شنیدن یا خواندن واژه اکازیون این روزها چندان عجیب و غیر معمول نیست. شما نیز به عنوان مشاوران املاک شاید در بسیاری از موارد از این اصطلاح برای یک ملک صحبت می‌کنید. اما معنای این کلمه چیست؟ وقتی می‌گوییم اکازیون دقیقا چه منظوری داریم؟ آیا این اصطلاح یعنی خانه‌ای که می‌فروشید، در مقیاس هزینه به صرفه است؟ برای دقیق‌تر شدن مفهوم این عبارت پر استفاده، ادامه مطلب را مطالعه کنید.

معنی اکازیون در فرهنگ لغت

اکازیون در فرهنگ لغت به چه معناست؟ معنی اکازیون در فرهنگ لغت به شرایط ویژه، استثنائی و خاص اطلاق می‌شود. معنی اکازیون در دهخدا موجود نیست؛ اما در فرهنگ لغت‌های دیکر به‌معنای فرصت مناسب هم تعریف شده است. به طور کلی معنای لغوی اکازیون شرایط ویژه، فرصت، موقعیت مناسب و خاص معنی می‌شود.

ریشه کلمه

همان‌طور که می‌دانید، ریشه کلمه اکازیون فارسی نیست. این کلمه از عبارت «Occasion» انگلیسی با معنای دقیق فرصت و رویداد گرفته شده است. البته عبارت انگلیسی، به‌خاطر همین معنای «فرصت» در بین مشاوران و آژانس‌های املاک بین‌المللی هم رواج دارد. آن‌ها هم برای اشاره به املاک خاص یا به بیان دقیق‌تر، فرصت عالی، از اصطلاح Occasion استفاده می‌کنند.

کلمه‌ای که ابتدا برای حرفه‌ای نشان دادن از آن استفاده می‌شد، کم‌کم جای خود را در ادبیات حرفه‌ای املاک و مستغلات تثبیت کرد. همان‌طور که گفته شد، کلمه اکازیون در زبان انگلیسی و فرانسه وجود دارد. تلفظ انگلیسی این کلمه «اوکیژن» و تلفظ فرانسه آن «اکازیون» است. پس این کلمه که در فارسی و در حرفه املاک مرسوم شده، کلمه‌ای فرانسوی است.

واحد اکازیون چیست؟

وقتی با مشتری از یک واحد اکازیون صحبت می‌کنید، دقیقا چه منظوری دارید؟ آیا واقعا معنای کلمه‌ای که استفاده می‌کنید را می‌دانید؟ برخی از مشاوران مبتدی، به‌ خاطر عدم آشنایی دقیق با اصطلاحات املاک، آن‌ها را در جای مناسب استفاده نمی‌کنند. به همین دلیل شاید نتوانند به‌خوبی مشتری را جذب کرده و اعتماد او را جلب کنند. این عبارت هم از کلمه‌هایی است که در بسیاری از موارد، به اشتباه استفاده می‌شود.

به‌طور کلی، به خانه‌ای که قیمت مناسب و در عین حال امکانات مناسبی دارد، اکازیون گفته می‌شود.

البته این تمام معنی که اکازیون دارد را در بر نمی‌گیرد. از مواردی که می‌تواند دلیل خاص بودن و فرصت خوب بودن یک ملک شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1- قیمت مناسب و ویژه

2- خوش‌نقشه بودن

3- ساخت خوب

4- نوع بافت منطقه

5- شرایط پرداخت و خرید

6- میزان قدرالسهم

و …

فراموش نکنید که وقتی از این کلمه برای تعریف یک واحد استفاده می‌کنید، الزاما یک واحد همه چیز تمام را مدنظر ندارید. درواقع شاید اکازیون برای یک خانواده واحد سه خواب تک‌واحدی در یک طبقه باشد، اما برای یک خانواده، داشتن دو پارکنیگ، فرصت خوبی باشد. به بیان ساده، این که یک ملک، فرصتی عالی برای خریدار و مستأجر باشد، بستگی زیادی هم به شرایط او دارد.

ملک اداری در اغلب موارد درصورتی اکازیون است که بیش از یک پارکینگ داشته باشد. وقتی کاربری یک ملک اداری است، تعدادی از افراد در این واحد مشغول به کار هستند. بنابراین شاید داشتن پارکینگ بیشتر، مزیت به شمار آید. یکی از ویژگی‌های دیگری که یک ملک اداری را به فرصتی خوب برای مستأجر یا خریدار تبدیل می‌کند، نیاز نداشتن به واحد بندی و دیوارهای مناسب و به اندازه است.

