آن را خریداری کند. در این حالت اگر طرفین در ضمن عقد، خیارات را به طور مطلق اسقاط کنند، خیار تخلف وصف ساقط نخواهد شد و در صورتی که آن مال دارای اوصاف ذکرشده نباشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد.
ماهیت حقوقی اسقاط
اصل در ماهیت حقوقی اسقاط ایقاع است. چرا که تنها به اراده مسقط صورت می‌پذیرد. البته در اسقاط با عوض، به اراده طرف مقابل نیز نیاز است.
مثلاً اگر شخصی پس از عقد برایش خیار فسخ ایجاد شد، می‌تواند با توافق طرف مقابل در برابر اسقاط حق خیار، مالی را از او بگیرد.
اسقاط خیار احتمال دارد ضمن عقد اصلی یا پس از آن صورت گیرد. ماده 448 قانون مدنی در این باره مقرر می‌دارد: «سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می‌توان در ضمن عقد شرط کرد.»
نفوذ این شرط در مورد خیارهایی که سبب آن در زمان عقد وجود دارد با مشکلی روبهرو نیست. هرچند در آن هنگام این سبب پنهان مانده باشد.
مثلاً عیب پنهانی در مبیع وجود دارد که خریدار از آن آگاهی ندارد و طرفین با هم توافق می‌کنند که خیار عیب ساقط شود.
در این عمل حقوقی، خریدار در حق موجود خود تصرف می‌کند چراکه خیار در اثر عیب و با عقد بهوجود می‌آید؛ اما در جایی که سبب خیار در ضمن اجرای تعهد ایجاد می‌شود، شخص با اسقاط خیار، زمینه ایجاد خیار را از بین می‌برد.
به موجب ماده 488 قانون مدنی، «سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می‌توان در ضمن عقد شرط کرد.» این شرط، در مواردی که خیار در نتیجه عقد بهوجود می‌آید، به معنای اسقاط حق خیار موجود است.
مانند اینکه دو طرف خیار غبن یا تدلیس را ضمن عقد اسقاط کنند ولی در مورد خیارهایی که بعد از عقد ایجاد می‌شود (مانند خیار تأخیر ثمن و تخلف از شرط) به معنای اسقاط مقتضی ایجاد خیار است. چراکه شرط اسقاط خیار زمینه ایجاد آن را از بین می‌برد و اصلاً حقی بهوجود نمی‌آید تا اسقاط شود.
به عنوان مثال، اگر در عقدی شرط سقوط خیار شود و یکی از دو طرف به مفاد شرطی که به نفع دیگری شده است، عمل نکند، مشروط له حق فسخ نمی‌یابد. زیرا زمینه آن در عقد از بین رفته است. بنابراین باید گفت شرط سقوط خیار در این فرض، جلوگیری از تشکیل خیار است؛ نه سقوط حق خیار پس از ایجاد آن.
اسقاط صریح یا ضمنی
اسقاط حق خیار یک عمل حقوقی است و اراده بر آن حکومت دارد. اسقاط حق خیار ممکن است صریح باشد (مثل اینکه خریدار در سندی از خیار غبن خود صرف نظر کند) یا ضمنی (مثل اینکه خریدار کالای معیوب را بفروشد).
اسقاط صریح حقی آشکار است اما در اسقاط ضمنی در خصوص دلالت اعمالی که به منظور دیگری انجام می‌شود و در ضمن نشانه رضای او به معامله و اسقاط خیار است، باید دانست از آنجایی که اسقاط خیار یک عمل حقوقی و تابع اراده صاحب خیار است، در صورتی اعمال او دلالت بر اسقاط ضمنی خیار می‌کند که با آگاهی و از روی اراده صورت پذیرد.
مثلاً اگر خریدار نداند که در معامله مغبون شده است نمی‌توان پذیرفت که اجاره دادن آن مال اسقاط ضمنی خیار است.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که باید اوضاع و احوالی را که در آن، اعمال منجر به اسقاط ضمنی خیار روی می‌دهد را نیز مد نظر داشت. یعنی در دلالت اعمال بر اسقاط خیار نمی‌توان قاعده ثابتی وضع کرد بلکه باید دید که عرف آنچه رخ می‌دهد را نشانه اسقاط خیار می‌داند یا خیر.
گاهی عرف اسقاط را قطعی می‌داند؛ مانند دلالت فروش مال به اسقاط خیار غبن در صورت علم به آن. در مواقعی نیز عرف به طور قطعی دلالت بر اسقاط نمی‌کند. مانند تأخیر در اعمال خیار
اسقاط حق خیار با منتفی شدن مبنای آن
خیارات دارای دو مبنای اصلی اراده طرفین و جبران ضرر هستند.
اراده طرفین: در صورتی که طرفین اسقاط خیار را در قرارداد شرط کنند یا صاحب خیار بعداً آن را ساقط کند، در هر دو صورت خیار مبنای خود را از دست می‌دهد و ساقط می‌شود.
جبران ضرر: چنانچه ضرر ناروایی که موجب ایجاد خیار شده است، پیش از اعمال خیار از بین برود، قانون مدنی در این خصوص در ماده 421 می‌گوید «اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است، تفاوت قیمت را بدهد، خیار غبن ساقط نمی‌شود. مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی شود.»
در حالی که در ماده 478 قانون مدنی آمده است «هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.» مطابق این ماده، در صورتی که ضرر رفع شود، حق خیار نیز از بین می‌رود.