وقتی در مورد یک ملک اداری اکازیون صحبت می‌کنیم، عوامل زیادی روی آن تأثیر دارند. دسترسی خوب یکی از ویژگی‌هایی است که ملک اداری را تبدیل به فرصتی خوب برای خرید و اجاره تبدیل می‌کند. به‌عنوان مثال برای ملک اداری اینکه به اتوبان‌های مختلف دسترسی وجود داشته باشد، اهمیت دارد. ملک اداری زمانی یک فرصت عالی خوانده می‌شود که منتهاالیه غرب یا شرق یک شهر نباشد. در شهری مانند تهران، یک ملک اداری اکازیون است که برای همه مسیرها تا حدی مناسب باشد.

برای ملک اداری که در شهر تهران یا کلان‌شهرهای دیگر خرید و فروش می‌کنید، اینکه داخل یا خارج از محدوده طرح ترافیک باشد هم اهمیت دارد. به همین علت است که ملک‌هایی با مرکزیت بیشتر و بیرون از طرح ترافیک، ارزشمندتر هستند. همچنین از ویژگی‌هایی که ملک اداری را به یک فرصت تبدیل می‌کند، داشتن اینترنت مرکزی است. این ویژگی شاید در ظاهر چندان مهم تلقی نشود، اما موقعیت مناسبی برای اقناع خریدارها و اجاره‌کنندگان به حساب می‌آید.

موقعیتی نسبی؟!

خوش نقشه بودن و قرار داشتن در موقعیت جغرافیایی مناسب، از معیارهای مهم برای اکازیون شدن یک ملک هستند.. ما در مورد ویژگی های همه پسند صحبت می کنیم که باب طبع تمام مشتری‌ها هستند. بنابراین دقت داشته باشید که این ویژگی‌ها یک ملک را به فرصتی عالی تبدیل می‌کند.

جمع‌بندی

در مورد کلمه اکازیون حرف‌های زیادی شنیده‌ایم. بسیاری از مشاورها برای ترغیب کردن مشتری‌های خود به آن‌ها وعده اکازیون بودن ملک را می‌دهند. اما به طور دقیق این مفهوم چه ویژگی‌هایی را در ملک شامل می‌شود؟ در استفاده از این عبارت، فراموش نکنید که معنی اصلی آن، «فرصت مناسب» است.

اولین و مهم‌ترین نکته برای اینکه ملکی اکازیون شود، قیمت آن است. زمانی که ملکی نسبت به موقعیت، سن و متراژ خود مناسب باشد، می‌توانیم به آن برچسب عالی بودن و فرصت بودن بزنیم. اگر یک واحد مسکونی با ویژگی‌های عالی اما در بافت محلی نامناسبی قرار داشته باشد، اکازیون خوانده نمی‌شود. هرچند که مشخصات خوبی داشته باشد. به علاوه توجه داشته باشید که برخی از مفاهیم نسبی هستند. به بیان ساده، مزایایی که یک ملک را برای یک خریدار یا مستأجر به فرصت تبدیل می‌کند، برای دیگری این‌چنین نیست.

مشاور املاک - املاک صنعتی چیست؟

بنگاه یا همان مشاور املاک در انگلیسی با نام real estate شناخته می شود که به کسب و کار های فیزیکی خرید ملک، فروش ملک، پیش فروش ملک و اجاره ملک مشغول هستند.

در اکثر مواقع، واژه املاک و مستغلات برای اشاره به خانه (مسکن) یا ساختمانی که در آن محدوده مشخص، واقع شده است، بکار می‌رود. واژه املاک و مستغلات همچنین، به کسب‌وکاری (شغلی) اشاره دارد، که در زمینه خرید، فروش، رهن یا اجاره زمین، ساختمان و خانه فعالیت می‌نماید.

املاک صنعتی بر خلاف املاک مسکونی با کسب و کار، صنعت و تجارت بیشتر سرو کار داشته و در زمینه ملکهای تجاری، اداری و صنعتی فعالیت دارد. وبیشتر مشتریان کارآفرینان، تجار و بازرگانان، شرکتهای دانش بنیان، تولید و توزیع کنندگان می باشند.

صنعت چیست؟sanat amlaksanati paytakht

صنعت چیست؟ تعریف کلی برای صنعت: به مجموعه تمام ارگان هایی که در فرایند تولید، توزیع و مصرف یک کالا یا خدمت مسیر مشابه دارند، «صنعت» گفته می‌شود.

صنعت شامل مجموعه‌ای از موسسات اقتصادی است که نیازهای یک بازار مشخص را تأمین می‌کنند.

در واقع صنعت گروهی از موسسات یا سازمان های تولیدی است که کالاها، خدمات یا منابع درآمد را تولید یا عرضه می کنند.

موارد مهم در اجاره ملک تجاری _ اداری و صنعتی:

1- کاربری ملک؛

2- نوع ملک و منطقه‌ی آن؛

3- متراژ ملک؛

4- حداکثر بودجه؛

5- دسترسی‌ها.

املاک تجاری که برای اهداف تجاری و ارایه محصولات تولیدی و یا خدماتی استفاده می شود.

مانند: مغازه - پاساژ - فروشگاه - مجتمع های تجاری - آژانسهای هواپیمایی و مسافرتی - دفاتر خدماتی - نمایندگیها مجاز - تعمیرگاههای خودرو - نمایشگاهها - رستوران کترینگ - کافی شاپ - قهوه خانه های سنتی -تالار و باغ تالار و ...

نکته: بسته به نوع کاربری ملکی که می‌خواهید اجاره کنید باید به‌دنبال ویژگی‌های مناسب آن باشید. مثلا اگر می‌خواهید ملک را بدل به مغازه و رستوران کنید، باید دقت کنید که جمعیت خریدار در محل ملک مورد نظر زیاد باشد،‌ می‌توانید به رفت‌وآمد افراد، دسترسی‌ها یا وجود مراکز خرید دیگر در آن اطراف توجه کنید.

هر هدفی که از اجاره‌ی ملک تجاری دارید باید به ویژگی‌های منطقه‌ای که ملک در آن قرار گرفته است به خوبی توجه کنید. باید ببینید که آیا مشتریان تجاری شما یا مخاطبان کسب‌وکارتان در محل ملک مورد نظر تردد دارند یا خیر.

املاک اداری واحد اداری یا ملک اداری به ملکی گویند که از طرف شهرداری مجوز فعالیت اداری در آن صادر شده و افراد حقیقی یا حقوقی در آن به اشتغال می پردازند. مانند: دفتر کار -

موقعیت اداری فقط برای مشاغل زیر امکان پذیر است و در غیر اینصورت با شکایت همسایگان و گزارش شهرداری واحد پلمپ و ازادامه فعالیت جلوگیری می شود.

دفتر وکالت - مطب - دفتر روزنامه و مجله - دفتر مهندسی - دفتر اسناد رسمی و ازدواح و طلاق

اگر می‌خواهید ملکی را برای دایر کردن یک شرکت اجاره کنید شاید وجود فروشگاه‌های مختلف چندان اهمیتی نداشته باشد، در عوض به موقعیت‌ اداری ملک مورد نظر، دسترسی‌ها، ترافیک، امکانات و واحدهای مجاور درساحتمان … بیشتر توجه کنید.

املاک صنعتی املاکی هستند که در آنها کار تهیه، ساخت و تولید، انبار و توزیع، مونتاژ انجام می گردد.

املاک صنعتی شامل: انبار - سالن - سوله - کارگاه - کارخانه - زمین صنعتی چهاردیواری بارانداز.

نکته های مهم : مطالبی را که جهت خرید و اجاره کارخانه یا انبار باید بدانید:

آیا مشکل محیط زیستی، جواز کسب و پروانه بهره برداری برای شغلتان بوجود نمی آورد.

آیا لوکیشن خوب، دسترسی و تامین نیرو، باربری حمل و نقل در منطقه آسان است.

انبار مجاور آلاینده زیستی و صوتی یا مشکل ساز در تردد و تخلیه بارگیری نباشد، امکانات و امنیت منطقه بررسی شود.

مشکلات شهرداری، جهاد سازندگی، جهت ادامه فعالیت و مجوزات نداشته باشد.

از نوع سند آن کاملا مطلع شوید آیا تک برگ شش دانگ، قلنامه، مشاع، اوقاف وقفی، بنیادی، صلح، مشاع، دسترنج و غیره است و اگر دررهن بانک است فک رهن شود.