به نظر می‌رسد حق خیار در صورتی اسقاط می‌شود که احراز شود خیار فقط وسیله جبران ضرر است و با رفع ضرر، وجود خیار بیهوده خواهد بود. به همین دلیل برابر با ماده 421 قانون مدنی، اگرچه طرف مقابل با دادن تفاوت قیمت ضرر را برطرف می‌کند اما با این حال خیار از بین نمی‌رود. چون مبنای خیار علاوه بر جبران ضرر، برهم خوردن تعادل بهای عوضین نیز است. برخلاف ماده 478 قانون مدنی که حق خیار تنها برای رفع ضرر ایجاد می‌شود.
اسقاط خیار
چون خیار یک حق غیرمالی است، از این رو قابل اسقاط است و دارنده خیار می‌تواند آن را ساقط کند.
اسقاط خیار یک عمل حقوقی یکجانبه (ایقاع) است و نیازی به رضایت طرف دیگر ندارد. اسقاط ممکن است به لفظ باشد، مثل اینکه صاحب خیار بگوید حق فسخ خود را ساقط کردم؛ یا به فعل باشد، مثل اینکه مشتری که خانه‌ای خریده و مغبون شده است، پس از علم به غبن، خانه خریداریشده را بفروشد که اینگونه تصرف حاکی از اسقاط خیار و امضای معامله است.
برای اینکه تصرفات صاحب خیار در مورد معامله سبب زوال خیار شود، لازم است اولاً تصرفات از نوعی باشد که نوعاً کاشف از رضا به معامله است؛ مانند فروختن یا تغییر دادن مبیع، مثل آرد کردن گندم، بریدن و دوخت پارچه و ... اما تصرفاتی که نوعاً کاشف از رضای به معامله نباشد، نمی‌تواند حق فسخ را از بین ببرد. مانند کسی که در معامله اتومبیل به جهتی خیار پیدا کرده است، اتومبیل را بشوید یا روغن آن را عوض کند، چون این اعمال به خودی خود کاشف از رضای به معامله نیست. ثانیاً تصرف در مورد معامله، با علم به وجود خیار انجام شده باشد، در غیر این صورت حق فسخ از بین نمی‌رود.
در معاملاتی که با سند رسمی انجام می‌شود معمولاً ضمن سند می‌نویسند «اسقاط کافه خیارات شد»، یعنی همه خیارات ساقط شد. در این صورت هیچ یک از طرفین معامله نمی‌تواند به استناد خیاری که اسقاط شده است، قرارداد را فسخ کند.
خیار تدلیس
فریبخورده می‌تواند پس از آگاهی از تدلیس حق خود را ساقط کند اما اسقاط خیار تدلیس ضمن عقد و قبل از آگاهی از واقع، ایراد دارد.
از آنجایی که تدلیس از نظر قانون ممنوع است، می‌توان گفت اسقاط این خیار ضمن عقد برخلاف نظم عمومی و باطل است. (ماده 975 قانون مدنی) بنابراین هرگاه در سند معامله «کافه خیارات» اسقاط شده باشد، می‌توان گفت این شرط شامل خیار تدلیس نیست.
اسقاط خیار تدلیس مخصوص موردی است که فریبخورده پس از آگاه شدن از واقعیت از حق خویش می‌گذرد. بنابراین نمی‌توان خیار تدلیس احتمالی را با شرط ضمن عقد ساقط کرد.
خیار عیب و غبن
هرگاه خیار عیب ضمن عقد اسقاط شده باشد ولی بعد از عقد معلوم شود که مورد معامله عیبی خارج از حد متعارف داشته و معاملهکننده تصور آن را نمی‌کرده است، برای وی حق فسخ خواهد بود. همین قاعده در مورد خیار غبن نیز جاری است.
یعنی هرگاه مغبون به تصور اینکه تفاوت قیمت در حدود غبن متعارف است، این خیار را ساقط کند و بعداً آشکار شود که غبن خارج از حدود متعارف بوده و ثمن معامله چند برابر قیمت واقعی است، حق فسخ خواهد داشت.
اسقاط خیارات به طور مطلق
هرگاه در سند معامله خیارات به طور مطلق اسقاط شده باشد، این شرط شامل خیار تخلف وصف نخواهد شد زیرا معقول به نظر نمی‌رسد که طرفین اوصافی برای مورد معامله تعیین کنند ولی ضمانت اجرای آن را ساقط کنند.
مثلاً شخصی مالی را ندیده و تنها از روی اوصافی که فروشنده بیان کرده است، آن را خریداری کند. در این حالت اگر طرفین در ضمن عقد، خیارات را به طور مطلق اسقاط کنند، خیار تخلف وصف ساقط نخواهد شد و در صورتی که آن مال دارای اوصاف ذکرشده نباشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد.
اخبار ارز ، دلار ، طلا و سکه اینجا کلیک کنید.
اخبار اقتصادی ، صنعتی ، حوادث اینجا کلیک کنید.
اطلاعات عمومی دانستنیها آیا میدانید اینجا کلیک کنید.
دانستنیهای حقوقی اینجا کلیک کنید.
نکات مهم درباره انبار اینجا کلیک کنید.
درباره شهرکهای صنعتی اینجا کلیک کنید.
سرگذشت کارآفرینان موفق صاحبان مشاغل اینجا کلیک کنید.
برای ثبت آگهی رایگان و تبلیغات خرید و فروش املاک و مستغلات اینجا کلیک کنید.
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل:
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
اجاره انبار و املاک صنعتی اداری – تجاری را به مابسپارید
تا با معرفی برترین برندها و مشتریان سالها بی دغدغه از مشکلات موجر و مستاجر باشید.
درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید.