زمین منطقه رابررسی کنید خاک آن سست نباشد در بعضی از مناطق گودبرداری با نخاله پر شده بعد ازتاسیس کارخانه و انبار زمین نشست کرده و متضرر می شوید.

نوع متریال مصرفی، تعرفه های برق تجاری یا صنعتی، آب شهری و چاه، امکان نسب دکل اینترنت یا خط تلفن، گاز برسی شود.

نوع کاربری منطقه، سند و پایانکار ملک تجاری، فضای سبز، خدماتی، صنعتی، انبار، کاگاهی، پارکینگ، حریم ها طبیعی. راهداری. دکل برق و غیره مشخص شود.

سند کاملا خواننده شود در توضیحات دقت بیشتر شود حق آبه، گذر، قنات، مشاعات، میزان بدهی ها، بازداشت و غیره بررسی شود.

منطقه ای که انتخاب میکنید سعی کنید حدالمقدور بورس مشاغل انتخابی شما باشد که در زمان فروش یا اجاره آن راحتر انجام شود.

نکات مهم:

نوع ملک و منطقه‌ی آن

باید به نوع ملکی که اجاره می‌کنید نیز دقت داشته باشید. آیا ملک مورد نظر شما برای راه‌اندازی اداره و شرکت اجاره خواهد شد یا قصد ایجاد مرکز تفریحی، فروشگاه، رستوران و … را دارید. باید ببینید که ملک اجاره‌ای برای هدف شما مناسب است یا خیر. ضمن اینکه راه‌اندازی کسب‌وکار شما در مکانی که اجاره می‌کنید، باید از نظر قانونی فاقد مشکل باشد. ملک تجاری، تفریحی، مسکونی، اداری و… ملزومات و ویژگی‌های خاص خود را دارد.

اندازه مطلوب

باید متناسب با نوع کسب‌وکار یا هدفی که از اجاره ملک دارید، اندازه آن را تخمین بزنید. مثلا اگر قصد ایجاد اداره یا رستوران دارید باید به ترتیب تعداد کارکنان و مشتریان را برای هر یک از اهداف خود تخمین بزنید و مقدار فضایی که به هر فرد تعلق می گیرد را برآورد کرده و سپس تعداد را در فضای برآورد شده ضرب کنید.

حداکثر بودجه

باید دقت کنید که بودجه‌ی مورد نظر شما برای اجاره‌ی ملک به چه میزان است. قیمت ملک تجاری در منطقه‌ی دلخواه‌تان متری چند است. علاوه بر این باید از افزایش درصد سالانه‌ی اجاره نیز آگاه باشید و آن را برای تنظیم بودجه‌ی سالیانه‌تان با درآمد و سرمایه خود بسنجید.

دسترسی

دسترسی مشتریان، ارباب رجوعان یا دسترسی شما به نقاط مختلف شهر و وسایل نقلیه (در صورت استفاده‌ی مسکونی از ملک)، نکته‌ی بسیار مهمی است که باید آن را در زمان اجاره کردن در نظر بگیرید. مثلا اگر می‌خواهید ملکی را به‌عنوان رستوران و فست‌فود و… اجاره کنید باید به پارکینگ فکر کنید. و به ازای هر ۳ مشتری یک خودرو در نظر بگیرید تا حدود مساحت پارکینگ لازم برای کسب‌وکارتان را تخمین بزنید.

علاوه بر آن بعضی کسب‌وکارها نیازمند منطقه و محیطی پرتردد برای جذب مشتری هستند. به این نیز فکر کنید.

بازدیدهای متعدد

برای اجاره‌ی ملک تجاری عجله نکنید حداقل ۴ تا ۵ ملک را بازدید کنید. با این کار دید خوبی نسبت به منطقه، معامله، قیمت‌ها و … پیدا خواهید کرد. ضمن اینکه در حین بازدیدها مشاورین املاک نیز با خواسته‌هایتان بیشتر آشنا می‌شوند و می‌توانند گزینه‌های مناسب‌تری را به شما پیشنهاد کنند.

عقد اجاره

عقد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که این امر نشان دهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم می باشد. تغییر و تحولات اساسی قوانین حاکم بر عقد اجاره و تعارضات این قوانین نسبت به موضوع واحد گاها سبب بروز تناقضاتی در فهم این قوانین را پدید آورده است.

به طور مختصر آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی مورد بررسی قرار می گیرد.

وارائه خدمات جهت رهن و اجاره - خرید و فروش - در بخش صنعت عمدتاً بعهده املاک صنعتی می باشد.

گروه‌های صنعت

با توجه به تعریف‌های گوناگونی که در مورد صنعت ارائه شده است، گروه‌های صنعتی ممکن است با استفاده از روش‌های گوناگونی در کنار یکدیگر تقسیم‌بندی شوند.

برای مثال گروه‌های صنعت تعریف‌شده در «بورس اوراق بهادار تهران» به شرح زیر می‌باشند:

1- استخراج زغال سنگ؛

2- کشاورزی، دامپروری و خدمات وابسته به آن؛

3- استخراج کانه های فلزی؛

4- استخراج سایر معدنها؛

5- نساجی؛

6- دباغی، پرداخت چرم و ساخت انواع پاپوش؛

6- فراورده‌های چوبی؛

7- فراورده‌های کاغذی؛

8- انتشار، چاپ و تکثیر؛

9- فراورده‌های نفتی، زغال کک و سوخت هسته‌ای؛

10- لاستیک و پلاستیک؛

11- فلزهای اساسی؛

12- ساخت فراورده‌های فلزی؛

13- ماشین‌آلات و تجهیزات؛

14- ماشین‌آلات دستگاه‌های برقی؛

15- ساخت رادیو، تلویزیون، دستگاه‌ها و وسیله‌های ارتباطی؛

16- وسیله‌های اندازه‌گیری، پزشکی و نورشناختی؛

17- خودرو و ساخت افزاره‌ها؛

18- سایر وسیله‌های ترابری؛

19- مبلمان و دیگرمصنوعات؛

20- قند و شکر؛

21- شرکت‌های چندرشته‌ای صنعتی؛

22- فراورده‌های غذایی و آشامیدنی بجز قند و شِکر؛

23- مواد و فراورده‌های دارویی؛

24- فراورده‌های شیمیایی؛

25- پیمانکاری صنعتی؛

26- رایانه و فعالیت‌های وابسته به آن؛

27- خدمات فنی و مهندسی؛

28- انبوه‌سازی، املاک و مستغلّات؛

29- کاشی و سرامیک؛

30- سیمان، آهک و گچ؛

31- سایر فراورده‌های کانی غیر فلزّی؛

32- سرمایه‌گذاریها؛

33- بانکها، مؤسسه‌های اعتباری و سایر نهادهای پولی؛

34- سایر واسطه‌گری‌های مالی؛

35- ترابری، انبارداری و ارتباطات.

البته لازم به ذکرست که تقسیم‌بندی مذکور، الزاماً متداول‌ترین گروه‌بندی صنایع نیست؛ مثلاً در برخی متون، کاشی و سرامیک، سیمان، آهک و گچ و سایر فراورده‌های کانی غیر فلزی درمجموع یک گروه به نام صنعت سرامیک یا کانی نافلزی را تشکیل می‌دهند یا تمام گروه‌های مربوط به تهیهٔ غذا، در گروه صنایع غذایی قرار می‌گیرند. همچنین علاوه بر موارد مذکور، صنایعی مانند صنعت گردشگری و صنایع دستی نیز در برخی متون در ردیف گروه‌های صنعت قرار می‌گیرند.

تقسیم‌بندی صنایع

با توجّه به مشابهت‌هایی که به لحاظ فرایند تولید، شیوهٔ بازاریابی، شیوهٔ مدیریت، حجم سرمایه، نوع ماشین‌آلات مورد استفاده، نوع موادّ اولیه ملزوم و غیره میان گروه‌های گوناگون صنعت وجود دارند، گروه‌های گوناگون صنعت را می‌توان از جنبه‌های گوناگون تقسیم‌بندی کرد. یکی از متداول‌ترین طبقه‌بندی‌های صنعت، طبقه‌بندی ارائه شده توسط بخش آمار سازمان ملل [۱] است که به اختصار طبقه‌بندی آیسیک نامیده می‌شود. در این طبقه‌بندی گروه‌های مختلف صنعتی تعریف شده‌اند و فعالیت‌های مختلف در آن‌ها طبقه‌بندی گردید.

انواع کاربری ملک:

1- کاربری مسکونی

2- کاربری کشاورزی

3- کاربری اداری – دولتی

4- کاربری تجاری

5- کاربری صنعتی

6- کاربری خدماتی

7- کاربری معدن

8- کاربری ورزشی

9- کاربری پاركينگ

10- کاربری حمل و نقل

11- کاربری آموزشي